房价租售比为什么这么低

❶ 为什么”租售比”决定不了中国房价

租售比在稳定的市场经济条件下才具有现实意义，在中国当前国情这是不存在的。所以在中国用租售比来讨论房价是不理性的，至少应该考虑较长周期内成本和收益：
1. 房产的买入成本：各种税费、中介费、贷款利息、其他费用；
2. 房产的持有成本：房产税、物业费、环保税、保险费、维修费、房租税和空置费(若出租)；
3. 房产卖出成本：卖房的各种税费、中介费、卖房个人所得税(可能征收高达20%以上)，当前存量由于房产原值凭证缺失个税能征收力度不大，但从长期角度以后逃税的可能性越来越小;
综合以上因素测算出的房价的涨幅才具有实际意义，我们基于以下现实：
1. 假设我们持有的房产在未来预期收益 (扣除各种成本)能和国际房价的平均收益率持平。听说美国房价涨自2009年以来涨幅达60%，加上美国每年租金回报率4%，那么美国持有房产年化收益率将达10%，持有房产15年意味着房价累计应该涨到当初买入价的419%；
2. 在中国也以持有房产15年来考虑，那么我们持有的房产在15年后的房价应该达到美国同等的水平，即419%；
3. 假设房价未来回归理性，即未来15年涨幅从x%-6.125%（4.9%上浮25%）间线性变化。
考虑上海等一线城市当前租金回报率仅2.08%(租售比1:576)，那么可以测算出我国房价的初期涨幅x%。基于房产税的现状，我至少得的以下涨幅x%，供买房者参考：
1. 卖房个税20%+房产税0%情况：中国明年的房价至少要涨20.6%；
2. 卖房个税20%+房产税0.6%情况：中国明年的房价至少要涨21.3%；
3. 卖房个税20%+房产税2.5%情况：中国明年的房价至少要涨23.8%；
所以基于我自己的判断，无法相信专家说的房产税会导致降房价。我的结论是房产税落地的那一刻，就是房价报复性上涨的一刻！！！考虑中国房价的非理性和疯狂因素以及个人收入持续增长的现实，估计房价实际涨幅比要我上面估算的还要在加15%左右。

❷ 房价租售比的影响租售比的七大因素

租售比作为房地产投资价值体系的体系指标，需要结合完全的指标体系进行演算，需对照所不同国家的各种情况进行合理调整。国家不同时期的房产政策的出台也会影响到租售比变化，从而直接影响着消费者购房投资。
目前影响租售比的因素主要有：
一、国家房地产等不动产税率情况
不动产税决定着有多少剩余的投资进入房地产市场，决定着有多少空置住房的比例。假定某一城市有10万套可以用来出租的住房，由于没有不动产税的挤压，可能有5万套就不进入租房市场，因此这时候的“租售比”的数据是不是完全的“租售比”值。如果不动产税出台，另外的5万套的空置房可能有90%以上进入租房市场，这样必然会导致租金大幅度下降，这时候的“租售比”就会发生巨大的变化，在房价上升的势态中，如果开征不动产税或我国所谓物业持有税，将有可能大大削弱投资者的获利希望，囤积空房不使用就会受到极大的制约。
二、关于房地产消费者的宏观贷款政策。
例如我国出台的房贷新政中大幅下调了自住型住房的首付比例和还款利率，而对于非自住性住房和非首次购置的自住型住房的首付比例和还款利率都规定了严格的上限。二手房政策更是没有任何松绑迹象。
这一政策的实施目的是保证投资者不能借用银行的钱进行大量的投资或投机活动，防止他们把泡沫风险转嫁给银行。只有完全用自有资金才能炒作第3套甚至第 4套房。这样投资者的风险飙升，限制了投资 人的投资需求。投资者就敢于将大量的投资房闲置在那里并不出租，坐而等待房地产的增值，利率也是如此。显然，这个贷款政策也是直接制约“租售比”比值的重要条件。
三、政府对大部分人的自住房需求的扶持与优惠政策实施情况。
由于住房权利是公民的生存权利的一部分，也是社会稳定与和谐发展的重要基础，所以政府要以尽可能低的价格满足这一主体需求，减少相关税赋，扩大贷款年限，实行优惠利率，甚至直接提供政府补贴，例如中央房贷新政提出加大保障性住房的力度、减少个人购房契税和首次购房利息等政策，都是主要针对中低收入阶层解决自住房问题的措施,这一措施将大大减少租房者，租房者数量的减少直接导致“租售比”的变化。
四、房地产开发商建设房屋的销售程序及法律规定。
我国的房地产预售制度是房地产开发初期的一种特殊的鼓励政策，在市场已经高度发展后仍被沿用。加之价格在炒作中的飙升，开发商有大量的闲置房既不进入销售市场，也不进入租房市场，等待暴涨后的增值，这和我国实行的预售制度有极大关系。在这样的背景下的“租售比”数值会发生很大变化。我国出现的开发商主动地延缓销售，建成了不开盘，甚至把大盘变成多个小盘开盘，实施变相囤积来推高房价，这是与我国实施的商品房预售制度有着重大关系的。一旦取消预售制度，房价将有大幅度下滑。惜售，不租，主动放缓建设与销售步伐，只有在现行的预售制度下占有购房户全部房款的条件下才能发生。
五、国家用于住房开发的土地供给情况。
如果政府对土地政府控制严紧，将导致住房需求加大，从而推动房价的上升；如果政府放大土地供应，或者对土地开发不制定开发时间表，不设置约束措施，这样就会由于城市土地的资源有限与区位优势，导致开发商囤地囤房，决定着何时向市场提供，影响房价变化，因此，土地供应情况将严重影响市场“租售比”。同时，土地价格的提升及其出让操作过程是否透明、竞争与规范，也导致“租售比”中的租的比例放大或缩小，从而使“租售比”的数值发生变化。
六、住房市场的国内外开放条件限制。住房对外开放条件松紧也影响着房价的“租售比”。
住房对外开放条件松紧也影响着房价的“租售比”。城市政府的职责就是要率先保证本地人、本国人的住房需要，对外国人与外国资本购房或炒房应当严加限制。如果有相当多的人对住房政策有意见，那么政府就可能在选举中失去选票。为了保证本地人的住房需求，许多国家都采取了不同措施对外国人购房加以管制，防止推动房价，扩大供需矛盾。我国处于市场经济的初级阶段，由于认识的不足与急于发展的动因，至今没有制订严格的房地产管制制度。为了GDP增长，一度完全放任外国人购房与投资房地产，甚至放纵外来资金炒房。此外，有大量的国外资金通过体制外的管道进入中国市场助推房价，包括大量以中国的中间机构出面操作，推高房价必然带动“租售比”的相应变化。
七、住房市场的“租售比”统计学上范围与取样方式。
通常城市的租售比是有严格的地域范围。我国目前实行的城市区域模式是“市管县”模式，城市下辖大量的农业村镇。把大量的农业村镇的住房价格与在城市工作与生活的人群的住房价格混同起来是不真实的，也不是真正意义上的房价。因此计算城市或区域的租售比应该参考权威机构的数据才更科学实用。

