① 简述容积率、楼面地价与房价的关系
楼面价=土地总价格 / 建筑总面积，其中建筑总面积=土地总面积X容积率
② 为何房价和地价会那么高
目前房价的高，
其实糟糕的经济形势作为基础，保障房的缺失、以及禁止城镇居民自行买地建房，赋予了商品房这种金融商品一个硬性消费的强大支撑力，导致商品房价格过高。
如果听起来难懂，我就给你打个比方，以车来说明。
一般人出行，通常是坐公交，租车，打的，或者电瓶车自行车等方式，只有有钱人才能自己买车，如果我是一个中产阶级，稍微有点宽裕，可能买辆差一点的车，几万块钱，加上每年养车1万5，大概5年的成本是三万多块钱，在一般的二三线城市，出行是比较方便的。如果我觉得买车不划算，每天打的的话，平均一次10元钱，一年可以打三千次的士。这样作为我本人来说，选择性比较强。
但是如果有一天，的士公交都被取缔了呢？要坐车只能买车了，后果会怎么样？后果肯定是汽车的售价水涨船高，因为你的出行是离不开汽车的，除非你提早1个小时出发上班，否则你就只能买车，那汽车的售价可不是调控就可以调住的哦。
我们的房地产市场就是那么一个原理。
住房分两种，第一种是保障性住房；第二种是商品房。
保障性住房是政府用国家的土地，建造的房屋，一般又分为经济适用房、廉租屋、公租屋、棚改房等等。居住人没有对房屋的所有权，居住价格也相对便宜，经济适用房的价格，一般国家设定为当地人均年收入的六倍，但是不能转卖，要卖也是能原价卖还给政府。保障房的建设，其目的是为了达到人人有房住的目标，这也是一个正常政府的基本义务（保证公民的衣食住行教育）。
商品房则是另外一种概念，商品房的所有人拥有房屋的所有权以及土地的所有权（在中国例外，是土地使用权），私人房屋及私人土地的升值后带来的财富也由个人拥有（产生财富后纳的税称之为房产税），所以，商品房是一种典型的金融产品（这里请注意，为什么炒大蒜是违法的，炒房子是合法的，就是因为大蒜不是金融产品，然而商品房是金融产品），是一种很正常的投资渠道。
另外值得注意的是，政策导致开发商形成政策性的垄断。
在国外，除了到房产公司买商品房外，还可以以个人名义向政府买地，然后由政府规划，设计房屋的外部形状，统筹规划，自己建造房屋。这也是我们经常在国外电影里面看见的二~三层的小别墅房屋。但是中国不能那么做，中国老百姓只能从房产公司买房屋，城镇人口是不可以直接向政府买地造房屋居住的。所以形成了房产公司垄断居住房屋的现状。
那么搞清楚了商品房和保障房的差别，我们在来说说商品房和保障房之间的关联。
刚才我提到了房产税，没错房产税正是连接商品房和保障性住房之间的关键点。
政府为了达到居者有其所的目标，就必须为中、下产阶级的人建造保障房，（首先给你住的地方，然后再由你自己决定，是要多努力赚钱买商品房，还是赚多少花多少潇洒走一生，你自己决定）那么政府造保障房的资金怎么来？当然是房产税了！
那么什么是房产税呢？可以这么理解，商品房的所有者，因土地的增值，而得到的利润当中，缴纳部分的税。
而缴纳房产税本身不会对商品房的所有者带来任何不利的影响，因为土地增值了，有钱赚了才达到纳税的标准，所以商品房的所有者会很愿意纳税给政府，而政府索取了房产税后，就有这个资金去建造保障房。所以，在一般国家的一般情况下，保障房和商品房是个共生的关系，商品房的价格越高，保障房的建设就越完善，而且还不单单收益的是保障房的建设，房产税还被用于地方治安和教育事业。所以毫不夸张的说，合理的征收房产税，关系到一个城市的居住环境。
但是这是一般的情况，中国情况特殊，是不适合房产税的，因为其他国家征收房产税的目的不是让商品房的房价跌，而是让商品房的房价涨，再拿涨的部分取出税来补贴保障性住房，而中国目前是要让商品房的房价不涨，所以中国还没有达到征收房产税的先决条件。
中国房地产的现状和形成原因。
刚才说道保障房和商品房是个共生关系，然而在中国则比较特殊。不同的国家，保障房和商品房的比例各有不同，有的是8：2的比例，有的是9：1，但是有个基本点，就是先有保障房的前提，然后有商品房的市场，但是中国却是相反的，保障房比例是1，商品房是9。
那么为什么我们国家的保障房会那么的少呢？
