Ⅰ 房价下滑趋势明显 杭州学区房成抗跌避风港
房价下滑趋势明显 杭州学区房成抗跌避风港?
9月已至,中小学校纷纷热闹了起来,而对于杭州这一学区划分明显的城市,很多年轻夫妇也是把楼盘周边的教育资源,放于购房考量的一个重要条件。因此,杭州的学区房一直以及热度丝毫不减,甚至随着有限的学区的逐渐饱和,学区房更是成为很多父母眼中的“香饽饽”。
另一方面,随着楼市限购调控的持续及中央政策的不放松,杭州终于由保利湾天地再次打响了楼市降价的信号。而作为最具抗跌保值的学区房,能否在这一轮严峻的市场背景下,再次突显其巨大的市场潜力呢?这里,我们挑选了几个楼盘,或许可以作为杭州学区房的一个参考代表。
金地自在城:有望自建小学、初中,实现成熟教育资源。
2010年,金地自在城正式引进文三教育集团文三街小学。文三教育集团是杭州知名的教育集团,迄今为止有着近六十年的治学历史,是杭州最知名的重点名校之一。文三教育集团的入驻,使自在城成为杭州最优质的学区房之一。
同时,金地自在城现正洽谈引进优秀初中学校等,计划将打造城西一站式教育。在学区资源较为稀缺的三墩板块,金地自在城无疑占据了很大的优势。
金地自在城效果图
我们了解到,三墩大盘金地自在城均价19000元/平米的精装cross公寓户型已销售完毕,由于cross公寓销售再创佳绩,计划将加推新房源。目前在售剩余88方小户型平层公寓,层高不低于2.85米,均价19000元/平方米,精装修标准2500元/平方米,享受公积金按揭98折,全款96折优惠。
编者小评:金地自在城一直以来,能够保持着持续热销的状态,其成功引入文三街小学的学区房概念,可谓功不可没。而之前的cross公寓的热销,间接也证明了调控下其依然坚挺的房价。毕竟,周边如中海紫藤苑仅15000元/平米的均价。
和家园:城西大盘合作优质教育集团
和家园引进的是求是教育集团。新的求是教育集团和家园校区总建筑面积达到14000余平方米,采用国际化、小班化办学模式,规划设立24个班,有望成为未来求是教育集团的标杆示范校区。
坤和和家园效果图
坤和和家园位于杭州西溪湿地以南,规划有院景公寓、和院别墅和别墅。占地面积约870亩,行车自天目山路和西溪路均可20分钟内到达,且规划有梅西隧道将项目与梅家坞连通,与西湖景区相连。
编者小评:和家园自确立引进求是教育集团开始,项目的品质、知名度及受市场追捧性,持续高涨。同时,和家园的高层房源,一直以来销售均是不俗。尤其,和家园拥有的后山无穷的山林景观资源,与教育的优势相结合,使楼盘抗跌性更强。
树兰书香名邸:杭二中学区房,受购房落户政策
树兰书香名邸学校,紧邻余杭区杭州二中树兰实验学校,享受购房落户政策。杭州二中树兰实验学校隶属杭州二中教育集团,学校拥有小学、初中、高中共50个教学班,占地210亩。业主子女读小学面试入学,初中要因成绩而定,考入即免学费。
树兰书香名邸效果图
树兰书香名邸项目位于杭州市余杭区临平镇,星光街与09省道交叉口大转盘的东北角,地块东侧为杭州大昌进口汽车维修中心,北至余杭区杭州二中树兰实验学校,南与星光街相连,西面为6米宽的绿化带并与09省道相接。
编者小评:树兰书香名邸,周边较近的楼盘有金都夏宫、蓝江四季晶品等楼盘,从价格上来说,树兰书香名邸与周边楼盘差不多,但了解树兰书香名邸楼盘的购房者清楚,假如没有学区房的概念,树兰书香名邸或许还达不到目前的售价,可谓其还是借助了学区房的潜在价值。
雅戈尔御西湖:学区概念得到挖掘 促房价飞涨
