高层住宅成本测算

A. 高层住宅开发建安成本如何估算

建安成本是房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的简称。
一般有版两种算法，一种是简单的根据权工程类别和结构类型直接采用相应建筑面积×单方估算指标（各地造价机构定期发布）求和。
再一种就是按照工程项目的涉及的分布工程或所列施工项目采用工程量×工程单价，这种需要较详细的工程规划方案和大量的工程数据库。具体的可以将建设项目分为桩基础，土建工程，水电工程，装修工程，消防工程，智能化，地下工程等。

B. 商品房成本估算

买房子前后要交哪些费用
购房者在买房时，会经历从签订购房合同到办理入住以及到办理房屋产权证等几个不同阶段，在每个阶段购房者该如何办理手续，以及在这些阶段是否需要花钱以及花多少钱，很多想买房的人都不是很清楚。
第一步：交首付款，签买卖合同
-应注意购房合同的内容
在您选好房并交付了一定的定房费用(也就是所说的定金)后，开发商会通知您什么时候签订购房合同。那么在您签订合同时，应注意些什么呢？首先您要明确和开发商签署的《商品房买卖合同文本》是由北京市国土资源和房屋管理局统一印制的合同文本，并且一定要查明代表开发商签字的人是否是其法人，如不是，则其是否持有“授权委托书”，同时还应该要求开发商在合同上加盖公章。
在签订合同的同时您一定要认真阅读合同文本，确认双方所签订的内容，如果您所关心的内容合同里没有体现的话，那么就要与开发商签订补充协议或者特别约定。
-签订购房合同时别忘了查验“两书”
在签订合同的同时，开发商要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，以便于在收楼时能够顺利使用该房产及该房产内的设备，并享受开发商提供的保修服务的通行证，有这两书在手，就说明您得到的房产还是比较可信的。
-交完首付款还应交印花税
在签订了购房合同后，别忘了在交纳首付款的同时，还需交纳印花税：按照总房价的0.5‰交纳。
第二步：办理购房贷款，交纳相关费用（如果需要贷款，还要交律师费、贷款保证金、抵押登记费、保险费、评估费和公证费。律师费0.25％－0.3％，抵押登记费0.3元／平方米，公证费是200元／份，贷款保证金、保险及评估费的比例不一，一般都是依据行业惯例及供求情况来确定数额，没有明确的文件规定。）
-选择适合自己的贷款方式
在签订好购房合同后，紧接着您就该办理购房贷款了。那么对个人来讲，您应选择哪种贷款方式更适合呢？下面就将公积金贷款与商业贷款以及组合贷款做以介绍，您可根据自己的实际情况选择适合自己的贷款方式。
贷款保险不同。商业贷款只需办理住房保险，而住房公积金贷款如果不选择担保中心做担保的话，按规定要办理寿险，而住房保险则自愿购买。
-办理贷款要交的费用
在选择好贷款方式后，购房者就可以到相关部门办理贷款手续，在办理贷款手续的同时，还需要交纳以下费用：
1.律师费：为申请贷款额的3‰。不足100元的，按100元收取；办理住房公积金贷款的，不收取律师费；但如果是组合贷款，商业贷款部分则按3‰收取。
2.公证费：如果购房需要办理公证，那么则要交纳一定比例的公证费，公证费的标准一般为200元至400元，或按公证处收费标准收取。
3.保险费：分为两种形式，目前一般多采用下面的第1)种形式。
1)抵押加连带责任保证担保的：保险费=房款X年保险费率X换算现值系数

C. 建筑成本计算方法

房地产建筑成本计算方法
1、桩基工程（如有）：70~100元/平方米；
2、钢筋：40~75KG/平方米（多层含量较低、高层含量较高），合160~300元/平方米；­

