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怎么中介研究房价

发布时间:2021-03-01 04:19:51

❶ 做中介有什么秘诀 就是怎么卖房子 要有什么心理 有怎样的策略

作为一名专业售楼人员,在房屋交易中自始至终都要把握主动权,怎样把握呢?首先对房子本身了如指掌,具体到哪个位置哪栋楼哪间房哪个厅哪扇窗,都要在脑中形成三维概念;而且,还要对周围竞争有一定得了解,并能针对房子销售梳理出一套专门的推销语言,只有在此基础上方能与客户对答如流,把握主动并产生互动。其次,要有足够的信心,万不要被对方的声份地位所震住;要相信如果对方是本科,你就是硕士;如果对方是硕士,你就是博士;如果对方是博士,你就是博士后或博士生导师。因为就房子而言,没有人能够比你了解的更清楚更具体了。
*一个钟头讲上一百个优点
在台湾,售楼人员与客户攀谈中,一个钟头就能讲上一百个优点。纵使一百个优点中有99个是“准优点”,但只要有一个优点把客户打动也就达到了目的。因而,再给客户讲述房子情况时,一遍不行两遍,两遍不行三遍、四遍、五遍,直至客户对房子优点有些认同。而且每一遍讲过都滋生新的优点,来紧紧抓住客户的思维,让客户对房子产生兴趣和购买欲望。
*接电话的技巧
为了尽快得到客户的初始资料,就应对客户“验明正身”。
首先,从简单的接听开始。当电话响起,拿起电话进行四个回答,“这是**楼盘,您是在哪看到我们广告的?”“请问您现在在哪?”“您可以过来一下吗?”“您可以留下联系地址吗?我们把资料给你寄过去?”四句足以,无须过多的纠缠。因为电话里很难产生推销效果的。如果客户在第一个问题上就答的牛头不对马嘴,就知道客户目前对楼盘一无所知;如果客户在第四个问题上愿意留下联系方式,也就有了目标客户,等于拿到了客户的初始资料。客户往往在电话里单刀直入问房价,售楼人员应尽量正面回答,而引入先看房后讲价的程序。因为如果直接给客户报个价,交易往往瞬间就判了生死,售房人员也就没有机会发挥推销技巧了。
*面谈的讲究
在台湾,当客户径直上门面谈时,售楼人员会先给客户让座,倒杯水给他,再就房子的事项娓娓道来。而且,一个客户往往就有三个售楼人员扮演不同的角色与客户周旋,以一种群体的优势压倒对方。
一般而言,就房子的讲述事项要用半个钟点,售楼人员通过询问“第几次”来了解房子信息等方式摸清客户的买房意向。这其间,售楼人员就要充分发挥自己出色的口头语言和肢体语言,来博得客户的好评(感)。待客户三杯水时,估摸交易也就谈成了一半。如果客户无心买房,只是随便转转,也就不必苦苦纠缠,让客户自行其便;真有实意的就不怕他不来第二次。但售楼人员应尽量在第一次就让客户留下联系方式,以便于过一段时间不见他来时就主动联系,一则催促他尽早订购;二则也可去了一段“悬念”收回心来迎接下一个客户。
*当客户挑毛病时
其实,客户购买时都要经历七个心理阶段,既注意—兴趣—联想—欲望—比较—确认—成交,常规为“AIDS”(A:ATTENION、I:INTERSTION、D:DESIRE、S:SALE)。通过楼书广告引起客户的兴趣,通过售楼人员的讲述引发客户的兴趣与联想,再通过现场看房使客户进入购房欲望阶段。
当客户进入比较阶段时,就会变的挑剔起来。如果客户是在本楼盘中的不同套房之间挑毛病,这是售楼人员就应不厌其烦的重述自家房子的好处,并有可能的话挑些客户所指房子的缺点来说服客户。过了这一关,客户就会自然下定,成交自不在话下。
*对口推销
营销学里用“MAN”三个字母来表示推销要点;M;MONEY(金钱)、A:AGENT(代理、代表)、N:NEED(需要)。售楼人员在与客户的交流互动中,要从客户的各类举止甚至手指的小动作中判断出客户是否有财力购房,在买房上是否有决定权,并且是否有买房的需要。一旦认准这三点,就可以进行对口推销,可以少费不少的不必要口舌,并且还能挖掘出潜在的客户源来。在台湾,如果认定客户属于可买可不买的潜在类型,售楼小姐甚至做到了带上早餐到客户家游说的地步。因而说掌握了对口推销,成交的比例就会大大提高。
关于要求就要看你所在的公司了,有的要求大学或者营销专科的,有的要求你有一定的工作经验,大多在学历上都不是很刻薄,就是要求你有经验。

