① 如何评估期房抵押物的价值
1、虽然房地产抵押价值的评估时希望了解的是当抵押人不履行债务、抵押权人依法以提供担保的房地产折价或者拍卖、变卖该房地产时，该房地产所能实现的价值。客观合理价格折算到设定抵押时的价值，但由于这种预期价值评估难以准确把握，实际评估的抵押价值是房地产设定抵押权时的价值。由前面的分析可知，预售商品房贷款抵押评估时，估价对象的状况为未来某时点（估价对象房地产竣工时点）的状况，房地产的市场状况为现在（抵押权设定时）的状况。可见，房地产的市场状况与估价对象的状况不在同一时点。预售商品房贷款抵押物的评估不同于在建工程的评估。在建工程评估中，估价对象的状况及房地产的市场状况均为估价时点时的状况，即房地产的市场状况与估价对象的状况处在同一时点。
2、关于建筑面积售商品房贷款抵押评估中经常遇到的一个问题是，实际建筑面积超过《建设工程规划许可证》规定的面积的情况。遵循房地产估价中的合法原则，应根据不同的情况进行处理；已经规划部门同意，并补交了相关费用的，可按规划部门最终确定的建筑面积进行评估；已经规划部门处理，尚需补交费用的，应扣除该项费用，并在估价报告中说明；未经规划部门同意的，按《建设工程规划许可证》上规定的建筑面积考虑，并在估价报告中说明超面积部分的不合法性。
② 怎么估算房子的价格
如何估算考察你的房子价值
考察一处房产是否值得投资，最重要专的就是评估其投资价值，属即考虑房产的价格与期望的收入关系是否合理。以下三大公式可以帮助你估算房产价值。
一、租金乘数小于12
租金乘数，是比较全部售价与每年的总租金收入的一个简单公式(租金乘数=投资金额/每年潜在租金收入)，小于12。
投资者可以将目标物业的总租金乘数与自己所要求的进行比较，也可在不同物业间比较，取其较小者。不过这个方法并未考虑房屋空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。
二、8年—10年收回投资
投资回收期法考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金乘数适用范围更广，还可以估算资金回收期的长短。它的公式是：投资回收年数=（首期房款＋期房时间内的按揭款）/（月租金－按揭月供款）×12。一般来说，回收年数越短越好，合理的年数在8年—10年之间。
三、15年收益高于买入价
如果该物业的年收益×15年=房产购买价，该物业物有所值；如果该物业的年收益×15年>房产购买价，该物业尚具升值空间；如果该物业的年收益×15年<房产购买价，该物业不宜投资。
③ 购买期房怎么看听“忽悠”不如信参数
在选择购买期房时，除了对价格、位置、小区地点及开发商实力进行初步判断外，购房者只能依赖图纸、模型和售楼员的描述来进行判断。因此，了解并运用设计图纸中的技术参数，有助于协助购房者对期房作出合理、正确的判断。
一、对住宅小区整体居住质量来说，容积率、密度和间距系数是三个最为重要的参数。
容积率是指小区总建筑面积与总用地面积的比值，这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小，居住生活质量就会越高。一般来说，常见的以6层砖混多层住宅为主的小区，应尽可能选择容积率较小的。密度是指小区内建筑地面积占总面积的百分比，密度越低，小区绿地面积和活动场地越大。在以高层为主的小区，高容积率势必配合低密度出现，同等情况下应选择密度低的小区。住宅间距系数是指楼间距离与遮挡建筑挡线高度的比值，应挑选间距比值较大的小区。
二、选择了环境质量好的小区后，还得巧用技术参数来挑选适当的房型。
决定房型质量的参数主要是开间、进深、层高和出房率。开间是指一套住宅占据楼长边方向的面阔尺寸，开间越大，进深越小，楼层越高的房型越好，因为大开间能够获得较大的采光窗，有更好的通风效果，小进深使窗地比(窗面积与居室面积的比值)更为合理，避免黑房间的出现，居住更为舒适。
出房率是指住宅的净使用面积占销售面积的百分比。由于住宅销售面积的计算是以楼主为单位的，所以相同的房型在不同的楼号内，虽然使用面积相同但销售面积会有所不同。选择出房率高的住宅可以少花钱得实惠。
此外，商品房面积问题成为当今社会关注的热点话题，越来越多的人把目光投到了面积计算的方法上。一般来说，单一使用功能的住宅楼，分摊系数只有一个;但该楼为单一使用功能的商住楼时，由于各层布局不同，公用建筑面积服务范围不同，就可能出现多个分摊系数的;而当该楼为多种使用功能的综合商住楼，出现多个分摊系数的可能性更大。具体计算，为全楼服务的公用建筑面积由全楼分摊，为商场服务的公用建筑面积由商场分摊，而为住户服务的公用建筑面积就由住宅分摊了。