在教育配套方面,雅戈尔御西湖的对面是杭州著名的行知小学,雅戈尔置业将承建行知小学的扩建工程,行知小学将由现在的12个班扩大为36个班的 规模,最为难得的是雅戈尔御西湖的业主将拥有优先入读权。在御西湖不远处是杭十三中,小区后门则是杭州师范大学,东面是浙江工商大学,沿着学院路一路往南 则是浙江大学玉泉校区,浓厚的文教气息包围着雅戈尔御西湖。
雅戈尔御西湖位于杭州西湖区文教板块,文二路与学院路交界处。距西湖2.5公里,交通网络便利,各种配套设施周全。这里原是文教区的学院重地,尽管如今诸所大学已经陆续搬走,但一些著名的大学、中小学依然聚集,成为杭城人文气息浓厚的高端生活居住区。
编者小评:雅戈尔御西湖,对于杭州所有在售的新房来说,其教育资源的优势,绝对的数一数二。项目本身所在的位置即为杭州的文教区板块,虽然一些大学已陆续搬离此地,但其沉淀下的学术氛围依然浓厚。而楼盘本身的房价走势更是惊心动魄,短短两年时间,已成为杭州最贵楼盘之一,学区价值可谓发挥的力量巨大。
保利江语海:刚需选房 教育资源成重点
保利江语海周边教育氛围浓厚,有文海教育集团,杭州第四中学,浙江工商大学等,教育质量在杭州都已得到了广大家长及学生的认可。
保利江语海周边学校
保利江语海位于杭州下沙经济开发区东南沿江板块,占地面积52655平方米,总建筑面积173298平方米,是一个中等规模的江景社区。保利江语海规划了7幢板式的高层全江景公寓,以及50席的全江景英伦官邸排屋。其中,高层公寓中56-87平的户型,屡屡开盘,销售业绩均不俗。
保利江语海规划效果图
编者小评:保利江语海虽然并不刻意的把教育概念,作为项目主要的宣传亮点,但其优质的教育资源,是不争的事实。尤其文海集团与保利江语海近邻,很多家长即是看中了子女未来方便的学习环境,才纷纷选择了保利江语海。
Ⅱ 热门城市买不了房,那如何判断周边城市是否值得入场
文|大老哥
编辑|bis饼干
全文共计3863字,阅读大约需要8分钟
行家简介|大老哥,知名民间房地产行家,都市快报等多家媒体的特邀买房专家,2003年以来给上万人做过买房咨询,被誉为老百姓最贴心的买房顾问!
热门城市,房价高企,房票难得,一房难求,所以很多人就把目光转向了热门城市的周边。
这种模式到底对不对呢?
如果选择了周边城市,怎样买才最符合房地产投资的逻辑呢?
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以热门城市举例,周边谁合适做标的?
杭州楼市一房难求后,有很多投资客就把目光转向了一些周边城市。我也曾经推荐过一些城市,比如海宁,临安,绍兴、柯桥等等这样一些杭州的轻轨能够到达的城市,离杭州又比较近,当地的经济也比较发达。
最近,经常会有人问我海宁买哪里,买什么楼盘比较好。所以带着了解楼市的任务,我利用周末的时间去海宁考察了一下。
其实杭州到海宁还是挺方便的,开车一个多小时,高速公路走走也挺通畅的,高铁也蛮便捷。再加上未来轻轨的建设。整个海宁和杭州之间的联系,从交通方面来讲还是很方便。
前些年海宁著名百合花园开盘的时候我们去参观过,当时的价格便宜。后来就没有怎么去了解海宁楼市,海宁与杭州之间有轻轨规划后,今年年初我在网上了解了一下海宁很多房价还在6000―10000元/左右。
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海宁为什么有一定潜力?