我们应该都记得，现在的80后，小时候和父母居住的房子，很多都是单位里分的。这个分的房子，就是保障房，在我们小时候，保障房的占比足有90%。但是现在基本上都没有了。为什么呢？
那要从98年说起！
中国在98年后，由于改革开放发展所带来的影响（这里可以详细查阅网络：下岗），下岗危机到达最高峰，失业率高，就业率低，当时政府想到的办法，就是停止保障性住房的建设，增加商品房的建设，然后让原本应该买保障性住房的老百姓自己掏钱去买商品房，政府拿了土地出让金后，再投资基础设施建设，把城市美化好后，再进行招商引资。而在建设的过程中，自然会产生众多就业岗位，就业问题得到缓解，就业率得到报障后，周边行业（比如钢筋水泥）就得到发展，就业人数多了，零售业生意就好做了，中国经济就得到了喘息的时间。然而这样，必然会产生住房问题。
由于保障房的建设停滞了，商品房的刚性需求则日益凸显，而商品房也是一个金融产品，将一个金融产品赋予强大的刚性需求，其结果是非常恐怖的。我刚才说过了，商品房本身就是一个金融产品，不同于炒绿豆，炒大蒜，绿豆大蒜属于民生食品，炒作这东西是犯法的，属于违反“反垄断法”，抓住要坐牢的。但是商品房本来就是金融产品，金融产品的作用本来就是包含了投资用途，炒房虽然不合情，但是却合理合法。恰好有正值80后年轻人到了成家立业的年纪，对于房屋的需求越发的大，再加上近年来投资环境恶化，经济前景堪忧，大量热钱流入房地产，故此，房价来了个大爆发。
自从06年起，中国制造业全面衰退，使得大量工厂倒闭，大量资金撤出制造业，在07年涌入股市，08年股市崩盘，资金流入房地产。导致房地产全面过热，房价随即爆发。
所以，我们的商品房价格高昂，糟糕的经济形势作为基础，保障房的缺失、以及禁止城镇居民自行买地建房，导致商品房价格肆意高涨，而解决办法就是一手开始对制造业开展经济刺激计划，使得房地产热钱能够回到制造业，另外一只手开始建造保障性住房，争取在未来的5年后让保障性住房降低房屋硬性需求，逐渐影响房地产市场；同时，学习国外，开放老百姓在政府的规划下，允许老百姓个人购买土地建造房屋，
打破开发商的垄、断。
③ 房价地价到底谁决定谁
最近一段时间，房价和地价谁决定谁的问题讨论很热。这种讨论背后的目的是，持有房价决定地价者认为，开发商和市场投机者是当前房地产市场过热的祸根，持有地价决定房价者认为，政府是推动房价上涨的首选因素。当然，这种目的只是一大部分，还有一小部分是处于认知原因所致。房价和地价谁决定谁的问题，基本上就是鸡和蛋的关系问题，有人主张先有鸡，有人主张先有蛋。在这个问题上，大家很好的玩了一把抽象思维的游戏。其实，如果仅仅是鸡和蛋的抽象讨论，难有结论，虽然科学更倾向于证明先有鸡。如果这个问题提的就这么简单，很难再引起人们的讨论兴趣了。其实，如果我们具体到哪一只鸡和哪一只蛋，谁在先谁在后是非常的确定的，不会有任何悖论，所谓悖论，很多都是抽象层面上引起的。房价和地价到底谁决定谁的问题，如果抽象的讨论，不会有任何结果，但是，如果具体的讨论，得出相对确定性的结果的是可能的。从生成论角度来说，开发商卖出的房价肯定要高出地价，如果连地价都不高出，那么，这些开发商就被淘汰了。如果地价较高，那么，房价也是较高。如果这种过程不能实现，那么，这种开发商就被淘汰了。房价高会引起开发商高价拿地，地价高要转嫁到房价上从而推高房价，这是一个循环的过程。既然这样讨论难有确定性的结论，我们就看这个市场供求双方哪个因素更大。这些年来，房价上涨最常识性的因素是供给少，属于少见的短缺经济。在这种情况下，地王一个接着一个出现，地王出现后，并不仅仅影响一个开发商的成本，而是影响整个开发商的成本。
④ 房价与地价的关系
地价高，房价肯定高，就像面粉贵，鸡蛋贵，那么面包肯定贵了。
房价最直接相关的，我觉得是货币供应量，国家除非紧缩货币，房价才能降下来，就像物价一样，现在每天都在通胀，房价要是下降就奇怪了
⑤ 简述容积率、楼面地价与房价的关系
在地皮价格一复定的情况下，制容积率越高，楼面价格就越低；房价要考虑的因素主要取决于房产的位置、地产商心理的预期和销售的情况，楼面价格一般情况下只占总投资的20%左右，对房价没有实质性的影响。
⑥ 关于地价与房价