❷ 租房如何和中介讲价

1、扮可怜求同情

在租房和房东谈房租时将自己的实际情况说得可怜一点,取得房东的同情,这样房东在价格上会有适当的优惠。比如和房东说明自己的难处,刚毕业啊、刚上班啊、没钱啊,总之,就是“卖惨卖可怜”,希望房东适当降低房租或者采取短付房租的方式。

也可以说明自己经济能力有限,承担不起这么贵的房子,一定会好好爱惜房子,要求便宜点,好好说话,拼人品。

2、年付获得优惠

如果租房者确定长期租房的话,不妨考虑年付。年付对于房东来说少了不仅能获得稳定的收益,而且少了催收房租的麻烦。年付方式更受房东欢迎,获得的砍价空间也就更大。

3、巧挑毛病

租房时,首先要认真看房,详细检查,好能合理挑出出租房源的一些毛病,这可是用来讨价还价的佳利器。出租房可能是有着各种各样的不足的,有的装修太过破旧,有的环境不是很好等等,只要你指出的情况真实存在,他们通常会愿意做出一定的作为补偿。但是要注意的是,在挑毛病的时候不要太过分,否则容易引起房东的反感而谈崩。实事求是地指出毛病所在,诚恳谈判即可。

4、横向对比

在租房之前可以多花一点时间对该或该小区的房租价格进行一个了解,这样在价格谈判的时候心中就有一个基本的底,不至于砍价砍得太离谱,从而导致没有什么效果。找好房源之后,看了基本满意,就可以自己的调查和了解的同类房源的租金情况为基础,与房产中介或房东进行价格谈判,只要你举出的例子属于真实的,并且言之有理的话,还是有可能获得一定的租金优惠的。

不管是房东还是房产中介,在报价的时候一般都是预留了部分砍价空间的,这就需要租房者主动去把握和争取。

5、快速交易

不管是房东还房产中介,在出租房源的时候,希望的就是把房子在短的时间里租出去,尽量降低出租房源的空置时间,这样才可以获得更好的租金收益。

租户在看房时,只要房子基本上符合自己的居住需求,就没有必要太挑了,毕竟看房也是需要耗费时间、精力和金钱的。当然没有必要表露出满意的表情和看法,可以直接告诉房东,房子还是基本符合要求的,只要价格合理的话,当天就可以定下来签合同,房东和房产中介可以快的将房子租出去,当然也就愿意在一定的程度上给予租金优惠。

❸ 揭秘中介把控房价“三绝招” 可要记牢

“为何我关注的小区房源并没有预想中的降价?”调控之后,一些买房人发现,竟然还有个别房源出现上涨情况。是谁在背后抬高房价?

记者调查发现,尽管三令五申,可经纪人仍“小动作”不断。标一套不能成交的高价房源、买家卖家分开谈判、劝说业主慎重降价,用买房人董小姐的话说,“中介成了把控价格的关键人物”。

手段1

无法成交的房源报价最高

“调控之后,房价有没有可能降一降?”和很多看房人一样,市民小严是抱着持币待降的心理关注二手房市场,期望能寻到合适时机入市换房。然而,研究了几天后他却发现,自己所关注的小区在调控两周后不仅没降价,有些房子反而贵了。

“我就去中介门店问了问,才发现了其间的猫腻儿。”小严谈到,小区里有一套委托给中介代理的房源,在3月18日之前一直挂牌700万元,3月18日调控新政出台后,却逆势涨了两次价格,从700万元先后升到750万元和820万元。但实际上,小区的真实成交价格就是700万元。

“最初,我以为是业主不着急卖,故意标高了价格,结果是因为业主目前人不在国内,将房子钥匙留给了中介,所以属于无法在短期内成交的房源。”小严说,这套标了高价的房子只是经纪人拿来作对比的“工具”,以显得其他房子便宜,从而好劝说买家赶紧成交。“这就是一场心理战,用他们可控制的房源来不动声响地抬高价格。”

手段2

买家卖家谈判得分桌坐

“的确是,经纪人是把握市场价格比较关键的人,而他们让你着急的手段也是层出不穷。”对于经纪人的表现,调控后刚刚买了名下第一套房的市民董小姐,觉得有满肚子的话说。

作为第一次入市的无经验看房人,在董小姐的日历上,第一次看房时间是3月4日。直到上一周签约,她先后看了有10套房,见了4位业主,印象最深的一点是,卖房人至多不愿意降价,但从没提出过涨价,反而是经纪人一直在渲染房源如何少、想签约的人特别多,要买到房子就得迅速签约。

董小姐向记者讲述了约见第二位业主的亲身经历。“那是一套挨着地铁清源路站的59平方米两居,报价330万元。”董小姐记得,那天下午,她走进房间看了一圈后,带看的经纪人就提出,低楼层的户型很少,后面还有两个购房人在排队要和业主谈判,董小姐如果觉得房子合适,就立即约着和业主见面,第一个谈判的话,就能马上买下房子。

