房价涨了如何一套房变两套房

⑴ 一套房子如何变成三套房，要怎么操作呢

我们通常人的一生可能就只能买一套房子，毕竟现在的房价是非常的贵的，但是聪明的人都会将一套房子给变成三套房，如果想要这种操作逆袭自己的人生，希望可以看到让自己有用的建议。特别是在我们的中国房子，可以说是我们每个人居住的必须用品，而且它还包含着很多含义，毕竟有很多人让自己的房子做来投资，甚至有很多国家也是控制了房价。因为有很多人都会让自己的房子不断的去投资，而有些普通的人在一生中就会为自己的房子拼命，毕竟他们炒作的非常厉害，房价也是在不断的上涨，我们经常有的时候买柴米油盐都是非常节约的，更别说我们能买得起房子。

现在有很多人根本就不懂得机遇，甚至很多普通人都不看好互联网科学的发展。有很多普通人他们通常愿意自己不断的努力去把握机遇，而不敢相信机会，甚至不敢去冒险承担这些风险的压力，他们对未来是没有判断力的，所以也很难成功的。

⑵ 房屋抵押贷款 怎么把一套房变两套

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随着人们对住房需求的日益增加，不仅年轻人需要购买首套房，一些已经有房的人也存在着购买第二套房投资或是改善居住环境的再购房需求，可是在当前房价高企的情况下，很多人买了一套房已经是举全家甚至是几家人的能力了，再买房实在是拿不出首付，这时候原有的房屋就成了再融资的办法。
·案例：李先生是北京一位上市公司的项目经理，已经35岁的他正值事业发展的高峰期，5年前买的房子也在今年把贷款全部还清了，2岁的儿子聪明伶俐，家庭关系非常融洽，可是就是这样事业爱情双得意，应该意气风发的成功人士近日却苦恼非常，原来，李先生的父母不是本地人，目前已经都60多岁了，因为父母的身体一直不好，加上李先生又是独子，因此他非常希望能够将父母接到身边来照顾，而目前李先生住的是一个小两居，一家三口住尚可，如果三代同堂就很拥挤了，因此他想在目前居所的附近给父母买套一居室。可是让李先生发愁的是，目前的房子已经让他将积蓄都花光了，到哪儿去筹措买房的首付呢？
·案例分析：像李先生这样在大城市扎根，未来希望能将父母接到身边的城市移民很多，尽管他们中的很多人都已经收入不菲，可是在大城市要支付两套房的房款仍然是捉襟见肘，其实，李先生们常常忽略了自己本身具有的财富--正在居住的房产。将这套房子抵押给银行，无需卖出也不用考虑搬家，就可以轻松获得想要的资金了。
李先生的这套小二居目前的市值在180万，因为房子比较新，估计评估价在市场价格的80%左右，目前大部分银行可以给办理房屋抵押贷款的借款人评估价7成的贷款，那么这就意味着李先生可以通过抵押房产获得100万左右的贷款，他完全可以利用这笔钱购买一套一居室。这样，通过房屋抵押贷款，一套房子变成了两套房子，实现了买房梦。
不过办理房屋抵押贷款需要注意以下几个问题：
1.抵押的房产必须已还完贷款。
具有完全产权的房子。在回答用户问题时常常发现，一些用户想办理房屋抵押贷款，可是他们的房子通常是还在偿还贷款当中，而这样的房子已经在银行办理了抵押了，在还清贷款前，是不能再办理抵押的。与之类似的还有农村的宅基地建房、没有改成个人产权的单位房等等。
2.房屋抵押贷款的贷款利率要比普通房贷高。
办理过房贷的购房者都知道，银行通常会给首次贷款购房的用户八五折甚至是七折的利率优惠，可是对于房屋抵押贷款来说，不管借款人是不是首套房，一般都是要在基准利率的基础上上浮10%。
3.房屋抵押贷款的贷款成数较低。
对于普通房贷来说，最高能贷到房屋评估价格的八成，可是目前大部分银行对于房屋抵押贷款的贷款成数最高也只能做到七成，还有些银行比如中国银行，贷款金额视房龄而定：3年以下的为评估价格的70%，3~5年的为评估价格的60%，5~10年的为评估价格的50%，10~15年的为评估价格40%。
4.房屋抵押贷款对房屋有要求。
对于房子来说，不同的地段、房龄、面积、保养程度都会影响其价值，因此，银行会对借款人抵押的房屋有明确的要求，如中国银行规定只受理房屋面积在85平米以上，房龄在15年以下的房屋抵押，也有银行的贷款经理表示需要派专人到现场审查房屋才能确定是否能抵押。
5.房屋抵押贷款的用途限制严格。
除了可以买房外，其实还可以通过房屋抵押获得生产经营用的贷款，买车，留学等，不同的银行规定不同，但是无论是何种用途，借款人都不能擅自改变，比如你在申请贷款时说要用来买房，拿到钱以后就开工厂去了，银行一旦发现这种行为，将有权利将贷款收回。

