⑴ 房价泡沫化是什么，形成原因是什么破灭条件是什么
房价泡沫化的意思就是现在房价像泡沫一样、轻轻的一碰就破。无论是巴西的内经济泡沫，还容是日本的房地产泡沫，在泡沫破灭前期，都经过结构性泡沫破灭的过程。中国现在正处在泡沫破灭的前期，表现的市场特征，同样是结构性泡沫的破灭。中国这轮调控100天以来，结构性泡沫已经在破。本应该对买房人有所警示的，但是，政府不会这样做，相反，媒体还在宣传回暖，宣传地王，号召大家抄底。这也难怪，30年来，中国没有经历过一场大的泡沫破灭，大家都不知道泡沫破灭为何物，因而漫不经心。破灭的条件关键还是在于管商勾结谋利丝毫不管国民的死活。
⑵ 房地产泡沫是如何形成的
房地产“泡沫”是指由于虚拟需求的过度膨胀导致价格水平相对于理论价格的非平稳性上涨，主要特征有：房地产价格波动幅度较大、没有稳定的周期和频率、货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加等。关于房地产“泡沫”的成因，有以下三个方面：投资者过度投机；消费者及投资者对未来价格的预测偏高；银行信贷非理性扩张。一旦房地产“泡沫”破裂，则可能造成经济结构和社会结构的失衡、导致金融危机甚至引发政治和社会危机。一个最理论化关于房地产泡沫的定义大概是这样的:“指由房地产投机等因素所引起的房地产价格脱离市场基础的持续上涨，也就是土地和房屋价格极高，与其使用价值(市场基础价值不符)，虽然账面上价值增长很高，但实际上很难得到实现，形成一种表面上的虚假繁荣。” 也有专家指出，房地产泡沫，主要就是指“房价比较高，空置率比较高”，房价高得远离市场和个人需求，空置率高得远离经济和社会支撑。实际上不是房价比较高，而且房价过高，远远超出了它的价值和普通人购买力。
房价的确是房地产泡沫的主要表现，就像股价和整体物价水平一样，所以我在回答一些人的质疑时非常简单，房地产泡沫就是房价过高，不仅是绝对价位高，而且是相对价位高，高得整个社会无法承受，也许一两年可以承受，但长期无法承受。投资过热所造成的持续性恶性通货膨胀可以理解为泡沫经济，而一个行业的过快增长特别是伴随着价格的过度虚高就是一种行业增长的泡沫，但一些特别重要行业的泡沫(像房地产、汽车和高科技产业)却能演化为整体经济的泡沫。
一种资产在一个连续的交易过程中陡然涨价，价格严重背离价值，在这时的经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。资产价格在上涨到难以承受的程度时，必然会发生暴跌，仿佛气泡破灭，经济开始由繁荣转向衰退，人称“泡沫经济”。
⑶ 房价泡沫怎么算出来的
房价泡沫对于不管是有房还是没有房的普通民众带来的身心伤害是显而回易见的，也是难答以愈合的。因为由于房价泡沫迟迟未能破裂而导致的一系列物价竞相上涨，使普通民众的生活压力越来越大，这是前所未有的。对于有房子的普通民众来说，房价再高有什么用？你还能把房卖掉不要房子住？那所谓的上涨的部分价格不但与你无关，反而还会因为房价泡沫而导致的其他物价上涨增加你的生活负担
⑷ 房价泡沫是怎样算出的
房价泡沫对于不管是有房还是没有房的普通民众带来的身心伤害是显而易见的，也是难以愈合的。因为由于房价泡沫迟迟未能破裂而导致的一系列物价竞相上涨，使普通民众的生活压力越来越大，这是前所未有的。对于有房子的普通民众来说，房价再高有什么用？你还能把房卖掉不要房子住？那所谓的上涨的部分价格不但与你无关，反而还会因为房价泡沫而导致的其他物价上涨增加你的生活负担，所以有房子的普通民众，对于房价泡沫的破裂是非常理智的；而没有房子的民众，对于房价泡沫更是狠之入骨！