楼面地价=建筑面积/占地面积*地价；政府就是要卖地，才显示自己的成绩，收入了多少。政府知道你要盖楼，就抬高地价，你要盖20层的他们就多要钱，你要盖3层的，当然就少要你钱。因为他知道你挣了多少。
地价越高，房价越高。房产商要让买房的拿出那一部分来啊。他自己不会贴。
你征地先批，先问你干嘛用，你盖楼，政府那就多要你钱。你说自己办厂，那就价格低多了。政府批不了你买什么？
房产商要挣钱就的抬高房价，要高于地价。
房产商要买地，要是盖2层，就赔大了。因为院落，路基，广告，售楼小姐的工资期间费用，送礼，请客，事故，人情降价，等等都是商家下本，所以买了地怎么也的盖高层。不然叫房地产？
除了买地下本，余下的就是盖楼下本，除了买地，单纯的盖楼每平米你知道多少？说出来吓死你，不到200元。所以都是地皮惹的祸。地价高，房价高，反之亦然。
给你讲个故事，猪是买房的，驴是盖房的，老虎是卖地的，猴子是银行的。猪就去猴子那里贷款，买房。驴卖给猪一套，按揭贷款。这样猪还了20年帐。猴子挣了10万利息，驴挣了猪5万现金。老虎卖给驴1200亩地后，升职了，还挣了2000万。
当然猪的多少制约着房价的高低，猪多了，房价高，反之亦然。市场需求制约着市场价格。
我说的比较通俗。你的明白？
⑦ “楼面地价”与房价的构成是什么关系
“楼面地价”即所谓的楼板价，它是房价构成最基础的部分。
房价构内成的要素很多，包括土容地成本、拆迁成本、设计费监理费审计费、建安成本、配套成本、资金成本、管理成本和税费等，
楼板价就是土地价值按所需建造的房产建筑面积折换成一定价格后对外转让的价款。楼板价=土地价格除以土地面积除以容积率。
⑧ 研究地价与房价的关系用什么分析方法
一、房价与地价
(一)房价与成本
土地成本是房屋成本的重要组成部分。因此，在探讨房价与地价的关系之前，首先应该探讨房价与一般性成本的关系。
在市场经济条件下，
房价的形成是极其复杂的。有房地产本身的因素，如区位、环境、楼盘品质等等；有房地产以外的因素，如居民收入水平、利率高低、税负高低、投资和交易成本等等。有经济的、政治的、社会的，甚至心理的因素，但最终起决定作用的还是供求关系。
供求关系的不断变化导致市场价格的不断变化，形成新的均衡价格。在价格的形成机制中，成本起着很重要的作用。对开发商来说，只有价格高于成本才有利可图。即使某个开发商在一个项目上亏本，总体上他也会在其它项目上盈利，否则就只有亏损。即使某开发商亏损破产，整个行业也会赢利，否则整个行业就会萎缩，连基本的简单再生产都维持不了。因此，成本是决定价格的基本因素。但这并不意味着任何开发商都可以以自己的成本定价。一方面，成本是通过影响供求关系来影响价格的。如果成本高于市场价格，供应就会减少，直至供不应求而价格回升。如果成本远远低于市场价格，就会有新的投资人加入，导致供应增加，价格降低。同时对土地的需求增加，进而又抬高了土地成本。另一方面，成本决定价格，指的是全行业的社会平均成本。在房价不变的条件下，以平均成本生产的开发商，可以获得平均利润；低于平均成本生产的开发商，可以获得超额利润，如过去以协议出让获得土地的开发商；高于平均成本的，就只有微利甚至是亏本了。任何开发商都会同时考虑未来房价和开发成本两个方面(当然也会考虑其它因素)来决定是否投资。
(二)地价在房价形成中的作用
当前对房价和地价的关系，有两种截然不同的观点。一种是“成本推动论”，认为地价上涨推动了房价上涨。一种是“需求带动论”，认为房价上涨引起了对土地需求增加，带动了地价上升。这两种观点都是不全面的。房价和地价往往是互为因果的，关键是从哪个角度来看。房价在上涨过程中存在这样一个链条：地价上涨→开发成本增加→房价上涨→预期房价上涨→开发商增加投资→地价上涨，这样就形成了一个价格循环机制。在这一过程的前一阶段，是地价上涨引起了房价上涨，而在后一阶段，是房价引起了地价上涨。倘若不能全面地看待这一现象，就难免陷入“鸡生蛋，蛋孵鸡，先有鸡还是先有蛋”的怪圈。由于影响房价和地价的因素非常复杂，价格循环机制的任一个环节都有可能受到上述因素外的其它因素的影响而首先启动，进而牵动其它环节。譬如由于对征地拆迁补偿增加，引起地价上涨；建材成本增加，可能引起房价上涨；市场的投机行为，引起房价预期上涨；政策鼓励或市场预期，引起房地产开发投资增加等等。需要指出的是，这个循环机制不会无限制的单向发展，因为每一个环节都是受约束的，随时会被外力修正，否则就会形成房地产泡沫。比如，房价上涨会受到有效需求的约束，不可能无限制的一路上涨；大众的心理预期随时会变化，不可能总是看涨；开发商投资会受到宏观调控的制约；土地购置量会受到土地供应计划和土地规划的制约等等。
