如何看待当前我国商品房价格走势

『壹』 影响商品房价格的因素有哪些,你对我国当前的房价走势如何判断

首先你要明白房价的构成要素即成本为哪些.主要有
1、土地费用 约占20%，并有进一步上升的趋势。
2、前期工程费 他在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过6%。 3、建筑安装工程费 从我国目前情况看，约占整个成本的40%左右。
4、市政公共设施费用 市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用。公公配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校，幼儿园，医院，派出所等）和各种营利性的配套设施（如粮店，菜市场等商业网点）等所发生的费用。他同时还包括一些诸如煤气调压站，变电室，自行车棚等室外工程。在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在20% ~30%左右。
5、管理费用 在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过2%。
6、贷款利息 房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。但它的大小与所开发项目的大小，融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。
7、税费 税费包含两部分：一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括房产税，城镇土地使用税，耕地占有税，土地增值税，两税一费（营业税，城市维护建设税和教育费附加），契税，企业所得税，印花税，外商投资企业和外国企业所得税等；另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，项目繁多且不规范。包括诸如征地管理费，商品房交易管理费，大市政配套费，人防费，煤气水电增容费，开发管理费等。在我国目前房地产开发成本构成中所占比例较大，一般在15%~25%左右。
8、其他费用 其他费用主要指不能列入前七项的所有费用。它主要包括销售广告费，各种不可预见费等，在成本构成中一般不会超过10%。

由此可以看到,房地产的成本中最没有理由叫房价高的应该是政府了,因为地方政府将地价作为财政收入的重要组成部分,这些年,年年出地王,大部分收入由地方财政笑纳.地方政府将卖地作为主要收入,而且房地产开发对于当地经济的带动程度非常之大.所以即使大部分人因为高房价而叫苦连天的时候,地方政府在创造政绩的过程中,绝对不会因此而有所收敛.即使中央在出台了一系列打压房价的政策之后,房价依然我行我素,这是制度问题,而且事实证明房价在08年是越打压,越反弹,估计这次政策也是如此.现在已经出现了面粉(即地价)比面包贵(房价)的奇特现状.

现在的情况是,无论中央政府还是地方政府不能也不愿意看到房价暴跌,大家可以看到,在以经济建设为中心的中国,现在中央政府的暧昧态度,打压房价不是没有办法,是他不能也不愿意,在这个房地产业如此红火的今天,过度的打压房价,第一是地方政府不愿意,这样造成地方财政的困难.第二会导致大量的房地产企业无法生存,这里可以解释一下,房地产行业绝不是独立存在的,这个行业的不景气,会直接导致上游的钢材价格下跌,水泥价格下跌,各个行业的减产,工程的停工,又意味着大量的工人收入减少或者失业.同时也会造成银行的贷款减少,对于银行的损失也是非常大的,而地产和金融股又是大盘的权重股,股市大跌,以上种种对于扩大内需来说是极为不利的.这样导致的经济增长明显放缓,显然是中央政府不愿意看到的.

所以在中央政府出台国十条之后又无下文的做法,很显然是在安抚民心,可以预料的是,未来的房价还会继续上涨,因为目前政策打压的只是那些中小炒房者.对于开征房产保有环节的税,今天新闻里面明确指出未来三年不会出台,这很显然是对既得利益集团的一种妥协.真正的大炒房者甚至不需要从银行贷款,这样第三套房贷政策完全打压不了他们.有炒房者说很多官员手中都不止2套房产,这或许也是保有税出台的一个困难之一吧.

而且在未来一段时间,因为中国的刚性需求非常旺盛,而房地产业的实际情况又是供不应求,所以房价的继续攀升会在情理之中.

但是我个人认为,在未来的10年甚至20年之后,当这波生育高峰过后,大家可以想想,现在我们父母至少一套到两套房产,而80后90后结婚必要购买一套房产,你想那8090后的小孩们还会为房产着急么? 我想不会了吧.

当然这只是我个人的一些意见.!