当然，房价泡沫爆破，会使得有那么一小部分人坐立不安、恼羞成怒。这一小部分人便是权贵。因为权贵掌握了国家的资源而拥有了大量的房子，房价泡沫爆破他们能安心吗？大家回忆一下就知道了，有多少腐败权贵倒台后都跟这个房子有联系，具体有多少本人没有统计过，但每一个腐败权贵倒台后在他/她或他/她的直系或傍系亲属的户下都有无数的房子，而这些房子仅仅靠他/她工资是无论如何也是买不起的，前些日子的山西某煤炭局长就拥有36套房产，最近的河北某公安局副局长李刚也有5套房产，这就不难证明为什么国内无论如何调控都不能使房价泡沫破裂，非得借外力不可了！
在这里我先得算算全国究竟有多少空置房：
全国共有30多个省、直辖市，每个省大约有100个县，按每个县有1000名副科级以上官员计算（实际远远大于此数字），按60%的腐败率计算（实际腐败率远高于此，你知道的），按煤炭局长36套+公安局副局长李刚5套=41套的平均41/2=20套（实际远不止这个数，大于局长的副县长、县长、副市长、市长、副省长、省长、副部长、部长……副县委书记、县委书记……拥有房产的数量远比局长多，不要相信那什么谁谁市长买不起房子，那都是逗你玩的！）计算，结果如下：
30*100*1000*60%*20=36000000套房子（这个计算方法很保守）。
这就不难解释为什么官员财产公示制度一直难以实施下来，也不难解释为什么房产税征收政策一直无法出台，更不难解释为什么每次调控都毫无意义！这仅仅是权的空置房，贵的呢？我估计与这个数量也不相上下。这就容易解释上次什么国家电力部门称有64800000套房子的电表读数为0了，这也容易解释为什么那么多的小区、那么多的新城是鬼区与鬼城了。
如此说来，房价泡沫爆破除了那几千万的权与贵不高兴外，其余普通民众应该是非常高兴的。因为房价泡沫爆破后，普通民众可以享受到“人”的生活，可以培养子女拿到诺贝尔奖，可以孝敬父母颐养天年，可以不再为强制拆迁而自焚，可以不再为强制拆迁而上吊……
⑸ 房地产泡沫是怎么形成的
产品泡沫是指一种产品的价格持续上涨，以至于严重偏离其价值的现象；
行业泡沫是指一个行业的供给严重过剩，或其远期需求缩减或消失导致的投资过热现象。
我们所说的房地产泡沫属于行业泡沫范畴，是个宏观概念，然而老百姓关心的房价问题则是微观概念之产品泡沫。
我们知道，房地产属于资本密集型行业，需要大量的金融支持，同时也是一个长期投资，远期收益的行业，这两个条件极易形成泡沫。首先其投资过程有大量的不可控因素和较大的政策风险，其次由于对投资期限和远期收益的把握不准确，都容易对行业造成极大的投资风险，非常容易导致过热的投资，产生泡沫。下面我大概谈谈房地产开发中泡沫的形成过程，仅代表个人观点，需要大家指正。
房地产泡沫的形成大概在以下三个阶段中形成：
一、房地产前期阶段
房地产开发前期阶段容易在四个环节形成泡沫：
1、土地购置
由于房地产过热，对于土地的需求增加，同时由于土地为国家紧缺资源，国家对土地的控制政策越来越严格，房地产商对土地的竞争越来越激烈，政府招牌管政策的实施，本来就很高的土地价格，经过几圈的叫价，成交低价成几倍的翻番，已经远远超过其实际价值，政府收益确实得到了充分的体现，然而，房地产商得到的土地价格中，泡沫已经大量形成。
2、各项手续办理
说道这里我不得不要一咬牙，繁杂的过程（130多个章）自然不必多说，本身就存在大量不合理的乱收费法规，加上大量说不清道不明也无法说无法诉甚至无法入账的费用，一直以来让各开发商苦不堪言。这些费用势必计入开发成本，或者无法入账的只能在预算时列入那个让人尴尬的不可预见费用和管理费用，不产生泡沫是不可能的。
3、项目转手
这一点估计大多数人都有所体会，有背景，有关系的，拿到了项目、土地，不会自己开发，为了早日获得利润而转手，有的项目甚至能转让近十次。一次次的转手，落在最后真正开发的手中，已经翻了好几倍，产生严重的泡沫。就像我们喝扎啤一样，一桶扎啤本来20杯，但是桶里已经有了泡沫，也能卖25杯，再多转几次，可能达到50杯，就能卖出两桶的价格。
