诉讼中如何证明房价上涨

A. 全国多地房价上涨 如何判断"合理房价"

房价再度成为老百姓茶余饭后的话题。值得注意的，虽然公众舆论对房价问题极为关切，但整体来说，舆论对房价走势的关注远远超过了房价本身。一致认为，一线城市房价已经脱节“合理区间”，房价与成本比例严重失调，处于一种非均衡水平。这种背离正常轨道房价上涨是不合理的，那么，当前市场里，合理状态下的房价应该是什么样呢？

2016年3月15日，两会记者发布会住建部部长陈政高答记者问，媒体抛出的17个问题中有5个与房价有关，集中反映了老百姓舆论中存在的一些担忧。

对于全国部分城市房价大幅涨幅，无法给出明确的答案，也是一个无法回答的问题，各地方楼市不同，市场主体对于均衡点的理解不同，楼市的信息传递也远非模型假设的没有鸿沟。因此，老百姓舆论普遍呼吁的“合理房价”，逻辑上讲是个伪命题，无法证明房价怎样才是“合理”。那么，判断房价的合理性还有其他途径么？

一般区域房价的估算，采用重置成本方法。实际房价可划分为两大部分，建筑成本和非建筑成本。通俗讲，不管新房还是二手房，可假定在此位重新盖，按相应比例扣除差额来参考。新房价格很好理解，包含了建筑、土地、税费、公共服务等各种成本因素。而将全国各地、不同地段、不同状况的房子统一纳入考虑，不考虑各地建筑材料和人工成本的不同。

购房房子的建筑成本视作盖房子的真实成本，那么房价中的非建筑成本就成了我们的其他成本。房子是无差异的，但选择居住在哪里，住什么房子有差异，我们要为这种权利付费。

如果你碰巧是卖方，这种选择权就有市场价格。而随着社会收入结构的变化，居住选择权的内含价值也在变化，不同时期不同地区可以波动很大。从以上角度出发，可以直观地判断 “合理房价”是什么标准？

目前看，一线大城市拥有良好的就业、医疗、养老、文化等公共服务，这些因素也在刺激房价的上涨，可以说为“资源成本”，在房价中的占比非常大，也往往大大超过建筑成本。那么，二三线城市中，这种“资源成本”的价值相对低；而在去库存压力比较大的三四线城市，这种权利甚至一文不值。

因此，当前一线城市房价高过甚至大幅高过二三线城市，主要的原因是这些城市房价中蕴含的居住选择权，属于非常稀缺资源。

远水难解近渴，至少说明了不同城市的房价差异大，不仅是不理性结果。我们购房时，内心都会做预估，如果房价和内心预估值吻合，那就是当下的“合理房价”。

（以上回答发布于2017-05-18，当前相关购房政策请以实际为准）

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B. 十年前我买了一套房子，后来房价上涨，买主起诉我要求确认买卖合同无效，还要求我腾房

房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，如果和你正在经历的纠纷相似，希望可以帮助到你，本案件是一起腾退房屋的案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
一、原被告诉求
原告端木神坑诉称：北京市某区666号房屋系端木神坑购买的房改房房屋。1998年2月28日，原告取得了该房屋的房产证。由于原告在他处还有住房，所以一直没住该房屋。2012年7月，被告陆焰之瞳未经原告同意让被告端木左贡搬到666号房内居住，原告要求腾退并返还房屋无果。为保护个人合法利益，特诉至法院，诉讼请求：1、要求被告返还北京市某区666号房屋；2、判令二被告支付房屋使用费；3、诉讼费由二被告承担。
被告陆焰之瞳辩称：不同意原告的诉讼请求，理由如下：1、事实上端木左贡在该房屋居住是陆焰之瞳给他借助的；2、原告的主张于法无据，陆焰之瞳使用666号房屋是有合法依据的，因为陆焰之瞳与原告之女欧阳谢菲签署有房屋买卖合同，同时该案正在审理当中。根据一审判决书的认定，第一，1998年陆焰之瞳与欧阳谢菲签署666号房屋的买卖合同，欧阳谢菲将666号房屋出售给陆焰之瞳，并将666号房屋交付给陆焰之瞳，也将666号房屋的房产证等全部交给陆焰之瞳。同时法院判决也认定，端木神坑知道欧阳谢菲出售房屋，交付房屋收取购房款的事实，所以陆焰之瞳占有使用房屋有合法依据。第二，就法院做出的判决书，陆焰之瞳已经提起上诉，因此该判决尚未生效，对陆焰之瞳主张的要求端木神坑和欧阳谢菲办理过户的诉讼请求，尚未最终确定。第三，陆焰之瞳依据房屋买卖合同占有使用666号房屋的事实，在没有被法院最终判决认定无效的情况下，陆焰之瞳依旧对666号房屋有占有使用的权利。
被告端木左贡辩称：不同意原告的诉讼请求。同意被告陆焰之瞳的答辩意见。