海宁还是有一定潜力的,原因有二:
一二线城市的限购,导致购买力溢出到周边城市。上海和杭州购买力的溢出,拉动了海宁当地楼市。
轻轨的规划和建设,加上高速高铁等交通的高度发达也会带来一定的购房需求。
当地经济发达,特别是海宁皮革城带来了不少外来人口,加上当地拆迁,有一定的市场需求。
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在海宁,我选择去看了哪些盘?
因为时间关系,主要是看一些轻轨附近或者核心地段的楼盘――
第一站
东方都市
图片源自大老哥
浙大国际学院旁,距离轻轨站200多米。整个楼盘34万方,目前在售的19号楼房源价格在15000元/左右,需要搭售车位。整个楼盘所剩房源不多。该楼盘是海宁价格最高的楼盘之一。
因为地处新区,周边有鹃湖、浙大国际学院等规划。
这是海宁为数不多的真正的轻轨楼盘。
第二站
公元道一号
图片源自大老哥
海宁银泰商圈附近的有好几个楼盘,四季香榭、汇高百悦府、祥生钱塘院子等。虽然他们在距离轻轨站一两公里的地方,但因为商圈关系,目前价格也都在14000元/左右,不过都是尾盘,房源很少。附近唯一一个在售房源较鑫的楼盘是公元道一号,定位高端,跟东方都市齐名,干挂石材立面,价格也在14000元/上下,目前房源比较充足,也搭车位和储物间。
第三站
万城理想公馆
图片源自大老哥
位置在海宁皮革城附近,距离轻轨站1.5公里左右,距离地铁站也有点距离。楼盘只有7万方,目前在售的是2幢小高层,面积段是108方和188方,价格12000元/左右,也需要搭售车位。
第四站
卡森卫星城
图片源自大老哥
卡森卫星城距离海宁皮革城3公里左右。楼盘规模比较大,有140万方,是本地的皮革企业开发的。现在在售的主要是三期的高层和合院式的排屋,高层价格在11000-12000元/,排屋价格20000元/多。也需要搭售车位。距离轻轨站斜桥站大概1公里左右。我看了一个数据,光2月份就卖了300来套,销售量还是挺大的,不过当时价格比较低。
我还跟当地的中介和分销的朋友聊了一下,得知海宁周边楼盘还是比较多,但核心板块核心地段核心商圈的楼盘也不多。从今年3月份以来,整个海宁的楼市,销售节奏很快,销售情况比较火爆。
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对海宁楼市现状的几个观点
海宁房价今年跃升明显
像公元道一号去年年底的价格9000元/多一点,现在14000元/左右,大概涨了40%。百悦府也涨了不少,东方都市去年卖的也是9000元/多,现在14000―15000元/,可以说今年以来价格有点暴涨。
但海宁总体上价格涨幅虽然比较大,但和历史成交数据去比,涨的也不是特别多。
历史上海宁房价最高的年份是2013年,当时海宁市商品房成交的均价在9572元/。有一个买百悦府的女士讲了,她说13年底在百悦府买了一套,价格应该是在12000―13000元/左右,后来到15年下跌比较厉害,到了15年、16年价格还是处在低位。到了17年2、3月份开始涨,现在涨回14000多元/,从14年初的12000―13000元/跌到9000多元/,现在又回到14000多元/。
所以海宁的房价涨幅虽然比较大,但是和历史相比涨幅也不是太高,海宁均价最高是2013年9579元/,到了14年是8172元/,15年是8375元/,16年是8242元/。
图片截自海宁房天下
现在(2017年)新房的均价还在9000多元/,市中心区域房价在14000元/左右。所以总体上来讲上涨幅不大,只是3月份以来确实涨的比较多一点。
海宁可售房源不多
在海宁看房过程中看到这些楼盘有的建了一半,有的刚刚结顶的楼盘,但进去问了一下,基本都无房可售。可见今年以来,海宁的去化速度还是非常快的,和杭州差不多了,很多楼盘已经无房可售了。
数据显示,仅仅2016年海宁整个商品房销售量就达到18159套。
2016年海宁拍了136.57万方的土地,按照容积率2.5,100平米一套计的话,也就是2万多套房子。这样的去化量还是很快的。所以海宁一些核心地段房源比较少。
严格的限价下,搭售车位成为常态
现在海宁由于价格也受到了备案价限价的抑制,调不上去。开发商采取的普遍措施就是搭车位,有的搭一个,有的搭两个,甚至有的搭储藏室,搭车位是普遍现象。