4、材料及施工队伍选择
由于房地产过热，房地产开发所需的材料、人工就变得相对短缺，其价格上涨速度和幅度都较大，加上这些年很多高端材料和工序的独特技术价格高涨，开发商竞争购买材料和劳务，本来在材料和劳务过程产生的产品泡沫也转嫁到房地产行业来最终承担。
二、房地产开发阶段
房地产开发阶段容易在两个环节形成泡沫：
1、工期和利润预计
房地产开发是一个投资期延长，回收期长的行业，一方面由于投资期限长而对工期把握不准导致工期延长，投资成本增加，另一方面由于回收期长，对未来收益把握不准，有意提高销售价格以降低对未来收益把握不准可能导致的利润风险。
2、金融支持风险
房地产开发属高投入高产出的行业，必须大量依靠金融机构支持，除了要接受和消化金融行业泡沫的转嫁外，由于上述工期和利润预计的不确定性，金融机构也会有意提高投资收益率来规避风险，也就使得房地产开发过程的财务费用相对增加。
三、房地产销售阶段
房地产销售阶段形成泡沫的主要环节如下：
1、以远期的价格完成当期销售
我们知道，今天购买的住房，实际交房时间往往在一到两年之后。开发商为了尽快实现变现，预售房屋，也是政策容许的，这就导致一个现象，大家有没有注意到，我们购买的现房和当期正在销售的同类型、同标准期房价格基本是相同的，也就是说，我们购买的现房执行的竟然是两年以后的价格。想必大家都明白，两年以后的货币价值与现在的货币价值，以及两年以后我们的购买力和今天的购买力有这多大的差距。我们不但花掉了未来的钱，真可怕的是以未来的价格花掉了。
这一条不知道我说明白了没有
2、我们的消费观念苦了我们自己
我们要结婚生子，就要买房子；孩子要远道上学，陪读，买个房子（攀比，为了孩子的自尊心）；孩子要结婚，给孩子买房子......这辈子，我们成了房奴，我们自愿的，活该，就因为这样，供求关系变了，房价涨了，越涨我们就越想买，我们越想买房价就越涨，没办法了，买不起了，我们到处借，贷款，我们埋怨房地产泡沫了，我们自己造成的。
本人认识尚浅，只能看到这些，诚心欢迎大家指正补充。
⑹ 什么叫房价泡沫怎么计算
房价泡沫，指商品房价格高出其实际价值的部分。价值规律认为，商品价格总是围绕其价值上下波动。 房价泡沫指数＝商品房的单位面积平均售价÷人均月收入
⑺ 房价泡沫怎么形成的
【转自网络】
当房产成为大多数家庭最重要的财富时，房价涨跌已不只仅是茶余饭后的谈资，而且还是关乎家庭财富平安、投资保值增值的大事。诸如“房价是怎么形成的”和“将来房价是涨是跌”等问题自然成为业界争先研讨的焦点。笔者将影响房价的一些影响要素停止梳理和研讨，试图从中归结出房价构成的根本逻辑，并对如何停止房价预测提出一些合理化倡议。
一、房价与各项影响要素的关系
影响房价的要素很多，大致能够归结为三类：根本面、资金面、政策面。根本面是房价中长期走势的决议要素，影响趋向和方向；资金面对房价涨跌产生直接作用，影响振幅和动摇；而政策面则是经过财政、货币等措施，改动经济运转的环境，从质变到质变来改动房价的趋向。
1．根本面
笔者将中国以及美、日等国度的房地产市场与宏观经济指标停止历史数据的相关剖析，能够发现，房价与GDP、CPI、PPI、股市、城市化率等指标均存在一定的相关性。
房价与GDP之间存在显著的正相关，且为双向因果关系。一方面，房价的上涨及上涨预期将带来更多的房地产开发投资，拉动建筑、金属制造、机械设备、水泥、家电、装修等行业的开展，有效处理社会就业，对经济增长产生乘数效应，GDP随之增加；另一方面，GDP的上涨反映国民经济的生长，通货收缩将带来资产价钱的进步，反过来促进房价的上涨。