3、砼：0.3~0.5立方/平方米（多层含量较低、高层含量较高)，合100~165元/平方米；

4、砌体工程：60~120元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；­

5、抹灰工程：25~40元/平方米；
6、外墙工程（包括保温）：50~100元/平方米（以一般涂料为标准，如为石材或幕墙，则可能高达300~1000元/平方米；
7、室内水电安装工程（含消防）：60~120元/平方米（按小区档次，多层略低一些）；
8、屋面工程：15~30元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；­
9、门窗工程（不含进户门）：每平方米建筑面积门窗面积约为0.25~0.5平方米(与设计及是否高档很大关系,高档的比例较大),造价90~300元/平方米，一般为90~150元/平方米，如采用高档铝合金门窗，则可能达到300元/平方米；­
10、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程：30~150元/平方米（与小区档次高低关系很大，档次越高，造价越高）；
11、地下室（如有）：增加造价40~100元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；­
12、电梯工程（如有）：40~200元/平方米，与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系，一般工程约为100元/平方米；­
13、人工费：130~200元/平方米；­
14、室外配套工程：30~300元/平方米，一般约为70~100元/平方米；­
15、模板、支撑、脚手架工程（成本）：70~150元/平方米；­
16、塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等（约为总造价的5~8%：约60~90元/平方米；­
17、临时设施（生活区、办公区、仓库、道路、现场其它临时设施（水、电、排污、形象、生产厂棚与其它生产用房）：30~50元/平方米；­
18、检测、试验、手续、交通、交际等费用：10~30元/平方米；­
19、承包商管理费、资料、劳保、利润等各种费用（约为10%）：以上各项之和*10%=90~180元/平方米；­
20、上交国家各种税费（总造价3.3~3.5%):33~70元/平方米，高档的可能高达100元/平方米。­
以上没有算精装修，一般造价约为1000~2000元/平方米，高档小区可达3500元以上。以上没有包括部分国有企业开发造成的腐败成本。精装修造价一般为500~1500元/平方米，这要看档次高低，也有300元/平方米简装修，更有3000~10000元/平方米超高档装修（拎包入住）。­
21、设计费（含前期设计概念期间费用）：15~100元/平方米；­
22、监理费：3~30元/平方米；­
23、广告、策划、销售代理费：一般30~200元/平方米，高者可达500元/平方米以上；­
24、土地费：一般二线城市市区（老郊区地带）为70~100万/亩，容积率一般为1.0~2.0，故折算房价为：525~1500元/平方米，市区中心地带一般为200 万元/亩，折算房价为：1500~3000元/平方米，核心区域可达300万元/亩以上，单方土地造价更高；一线城市甚至有高达20000元/平方米以上的土地单方造价； 三线城市、县城等土地单方造价较低，一般为100~500元/平方米，也有高达2000元/平方米以上的情况；­
25、土地税费与前期费，一般为土地费的15%左右，二线城市一般为100~500元/平方米，各地标准都不一样。­

结论：基本建设费是固定的，即使是不收土地款的动迁房，以国家最低标准承建，造价也难以少于1000元/平方米。
实际上，多层普通商品房，建安成本大约在1200元/平方 米左右，小高层与高层普通商品房，建安成本大约在1500~1800元/平方米左右，档次越高，造价越高。
能让利的主要是：小区的档次、向政府交纳的土地费及地方政府部分 的税费、广告策划销售环节的费用、装修费用等。另外，开发商的开发品质也有一定关系，如果一味压价，品质是要差一些；
民营开发商比国营/政府开发商的成本确实也低一些，这主要有两方面的原因，一是大多数民营企业主要以效益为主导，成本一般控制得好一些，二是民营企业腐败成本相对要低一些。
不论何种原因，同品质的小区成本上下也不会超过100~200元/平方米。