『贰』 如何正确看待当前房价的高位运行

如何正确看待当前房价的高位运行

天下没有只涨不跌的房价，还记得当年海南、香港、日本房地产泡沫破裂的景象么？

1993 年，海南房地产开发商纷纷逃离或倒闭，不少银行的不良贷款率一度高达 60％以上。" 天涯，海角，烂尾楼 " 一时间成为海南的三大景观。

1997 年至 1998 年一年时间，香港楼价急剧下跌 50%～60%，成交大幅萎缩，房屋空置率上升。

1991 年，日本房地产大泡沫在空前疯狂后轰然崩溃，随后陷入失落的二十年。

而当前中国房地产呈泡沫迹象，绝对房价已经偏高，全球前 12 大高房价城市中国作为发展中国家占了 4 席（香港、深圳、上海、北京），地王频出，居民恐慌性抢房。

1992-1993 年海南房地产泡沫

1992 年，总人数不过 655.8 万的海南岛上竟然出现了两万多家房地产公司。短短三年，房价增长超过 4 倍。最后的遗产，是 600 多栋 " 烂尾楼 "、18834 公顷闲置土地和 800 亿元积压资金，仅四大国有商业银行的坏账就高达 300 亿元。开发商纷纷逃离或倒闭，不少银行的不良贷款率一度高达 60％以上。" 天涯，海角，烂尾楼 " 一时间成为海南的三大景观。海南不得不为清理烂尾楼和不良贷款而长期努力。

狂热：财富神话，击鼓传花

大量资金被投入到房地产上，高峰时期，这座总人数不过 655.8 万的海岛上竟然出现了两万多家房地产公司，平均每 300 个人一家房地产公司。

当时炒房的各路人马中，有包括中远集团、中粮集团、核工业总公司的中央军，也有全国各地知名企业组成的杂牌军，炒房的大部分的钱都来自国有银行。

据海南省处置积压房地产工作小组办公室资料统计，海南省 1989 年房地产投资仅为 3.2 亿元，而 1990-1993 年间，房地产投资比上年分别增长 143%、123%、225%、62%，最高年投资额达 93 亿元，各年房地产投资额占当年固定资产投资总额的比例是 22%、38%、66% 与 49%。

当然，这些公司不都是为了盖房子。事实上，大部分人都在玩一个 " 击鼓传花 " 的古老游戏。

1992 年，海南全省房地产投资达 87 亿元，占固定资产总投资的一半，仅海口一地的房地产开发面积就达 800 万平方米，地价由 1991 年的十几万元 / 亩飙升至 600 多万元 / 亩；同年，海口市经济增长率达到了惊人的 83％，另一个热点城市三亚也达到了 73.6％，海南全省财政收入的 40％来源于房地产业。

据《中国房地产市场年鉴（1996）》统计，1988 年，海南商品房平均价格为 1350 元 / 平方米，1991 年为 1400 元 / 平方米，1992 年猛涨至 5000 元 / 平方米，1993 年达到 7500 元 / 平方米的顶峰。短短三年，增长超过 4 倍。

1993 年6月24日，随着银根的全面紧缩，一路高歌猛进的海南房地产热顿时被釜底抽薪。 这场调控的遗产，是给占全国 0.6％总人口的海南省留下了占全国 10％的积压商品房。全省 " 烂尾楼 " 高达 600 多栋、1600 多万平方米，闲置土地 18834 公顷，积压资金 800 亿元，仅四大国有商业银行的坏账就高达 300 亿元。此后几年海南经济增速断崖式下跌。

一海之隔的北海，沉淀资金甚至高达 200 亿元，烂尾楼面积超过了三亚，被称为中国的 " 泡沫经济博物馆 "。

开发商纷纷逃离或倒闭，银行顿时成为最大的发展商，不少银行的不良贷款率一度高达 60％以上。当银行开始着手处置不良资产时，才发现很多抵押项目其实才挖了一个大坑，以天价抵押的楼盘不过是 " 空中楼阁 "。更糟糕的是，不少楼盘还欠着大量的工程款，有的甚至先后抵押了多次。

据统计，仅建行一家，先后处置的不良房地产项目就达 267 个，报建面积 760 万平方米，其中现房面积近 8 万平方米，占海南房地产存量的 20％，现金回收比例不足 20％。

一些老牌券商如华夏证券、南方证券因在海南进行了大量房地产直接投资，同样损失惨重。为此，证监会不得不在 2001 年 4 月全面叫停券商直接投资。

1995 年 8 月，海南省政府决定成立海南发展银行，以解决省内众多信托投资公司由于大量投资房地产而出现的资金困难问题。但是仅仅两年零 10 个月，海南发展银行就出现了挤兑风波。1998 年 6 月 21 日，央行不得不宣布关闭海发行，这也是新中国首家因支付危机关闭的省级商业银行。