⑶ 如何算第二套房

以子女名义购房

案例：安先生名下有一套住房，夫妻俩想为正在上高中的儿子(现未成年)，购置一套房留作日后结婚使用，想以儿子的名义再申请贷款购房。

解析：根据“国十一条”中的条款，家庭成员包括借款人、配偶及未成年子女，也就是说未成年子女也是被划为家庭范畴的，所以安先生家庭用儿子的名义申请贷款购房时，也会按照二套房政策执行的，即需首付50%、利率上浮1.1倍。如果卖掉这套房产再贷款购房的话，则可以按首套房贷款政策执行。

未成年有房产

成年后再购房

案例：常先生父母曾在其未成年时过户一套房产给他。现如今常先生为了避免日后房价再上涨，想以自己的名义再贷款买一套房。

解析：像常先生这种情况，如果再贷款购房的话，是会被认定为二套房的，因为根据目前银行认贷又认房，常先生如果不出售现有房产的情况下，再贷款购房是属于二套房，将按照二套房的政策执行。而如果按过去政策，未成年时的房产只要没贷款，再申请房贷不算二套房。

全款购住房再贷款购房

案例：丁女士名下现有一套住房，为之前全款购买，因为父母在老家年岁已大，想在其现在居住的小区再买一套房来接老人居住，以便照顾他们。

解析：虽然丁女士没有贷过款，但只要是在房屋产权交易系统中能够查到丁女士名下有房产，在不卖掉且申请贷款的情况下，是会被认定为二套房的。

贷款买房出售后再买

案例：鄂先生2000年曾贷款购买过一套房产，现考虑到孩子上学问题，想将此房产出售后，去孩子学校附近再买一套房来居住。

解析：目前银行对二套房认定是“认房又认贷”，也就是说虽然鄂先生将这套房产出售后，家庭名下没有住房，但因为其之前有贷款记录，所以之前贷款购买的房产出售后，再购买时也会被算作二套房。

先商贷买房再用公积金

案例：范女士第一次贷款购房时使用的是商业贷款。后来单位为其缴存了公积金，她想卖掉现在的房子用公积金贷款再购买一套房。

解析：目前公积金贷款政策也比较严格，只要借款人有过贷款记录，不论结清或出售，即便从未使用过公积金贷款，首次使用也会被算作二套房，所以，范女士如使用公积金再购房的话，首付比例也将为50%。

婚前一方有房婚后再买房

案例：关先生结婚前曾贷款购买过一套房，现已与韩小姐结婚多年，想用韩小姐的名义再贷款购买一套住房。

解析：结婚后虽然户口没有落在一起，但是夫妻肯定在民政局有过结婚登记，而银行在批贷时除要求借款人提供户口本外，还会要求借款人提供婚姻状况证明，而结了婚的夫妻不能提供单身证明，所以另一方再购房时也会被算作第二套房。

夫妻贷款购房离异再买房

案例：艾先生和简小姐结婚后共同贷款申请过住房，两人离异后，该房产判给了简小姐，艾先生想向银行申请贷款购房。

解析：艾先生向银行申请贷款的话，是会被算作二套房的。因为目前银行对二套房的认定是既认房又认贷，也就是说只要央行的征信系统中能够查到借款的贷款记录，那么即便离异后房产判给另一方，这一方再贷款购房时也会被认定为二套房。
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