二、审理查明
位于北京市某区666号是端木神坑从其单位购买的房改房。1999年1月29日，端木神坑取得诉争房屋的房产证。房产证取得后，端木神坑一直没有搬至666号房屋，而是将房屋交由其女欧阳谢菲。
1998年4月19日，甲方欧阳谢菲、乙方陆焰之瞳、北京市大飞龙公司签订《合同书》中约定：甲乙双方经协商对乙方购买甲方666号房产事宜达成协议：双方协商，666房屋价格为十二万元。协议签订后，乙方先支付甲方人民币八万元整。待甲方将房产交付乙方，并且办理完过户手续后，乙方再将余额四万元交付。
陆焰之瞳自认其接收666号房屋后，自1998年到现在房屋一直由被告实际使用支配。其间，陆焰之瞳在2012年，将666号房屋交给端木左贡使用，允许端木左贡来北京的时候居住。端木左贡对此事实认可。
2012年8月21日，端木神坑补办了666号房屋的房产证。
还查明：2013年4月14日，陆焰之瞳以房屋买卖合同纠纷为由起诉端木神坑、欧阳谢菲，第三人大飞龙公司至本院，要求端木神坑、欧阳谢菲履行房屋买卖合同，将666号房屋过户至陆焰之瞳名下。端木神坑提起反诉，要求确认欧阳谢菲与陆焰之瞳的房屋买卖合同无效。
案件审理过程中，大飞龙公司表示1998年协议书系欧阳谢菲与陆焰之瞳签订，陆焰之瞳实际支付了购房款，与大飞龙公司无关。欧阳谢菲亦认可系其于1998年底将666号房屋交付给了陆焰之瞳，并收到了购房款十一万元。端木神坑则表示当时并不知道欧阳谢菲出卖666号房屋一事。
法院作出民事判决书，其中认为陆焰之瞳与欧阳谢菲所签订的房屋买卖合同有效，但因端木神坑作为666号房屋产权人不同意过户，故该合同履行不能。故驳回了陆焰之瞳的诉讼请求以及端木神坑的反诉请求。该判决作出后，陆焰之瞳不服向北京市中级人民法院提起上诉，案件仍在审理当中。

三、判决如下：
驳回端木神坑的诉讼请求。

四、资深房产律师靳双权点评
资深房产律师靳双权认为：无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，端木神坑是666号房屋的合法所有权人，但其是否得以要求二被告返还房屋，应考察二被告占有666号房屋的行为是否为无权占有。
根据本案查明的事实，陆焰之瞳系基于与欧阳谢菲签订的房屋买卖合同，并支付了相应购房款后，由欧阳谢菲交付才占有666号房屋。而欧阳谢菲既系端木神坑之女，且将666号房屋交由欧阳谢菲管理。所以，在陆焰之瞳与欧阳谢菲的房屋买卖合同没有有效的判决认定该合同外无效，陆焰之瞳对666号房屋的占有应当属于有权占有。而端木左贡对666号房屋的占有使用也是经过陆焰之瞳同意的，因此亦无法认定为无权占有。
由此可见，端木神坑虽为666号房屋所有权人，但其返还原物的请求权基础并未成就，故对其要求陆焰之瞳、端木左贡返还房屋并支付房屋使用费的诉讼请求，于法无据。