从 1999 年开始，海南省用了整整七年的时间，处置积压房地产的工作才基本结束。截至 2006 年 10 月，全省累计处置闲置建设用地 23353.87 公顷，占闲置总量的 98.17％，处置积压商品房 444.82 万平方米，占积压总量的 97.6％。

" 天涯，海角，烂尾楼 " 一时间成为海南的三大景观。

应警惕并采取措施控制房地产泡沫，事关改革转型成败

目前对未来房价走势判断，可以转化为对未来城镇化、居民收入、货币松紧和利率高低的判断。当前基本面还有一定空间，比如 2015 年城镇化率 56.1%，未来还有十多个百分点的空间，将新增城镇人口 2 亿人左右，但区域分化明显，一二线高房价，三四线高库存。既然 2014-2016 年房价上涨主要是货币现象，因此未来关键在货币松紧，房价走势可能三种前景：第一种是货币政策回归中性稳健，加强对贷款杠杆和土地投机的监管，2014 年底启动的这一轮房价上涨周期接近尾声，未来横盘消化；第二种是继续实施衰退式货币宽松，货币超发和低利率，则房价可能不断创新高；第三种无论是主动的收紧货币（比如基于对通胀和资产价格泡沫的担忧）还是被动的收紧货币（比如美联储超预期加息，汇率贬值和资本流出压力增加），利率上升，房价面临调整压力。

房地产泡沫具有十分明显的负作用：房价大涨恶化收入分配，增加了社会投机气氛并抑制企业创新积极性；房地产具有非生产性属性，过多信贷投向房地产将挤出实体经济投资；房价过高增加社会生产生活成本，容易引发产业空心化。当前应采取措施避免房价上涨脱离基本面的泡沫化趋势，可以考虑：通过法律形式明确以居住为导向的住房制度设计，建立遏制投资投机性需求的长效机制；加强监管银行过度投放房贷；实行长期稳定的住房信贷金融政策，避免大幅调整首付比例和贷款利率透支居民支付能力，稳定市场预期；采取中性稳健的货币政策；推动财税改革改变地方政府对土地财政的依赖，逐步建立城乡统一的集体建设用地市场和住房发展机制。中国经济和住宅投资已经告别高增长时代，房地产政策应适应 " 总量放缓、结构分化 " 新发展阶段特征，避免寄希望于刺激房地产重回高增长的泡沫风险。当前中国房地产尚具备经济有望中速增长、城镇化还有一定空间等基本面有利因素，如果调控得当，尚有转机。

『叁』 如何理性看待我国目前经济形势

今年以来，在经济刺激政策等多种因素的影响下，我国房地产市场提前结束调整而急剧升温，出现了投资和价格回升、成交量大幅增加、资金来源充裕等新情况、新变化。从发展趋势来看，尽管我国房地产市场调整比较大，但宏观经济景气上升、居民收入增加、流动性充裕和消费结构升级等因素将使2010年房地产投资将继续保持较快增长，房价明显下跌的可能性不大。下一阶段，应按照有保有压、区别对待的原则，把鼓励首次置业需求，保护二次改善需求和抑制投资投机需求，促进房地产市场健康稳定发展作为下一阶段制定房地产调控政策的基本方针。

一、2009年房地产市场急剧升温

在国家经济刺激政策尤其是宽松的货币政策和通货膨胀预期等因素的影响下，今年我国房地产市场表现远好于预期，出现了投资加快、销售增加、价格快速上涨和资金来源充裕等新情况。

■ 1．投资增长：逐季加快，回升势头好于预期

在市场回暖、销售增加等因素的带动下，今年以来我国房地产开发投资增长逐季加快。前三季度，房地产开发投资25050亿元，同比增长17.7%，增幅分别比上半年、一季度提高了7.8、13.6个百分点；其中，商品住宅投资17582亿元，同比增长13.4%，比上半年、一季度分别提高了6.3、10.2个百分点。测算表明，9月份当月，房地产开发投资增速达37%，高出8月份2个百分点，连续第二个月高于同期城镇固定资产投资增速。此前业界预测今年房地产投资增长在10%以内甚至出现负增长，目前来看今年前三季度增速已经达到17.7%，全年增速预计在20%左右，远远好于预期。

2．销售增加：三大需求集中释放，市场销售猛增

进入2009年，随着市场的迅速升温，房地产销售大幅增加，出现了近年来所没有过的"井喷式"行情。前三季度，全国商品房销售面积5.84亿平方米，同比增幅达44.8%，创自1998年房改以来历史同期最高水平。其中商品住宅销售面积增长46.4%；办公楼销售面积增长23.5%；商业营业用房销售面积增长30.6%。商品房销售总额达27532亿元，同比增长73.4%，而去年同期是下降了15%。

