❶ 什么因素决定房价的涨跌
“国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知(简称通知)”的出台让今年的房地产市场发展更加扑朔迷离,有关房价涨跌的争论喧嚣尘上。
其实,仅仅从“通知”本身来看今年的房价还无法下定论,但至少可以肯定的是,房价不再会像以前那样众口一词——上涨,关于下降的有关言论也将慢慢的站得住脚。
是涨是跌,关键还要看“通知”出台后的执行力度,以下三个因素将决定今年的涨跌:
1、普通商品房能否真的有效供给。这一点虽然不能短期内影响房价,但至少可以从未来房价预期上影响今年的房价,如果今年的大量土地推向市场,必将对未来几年的房地产价格产生深远影响,还有,一旦政府大量推地,土地价格必将有所回调,如去年的地王频出现象将得到有效遏制,一旦地王普现得现象得以控制,关于未来更高房价的预期就此破裂,如此,必将影响投资投机乃至首次置业客户的购买冲动,这样即使短期内供给严重不足,也不会把房价再次推高,至少是使得房价上涨的步伐停下来或略有下降。反之,如果今年的地方政府不能有效增加土地供应,那么,房价上涨的动力依然存在,那么,房价还将上涨,至于涨多涨少要看下面的因素。
2、二套房信贷的利率执行高低。“通知”里面虽然将二套房以家庭为单位提高至40%,但没有明确利率多少,只有模糊的一句“贷款利率严格按照风险定价”。这句话也许就是今年楼价涨跌的关键点,不明确也许就是要看市场反映,一旦房价再次上涨,利率可能就会执行以前基准利率的1.1倍,如果还制止不了房价上涨,利率可能会更高达到1.5倍或者2倍都有可能,从这个意义上来说,未来房价上涨只是强弩之末,虽然不会戛然而止,但终究会在未来几个月或者十几个月停下来。利率提高可以严重打压投资投机客户,虽然现在的40%首付比例不能有效遏制他们继续炒房,但利率的变化将成为他们头上的达摩克利斯之剑,会令他们不再疯狂,一旦利率提高到一定程度,投资投机客户可能就会清场,那么剩余下来的首次置业客户面对高高的房价也会停下来,如此房价上涨的动力也就消除,可以这么说,如果说房价还将上涨,只要这个利率是不断提高的,那么房价的涨幅就会慢慢变小,最终停下来,反之,如果利率之说只是唬人之说,最后被各大银行化为无形或在执行中大打折扣,也许,房价还将慢慢上涨,最后滞涨,但在短期内降下来却是不可能了!
3、关于销售办法的管理是否能有效落实。“通知”里面对于今后商品房销售办法:“要结合当地实际,合理确定商品住房项目预售许可的最低规模,不得分层、分单元办理预售许可。已取得预售许可的房地产开发企业,要在规定时间内一次性公开全部房源,严格按照申报价格,明码标价对外销售。”这一点对于那些捂盘惜售的开发商无异于暴风骤雨,如果地方政府严格执行,必将对今年的房价产生重大影响,很多地方的房价就会回归理性,至少疯狂上涨的势头能够给予遏制。但在这条政策里面有一句“要结合当地实情”,这就为这条极具杀伤力的政策执行留下来“祸根”,或许这条政策最后也将不了了之,那样,这条政策也就对房价涨跌影响不了了!
至于“通知”里面的保障性住房安居工程,只是一句政治口号罢了,即使2012年1540万户低收入住房困难家庭的住房问题真的解决了,对今年的房地产价格也没有任何影响!还有其他的,如防范境外热钱炒房以及整顿房地产市场秩序等,都对房价影响不太大,因为这些是政府的基本职责,必须要做的,没有弹性可言!
由于政策落实需要两到三个月的时间,具体细则还需要进一步出台,真正的执行效果需要到春节后才能显现,至于房价是涨是跌,不妨让我们严密关注以上几个因素,特别是前三个因素的执行状况,在执行细则没有还出来之前,任何目的买房行为都是一种赌博行为,切记!
❷ 房价是什么决定的
我觉得房价上涨和下跌下面都隐藏了合理性。政府从来没说过要降房价,只是要求维稳(这才是重点!!!),调控的目的也是为了控制房价的过快上涨以免产生系统性风险。买不买房基于自己的判断,别相信专家的,这些伪专家要么有着不可告人的目的,要么是某些利益集团的吹鼓手。鼓吹房产税、租售同权、加息调控措施会降房价,这是忽悠人(政府也从没说过这些措施是降房价,而这些人却故意这样解读误国误民,扰乱市场秩序)。而且这些措施都没有解决刚需们的户口、社保、入学、市民身份认同问题,这些也不可能短期解决,只能慢慢调整。
以年均涨幅10%算,7年房价都会翻倍。房价崩盘除非发生战乱,或者国际金融危机。茅台、油盐酱醋等的年涨幅都10-20%以上,何况房子,物价上涨是普遍现象。低租售比意味着高持有成本,肯定要通过上涨来弥补这个亏损,成本高了房价怎么可能白菜价房产税导致房产持有成本上升,怎么可能降房价,不过是增加税的借口罢了。考虑到长期持有房产的成本(交易税费、持有成本、卖出成本,房产税以及差价的个人所得税20%,个税目前基本不收,但长期来说肯定加强征收),而且大部分城市当前租金回报率仅2.0%。近8年来过去八年时间内,中国的真实工资增长幅度达到了10.6%,名列全球第一,而印度只有0.2%。另据人力资源和社会保障部统计,“十二五”期间,我国最低工资年平均增长率为13.1%。仔细想想,房价涨幅肯定不会比你工资的涨幅还低吧?可能你今年工资没涨,但不能否认别人和你一样没涨。
❸ 房价由什么因素决定
因为房子是生活必需品,致使房子多贵都有市场,都有人必须买,所以有人囤积房子,这就造成房价越来越高。