D. 高层建筑成本是多少，大家来算下

同品质的小区成本上下也不会超过一00~二00元/平方米。 成本计算： 一、桩基工程（如有）：漆0~一00元/平方米；- 二、钢筋：四0~漆5KG/平方米（多层含量较低、高层含量较高），合一陆0~三00元/平方米；- 三、砼：0.三~0.5立方/平方米（多层含量较低、高层含量较高)，合一00~一陆5元/平方米；- 四、砌体工程：陆0~一二0元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；- 5、抹灰工程：二5~四0元/平方米；- 陆、外墙工程（包括保温）：50~一00元/平方米（以一般涂料为标准，如为石材或幕墙，则可能高达三00~一000元/平方米； 漆、室内水电安装工程（含消防）：陆0~一二0元/平方米（按小区档次，多层略低一些）；- 吧、屋面工程：一5~三0元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；- 9、门窗工程（不含进户门）：每平方米建筑面积门窗面积约为0.二5~0.5平方米(与设计及是否高档很大关系,高档的比例较大),造价90~三00元/平方米，一般为90~一50元/平方米，如采用高档铝合金门窗，则可能达到三00元/平方米；- 一0、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程：三0~一50元/平方米（与小区档次高低关系很大，档次越高，造价越高）； 一一、地下室（如有）：增加造价四0~一00元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；- 一二、电梯工程（如有）：四0~二00元/平方米，与电梯的档次、电梯设置的中国及楼层的中国有很大关系，一般工程约为一00元/平方米；- 一三、人工费：一三0~二00元/平方米；- 一四、室外配套工程：三0~三00元/平方米，一般约为漆0~一00元/平方米；- 一5、模板、支撑、脚手架工程（成本）：漆0~一50元/平方米；- 一陆、塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等（约为总造价的5~吧%：约陆0~90元/平方米；- 一漆、临时设施（生活区、办公区、仓库、道路、现场其它临时设施（水、电、排污、形象、生产厂棚与其它生产用房）：三0~50元/平方米；- 一吧、检测、试验、手续、交通、交际等费用：一0~三0元/平方米；- 一9、承包商管理费、资料、劳保、利润等各种费用（约为一0%）：以上各项之和*一0%=90~一吧0元/平方米；- 二0、上交国家各种税费（总造价三.三~三.5%):三三~漆0元/平方米，高档的可能高达一00元/平方米。- 以上没有算精装修，一般造价约为一000~二000元/平方米，高档小区可达三500元以上。以上没有包括部分国有企业开发造成的腐败成本。精装修造价一般为500~一500元/平方米，这要看档次高低，也有三00元/平方米简装修，更有三000~一0000元/平方米超高档装修（拎包入住）。

E. 房地产建筑成本怎么计算

建筑成本计算包括：

土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。房地产开发企业取得土地方式有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让。

基本以后两种方式为主。随着国家对土地宏观管理政策趋紧，通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式。在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20%，并有进一步上升的趋势。

基础设施建设费主要指道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用。公共配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校，幼儿园，医院，派出所等）和各种营利性的配套设施（如粮店，菜市场等商业网点）等所发生的费用。

同时还包括一些诸如煤气调压站，变电室，自行车棚等室外工程。在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在20% ~30%左右。

(5)高层住宅成本测算扩展阅读：

如果企业为地下停车场所(含车库、车位)单独缴纳了土地出让金，办理了相关产权手续，即属于可售的开发产品，应单独作为成本对象核算。

如果企业未单独缴纳土地出让金，利用地下基础设施建造停车场所(含车库、车位)发生的成本费用支出可作为公共配套设施费计入开发成本。

但若有证据表明企业利用地下基础设施建造的车库(不含车位)对外出售，则地下车库的面积应作为可售面积，参与单位成本的计算。

F. 房地产，做成本测算时，计算经济指标

要先有设计方案，才能针对方案做经济概算。举例：
因为32000平米的建版筑，既可以建权成一层平房，占地32000平米，也可以建320层的占地100平米的高层。而两者的建筑密度相差了100倍。通俗地讲，一团面团放进锅里摊饼，可以厚些小点，可以薄点大些。由此，面饼占锅的面积不通，即密度不一。

G. 一住宅估算成本

按常规大概就500-700元/平米吧，不过要看结构形式、跨度、基础深度、当地材料价格、工资水平等。

H. 22层高层住宅楼各层的价格计算方法

成本导向定来价是以成本为中心，源是一种按卖方意图定价的方法。其基本思路是：在定价时，首先考虑收回企业在生产经营中投入的全部成本，然后加上一定的利润。成本导向定价主要由成本加成定价法、目标利率定价法和销售加成定价法三种方法构成。

列如，某房地产企业开发某一楼盘，每平方米的开发成本为2000元，加成率为15%则该楼盘每平方米售价：2000X（1+15%）=2300（元）
这种方法的优点是计算方便，因为确定成本要比确定需求容易得多，定价时着眼于成本，企业可以简化定价工作，也不必经常依据需求情况而作调整。在市场环境诸因素基本稳定的情况下，采用这种方法可保证房地产企业获得正常的利润，从而可以保障企业经营的正常进行。

关于您各层的计算方法，呵呵。没有特定。 一般都是每层加价20-100之间。根据当地周边，以及楼盘设计，（例如，一楼是否架空，顶楼是否复式，楼间距，绿化。。.)