“一听到这话,我就被迷惑了,感觉很紧张,便答应约业主谈一谈。”等了1个小时后,董小姐在中介门店看到了业主,然而只匆匆一憋,两人便被带到了不同的房间,经纪人成为往返传话的唯一“撮合者”。

“我提出降到325万元就签约,可经纪人坚称业主不同意,砍价就不卖房。”董小姐说,在门店待坐的全程,她只和业主面谈了10分钟,简单介绍了自己的情况,其他时间则都是由经纪人在说。业主到底怎么想的,她直到离开时都没太弄明白。

“价格没谈拢,房子也没买成。有意思的是,虽然经纪人口口声声说大伙儿排着队要买房,可直到我看完房后的10天,这套房才卖出去,还便宜了1万元。”董小姐说,就是从这件事上,她渐渐懂得,经纪人渲染的稀缺并非总是实情。

手段3

稳住卖房人

面对买房人时,经纪人会说房源少、要入手尽早,那面对卖房人时,经纪人又会怎么说?“经纪人告诉我,这房子迟早得涨,让我别急着出手。”这两天,业主卢先生心情淡定了许多。

卢先生属于“卖小买大”的换房人,3月18日楼市调控之前,他就一直在看房,想把四环里的两居卖了,去五环买一套大三居。“可当时,因为我看中的房子业主临时爽约不卖,这事就耽搁了。接着,新一轮楼市调控就开始了。”

按照新政,换房的卢先生由首套变成了二套,首付款得增加200多万元,这让他担心了好一阵。着急的卢先生去咨询经纪人,对方却让他安心。“四环里的地段是稀缺资源,只要熬过几个月的观望期,价格迟早要涨。”

“小区现在的成交价是75000元/平方米,经纪人说可以报80000元/平方米,5000元是浮动差。”和卢先生接触的经纪人中,每个人都在“唱涨”,“唱跌”的声音几乎听不到。

(以上回答发布于2017-04-04,当前相关购房政策请以实际为准)

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❹ 买方怎样和中介谈房价

不知来道您说的是那家中介,在这之中源,有很多;但是和房东见面谈是最后的一步,因为毕竟房子是房东卖,客户买;
但是如果太早和房东见面:其实对与中介来说,是不利的,万一您和房东一起谈了,不经过中介,自己去办,中介自己是有损失的;
而对于您而言:第一,中介先和房东交流,因为他们了解市场,他们专业,知道怎么去引导房东,并做出让步;
第二:针对个别人:有的房东,您一看房子就和他谈,他会以为您对房子很满意,容易导致房东不做让步;
第三:因为每个人都有自己的底线,您和房东见面谈,给他太低,万一房东生气,直接不考虑您这个客户(有很多,我遇过),给的高了,您不划算;所以之歌角色,就只有中介去做,他们先谈,如果不合适了,他会和您沟通,商量情况;
在和房东见面沟通,细节;签订合同;
但是有的房东,他说多多就是多少的也有,我之前做过中介,前不久卖了房子,只要您考虑买那个房子,您就选择相信那个业务员,我相信他为了业绩,会为您考虑,去争取的;
希望对您有用------您对别人用心,理解别人,别人也会为您考虑的;

❺ 研究生去房产中介怎么样 前景怎么样 谢谢

我做中介做了三年来,这行对自学历是最不看重的办公一族,刚开始会很累,但学到的东西,领悟到的冷暖是你在其他任何地方,任何销售不会有的~!收入和付出和运气成正比,目前国内二手市场成交泡沫不小,房价国家在控制,但打死不会崩盘。刚性需求同样很多。中介会充分让你领会到什么叫先成功,先发疯的。想赚大钱的话需要有本钱,对应届生这行是很好的训练营~!看楼主现在是想要经验还是什么了..

❻ 作为房产中介如何解决“房价太高”这个问题

有的房子比其他房子价格高,一定有其原因的,比如地段、品质、环境等等差异
你把这些原因搞明白,认真解释给客户听就行了

❼ 房价与中介问题

1、问题太大。房价就和股票一样,影响因素太多。应该说,总体趋势是上涨。因为土地价格一直在涨。虽然价格会波动。

2、中介存在的问题确实很多,不是一两句话就能说清楚的。

看几个案例

案例1 “诚意金”成了“违约赔偿金”

南昌市民陈先生为购买一套二手套,与某房产中介公司签订了一份《房地产居间合同》,但其中有项条款令他不解,合同第二条规定:“若购房者购买总价及付款方式在合同有效期内已得到卖方认可,或购房者购买总价及付款方式符合卖方委托条件,而购房者反悔不买或其他行为未于约定日期至房产中介公司签订买卖合同,致无法完成买卖事宜,则购房者同意将实际缴付的诚意金(2万元)支付给房产中介公司,以作为购房者违约的赔偿。”