房价拉动CPI涨跌，CPI传导到PPI；而CPI、PPI所代表的物价和通胀程度又反过来影响房地产开发的人工、建材、设备的本钱，但从房价占CPI比重(中国此前CPI构成中寓居类权重仅为13％，而美国是42％)和建安本钱对房价的敏理性(历史上建安本钱涨幅远小于房价涨幅，且建安本钱变动对利润的敏理性不大)两个角度看，房价与CPI、PPI并没有显著的因果关系。从先后次第看，房价变化抢先于PPI，PPI抢先于 CPI。
房价动摇滞后于具有经济晴雨表的股市。从相对趋向上看，两者大致有1年左右的时间差，如万科A股的股价分别在1998年、2002年、 2005年展开一波上行，而房价指数则在1999年、2003年、2006年呈现加速上涨。
房价的上涨有赖于中国城市化进程中的新增城镇人口所产生的住房需求增加，从1979— 2009年30年间均匀每年新增1450万城镇人口，这是支撑刚性需求不时增加的基本要素。固然两者的增长趋向相同，但由于房改起步较晚，较长时间序列的回归剖析反而发现两者相关性不强，但从2004年起呈现一定正相关。
2．资金面
房地产是投资额最大的资产之一，已成为大局部资金的蓄水池，其价钱程度的变化与资金面的松紧关系亲密。影响市场上资金量多寡的要素有货币供给量、利率程度、货币汇率等。
房价与货币供给量(M2)息息相关，但没有严厉的线性函数关系。中国坚持了30年均匀22％的M2增长率，M2所表现的是整个市场的资金量和购置力大小，这为房产等资产价钱的走强提供了有力支撑。笔者发现，普通M2呈现较大动摇后，房价也会有相应变化，时间差大致是6个月到1年。
房价与利率之间有显著的负相关。从供求角度看，利率进步招致购房者贷款还供压力加大，有效需求遭到抑止，供大于求招致房价下跌；从资产估值的角度看，在中国占有很高比重的期房销售，本质上是将来房价按社会均匀收益程度的折现，但银行基准利率的进步会招致房产折现值的降落，即房价下跌。
房价上涨并非由于汇率变化，但汇率在房价趋向构成后有一定的助推作用。中国坚持了10年相对稳定的汇率之后，于2005年开端汇改，尔后美圆兑钱中间价不断降落，期间房价则稳步上涨。钱升值预期诱发了外资的涌入，推高了国内房价。
3．政策面
中国房地产市场开展是典型的政策市，受政府调控影响非常显著。除了金融危机之后，政府为了救市出台一系列扶持政策以外，大局部时间里以抑止房价过快上涨为基调，特别以2011年为最盛，呈现了“限购令”、“限贷令”、“限价令”三大政策的叠加。
积极的财政政策、宽松的货币政策能够促进投资、增加货币供给量，降低市场资金本钱，也促进了推进房价上涨各项要素的构成和加强；房地产行业的优惠和扶持措施能够经过增加有效需求来活泼市场(如降低首付比例、买卖税费减免等措施可将本来并非有效需求的潜在购房群体激活，成为新增需求)。反之，亦然。
二、房价由供求关系决议
经过对根本面、资金面、政策面影响要素的梳理，能够发现，一切要素的变化最终作用于市场的供求双方，招致房地产市场的供求关系发作变化，从而最终惹起房价的涨跌。因而，笔者以为供求关系就是房价构成机制的中心，是决议房价的内在动力。以下仅对房地产市场中的住宅市场作一扼要论述。
1．住宅需求
住房需求包括三个方面：刚性需求、改善性需求、投资性需求。
刚性需求，取决于新增城市人口与人均可支配收入所构成的购置力。城市化进程中持续增加的城镇人口和居民收入程度的进步，将是刚性需求的有效支撑。但在经济萧条时，城市化进程的放缓与收入程度的减少则会抑止需求的增加。
改善性需求，取决于当地的人均面积、户均套数、富有水平。随着居民生死水平的进步，人们有改善住房条件的需求。一旦房价过高，将抑止改善性住房需求。
投资性需求，契合“买涨不买跌”的资本逐利本性。房价存在上涨预期时，资本涌入：房价存在下跌预期时，资本撤离。资本具有加速房价趋向构成的作用。
2．住宅供应
住房供应受两个环节影响，一是土地供应，二是房地产开发投资。
