面对房价溢价如何购买

『壹』 房价和溢价有什么关系

房价和溢价？这是两个概念吧？房价，就是房子的价格。溢价，我知道“资本溢价”内，比如发股票，你容的股票，在发行的时候准备1块钱1股，但是在卖的时候，你的股票很受欢迎，就会造成资本的溢价，这是由于供需关系决定的，物以稀为贵么。当然，房子如果盖的太多了，不稀缺了，当然也就不会溢价了。谢谢。

『贰』 面对高房价，老百姓应该做什么

伴随着这一轮房价的高涨，老百姓心潮起伏，坐立不安，有钱的再也经不住房价暴涨的诱惑，咬牙一掷千金先买再说，没钱的看着一骑绝尘的房价，除了困惑就是无奈——难道这就是传说中的泡沫？ 说到中国的房价，我必须先说一个问题——投机，投机所必须的两个要素就是：大资金的操纵和小资金的跟风，从400年前荷兰郁金香花茎投机导致大面积中产阶级破产到现阶段中国股市投机导致A股泡沫破灭，其投机原理大同小异，而楼市的投机又何尝不是如此呢？老百姓永远都是被操控而跟风的那一个群体，所以每每受损失惨重的都是老百姓，A股市场如此，楼市也是如此！而最残忍，最让人愤怒的是一些所谓的专家，他们为大机构的利益摇旗呐喊，制造舆论，混淆视听，愚弄民众。 在残酷的现实中，没有一定的自我保护能力就只能被人鱼肉。所以老百姓对于房子，股票这些问题，要有自己的认识，不要人云亦云，起码的判断能力要有啊！不要听沙渑农（专家）在6000点时还说什么价值投资，也不要听徐癫庆（教授）在房价高的让人窒息之时说防止房价在次暴涨，总之呢，要投资或投机要有自己的依据，当然了不可能每个人都有那么高的水平和境界，而居住问题却总要解决，那要怎么办呢？ 当房价连创新高时，老百姓害怕了，买吧，那是一笔不菲的数字，以后的生活质量都要受到影响；不买吧，再涨怎么办啊，那岂不是负担更重？于是觉得晚买不如早买，早点做房奴，早点解脱，早死早超生啊！呵呵，中计了吧！地产大鳄们要的就是这效果，不榨干你们，他们玩什么啊？一下子我们好像陷入了一种无助的境地，炒股输了，你说我贪心才给人家钻空子，我自认倒霉，可是我买房是自己住啊，眼睁睁看着100万的房子缩水50万了，还欠银行70万呢！辛辛苦苦的血汗钱就这样被大鳄们卷走了，想想都郁闷啊！ 其实这种现状真的无法改变吗？我认为老百姓只要做到两点就能在不断变幻的房价中泰然处之。 一，看清本质，房价的暴涨是金融大鳄的操纵和大量跟风盘所致，这样的房价岂能持续？他们只不过是为了套利罢了，一旦这个套利过程结束，房价自然暴跌，现在所谓的救市言论只是在愚弄民众罢了，怎么救？是国家出钱接盘呢？还是忽悠老百姓接盘？说到底，救市最终要有人接盘嘛！这个问题大家自己思考吧！ 二，解放思想，为什么好多老百姓最后忍不住在高位接盘，损失惨重，是因为他们觉得一定要买房子，形成思维定势，最后经不住房价暴涨的诱惑犯下严重错误，一旦思维定势，看问题就会片面，加上一些专家的舆论轰炸，犯错就很难免了，我们为什么不换个角度想问题呢:你有没有想过房价收入比如此之高是人民无力承受的？有没有想过没有一种商品会永远的涨？有没有想过房价一旦进入下降通道是一种什么样的情形？......就算上面的问题你都没想到，那你有没有想到起码租房比买房轻松很多（如果你贷款买房，利息都比房租高），而且没风险！所以解放思想的实质就是，房价不到人民合理的承受水平坚决不买(可以参照其他国家的房价收入比，综合比较)，当然如果你想投机的除外！ 我想现阶段中国老百姓对待房价的态度只能如此了，你可以不参加投机却不能阻止投机，更不可能像国外一样游街抗议，给政府施压，让其解决投机问题，改善民生！小心把你给逮起来蹲大狱！那样就更不合算了！

