1. 地价怎样影响房价
今年以来，高价地块在一些大城市不断出现，再次引发了业内关于房价和地价因果关系、招拍挂政策对房地产市场影响的讨论。 纵观三十多年来土地政策的变迁，我们大致可看出经历了三个阶段，1978年至1987年是土地商品化和使用方式市场化的摸索阶段，《土地管理法》的出台明确了土地集中统一管理。1987年至2004年，《土地管理法》确立了对土地集中统一管理和依法有偿使用的制度。2001年首次明确经营性用地一律实行招拍挂出让,但在实际操作过程中，协议出让仍是市场主流。2004年至今，土地政策基调从严，供应方式由协议出让全面转向招拍挂出让方式，并加大了对土地闲置的处理力度，调整土地供应结构，限制别墅类项目供地，增加中低档商品住宅的土地供应量。 要厘清地价与房价的关系，首先要弄清楚地价是由哪些因素决定的。笔者以为，第一是政府土地供应计划。经营性用地必须通过“招拍挂”的方式进行，土地供应计划也因此成为影响地价的关键因素。第二是商品房市场形势及未来走势。开发企业决定购买土地时，往往会从商品房市场形势出发，预测该地块未来可能带来的收益，从而决定对该地块的报价。如果商品房市场销售活跃，房价处于上升通道，开发商拿地意愿就高，土地市场竞争也会更加激烈；相反，如果商品房市场处于下行通道，开发商拿地意愿不强，地价就会下降。例如，去年全国商品房销售面积较上年大幅减少20%，导致土地购置面积同比下滑8.6%，土地流拍现象频频出现。第三是企业资金状况和融资环境。对于已经上市的开发商，土地是在资本市场筹资的工具，成为吸引股民购买公司股票的题材。房价上涨扩大了开发商从资本市场融资的空间，开发商拿着从资本市场筹集来的资金大量购买土地，导致地价上升；同时企业资产规模的扩大和预期盈利的增加，也使企业更易于从资本市场融资。土地市场与资本市场相互推动，促使地价上升。此外，开发商取得土地往往还需要银行信贷的支持。信贷政策的变化会影响开发商能够筹集资金的规模以及资金的使用成本，从而影响开发商取得土地的数量以及取得的地价之高低。当银行对房地产企业大规模放贷时，会有更多的开发企业竞投土地，也有可能推高地价。 再来看房价的影响因素。第一是宏观经济形势对房价有重要的影响。宏观经济形势好，居民收入增长速度快，对未来收入预期乐观，会增加住宅消费，推动价格上涨。第二是信贷政策。住宅消费涉及金额巨大，绝大多数居民一次性支付房款比较困难，银行的信贷支持使大量潜在的需求转化为现实的购买力。比如，降低住房首付比例也就是降低了居民的购买门槛，降低贷款利率也可降低购房者的月供款，从而降低购房成本，增加住房需求。第三是税收政策。政府在房地产发展的不同时期，开征不同的税种、税率，都会对房地产市场产生重要的引导和调控作用，进而影响房价。第四是地价。地价在住宅成本中占有较大的比例，往往成为房价的决定因素。短期看，地价的变动会影响推盘速度，影响市场供给量，从而对房价产生影响。第五是经济结构。大城市基础设施好，就业机会多，已成为吸引社会资金、资源和劳动力的强大磁场，房地产市场需求巨大，房价会在相当长期内处于上升通道。 分析地价与房价的相互关系，笔者认为，首先，不论长期还是短期内，房价及其预期都是地价最主要的影响因素。处于上升趋势的房价以及活跃的商品房销售市场会使得开发商对市场前景充满信心，加大土地竞购力度，从而推动地价上升。其次，长期看，地价是房价的底线，如果地价高于房价或者房价与地价的差额使得开发商投资地产项目无法达到目标收益率，那么一部分开发商会逐渐转移到其他收益率更高的行业。这样，将减少商品房供给，推动房价上升，使得房价与地价的差额达到一个市场满意的水平。归根结底，房价是由市场供求关系决定的，地价作为一种成本能否向房价转移，企业的资金实力，回款意愿和利润率的高低等因素也不容忽视。