■ 分地区来看，2008年市场调整幅度较大的地区销售增长也更快。如随着楼市的逐步回暖，北京、上海、浙江等热点地区成交量持续回升。1-9月份，北京市销售面积和销售金额同比增长均在100%以上，江苏、浙江、福建、广东等主要地区销售面积和销售额增幅都在50%以上。

3．价格上涨：同比涨幅由负转正，环比连续7月上行

在成交量不断放大的同时，房价也持续上涨，同比涨幅由负转正，环比连续7个月正增长。9月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.8%，涨幅比8月份扩大0.8个百分点，这是自年初以来，房屋销售价格连续第3个月同比上涨；环比上涨0.7%，环比连续7个月正增长。

■ 分地区看，9月份全国70个大中城市房价同比上涨的城市有57个，比6月份增加了26个，其中涨幅最大的5个城市是：深圳11.1%、温州8.2%、金华7.7%、银川6.1%、宁波4.9%；价格下降的城市有13个，比上半年减少31个，其中降幅最大的5个城市是：石家庄下降3.7%、吉林下降3.3%、岳阳下降3%、唐山下降2.9%、徐州下降2.8%。尽管近期北京、上海等一线城市房价涨幅有所放缓，但西宁、银川、天津、南昌等二、三线城市房价却在加速上涨，表明我国房地产市场的涨价潮正在由一线城市向省会城市、中小城市等二、三线城市蔓延。

表1.9月份房价涨幅较快的城市

■ 4．资金来源充裕：国内贷款和个人按揭贷款增长明显加快

受货币政策宽松、销售量增加和直接融资增加三大因素的影响，今年以来房地产开发投资资金来源充裕，增长较快，有效缓解了开发商资金紧张的局面。前三季度，房地产开发企业本年资金来源38991亿元，同比增长38.8%，增速比上半年提高了15.2个百分点，比去年同期提高了28.2个百分点。尤其值得关注的是，国内贷款和个人按揭贷款增长明显加快，占资金来源的比重明显提高。前三季度国内贷款增速达47.2%，同比加快了近40个百分点，占资金来源的比重达21%，同比提高了2个百分点；个人按揭贷款增速达107.7%，去年同期则是下降14.9%，占资金来源比重为13.7%，同比提高了6.6个百分点。

■ 5．供给回升：施工面积增速止跌回升，新开工面积强力反弹

前三季度，全国房地产开发企业房屋施工面积27.75亿平方米，同比增长15.4%，增幅比上半年提高2.7个百分点，这是今年以来施工面积增速连续4个月实现正增长。房屋新开工面积7.32亿平方米，同比下降0.4%，降幅比1-8月缩小5.5个百分点。施工面积增速持续回升，新开工面积降幅收窄，表明随着房地产市场的"量价齐升"和去库存化进程的加快，开发商的市场信心正在逐渐恢复，企业扩大投资的意愿正在不断增强。

6．国房景气指数持续走高 9月份，全国房地产开发景气指数（简称"国房景气指数"）为101.08，比8月份提高1.00点，比6月份提高4.5点，是今年以来连续第2个月保持在100以上。从分类指数看：房地产开发投资分类指数为100.01，比8月份提高2.26点；本年资金来源分类指数为107.75，比8月份提高1.93点；土地开发面积分类指数为93.93，比8月份提高0.68点；商品房空置面积分类指数为90.32，比8月份提高1.01点；房屋施工面积分类指数为99.06，比8月份提高4.11点。

■ 二、多种因素促进房地产市场逆势上扬

1．宽松的货币政策是直接原因

房地产是典型的资金密集型行业，资金松紧对房地产运行有决定性影响。今年以来，为应对国际金融危机、促进住房消费，在适度宽松的货币政策作用下银行信贷大幅增加，同时出台了降低了首付款比例、贷款利率优惠、减免交易环节税费等一系列优惠政策，有效刺激了住房消费。供给方面，适度宽松的货币政策为开发商提供了充裕的资金，缓解了开发商资金紧张的局面；需求方面，数次下调存贷款利率，降低购房首付款比例，导致包括自住和投资投机在内的市场需求被同时放大。在供给弹性较小甚至有所减少的情况下，前期积压的市场需求得到集中释放，从而引起了房价的大幅上涨。