宽松的限购限贷政策
海宁是限购的,外地户口限购一套,本地户口不限购。
贷款海宁政策相对来讲比较松,比如你是外地户口,夫妻双方只要还没有在还按揭的,或者按揭已经还清了,在海宁都算首套,首付最低可以3.5成。
海宁和杭州正快速接轨
海宁现在确实建设的速度比较快,特别是与杭州的接轨方面也做了大量的工作。比如许村这里搞了临杭开发区,在下沙北还有连杭开发区,海宁主动接轨杭州的工作做得比较好。
轻轨建设已经如火如荼在进行,我们在回来的路上看到路上都用挡板挡起来了,轻轨的建设都已经开始了,按计划将于2020年年通车。
海宁是行政区划不属于杭州地区,但它却是接轨杭州最积极的一个城市,无论在轻轨建设,无论在开发区的建设,都和杭州主动接轨。所以这也是海宁楼盘受到杭州购房者欢迎的一个原因。
海宁的外地投资客较多,投资性需求是拉动房价的主因
我看到一个数据,2016年海宁住宅市场通过市外营销机构的成交量占到了43%左右,外地客户占到了很大的比例。比如今年2月卡森卫星城单月卖了300套,但很大程度上也是外来客户带来的购买力。
今年上半年的比例可能更高,也就是说海宁市场这一波的价格拉升,除了房地产大市比较好,当地需求较旺,但主要是大城市购买力的溢出,特别是上海、杭州的购买力溢出到海宁,对海宁房价的拉升起到了很大的作用。
投资性需求购房者拉动海宁房价,这也符合楼市价格上涨规律。如果光是本地的刚需,是不太可能把价格拉的这么高、拉的这么快的,主要还是由于很多的外地购房者到海宁去买房,造成了海宁价格短期内涨幅较高,涨幅也较快。
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如何判断海宁未来的楼市?
我觉得,有几个数据还是值得大家关心的。
外来购房者比例过高,未来谁来做接盘侠?
前面讲了海宁的外来投资客较多,投资客是要兑现的,这部分成交量怎么去兑现?谁来接盘?这是一个问题。当地人愿不愿意以更高的价格来接这些投资客的盘?
为什么说当地人接盘的可能性比较小呢?因为海宁常住人口虽然在县级市里面算是比较多的,有83万人。但是这几年人口增长的速度还是比较慢的。
资料显示,海宁2007年到2011年户籍人数前20年差不多一直处在60来万的水平。我们讲常住人口是指在海宁居住半年以上的人口加在一起是83万,但是海宁的户籍人口这20年来一直徘徊在60万到64万之间,所以它的人口增加是比较慢的。
另外一个数据,海宁2016年比2015年人口只增加了5500人,这里面很多是新生人口增加比较多,外来人口比较少。而且人口增长的速度是在放缓的,2012年到2016年比2007年到2011年,这十年比之前的十年人口增加的速度下降了1.45个点,海宁人口增加的速度在放缓。
我没有查到海宁当地住房的保有量,人均自有住房的保有量,或者人均居住面积的数据没有查到,但是我相信海宁当地人的人均居住面积,以及自有住房的比例还是挺高的。
在一个人口增长放缓,外来人口不多的城市,今后如果房地产速度发展过快,商品房销售量过高,外地人买的太多的情况下,我还真有点担心未来谁来接盘的问题。这是一点疑虑。
海宁支柱产业的未来趋势
海宁是以皮革业为主导产业的,现在海宁皮革城每年的销售额大概达到了200多个亿。皮革城是海宁的一张名片。
但是目前由于互联网经济的发展,传统的零售业其实已经在慢慢转变了,网上消费,从线下到线上,原来很多东西,特别是一些高档的皮衣,这些东西可能在网上消费的人比较少,但这几年增长的速度也是比较快的。网上销售对传统零售业的冲击还是有影响的,这种冲击对未来的影响到底如何现在还无法评估,我觉得未来可能冲击的会更厉害一点。
皮革城以实体店为主这种商业模式今后也会得到改变,这个靠传统产业吸引大量经营人员入驻海宁的趋势也会改变。
所以我担心的商品销售互联网化以后,对传统商城的影响会比较大。因为这既是一个产业聚集的行业,同时也是吸引外来人口的一个重要的行业。如果这个行业慢慢转变以后,到海宁经商、就业的人数可能会下降,人口的导入可能会进一步降低。
海宁现在还是传统产业为主,很难听到海宁有什么高科技,或者新的产业、新的技术。未来随着环保监管的加强,对污染企业监管的加强,一些传统企业会不会面临发展的瓶颈?如果没有新兴产业的发展,海宁来之前的高速发展还能不能保持?