❸ 租售比为何这么低，房产税将来真的能转嫁到房租上么

考虑到长期持有房产的成本(交易税费、持有成本、卖出成本，房产税以及差价的个人所得税20%)，而且目前一线城市当前租金回报率仅2.08%(低租售比意味着高持有成本，肯定要通过上涨来弥补这个亏损)。现在人人都能买房意味着人人都实现了财富增值，这不是断了银行、巨头、富人、税收的财路吗？经粗略测算，从20-30周期来看，如果刚需都租房的话，银行、房地产商、租赁财团、巨头、税收等在房地产方面动的收益率远比通过银行直接放贷款给刚需的收益更高。现在刚需每月40%-50%的收入用于还房贷，最后还能落下一套房子；而以后房租越来越高也要每月40%-50%的收入用于租房，但最后刚需却一无所有，这样利益集团才能最有效的榨取刚需，实现最大化的利润，这就是租售同权为啥这么受到经济学家鼓吹的原因！！

房产税、限贷、加息增加了房产持有成本，成本高了房价怎么可能白菜价。我的判断如果房产税全面实施：说不定房产税落地的那一刻，就是房价报复性上涨的一刻！！房价估计会涨20-23%/年。考虑中国房价的非理性和疯狂因素以及个人收入持续增长的现实，估计房价实际涨幅比要我上面估算的还要在加5-15%左右。当然这是基于调控放松做的假设，如果继续调控一二线城市房价估计平稳，三四线基数低不限购而且经济活力不错的反而会上涨。五六线欠发达区域就别想涨了，据我观察这些五六线小城市房价自2014年以来几乎没涨，而北上广房价几乎翻番。

❹ 租售比什么鬼到大城市买房租出去划算么

最近有朋友聊天，说手里有些钱，感觉房地产市场不错，准备投资，但是也不懂怎么投资，不如找个大城市随便买套房，然后租出去，拿租金养房贷，应该也蛮划算的。

购房指南告诉他，买房再出租，拿租金还房贷，有可能导致你连房贷都还不上，绝对是最差的投资方式。为什么这么说呢？我们可以从租售比开始说起。

什么是租售比？

租售比，一般情况下指普通消费者都把它归纳为房屋租金与售价的比例，通常我们所说的租售比，是指每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值，也有一种说法认为是每个月的月租与房屋总价的比值。