2．通胀预期是间接诱因

基于对世界各国向市场注入大量流动性引起严重的通货膨胀的担忧，加上国内外经济触底回升势头好于预期，投资者对未来通货膨胀的预期越来越强烈，尤其是高收入阶层对其资产保值增值的需求不断增大，在经济不景气、金融市场发展缓慢、投资渠道有限的情况下，置业买房成为我国高收入者资产保值增值的首选。如果说今年一季度，房地产市场需求还是以自住型和改善型需求为主的话，那么进入二季度以来，投资和投机型需求则成为市场需求主体和房价上涨的主力军。进入三季度，随着货币政策的动态微调（如收紧二套房贷），投资投机需求有所抑制，引起了部分城市（如北京、上海、深圳）成交量的再度萎缩，出现"价升量滞"的局面。

3．消费结构升级是重要基础

国际经验表明，随着居民收入水平的提高，大部分国家消费结构中基础性生存性消费如食品、衣着类在消费支出中所占比重下降，发展性享受性消费如居住、医疗、教育、交通等在消费支出中比重上升（即恩格尔系数不断下降）。2008年我国人均GDP达到3266.8美元，今年我国人均GDP将超过3500美元，根据居民消费结构的变动规律，目前和未来若干年，住房和汽车等将始终是我国居民消费结构升级的主力军。今年以来房市升温，除了投资投机需求集中释放而外，也是与我国居民结构持续升级，对住房的消费需求不断增加分不开的。

三、我国房地产市场再次调整的可能性

无论是从行业发展周期来看，还是从价格水平来看，我国房地产市场未来调整的空间和可能性依然存在，甚至还比较大。

1．从行业发展周期来看，我国上一轮房地产市场的调整是不充分的

在宏观经济景气循环的四个阶段（萧条、复苏、繁荣和衰退），经济增长和物价之间依次有"低增长、低物价"、"高增长、低物价"、"高增长、高物价"、"低增长、高物价"四种组合。实际上，房地产行业也有着类似的循环规律：（1）一般而言，房地产市场的调整总是以成交量的下降为先兆，但此时房价依然坚挺，出现所谓"量跌价升"阶段；（2）接着价格和成交量会双双下降，即"量价齐跌"阶段；（3）随着价格的下跌，有效需求不断增加，成交量开始回升，进入"量升价低"阶段；（4）最后随着宏观经济的好转和成交量的持续增加，投机需求不断活跃，进而演化为"量价齐升"阶段。从一个阶段发展到另一阶段所需时间主要取决于房地产自身发展所处的阶段和外部环境的变化。

根据行业发展周期，可以把2000年以来我国房地产发展过程分为三个阶段：

第一阶段（2000-2002年）："量升价低"阶段。表2数据显示，这一阶段全国房价涨幅较小，三年间房屋销售价格指数年均涨幅为2.0%。由于住房制度改革之前累积的大量真实需求得到集中释放，再加上价格涨幅较小，导致该阶段市场成交量大幅增加（年均增幅20%以上）。

表2.2000-2009年全国房屋销售价格

指数、房屋销售量变化情况

■ 第二阶段（2003-2007年）："量价齐升"阶段。从2003年开始，受经济景气周期上升、筹办北京奥运等多种因素影响，全国房屋销售持续增加（年均增幅24%左右）；与此同时，全国房价也步入快速上升通道，5年期间全国房屋销售价格指数年均涨幅超过了7%。

第三阶段（2008年）："量跌价升"阶段。随着市场不断活跃和投机活动的增加，全国房价继续增长，但不断攀升的高房价将大部分自住改善性购房者挤出市场，加上2008年上半年国家宏观调控的抑制和下半年全球金融危机的冲击，导致该阶段市场成交量急剧萎缩。2008年全国房屋成交量下降近两成，为1998年房改以来的首年下降。

根据行业发展规律和国际经验，房地产市场调整周期一般在3年以上，而我国从2008年开始的房市调整持续还不到1年，如果以房价环比负增长为调整标志，上轮调整仅持续了7个月时间（2008年8月到2009年2月）。进入2009年，受国家经济刺激政策尤其是货币政策的影响，房地产市场提前结束调整。可见，上一轮我国房地产市场的调整是不完全和不充分的。