『叁』 溢价标价成交价低价是怎样的关系房地产

溢价就是开发商给抄你的袭价格与实际成交价之间的差价。
例如，开发商让你买这个盘，均价12000 你通过各种营销手段，可以买到17000 中间的5000就是溢价。
至于怎么分，主要看你和开发商最开始签订的代理合同。每个项目都不同，开发商对利润的预期也不同。我们做过40%-15% 主要看谈的。一般太少的话，那就需要开发商最开始的定价要低。

『肆』 一般房价的市场价格比评估价格溢价36％，这个比例合理吗

您好，很高兴为您解答！

正常来说，评估公司的评估值大约可以达到成交价的80%-90%。假如专您说的那个差出来属36%，可能是因为那个小区成交量比较少，可参考的标的少，导致评估值不符合一般的评估预期。

望您采纳！

『伍』 北京，面对如此高的房价，个人月收入几千块，怎么才能实现买一套房子呢

贷款!攒够首付了就买,别等了,反正什么什么都在涨,而工资没动,现在不买以后怎么买?逆水行舟,不进则退!等房价跌?省省吧,基础设施一步步完善,房价必定被带动,你等哪儿哪儿都同了地铁更糟糕了@!

『陆』 房地产里面什么是溢价，溢价怎么提成。

溢价债券
以高于面值发售之债券。
投资者购买债券，均预期债券所给予的回报率会高于银行存款，因为购买公司的债券要承担风险。由于承担额外风险而要求的额外回报，就称为“债券风险溢价”。债券风险溢价，大抵可分为四类，分别为：到期（maturity）溢价、不履行债务（default）溢价、流动性（liquidity）

债券风险溢价溢价及、个别事件（issue-specific）溢价。
1、到期溢价

如果两种债券，一种年期较长而另一种年期较短，那么当息口上升时，年期较长的债券价格跌幅会较大。同样地，假设息口下跌，年期较长的债券价格升幅会较年期短的债券为大。因此，年期长的债券对于息口升跌较为敏感，所以风险亦较大。这种由年期长短而导致的债券风险，称为到期风险。

2、不履行债务溢价

一间公司发行了债券，债券持有人最害怕的是公司没有能力派发利息及在到期时公司没法偿还债券本金。而这种公司没法还清债务的可能性，就称为不履行债务风险。

3、流动性溢价

债券持有人用资金购买了债券，就没法把原来的本金去消费。这样，债券持有人的资金流动性便小了。又或者，债券的交投量很小，成交不多以至不容易套现。这种小了流动性的状况，就称为流动性风险。

4、个别事件溢价

因为公司债券有其它特性，例如可以换股或者提早到期（callable），从而导致产生风险，这种风险称为个别事件风险。

概念
债券溢价是债券价格大于票面价值的差额。

债券溢价受两方面因素的影响：一是受市场利率的影响。当债券的票面利率高于金融市场的通行利率即市场利率时，债券就会溢价。二是受债券兑付期的影响，距兑付期越近，购买债券所支付的款项就越多，溢价额就越高。

摊销
1、受市场利率影响而产生的债券溢价

债券的票面利率高于市场利率而产生的债券溢价，对债券的购买者来说，是为以后多得利息而预先付出的代价，即把按票面利率计算多得的利息先行还给发行人；对债券发行人来说，每期要按高于市场利率的票面利率支付债券利息，就需要以高于债券面值的价格出售债券，溢价是对其以后逐期多付利息预先得到的补偿，是向投资者预收的一笔款项。这种情况下的溢价实质上是对票面利息的调整。在实务处理中，应将滥价额在债券的存续期内逐期摊销，这样，投资者每期实得的债券利息收入应为按票面利率计算的应计利息与溢价摊销额的差额。

实际利率法，是以实际利率乘以本期期初债券帐面价值的现值，得出各期利息。由于债券各期期初帐面价值不同，因而计算出来的各期利息也不一样。在债券溢价的条件下，债券帐面价值逐期减少，利息也随之逐期减少。当期入帐的利息与按票面利率计算的利息的差额，即为该期应摊销的债券滥价。这种方法计算精确，但较为复杂。