2. 研究地价与房价的关系用什么分析方法
一、房价与地价
(一)房价与成本
土地成本是房屋成本的重要组成部分。因此，在探讨房价与地价的关系之前，首先应该探讨房价与一般性成本的关系。
在市场经济条件下，
房价的形成是极其复杂的。有房地产本身的因素，如区位、环境、楼盘品质等等；有房地产以外的因素，如居民收入水平、利率高低、税负高低、投资和交易成本等等。有经济的、政治的、社会的，甚至心理的因素，但最终起决定作用的还是供求关系。
供求关系的不断变化导致市场价格的不断变化，形成新的均衡价格。在价格的形成机制中，成本起着很重要的作用。对开发商来说，只有价格高于成本才有利可图。即使某个开发商在一个项目上亏本，总体上他也会在其它项目上盈利，否则就只有亏损。即使某开发商亏损破产，整个行业也会赢利，否则整个行业就会萎缩，连基本的简单再生产都维持不了。因此，成本是决定价格的基本因素。但这并不意味着任何开发商都可以以自己的成本定价。一方面，成本是通过影响供求关系来影响价格的。如果成本高于市场价格，供应就会减少，直至供不应求而价格回升。如果成本远远低于市场价格，就会有新的投资人加入，导致供应增加，价格降低。同时对土地的需求增加，进而又抬高了土地成本。另一方面，成本决定价格，指的是全行业的社会平均成本。在房价不变的条件下，以平均成本生产的开发商，可以获得平均利润；低于平均成本生产的开发商，可以获得超额利润，如过去以协议出让获得土地的开发商；高于平均成本的，就只有微利甚至是亏本了。任何开发商都会同时考虑未来房价和开发成本两个方面(当然也会考虑其它因素)来决定是否投资。
(二)地价在房价形成中的作用
当前对房价和地价的关系，有两种截然不同的观点。一种是“成本推动论”，认为地价上涨推动了房价上涨。一种是“需求带动论”，认为房价上涨引起了对土地需求增加，带动了地价上升。这两种观点都是不全面的。房价和地价往往是互为因果的，关键是从哪个角度来看。房价在上涨过程中存在这样一个链条：地价上涨→开发成本增加→房价上涨→预期房价上涨→开发商增加投资→地价上涨，这样就形成了一个价格循环机制。在这一过程的前一阶段，是地价上涨引起了房价上涨，而在后一阶段，是房价引起了地价上涨。倘若不能全面地看待这一现象，就难免陷入“鸡生蛋，蛋孵鸡，先有鸡还是先有蛋”的怪圈。由于影响房价和地价的因素非常复杂，价格循环机制的任一个环节都有可能受到上述因素外的其它因素的影响而首先启动，进而牵动其它环节。譬如由于对征地拆迁补偿增加，引起地价上涨；建材成本增加，可能引起房价上涨；市场的投机行为，引起房价预期上涨；政策鼓励或市场预期，引起房地产开发投资增加等等。需要指出的是，这个循环机制不会无限制的单向发展，因为每一个环节都是受约束的，随时会被外力修正，否则就会形成房地产泡沫。比如，房价上涨会受到有效需求的约束，不可能无限制的一路上涨；大众的心理预期随时会变化，不可能总是看涨；开发商投资会受到宏观调控的制约；土地购置量会受到土地供应计划和土地规划的制约等等。