2．房价偏高，调整空间较大

衡量房价高低的方法很多，这里我们通过绝对价格法、房价收入比和价格租金比三种方法来衡量我国房价总水平的高低。

（1）房价收入比总体偏高

当住房用来满足自住性需求时，支撑房价高低的主要是居民的实际购买能力，通常用"房价收入比"来表示。联合国人居中心在对50多个国家的首都城市进行调查后认为，一套住房的合理价格应在居民年收入的2至3倍，当超过6倍时，大多数人就会无力购买，市场就会出现问题。根据测算，2007年我国房价收入比已高达7.8：1，北京、上海、深圳等一线城市房价收入均突破了10：1，北京核心区更是达到22：1的高位，明显高于东京、伦敦和温哥华等国际性大城市。

（2）价格租金比逐年提高，市场泡沫和风险不断积聚

当房产作为投资需求时，决定房价的重要因素就是房屋租金，国际上通常用"价格租金比"来表示房价水平的高低。受数据可得性的限制，这里我们采用国家统计局公布的商品房销售价格指数和租赁价格指数之比来表示房价与租金价格的相对变化。如果比值大于1，说明价格租金比较高，投机成分和市场泡沫增大；反之，如果比值小于1，则说明价格租金比较低，市场的投机成分和泡沫在减少。表3数据显示，近年来，我国房地产市场"价格租金比"持续大于1，2003年全国为1.03，2004-2008年一直在1.04以上，2009年前三季度也达到1.04。价格租金比持续高于1，说明近年来随着房价的不断上升，我国房地产市场的投机和泡沫成分在不断增大。

表3.全国房屋销售价格指数

与租赁价格指数（上年=100）

■ 注：*为2009年第三季度数据

（3）从绝对水平来看，我国一线城市房价已经接近甚至超过了发达国家

2008年，在美国芝加哥，一套面积200平方米的独栋别墅，新房销售中间价为每套26.4万美元，按此计算单价约9240元/平方米；日本东京市区一套面积80平方米的公寓楼再加停车位售价约为3000万日元，折合人民币192万元，每平方米约为2.4万元。反观国内，北京2009年四环以内70%以上楼盘售价达到2万元/平方米。考虑到购买力平价、我国住房只有70年的土地使用权，再考虑到美国、日本的人均收入超过我国数十倍甚至几十倍，像我国北京、上海和深圳这样的一线城市房价实际上已远远超过了发达国家。

因此，不论从行业发展周期还是从衡量房价的三大指标来看，当前我国房价总水平明显偏高，调整的空间和可能都是存在的，甚至可以说还比较大。

四、2010年房地产市场

大幅调整的可能性不大

尽管我国房地产市场再次调整的可能性较大，但调整的具体时间和幅度主要取决于政策尤其是货币政策和宏观经济走势两大因素。从政策因素来看，随着经济企稳回升态势的确立、通货膨胀压力的不断增大，货币政策操作将不断收紧，这将引起房地产市场调整；但从宏观经济运行来看，国际金融危机冲击最坏的时期已经过去，明年经济形势好于今年，这又对房地产市场起到促进作用。总体判断，尽管我国房地产市场存在调整的可能性，但2010年全国房市调整即房价和成交量大幅下降的可能不大。如果不出台新的调控政策，不排除明年房价又会延续价格非理性上涨。

1．房地产开发投资增速将在15%左右

2010年全年房地产开发投资将较快增长，房屋新开工面积负增长的情况将明显改善。首先，今年以来房价上涨和销售回升将推动开发投资增加。其次，国家降低房地产开发项目资本金比例将降低行业融资门槛，增强开发商的投资能力。第三，房屋销售的增加使房屋库存大大减少，有限的库存将鼓励开发商加快投资。第四，十大产业振兴规划的出台将对相关产业的投资起到刺激作用，必将带动商业营业用房投资较快增长。再加上政府对保障性住房的建设力度不断扩大，预计明年房地产开发投资将继续保持较快增长，全年增长15%左右。

2．全国房价大幅下跌的可能性不大

随着货币政策趋紧，各地相继收紧二套房贷款政策，投资和投机性需求将受到一定程度的抑制，不排除明年部分城市出现房价和成交量出现下降的可能。但总体上看，受宏观经济景气上升、居民收入增加、流动性总体宽松和消费结构升级等因素的支撑，明年房价大幅下跌的可能性不大。

3．全国房地产市场风险主要集中在一线城市

这里仍采用"房价收入比"来衡量实际房价的高低及其泡沫程度，我们测算了全国34个省会城市和计划单列市的房价收入比。结果（见表4）显示，

（1）绝大多数城市房价收入比偏高。在我国大陆35个直辖市、省会城市和计划单列市中，房价收入比低于6.0：1的只有2个，高于6.0：1小于8：1的地区有12个，介于8：1和10：1的地区也有12个，高于10：1的有9个。