实务处理中多采用直线法。

『柒』 房价溢价70%怎么计算

溢价就是比原来的价格高，高出多少用百分比表示就是溢价率，其实就是涨回幅。

房产溢价就是升值的意答思，如溢价30%就是比原始的购买价格要高出30%。

例如，开发商让你买这个盘，均价12000，你通过各种营销手段，可以卖到17000中间的5000就是溢价。

『捌』 什么是商品房溢价溢价率

商品房溢价就是比原来的价格高，高出多少用百分比表示就是溢价率，其专实就是涨幅。

溢价率，就属是在权证到期前，正股价格需要变动多少百分比才可让权证投资者在到期日实现打和。溢价率是度量权证风险高低的其中一个数据，溢价率愈高，打和愈不容易。

(8)面对房价溢价如何购买扩展阅读：

土地溢价率指的是超出计算所有成本在内的土地价格所占的百分比。计算公式为土地溢价率=（竞拍成交价格-土地成本价）/土地成本价*100%。

土地基价

土地的原始成本，包括征地费、开垦费、青苗费等补偿村民的钱，以及评估费等管理费用。简单地说土地基价就是土地收归国有储备后到拿出来招拍挂为止所有的支出费用总和。

土地溢价率举例

例如：标价100的土地，通过拍卖，最后成交价是200，那么这个土地就是溢价土地，溢价率就是100%，也就是比标价贵了一倍 。

『玖』 美国房价为什么持续走高

什么推动了美国房地产市场和价格?
美国房价和美国就业有怎样的关联？
房价变动和建筑许可证数量。房屋数量都有什么样的关系？
……
当买家打算买一套房子，就意味着会做一笔可观的投资。买家应该做大量的研究来决定这处房产买在什么地区，何时购买，买什么。
这篇文章将从投资的角度来解释，在美国选择房子时，买家都需要注意些什么，有哪些因素影响了美国房地产市场的价格。
一．就业
无论买家是否在美工作，就业都是在选择房产前需要考虑的重点之一。对于在美国工作的买家来说，买房前毋庸置疑需要考虑自己的工作因素。而对于没有在美国工作的买家来说，则需要考虑美国就业和美国房价之间的关系。
大部分美国人都需要工作来支持住房的支出。因此，住房的需求和住房的支付能力受到一个地区的就业机会的影响。从投资角度来看，美国房价相对较高的理想地区有以下特点:
1. 就业增长。
但是，如果一个有成百上千的工作岗位的地区，开始出现就业机会缩减的情况，该地房价会怎么变动？在20世纪90年代初和21世纪初，由于就业基础的不断恶化，数百万份工作机会减少，这使纽约大都会区（New York City metropolitan area）经历了房地产价格的下跌。创造就业机会是一个地区保持健康房地产市场的命脉。
决定一个地区的房价，需要看看该地区失业情况，以及近年来失业率如何变化。良好的迹象是就业率的下降和就业机会的增加。
2. 就业多样性。
如果一个地区的就业机会，一半以上依赖于一家纸制造厂和一家内衣制造厂，买家应该慎重考虑是否要在那里买房子。因为如果这两家公司经济不好时，本地房地产市场也会跟着走。这种情况发生在规模较小的地区，当大型国防制造商和军事基地因国防削减而裁员时，这些地区经济受到了严重的打击。
3. 就业质量高。
所有工作不都是平等的。你认为以下哪个地区的房地产价格上涨更快:在可以提供高薪水、持续发展的行业（比如技术）的工作机会的地区？或者是低工资、低技能的工作（比如快餐店的工作）机会集中的地区?就业机会就像吃喝玩乐等其他事情一样，质量和数量一样重要（甚至质量可能更重要）。当一个地区的大部分就业机会都来自发展停滞或萎缩的行业（如农场、小型零售商、鞋业制造商和政府），未来几年，该地区房价不太可能迅速上涨。另一方面，拥高速诉发展行业(如技术)优势的地区，有更大的机会房价快速上升。
所以买家在考虑一个地区房价的时候，要怎么才能先得到上述就业方面的数据呢？美国劳工统计局（U.S. Bureau of Labor Statistics）汇编了都市地区和县的就业和未就业数据。买家可以在www.bls.gov上找到这个部门的宝贵数据。访问当地图书馆或商会也是了解当地就业情况的一个好办法。此外，一位房地产经纪人也可以帮助买家追踪以上数据。
二．可用住房数量
尽管就业创造了一个地区的住房需求，但住房的数量———新房和二手房——都是供需平衡中的供给方。即使创造了就业机会，如果供大于求，房价也可能因为这个地区有过多的可用住房，而停滞不前。相反，如果求大于供，在一个住房短缺的地区，低就业率还会导致该地房地产价格的大幅上涨。
1. 房屋空置率
首先，看看目前的住房供应情况如何。空置率——一个地区已出租的房屋的闲置比例，是用来衡量一个地区住房供应情况的有用的指标。空置率的计算很简单——空置的出租屋（没租出去的房子）除以出租房屋的总数。例如，如果在田纳西州的欢乐谷，有50所出租房屋空置，而本地已经用于出租的房子是1000所，那么空置率是5%（50除以1000）。
低空置率（低于5%）通常是未来房地产价格上涨的一个好指标。当空置率低且下降时，就会有更多的客户（或者很快就会存在）来竞争目前出租的房子。这种竞争往往会推高租金，使租房变得更加昂贵，租房的吸引力也降低。