租售比有什么用处？

租售比很好的解决了供求关系的干扰，成为判断炒作程度的试金石，因为没有任何开发商会去炒作租金水平的。根据市场经济发达国家或地区房地产市场的一般规律，正常的房地产市场中，售价与租金之间存在一个较为固定的比例关系，在发达国家成熟的房地产市场中，正常的租售比一般在1比300到1比200之间。如果低于这个比例区间，说明存在着房产泡沫，如果高于这个区间，说明该地区房产具有投资价值。

中国的房地产市场租售比情况如何呢？

我们从房价开始暴涨的北京奥运那一年说起。在2008年，发改委对于全国70个城市抽样调查结显示：国内平均的房屋租售比为1比400，即使当时租金较高的北京也是1比325，均超过了国际警戒的底线。

从2008年至今，中国房屋租售比这些年来越来越严重的偏离了国际的警戒线标准。据统计，2016年租售比偏离值全国最高的城市深圳，其租售比为1比732，北京为1比625，上海为1比607。这些年下来，房租增加的速度远远赶不上房价增加的速度。

比如，北京海淀黄庄的一套一居室，房租从当年的2500元涨到现在的7500元，看起来比原来增加了2倍，但同样一套房子的每平单价已从当年的2万出头涨到了现在的8万左右，增加了约3倍。也就是说，在相同的时期内，房价基本上比房租多涨了一倍。

为什么会出现这样的情况？

简单的说，买房的永远是高收入者，租房的永远是低收入者。

你不信？

我们可以从买房和租房两头去分析：

先说买房。

买房者的心态是一直追涨，并且有一线城市买房实力的人一般都不差钱，于是房价上涨毫无阻力，而且是越是靠近核心地区的上涨越快。假如没有限购的政策限制房价过热，中国的房地产市场现在的租售比或许不是1比700，而是1比超过1000。

再说租房。

房租一涨，低收入者对此比较敏感，于是选择搬走，去更偏的地方租便宜的房屋。

以北京为例，北京租房市场交易量上升最快的是回龙观、上地、北苑等等偏远的地区，而在中心城区的租房交易量却连续多年持续走低。搬远的人一多，原地租房的人就变少了，市场供给相对变得更多，房租自然无法过快上涨。

于是，租售比只能是上涨乏力的分子比上越涨越快的分母，这样的情况下，买房时你可能要准备大量的首付，月供可能也不低，而出租时也租不来多少钱。

举个例子：

比如你此刻在北京海淀黄庄附近买一套普通的老旧居室，60平米，单价8万左右，总价到达480万，商业贷款按揭7成20年，意味着每月还款接近22000元，此为月供。

而这个房子按照目前市场价格，只能租到5000-7000元/月，此为租金。

扣除租金收益，每月最少都要倒亏1万5左右。这还不算首付要支付的一百四十多万。总的来看，这是一个前期投入巨大，回本周期极慢的投资。

（以上回答发布于2017-03-14，当前相关购房政策请以实际为准）

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❺ 个人观点，我来解释一下中国租售比为什么差

低租售比意味着高持有成本，肯定要通过上涨来弥补这个亏损，成本高了房价怎么专可能白菜价房产税导致属房产持有成本上升，怎么可能降房价，不过是增加税的借口罢了。考虑到长期持有房产的成本(交易税费、持有成本、卖出成本，房产税以及差价的个人所得税20%，个税目前基本不收，但长期来说肯定加强征收)，而且大部分城市当前租金回报率仅2.0%。近8年来过去八年时间内，中国的真实工资增长幅度达到了10.6%，名列全球第一，而印度只有0.2%。另据人力资源和社会保障部统计，“十二五”期间，我国最低工资年平均增长率为13.1%。仔细想想，房价涨幅肯定不会比你工资的涨幅还低吧？可能你今年工资没涨，但不能否认别人和你一样没涨。

❻ 我来解释一下中国租售比为什么差距悬殊

低租售比意味着高持有成本，肯定要通过上涨来弥补这个亏损，成本高了房价内怎么可能白菜价房容产税导致房产持有成本上升，怎么可能降房价，不过是增加税的借口罢了。考虑到长期持有房产的成本(交易税费、持有成本、卖出成本，房产税以及差价的个人所得税20%，个税目前基本不收，但长期来说肯定加强征收)，而且大部分城市当前租金回报率仅2.0%。近8年来过去八年时间内，中国的真实工资增长幅度达到了10.6%，名列全球第一，而印度只有0.2%。另据人力资源和社会保障部统计，“十二五”期间，我国最低工资年平均增长率为13.1%。仔细想想，房价涨幅肯定不会比你工资的涨幅还低吧？可能你今年工资没涨，但不能否认别人和你一样没涨。