律师点评:未达成合同不能强索赔偿金

江西省赣维律师事务所陶小泉律师说:“按照《合同法》规定,居间报酬应当在居间人促成合同成立时支付。如果居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”陶小泉律师称,“按照陈先生与房产中介公司签订的《房地产居间合同》约定,‘诚意金’既作为居间报酬,又可全额作为违约赔偿金。根据,《合同法》的规定,假定经过居间人的努力未达成房产买卖合同,房产中介公司作为居间人只能向购房者索要从事居间活动的必要费用,而不是强索违约赔偿金。”

案例2 未成交也要全额付佣金

南昌市某房产中介公司与卖方叶先生、买方刘女士签了一份由房产中介公司预先拟定的格式合同。该格式合同规定:“买卖一方或双方违约,造成本合同无法履行的,买卖双方应全额支付该房产中介公司服务佣金”。该格式合同还规定:“买卖一方或双方违约……交易过程中已产生的费用及本合同第五条约定的买卖双方须支付给中介方的中介佣金先行从违约金中扣除,剩余违约金支付给被违约方。”

律师点评:合同侵害购房者的权益

江西国威律师事务所周泽高律师说:“这属于对消费者的不平等格式合同条款,侵害了购房者的合法权益。”该房产中介公司违反了《合同法》中“居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬”的规定。买方可依法与房产中介公司解除签订的格式合同,若房产中介公司不予退还所交纳的佣金,可通过司法途径处理。

案例3 隐瞒二手房实际情况索定金遭拒

南昌市民万女士通过江西顺驰不动产网络有限公司(以下简称顺驰中介)准备购买一套二手房,签订了二手房屋买卖合同之后,她才发觉自己所购的二手房竟是上世纪70年代建成的,并非顺驰中介所介绍的上世纪80年代所建。她要求顺驰中介中止该合同履行、返还一万元定金,却遭到对方拒绝。

江西顺驰不动产网络有限公司一名刘姓负责人表示,如果万女士仅以房龄问题拒绝履行合同约定,他们将追究售房人的责任,一万元定金也不可能退回。

律师点评:中介方涉嫌商业欺诈

江西民信律师事务所张国铁律师说:房产中介在向客户介绍二手房时,必须确保消息发布的真实性,如果发布的信息与真实性相背,购房者有提出中止合同约定、返还定金的权利。“如果万女士反映一事属实,那么,江西顺驰不动产网络有限公司就存在商业欺诈嫌疑。万女士可向当地法院起诉,要求房产中介公司撤消双方签订的合同,并可依法要求对方返还一万元定金。”

3、银行存款贷款,赚取的是利息的差价,而不会收你别的什么钱(最多几百元的工本费什么的)不要相信中介说什么先交钱才能贷款的问题。如果他一定要你交,你只需要问问,谁出具发票,发票内容是什么。看看他如何回答你。

有钱就有票。这是原则。

希望能够帮到您!回答来自:网络房产交流团,敬请关注!

❽ 中介把控房价的三绝招有哪些

“为何我关注的小区房源并没有预想中的降价?”调控之后,一些买房人发现,竟然还有个别房源出现上涨情况。是谁在背后抬高房价?记者调查发现,尽管三令五申,可经纪人仍“小动作”不断。标一套不能成交的高价房源、买家卖家分开谈判、劝说业主慎重降价,用买房人董小姐的话说,“中介成了把控价格的关键人物”。

手段3

稳住卖房人

面对买房人时,经纪人会说房源少、要入手尽早,那面对卖房人时,经纪人又会怎么说?“经纪人告诉我,这房子迟早得涨,让我别急着出手。”这两天,业主卢先生心情淡定了许多。

卢先生属于“卖小买大”的换房人,3月18日楼市调控之前,他就一直在看房,想把四环里的两居卖了,去五环买一套大三居。“可当时,因为我看中的房子业主临时爽约不卖,这事就耽搁了。接着,新一轮楼市调控就开始了。”

按照新政,换房的卢先生由首套变成了二套,首付款得增加200多万元,这让他担心了好一阵。着急的卢先生去咨询经纪人,对方却让他安心。“四环里的地段是稀缺资源,只要熬过几个月的观望期,价格迟早要涨。”

“小区现在的成交价是75000元/平方米,经纪人说可以报80000元/平方米,5000元是浮动差。”和卢先生接触的经纪人中,每个人都在“唱涨”,“唱跌”的声音几乎听不到。

❾ 如何跟中介谈房价

不要冲动 下定前死坎
另备选另一房源
挑毛病 找到房主

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