另一方面，高空置率意味着出租住房的过度供给，随着房东争相寻找租客，租金往往会被压低。所有的东西都是平等的，高的（超过7%到10%）和在增长的空置率通常是房价低的信号——对房地产卖家来说是不好的，但对那些正准备在此地买房的人来说却是好事。
2. 建筑许可证发放情况
除了调查一个地区的房屋空置率——它告诉了买家该地区住房供应情况，聪明的房地产投资者还会调查该地区建筑许可的情况。新的房屋的建造，需要许可证。建筑许可证发放的数量的趋势可以告诉买家这个地区房地产的供应量在未来可能会产生怎样的变化。
建筑许可证的发放数量大幅增加，对于该地区房价来说可能是一个危险信号，因为这可能预示着未来的住房供应过剩。这种增长通常发生在一个地区房价持续上涨之后。由于价格达到了溢价水平，建筑商竞相将新建设的房屋以高价推向市场。
相反，低迷的房价或高建筑成本会导致新住房的开发。最终，这一趋势对当地房地产价格来说是个好兆头。
3. 可开发土地数量
住房供应也部分取决于可供开发的土地数量。除非你认为游艇或垃圾填埋场是未来的潮流，否则都会知道建造房屋需要土地。有限的土地供应通常预示着一个地区的长期房地产价格上涨。因此，在曼哈顿、旧金山、夏威夷、香港和东京等被海洋包围的地区，房地产在过去几十年里一直很受欢迎（如今也很昂贵）。相反，在拥有大片可开发土地的地区，房价往往会上涨得比较缓慢。
三．房屋库存数量和实际销售数量
就像可开发的土地和新的建筑，对未来房地产价格的潜在影响一样，出售的房产的数量的增加，对未来房价的影响也在增加。美国房地产中介的本地协会，通过其MLS服务，通常会跟踪Listing（一个房产所有者和一个房地产经纪人之间的雇佣协议）的总数量。“业主出售”的物业（即没有经纪人）并不包括在内，但Unlisted（没有经纪人）的出售房产与Listed（有经纪人代售）的房产遵循相同的趋势。
在正常的美国房地产市场中，待售房屋的数量保持在相对稳定的水平，一所新房上市，则另一所房屋已出售。但随着房地产价格开始触及高位，一些房地产所有者/投资者寻求现金投资并投资于其他地方，出售房屋的上市清单（清单数量）可能会显著增加。当房价相对租房成本较高时，越来越多的潜在买家选择租房。而另一方面，如果经济放缓，买家的兴趣也可能随之枯竭。
新上市房屋数量增加，待售房屋库存增加，这两个迹象表明，未来可能会出现疲软的房价。当面临众多房屋可供选择时，潜在买家可能对要买的房屋变得很挑剔。大量卖家争夺少数买家的竞争，开始对价格产生下行压力，并可能创造买方市场——在这个市场中，由于供应远远超过需求，导致房价疲软。
新上市房屋数量减少，待售房产库存减少，这对房价上涨来说是个好兆头。很少有新房上市、多笔收购交易和快速的出售表明，买家的需求超过了待售的待售房产——卖方市场。
当当地经济强劲，住房价格与租金相比不会太昂贵时，更多的租房者选择（并能负担得起）买房，从而增加了对待售房屋的需求。这时是卖家的好机会。作为买家，则可能会因为面对持续上涨的房价，在多盘的情况下失去房子，或者在新房竞价中被其他竞标者击败而感到沮丧。
四．租房市场
租房率是衡量住房需求和房价的一个有用指标。当租房需求超过租房供应，当地经济持续增长时，租金普遍上涨。这种情况是未来房价上涨的有利条件。随着租房成本的增加，买房对于租房者来说更具吸引力，越来越多租客会考虑买房。
只知道租金的趋势和租金的绝对水平并不能推测出房价的走向。假设一个城市，有一个两间卧室、一间浴室、面积1100平方英尺的房子，每月租金为1200美元。我们能推测出该城市未来房价趋势吗？不能。我们还需要知道对于相同条件的房子，租房价格与买房价格的比较是怎样的。
比较租房的成本和买房的成本。这样的比较实际上是当前租房者在权衡买房和离开房东的成本时所做的。将买房的成本与租相同条件的房自的成本作比较，可以作为对房价走向的事实调查。
为了在租房和买房间进行公平的比较，我们必须计算并比较每月的租房成本和每月的买房成本。我们不能拿每月1200美元租金的房子和标价25万美元的房子做比较，因为25万美元是房屋的总购买价格，而不是每月的购买成本。
当买家计算买房花费时，也必须考虑税收优惠。买家买房最大的支出是——按揭和产前税——然而通常是免税的。
比较买房成本和租房成本，是一个简单而有力的指标，表明某一地区的房地产价格是否过高、过低或刚好合理。当买房成本与租房成本差不多时，购买通常更安全（而且很有价值）。然而，在一些特别理想和住房需求高的社区，住房拥有率几乎总是高于租房。什么是合理的溢价?但如果买房的每月花费超过了每月租金的20%到30%，则要小心考虑。
在买了房子之后，可能会在未来几十年拥有它。如果买家需要在不到5年的时间内搬家，那么买房就需要谨慎考虑。在这种情况下，要小心避免在过热的市场上买房。房地产价格与租金、就业市场状况以及待售房屋的数量相比，都是房地产市场健康的有用指标。