中长期看，土地的经济供应弹性很小，特别是国度对18亿亩耕地的严厉维护，使城镇建立用地相对稀缺。短期看，中央政府的年度供地方案布置将影响将来1～2年内住宅用地的供给量。
土地的供应只要经过房地产开发，才构成住房供应。房地产开发投资减少，或开发商有意囤地，均可能形成住宅供应的减少。
3．供求关系决议房价走势
上述的需求量和供给量的变化和互相关系，将最终决议房价的涨跌和方向，详细而言，包括以下四个根本观念：
第一，房价涨跌由商品房市场的供求关系决议。“供不应求时价钱上涨，供过于求时价钱下跌”的经济原理也适用于房价，但由于房地产触及面广，商品房供求同时受多种要素互相影响和限制。财政、货币等调控政策经过影响供求关系来调理市场价钱。
第二，房价上涨或下跌趋向构成后，资本的涌入或退出将起到助推作用。房地产自身具有消费品和投资品的双重属性，作为消费品，买跌不买涨；作为投资品，买涨不买跌。由于投资品的属性，资本在投资、消费两个环节起作用。在房价处于上涨趋向中，资本的进入加速房价的上涨；在房价处于下跌趋向中，资本的撤离加速房价的下跌。“地王”、“炒房团”都是资本逐利的表现，都是“推波助澜”和“乘人之危”，起着加速、助推作用。
第三，房价拐点的判别有赖于底部和顶部确实认。抵达底部时常常表现为成交油腻，而从底部崛起时则随同着成交量的大幅增加；抵达顶部时常常有价无市，而从顶部下跌时也随同着买卖的活泼。
第四，房价动摇有周期性，阶段性的高点和低点能够经过供求关系停止简单判别。假定供应量短期内较为肯定，那么在房价下跌过程中，刚性需求决议房价下跌的底部；在房价上涨过程中，投资性需求决议房价上涨的顶部。
三、如何停止房价研判
由于影响房价走势的供求关系遭到宏观经济、城市化进程、收入与税费政策等多种要素的综协作用，特别是在中国，政府干预的影响更为突出。单纯地停止某些指标的回归剖析，难以构建出一个有效、适用的房价预测模型。经过供求决议房价的四个简单规律，能够更好地把握市场的二般规律，但若要对房地产市场的趋向停止研判、特别是对房价拐点的把握，还需在房价预测的详细业务工作中，留意三个要点：
一是留意市场范畴的不同，如全国市场的整体走势与中央区域市场的不同，住宅、商铺、写字楼等不同产品的供求关系不同，普通住宅与高端公寓等细分市场的不同。不同的市场范畴，影响房价构成的要素也有很大的区别，需分门别类地停止研讨。
二是对各项指标的数据来源停止选择，统计局、参谋机构、房产中介、金融机构、开发商、政府相关部门等数据口径均不同，以至同样年份的相同指标数值也不尽相同，若不严加辨别和选择，很容易得出错误的结论。
三是房价涨跌的构成常常是一个质变到质变的过程，不能由于某些指标在某一年份发作变化就得出房价呈现方向性改动的结论。比方年度货币供给量从25％降落到20％，或年均新增城镇人口从2000万降落到1500万，并不意味着房价拐点就呈现；但当货币供给量持续减少且增幅从两位数变成个位数以至是负值，或新增城镇人口持续多年根本不增长时，那么就有可能是中国房价拐点降临的根据。
⑻ 高房价怎样引起的经济泡沫
首先你要理解的是经济泡沫这个词，当然我也并不是专业的经济学者，经济泡版沫这个词就是说一权个时期在一个地区，它的实际经济量被人为地夸大了，这样的结果会导致货币的动荡不安。
房价应该按照一个地区人的承受能力来定，比如北京就可以比郑州高，因为北京地区人的经济能力，消费水平总体上高于郑州，而且北京人能承受的力度比郑州大，但是如果北京的房价一个劲地上涨，超过了北京人的承受能力，那么房子人都买不起了，但是房价已经被推高了，开发商已经为此投入了巨资，你想降已经没法了，这个时候就是实际经济量被抬高度了，产生了经济泡沫。
一般现在来说的经济泡沫都是带有通货膨胀性质的，因为都喜欢把经济夸大。