（2）房价收入比偏高的城市主要集中在一线城市和经济发达城市。如北京、深圳、广州、上海等一线城市和大连、厦门、天津、杭州等沿海发达城市，房价收入比均超过了10：1，大多数中西部地区城市房价收入比普遍较低。

（3）中西部地区的一些城市房价收入比也偏高，需引起关注。如西北地区的兰州和西安，西南地区的成都、南宁和昆明，中部地区的南昌和太原等。

表4.全国各地房价收入比比较

■ 注：受数据可得性限制，本表测算采用2007年数据；收入指城镇居民可支配收入，房屋面积按每套90平方米计算

五、增加供给抑制需求

促进房市健康发展

尽管今年以来房市升温对扩内需和保增长发挥了积极作用，但房价过高、上涨过快也不利于行业发展和宏观经济金融稳定。因此，未来一段时间我国房地产市场调控将以"稳"字优先，坚持增加供给和抑制不合理需求并举，把鼓励首次置业需求，保护二次改善需求和抑制投资投机需求作为制定下一阶段房市政策的基本方针。

1．坚持有保有压、区别对待，对不同需求采取不同政策

当前我国房地产市场消费不足和消费过度并存，消费不足是指广大中低收入者的住房需求没有得到根本性的解决，消费过度是指相当比例的高收入阶层拥有多套住房，存在多占、滥占住房资源。因此，针对我国房价总体偏高和价格涨幅过快的情况，根据我国房地产市场消费不足和消费过度并存的现象，未来我国房地产调控政策应把增加供给和抑制不合理需求作为政策调控的重中之重，满足自住性和改善性需求，抑制投资性和投机性需求，促进房地产市场健康稳定发展。

2．财政货币政策多管齐下，抑制不合理需求

严格执行按揭贷款首付比例政策，中止年初出台的包括利率七折优惠、降低首付款比例和减免交易环节税等在内的房地产刺激政策。严格限制信贷资金违规进入房地产市场。随着经济回升和物价进一步升高（如达到3%），适时上调利率。进一步加大对外资进入房地产市场的监管和限制。对非本地居民购房出台一定的政策限制。加快推出征收物业税政策，抑制投资投机性需求。

3．完善供给结构，进一步增加保障性住房建设

尽管近年来国家加大了保障性住房建设步伐，但从保障性住房占住房总供给的比重以及中低收入家庭的住房需求来看，我国保障性住房供应依然不足，建设步伐依然缓慢。未来几年，国家应进一步加大保障性住房建设力度，增加市场有效供给，达到平抑房价、满足需求和促进房地产健康稳定发展的目的。对国有大型企业进入房地产市场，争当"地王"，助推地价和房价进行政策限制。

4．引导银行业因地制宜、有保有压地实行差别化信贷政策

坚持因地制宜、有保有压，引导商业银行根据各地的经济发展、市场需求、房价水平、建造成本、居民收入和地理环境等多种因素，实行差别化的信贷政策。扩大对房价比较合理、泡沫和风险比较小的地区的信贷投放。

『肆』 如何看待中国目前房价市场走势

个人认为房价中长期走势不值得去判断，也判断不清楚。中长期太远，从现在到版未来，中间可变因权素太多，所以当前对中长期进行预判，跟掷骰子差不多，听专家的不如自己掷骰子，至少图个乐子。
如果把时间缩短，就相对好判断多了，至少三个月内的走势还是比较好判断的，只要盯住身边的微观现象就可以了。
比如，你周围的同事是不是天天在讨论房子、小区房地产中介的下班时间、门店等着签约的人多不多、房交所是不是排队、银行放贷时间长不长，这些身边的现象往往就能精准、敏感地判断出房价短期的走势，毕竟，春江水暖鸭先知！
希望能帮到您，祝您生活愉快

『伍』 如何看待房地产2020年走势

2020年考虑到抄中国经济压力和地方土地财政逻辑依旧存在；其次，当前我国房地产业从投资开发、融资、拿地、开工及销售整个产业链条均表现出下行趋势，而房企2019年的调整也很厉害，房企的破产、裁员、地王之痛，现金流之疡，销售去化大幅度下降，所谓的2020年房地产调控，已经没有必要再加码，从严的必要性。政策房住不炒一直是态度坚决，2020年也不敢大松，否则被压抑的需求，或者客观存在的投资需求，会迅速反攻，道理很简单，房价在短期内大幅上涨肯定会迎来更严格调控，又会迎来房价的下跌。