例如，一幢建筑，底层为商铺，楼上为住宅，但商铺的入口独立，则商铺原则上就不分摊住宅使用的楼梯间，而只分摊相互之间的分隔墙以及外墙，这样就会出现两个不同的分摊系数了。
三、选择物业的标准
1.工程质量最重要：房屋作为一种有着长期使用价值的产品，它的工程质量是所有组成要素中最为重要的一个。一栋房子设计再漂亮、配套再完善、服务再优秀，施工质量不好，时时危及人们的正常生活，就绝对谈不上投资价值了。
2.与居住生活息息相关的设计及配套：在保证房屋质量的前提下，户型设计应该是便于生活，不违背人们生活习惯的;社区居住配套设施应齐全，影响舒适度的涉及或配套将直接影响房屋的租售。
3.物业服务水准也会影响物业价值：物业管理公司除了日常的维修维护外还应提供相关的服务，但服务的内容与社区的档次也有关系，高档社区内一般都会选择业绩好的物业管理公司提供酒店式服务。
（以上回答发布于2015-10-30，当前相关购房政策请以实际为准）
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④ 教你如何估算考察房子价值
考察一抄处房产是否值得投资，最袭重要的就是评估其投资价值，即考虑房产的价格与期望的收入关系是否合理。以下三大公式可以帮助你估算房产价值。
一、租金乘数小于12 租金乘数，是比较全部售价与每年的总租金收入的一个简单公式(租金乘数=投资金额/每年潜在租金收入)，小于12。 投资者可以将目标物业的总租金乘数与自己所要求的进行比较，也可在不同物业间比较，取其较小者。不过这个方法并未考虑房屋空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。二、8年—10年收回投资 投资回收期法考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金乘数适用范围更广，还可以估算资金回收期的长短。它的公式是：投资回收年数=（首期房款＋期房时间内的按揭款）/（月租金－按揭月供款）×12。一般来说，回收年数越短越好，合理的年数在8年—10年之间。三、15年收益高于买入价 如果该物业的年收益×15年=房产购买价，该物业物有所值；如果该物业的年收益×15年>房产购买价，该物业尚具升值空间；如果该物业的年收益×15年
⑤ 期房评估价格会比实际购房款低吗
期房现在不能进行买卖.
假如可以买卖:
期房评估价格会比实际购房款低.
1.新房从新卖出去就叫二手房了.
2.银行会将风险降低.
⑥ 怎样评估自己的买房能力
&您关注的鎏嘉码头位于位于江北区北滨路，由珠江太阳城住宅区和滨江特色商业综合体组成，目前还有少量的公寓房源在售。
周边重庆江景资源稀缺，大多后期用于做民宿等，不过买房之前必须要评估好自己的买房能力，这样后期有利于帮助自己筛选到合适的楼盘，提高自己生活幸福感，买房之前如何去给自己买房能力做一个评估则需要考虑到以下几个因素；
第一：上班地点及其工作性质，目前很多人涉及到工作不稳定需要换工作地点，所以买房前要看工作岗位方向的大体规划，刚需人群来说是肯定要考虑到上班距离的，买房通勤时间太长等于加长了工作时间。
第二：后期长期居住人数，如果涉及到家里老人等都要居住，同样总价的情况下就会考虑选择远郊大户型还是核心地段小户型的情况，不同的居住人数影响了房屋面积大小的选择。
第三：首付情况，目前重庆的市场不同房屋的首付标准会有所不同，在参考首付的时候重庆的新房大多是期房，接房时间一般在2年左右，如果首付时候不考虑到后期装修的话，接房后就得考虑一大笔装修费。
第四：月供，如果不是全款买房，建议月供控制在收入的35%左右，一方面后期除了房贷还得考虑到生活的日常支出，另一方面后期如果失业不至于延期，延期会显示在征信报告上，不利于后期贷款，这样对于自己的生活更有保障，且幸福感也相对较高。
⑦ 如何估算房产投资价值
这里有介绍房地产投资分析的三种方法，可以比较科学地计算出投资买房的收益率，消费者不妨试试。
方法一：租金回报率分析法
公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12／购买房屋总价
这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。
优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。
弊病：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。
方法二：租金回报率法
公式：（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款）
优点：考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金回报法适用范围更广，可估算资金回收期的长短。