海宁未来的房价取决于大势和杭州接轨程度,可能还会有一定的空间,但是短期有空间我觉得已经不大了,虽然现在还搭车位,这个形势可能会马上得到改变,所以现在不要急于去买,可以等市场稍微回调冷静一点以后,再看看有没有机会。现在不建议大家急于去海宁买房子,盲目去投资。
后记
后来带我看房的中介也告诉我之前搭车位的东方都市、卡森卫星城等都不需要搭车位了,与之前有市场热度比已经出现冷下来的迹象。
Ⅲ 接近杭州城西阿里巴巴买房哪个地段有前景
阿里巴巴附近的房价已经算是比较高的了,我现在城西现在比较有发展空间的有两块,一个是杭州西站附件,还有就是城西公共中心。
Ⅳ 请教杭州本地人一个问题,杭州目前的开发朝着哪个方向发展,如果要买房子,从长远的眼光来看应该买哪里的
都是周边区域这几个地方相对来说萧山离杭州市就比较远了可能从某种意义上来专说萧山就像是杭州属附近的一个县了一样。。。。滨江现在放假已经相对比较高了。九堡那边的放假这两年涨的很快现在也应该在15000到20000多了吧 个人比较偏向下沙。。。。
Ⅳ 2019年杭州房价还会涨吗
杭州二手房库存从去年2w3套涨到现在7w4套,2019年金三银四库存都在增加
2019年浙江棚改计划18w套,2018年棚改40w套,同比腰斩
2019通胀加速,货币空间有限
结论:跌!
Ⅵ 2024年杭州亚运会后周边房价会掉吗
朋友,不知道啊,大家都是说亚运会前房价不会掉。有可能前面涨一波,后面掉一点呢,说不准啊。
Ⅶ 杭州房价太贵了哪位朋友能给个建议是选择杭州周边一点好还是选择苏州更有价值谢谢
嘉兴啊,离杭州,苏州,上海都近
Ⅷ 杭州周边房价
400?
下沙东区那边的海天城07年的时候还是4000多的,现在涨到6000多近7000了。伊萨卡现在是6000多,世贸滨江专花园在7000左右,保属利东湾均价在9000多,朗诗国际街区则在一万多。现在杭州万元以下的房子只有下沙了。除非你是去十分偏远的乡村或者地级市比如临安之类的地方才会便宜些
Ⅸ 杭州市中心覆盖范围,周围房价
市中心主要指下城区一带,有时也包括西湖区的东部、上城区的北部、拱墅区的南部。周围房价便宜的在两万多一平方,西湖边、延安路附近的基本都在三四万一平方
Ⅹ 杭州火车东站附近的房子有发展前景吗
有
杭州的房子,只要是主城区,未来降价几乎不可能。
东站附近,主打的产业园和规划,未来是城东核心区,值得信赖。