『陆』 如何看待当前房地产的发展趋势

一、对当前房地产发展总体形势的分析

（一）房地产投资的走势说明宏观调控已见成效

当前，一种持“房地产过热论”、“泡沫论”和“风险论”的观点认为，“此前的宏观调控对房地产的紧缩效应并不明显”，其依据是“1-6月，房地产开发投资累计资金金额为4924亿元，与上年同期相比增长28.7％”。我们认为，观察宏观调控措施是否发挥作用，不能看某一时间段的经济数据，而应该看其在较长时间内的发展变化趋势，走势比绝对量或相对量更加重要。从图1中可以清晰的看出，国家采取的抑制固定资产投资和房地产投资过热的宏观调控措施充分发挥了作用。
（二）判断房地产是否出现泡沫，关键是看是否存在真实需求

我们认为，目前的住宅需求仍是真实需求，其依据如下:

首先，从潜在需求看，我国现有城镇居民4.9亿人，到实现“全面小康”的2020年，我国城市化水平将达到55－60％，城镇居民将增长到8亿至8.5亿人。在此期间约有3-3.5亿左右的新增城镇人口需要解决住房问题。这是从新增城市人口的住房需求进行估计。另一方面，原有城市人口同样存在改善住房条件的需求。2003年末中国城镇居民人均住房面积为23.8平方米。根据国外相应发展水平的经验，根据中国过去城镇居民住房改善的速度，根据我国城市化的进程等多方面因素和目前的统计资料初步测算，我国2020年城镇居民的人均住房面积可能要达35平方米。也就是说，每个城镇居民的人均住房面积要在目前基础上再增加10平方米以上。

其次，从有效需求测算，不算农村进城经商务工人员的住房需求，只计算城镇居民改善住房的需求，如果假定有20％的城镇家庭有改善住房的要求，而且这20％要求改善住房的城镇家庭每户也只是想增加20平方米的住房，那么中国20％的城镇家庭是2700万户，每家增加20平方米，这个现实需求总量是5.4亿平方米。这个需求是客观存在的，是现在就买得起、或者在住房信贷的帮助下买得起的需求。

第三，必须注意到，真实有效需求除由居民住房消费支撑的主动需求外，还包括因城市房屋拆迁产生的大量被动需求。随着城市化进程的加快和城市改造力度的加大，我国城市房屋拆迁进入快速发展阶段。各地特别是经济发达地区房屋拆迁规模不断扩大，呈快速增长趋势。2003年，全国城市房屋拆迁量约为1.4亿平方米，占当年房地产竣工量的28％左右。2003年10月，国务院办公厅下发《关于控制拆迁规模规范拆迁行为的通知》之后，2004年全国城市房屋拆迁量有所下降。但未来一段时间内，由于城市基础设施建设、旧城改造、危房拆迁，城市房屋拆迁量将仍保持较大规模，从而形成对房地产的巨大需求。

在有真实需求支撑的前提下，即使局部地区可能出现房地产过热或结构性过剩现象，也不能就此判断房地产已经是“泡沫经济”。

『柒』 如何看待当前房地产调控

由于住房价格持续上涨,从2003年开始,我国政府开始对房地产市场进行新一轮的宏版观调控权。这些宏观调控措施在平抑房价上虽取得一定 作用,但房价总体上仍居高不下。在分析我国房地产价格的前提下,总结我国政府所采取的宏观调控措施,并对其进行评价,分析导致我国房地产价格长期居高不下的原因,提出进一步解决的思路，如果你对地产投资感兴趣，你可以去学习一些有关的知识， 听说“今日英才理财网校”就不错。

『捌』 如何评价当前房地产形势

地产行业分化愈加明显，集中度进一步提升。三季报显示，大型房企净利润增回速明显，部分中型企业净利润增答速有所提升，而一些中小企业则直接进入到了净利润下滑通道。数据显示，在2017年前三季度，百强房企销售规模已突破5万亿大关，与2016年同期相比，增幅达36.7%。
据《中国房地产行业商业模式创新设计与投资前景分析报告》预计，2018年中国部分房价上涨过快的城市调控可能收紧，行业整合将持续，未来房价不太会大幅度调整。如果楼市升温，不排除更严厉的调控政策出台。
希望可以帮到你。