2004年曾有人以“上半年土地平均价格增长了11.3%，高于全国平均房价增长10.3%的水平”为依据，推论“2005年上半年全国土地招拍挂价格的涨幅已远远超过了房价的增幅”，进而证明土地价格高涨推动房价上涨，但这种推论是站不住脚的。首先，数据来源不同。该观点引用的土地价格数据来源于国土资源部，房价数据则不知来源于何处。不同的数据来源，其统计部门、统计方法都有差异，简单的比较显然会有较大的误差；其次，数据口径不同。土地平均价格是土地出让价格的平均值，包括了协议出让价格和招拍挂出让价格；而且这里的土地也不仅指房地产用地，还有其它行业的用地。全国平均房价以房地产项目为统计对象，其中又包含经济适用住房的价格，而
经济适用房的土地是划拨的。两者的统计口径不同，又怎能比较呢？
即使数据来源、统计口径方面具有可比性，也不能简单得出高房价是高地价推动的结论。从成本角度考虑，房价的涨幅等于房价各构成部分涨幅的加权和。因此，某项成本对房价的影响程度，一是取决于该因素在房价中的比例，也就是该因素对房价的影响权重；二是取决于该因素的上涨幅度。只有比例大且上涨快的因素才是推动房价的主要因素。仅仅因为土地的上涨幅度高于房价的上涨幅度，就认为地价推高了房价的观点是不客观的，至少是不全面。例如，建安成本占房地产开发成本的比重也很大，其对房价的影响是不能忽略的。
地价对房价的影响要具体进行分析。我们常说的“地价”，有“毛地价”和“熟地价”之分,其内涵是不同的。毛地价是指政府收取的土地出让金和市政基础设施配套建设费。熟地价是指经过征地、拆迁和市政基础设施投入，符合通平条件可直接用于建设的土地价格。协议出让的地价一般是毛地价，而招拍挂的地价多是熟地价(包括生地熟卖的情形)，所以协议出让和招拍挂出让的价格不能直接对比。严格的说，熟地价中的征地拆迁费用，并不是真正的地价，虽然其常被统计为土地的取得成本。这两年，征地费用和拆迁费用越来越高，加大了土地取得成本，这种成本的升高，和招拍挂还是协议出让是无关的。随着国家严格保护被拆迁居民和被征地农民利益政策的严格执行，征地拆迁成本还将进一步上升。
更重要的是，熟地价远远高于毛地价，由此导致的成本权重差异很大，对房价的影响迥然不同。根据北京市国土局的统计，以北京市朝阳区为例，2002年居住用地毛地价平均值为644元/平方米，熟地价均值为2042元/平方米。后者是前者的3.17倍。北京市新开发区普通住宅的成本价格中，地价款只占到9%，征地拆迁费要占到18.06%，二者相加则有27.06%；危改区开发建设成本中，地价款只占到11.03%，征地拆迁费要占到24.91%，二者相加则有35.94%。这还不包括前期工程费等其它土地开发费用。毛地价和熟地价的价差如此之大，可见不加区别地推论地价上涨对房价的影响是不科学的。
那么，真正的“地价”的上涨对房价造成影响有多大呢？原北京市国土房管局、北京
房地产业协会估价专业委员会和北京土地学会估价专业委员会所做的研究表明：楼面毛地价与房地产价格之间呈现为一定的正相关关系，楼面毛地价高的项目房地产价格也偏高，反之亦然。但是楼面毛地价并不是房地产价格的决定性因素，因为其在房价中的比重不足10%。所以说，地价肯定会影响到房价，但影响的程度绝没有像一些人士说得那么高。
即使地价上升，在需求既定的条件下，房价也不一定会上升(其它成本上升也是如此)。房价是由成本和利润共同构成的，如果开发商压缩了利润，则房价涨幅依然可能会小于各成本的涨幅。开发商当然不会轻易压缩利润。但是如果市场不能承受高房价之重，房地产商的高成本自然也就无法转移出去，在此情况下压缩利润是正常的市场化的选择。
⑨ 地价与房价是谁决定谁
地价决定房价
房子的价格是土地价格和房屋价值的总和。一般情况下，土地价格的上升大大超过房屋价值的贬值，两者的总和造就了房子的升值。这就是房子升值的实质。