弊病：未考虑前期的其它投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。
方法三：IRR法（内部收益率法）
房产投资公式为：IRR＝累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其它投入＋累计按揭款＋累计物业管理费（备注：上述公式以按揭为例；未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。）
优点：IRR法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。IRR收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而IRR则是按复利计算。
不过，通过计算IRR判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来。而未来租金的涨跌是个未知数。惟有一点是可以确定的：市场的未来是不确定的，有升值的可能，也有贬值的可能，只是看升值、贬值哪种可能性大了。
作为投资行为，投资者关注的是收益与风险，通过对IRR的分析发现相关性最高的是房价、租金以及能否迅速出租。由于房价是易知的，于是能否准确预告租金水平及选择投资项目便成为投资成败的关键。
当然，如果你觉得上面专家的方法太专业，比较复杂，想要知道一个简单的投资公式来评估一物业的投资价值。这里也可以提供一个国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。据了解，按他们的计算原则，衡量一处物业价格合理与否的基本公式为：
如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。
如果该物业的年收益×15年＞房产购买价，则表明该投资项目尚具升值空间…………
⑧ 买期房要如何评估 期房和现房有什么不一样
怎样参观考察期房
1、看开发商的整体实力
购房者假如要购买期房，那麼最先必须调查的就是说开发商的整体实力，由于开发商的整体实力越强劲，购房者购买期房的安全系数就会越高。购房者在调查开发商整体实力的情况下能够去该新项目对外开放商早已开发设计过的新楼盘现场转一转，掌握下小区的基础状况，并且如今上外网也十分便捷，购房者还可以网上掌握开发商的用户评价与整体实力。
2、看物业管理
一个好的小区，它所配置的物业管理公司毫无疑问都是很好的，因此大家在购买期房的情况下，需注意去掌握该新楼盘是哪个物业公司管理的，这关联到自身搬入之后定居的舒适感。一家管理制度、服务项目健全的物业管理公司不但能为小区业主出示便捷、周全的服务项目，可以提高自己房子的使用价值。因此购房者在购买期房的情况下还要和开发商那里掌握清晰小区将来的物业管理状况。
3、看小区附近
在购房者购买期房的情况下，还应当去留意调查小区附近的服务设施状况，关键是需看小区附近的吃穿住行和诊疗等配套设施。例如商场、农贸市场、饭店、院校、医院门诊这些。此外需注意看小区附近的交通出行状况是不是有利于交通出行，终究谁也不愿把自身的时间奢侈浪费在代步工具上边。
期房和现房的差别有什么
1、从楼价上看
一般来说，现房的价钱全是要高过期房的，因此购房者在挑选购买期房或者现房的情况下要留意考虑到价钱层面的难题。
2、从买房风险性上看
从买房风险性上边看来，期房的风险性毫无疑问是要超过现房的，由于现房购买了以后能够迅速的接房，可是期房购买了以后是必须等候很长一段时间才可以接房的，等待接房的期内，购房者全是在担负开发商推迟拿房的风险性的。
3、从定居的舒适感看
一般来说，接受了期房以后，假如要想小区附近的服务设施都完善起来，那麼一般都必须在一到三年的时间，因此期房接房以后是没法真实考虑购房者衣食住行要求的，而购房者在购买现房的情况下，大部分都能看到小区附近详细的服务设施，因此买下来房屋后就可以应用。
⑨ 期房房产评估怎么回事
首先来得了解房产评估的目的，就是自这个评估是为干什么事，其次，期房说明房屋尚未建成，有可能是在建工程状态或者就是停建状态，还有可能是基本完工但工程项目未进行竣工验收，房屋建设状态不一致，价值也不同，这时要看估价目的，来确定评估的方向，进行评估。
⑩ 购期房需交房屋评估费吗
《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》版中规定:“房地产抵押估价原权则上由商业银行委托，但商业银行与贷款申请人另有约定的，从其约定。估价费用由委托人承担。”所以新房评估费应该是贷款银行来承担，转嫁给业主就是霸王条款，可咨询我们维权