2004年曾有人以“上半年土地平均价格增长了11.3%，高于全国平均房价增长10.3%的水平”为依据，推论“2005年上半年全国土地招拍挂价格的涨幅已远远超过了房价的增幅”，进而证明土地价格高涨推动房价上涨，但这种推论是站不住脚的。首先，数据来源不同。该观点引用的土地价格数据来源于国土资源部，房价数据则不知来源于何处。不同的数据来源，其统计部门、统计方法都有差异，简单的比较显然会有较大的误差；其次，数据口径不同。土地平均价格是土地出让价格的平均值，包括了协议出让价格和招拍挂出让价格；而且这里的土地也不仅指房地产用地，还有其它行业的用地。全国平均房价以房地产项目为统计对象，其中又包含经济适用住房的价格，而
经济适用房的土地是划拨的。两者的统计口径不同，又怎能比较呢？
即使数据来源、统计口径方面具有可比性，也不能简单得出高房价是高地价推动的结论。从成本角度考虑，房价的涨幅等于房价各构成部分涨幅的加权和。因此，某项成本对房价的影响程度，一是取决于该因素在房价中的比例，也就是该因素对房价的影响权重；二是取决于该因素的上涨幅度。只有比例大且上涨快的因素才是推动房价的主要因素。仅仅因为土地的上涨幅度高于房价的上涨幅度，就认为地价推高了房价的观点是不客观的，至少是不全面。例如，建安成本占房地产开发成本的比重也很大，其对房价的影响是不能忽略的。
地价对房价的影响要具体进行分析。我们常说的“地价”，有“毛地价”和“熟地价”之分,其内涵是不同的。毛地价是指政府收取的土地出让金和市政基础设施配套建设费。熟地价是指经过征地、拆迁和市政基础设施投入，符合通平条件可直接用于建设的土地价格。协议出让的地价一般是毛地价，而招拍挂的地价多是熟地价(包括生地熟卖的情形)，所以协议出让和招拍挂出让的价格不能直接对比。严格的说，熟地价中的征地拆迁费用，并不是真正的地价，虽然其常被统计为土地的取得成本。这两年，征地费用和拆迁费用越来越高，加大了土地取得成本，这种成本的升高，和招拍挂还是协议出让是无关的。随着国家严格保护被拆迁居民和被征地农民利益政策的严格执行，征地拆迁成本还将进一步上升。
更重要的是，熟地价远远高于毛地价，由此导致的成本权重差异很大，对房价的影响迥然不同。根据北京市国土局的统计，以北京市朝阳区为例，2002年居住用地毛地价平均值为644元/平方米，熟地价均值为2042元/平方米。后者是前者的3.17倍。北京市新开发区普通住宅的成本价格中，地价款只占到9%，征地拆迁费要占到18.06%，二者相加则有27.06%；危改区开发建设成本中，地价款只占到11.03%，征地拆迁费要占到24.91%，二者相加则有35.94%。这还不包括前期工程费等其它土地开发费用。毛地价和熟地价的价差如此之大，可见不加区别地推论地价上涨对房价的影响是不科学的。
那么，真正的“地价”的上涨对房价造成影响有多大呢？原北京市国土房管局、北京
房地产业协会估价专业委员会和北京土地学会估价专业委员会所做的研究表明：楼面毛地价与房地产价格之间呈现为一定的正相关关系，楼面毛地价高的项目房地产价格也偏高，反之亦然。但是楼面毛地价并不是房地产价格的决定性因素，因为其在房价中的比重不足10%。所以说，地价肯定会影响到房价，但影响的程度绝没有像一些人士说得那么高。
即使地价上升，在需求既定的条件下，房价也不一定会上升(其它成本上升也是如此)。房价是由成本和利润共同构成的，如果开发商压缩了利润，则房价涨幅依然可能会小于各成本的涨幅。开发商当然不会轻易压缩利润。但是如果市场不能承受高房价之重，房地产商的高成本自然也就无法转移出去，在此情况下压缩利润是正常的市场化的选择。
3. 房价与地价的关系
地价高，房价肯定高，就像面粉贵，鸡蛋贵，那么面包肯定贵了。