『拾』 面对当今楼市高房价年轻人应该怎么做

年轻人可以去租房，但还是要努力赚钱买房。不过要知道租售同权的本质，鼓励租房的意思就是让你买不起房（不断上涨的房价），然后把房产集中在富人和大集团手里，然后以高价租给刚需。如果刚需的工资涨幅没有房价涨幅高（必然），肯定买房越来越困难，直至你绝望然后放弃买房。马云说以后房子如葱就是让大家别买房以免推高房价，他好悄悄布局这个（实现未来20-30年计划）。现在人人都能买房意味着人人都实现了财富增值，这不是断了银行、巨头、富人、国家的财路吗？经过我粗略测算，从20-30周期来看，如果刚需逐渐都租房的话，银行、房地产商、租赁财团、综合巨头、国家税收等在房地产方面动的收益率远比通过银行直接放贷款给刚需的收益更高。现在刚需每月40%-50%的收入用于还房贷，最后还能落下一套房子；而以后房租越来越高也要每月40%-50%的收入用于租房，但最后刚需却一无所有，这样各利益集团才能最有效的榨取刚需，实现最大化的利润，这就是租售同权为啥这么受到鼓吹的原因！！！比如目前上海市区房月租高达90-130元/平，三口之家70-90平租房的话月租金～10000元。若用这个钱按揭贷款可贷款130～200万，首付三成的话能买180-200万的房子，实在买不起大的在市区买40平左右也行啊，虽说小些总归属于自己，或者转租出去再补些差价（努力些赚钱）租个大些的也不错。