房价最直接相关的，我觉得是货币供应量，国家除非紧缩货币，房价才能降下来，就像物价一样，现在每天都在通胀，房价要是下降就奇怪了
4. 房价地价到底谁决定谁
最近一段时间，房价和地价谁决定谁的问题讨论很热。这种讨论背后的目的是，持有房价决定地价者认为，开发商和市场投机者是当前房地产市场过热的祸根，持有地价决定房价者认为，政府是推动房价上涨的首选因素。当然，这种目的只是一大部分，还有一小部分是处于认知原因所致。房价和地价谁决定谁的问题，基本上就是鸡和蛋的关系问题，有人主张先有鸡，有人主张先有蛋。在这个问题上，大家很好的玩了一把抽象思维的游戏。其实，如果仅仅是鸡和蛋的抽象讨论，难有结论，虽然科学更倾向于证明先有鸡。如果这个问题提的就这么简单，很难再引起人们的讨论兴趣了。其实，如果我们具体到哪一只鸡和哪一只蛋，谁在先谁在后是非常的确定的，不会有任何悖论，所谓悖论，很多都是抽象层面上引起的。房价和地价到底谁决定谁的问题，如果抽象的讨论，不会有任何结果，但是，如果具体的讨论，得出相对确定性的结果的是可能的。从生成论角度来说，开发商卖出的房价肯定要高出地价，如果连地价都不高出，那么，这些开发商就被淘汰了。如果地价较高，那么，房价也是较高。如果这种过程不能实现，那么，这种开发商就被淘汰了。房价高会引起开发商高价拿地，地价高要转嫁到房价上从而推高房价，这是一个循环的过程。既然这样讨论难有确定性的结论，我们就看这个市场供求双方哪个因素更大。这些年来，房价上涨最常识性的因素是供给少，属于少见的短缺经济。在这种情况下，地王一个接着一个出现，地王出现后，并不仅仅影响一个开发商的成本，而是影响整个开发商的成本。
5. 是地价决定房价还是房价决定地价
这么说抄不准确，应当说，早期地价是影响房价的一个主要因素，后期房价是影响地价的一个主要因素。
举个例子，有一大片空地，你买下了盖起房子，那么你的房子要卖的时候，地价影响了你的房价，其它影响房价因素是材料、人工等。
房子卖出去，住人，做工厂，做公司等等，时间久了，房子慢慢不够用了，这时你想在买地皮盖房子，地皮的价格，不会按照原先地皮卖的价格卖给你了。因为房子慢慢变成稀缺商品，升值了。人工、材料不会有大变化，因为人工和材料相比于早期的供需变化不大。
那么地皮的价格就上涨了
但这只是表面因素，内在因素是供需关系的变化影响了地价和房价的变化。学学经济学就知道了
6. 简述容积率、楼面地价与房价的关系
楼面价=土地总价格 / 建筑总面积，其中建筑总面积=土地总面积X容积率
7. 是房价决定土地价格还是土地价格决定房价
很简单，地价影响房价，房价有反过来推动地价。就像钢铁影响汽车价格专一样。属
关键问题是：我国居民安居的土地应为无偿定量提供的，这样房价就应该是由建设成本决定。因为土地归全民所有，政府只是负责管理，就像主人和管家的关系一样。可中国的土地全民所有权被政府剥夺又高价卖给居民，并且随着房价提高而提升土地出让金以牟取暴利。这样房价又推动土地价格上涨。
所以，老百姓看到的是房价飞涨，而一旦房价有回落迹象，政府就会积极托市，与开发商一起维持暴利。
8. “楼面地价”与房价的构成是什么关系
“楼面地价”即所谓的楼板价，它是房价构成最基础的部分。
房价构内成的要素很多，包括土容地成本、拆迁成本、设计费监理费审计费、建安成本、配套成本、资金成本、管理成本和税费等，
楼板价就是土地价值按所需建造的房产建筑面积折换成一定价格后对外转让的价款。楼板价=土地价格除以土地面积除以容积率。