C. 房价上涨，卖家悔约，买家怎样维权

看程序走到哪一步了 如果只是意向 交定金了， 加倍 退还定金

D. 房价上涨卖家毁约怎么办

前提条件：先要有正式的买卖合同

首先，作为买家，先得有一份完善的已经生效的二手房买卖合同。这是维权的基础。如果没正式合同，只是口头约定，或者是只签订了简单的意向书，那么很可能无法要求继续履行。如果交了意向定金对方毁约，可能只能要回双倍返还的定金。

如果所谓正式《买卖合同》内容不完善，比如对房款的支付时间、是否贷款、交房及过户时间缺乏明确的约定，同样也可能被钻空子，造成合同无法履行且各不担责的结局。

所以，买卖双方达成一致后，就应该立即签署有详尽内容的正式书面合同。先达成个简单意向、交点定金，约束力是很低的。

守约方有权选择是否继续履行买卖合同

按《合同法》规定，违约方是没这个权利，当一方根本违约时，守约方有权选择是继续履行合同，还是解除合同追究违约责任。除非双方在合同中以非常明确的方式表达了一方有权以支付违约金为代价，单方解除合同。通常来讲，未经特殊处理的合同文本中，有关违约金的约定，并不具备这样的单方解约权效力，只是一种违约责任标准的约定。

所以，卖方愿意承担违约金，不代表买方就必须接受违约金并解除合同。只要买方没有任何违约行为，那么主动权就在买方这一边。

买方要钱不要房，钱该怎么要？

1、要求双倍返还定金

双方可以约定房款20%以内的定金，如果卖方违约，买方可以要求双倍返还定金。

通常来讲，很多房产交易中的定金是在最初签约时少量支付，在房价疯涨的情况下，双倍返还定金很难做到弥补损失。

2、要求赔偿约定违约金

目前通过中介签订的二手房买卖合同约定的违约金标准，一般是总房款的20%。这个标准在一般情况下是可以弥补房价上涨的损失的。

但是近阶段很多地方的房产涨价幅度很高，甚至会高于约定的20%的违约金标准，导致约定的违约金都没法弥补守约方的实际损失了。这种情况下，买方就要换个标准维权了。

3、要求赔偿房价上涨的实际损失

房价疯涨造成买方无法以原约定价格购买同等房屋的，房价上涨的数额可以认定为买方的实际损失。如果买方认为这个实际损失已超过约定的违约金标准，买方可以按实际损失主张赔偿。shhuang44ss

房价上涨的数额和标准，一般是要在诉讼中经过专业司法鉴定机构评估确定的。当然，评估也是参照市场交易价进行的，即使有误差也在一定范围内。

总之，买方碰到卖方毁约，要学会不同情况不同对待，积极收集对自己有利的证据，并及时采取合理的维权措施。

E. 房价上涨，对方违约，想找个房产专业的律师，怎么收费

你好，我之前也打过这样一个官司，律师很负责人，你要是有需要可以去安居房地产网上去看看。为保护当事人隐私安全，本文当事人均使用化名。
案件介绍：
赵雪和赵彤系姐弟关系，赵彤于2008年9月8日和北京市某集团有限公司签订《北京市商品房预售合同》，以22.3万元的价格购买了诉争房屋。由于赵彤当时身患重病正在治疗之中，无力支付购买诉争房屋的房款，因而同意赵雪以自己名义购买该诉争房屋，购房款均由赵雪和其他家人共同出资，后赵雪陆续将借款还清。2010年10月，诉争房屋交付使用，赵雪支付了契税、补缴的购房款、公共维修基金等费用，赵雪出自对房屋装修之后便入住了该房屋。
2012年该房屋的房产证下发，登记所有权人为赵彤，房屋性质为经适房，该证书均由赵雪保管。
2013年3月12日，赵彤向法院提起了排除妨害诉讼，要求赵雪搬出诉争房屋，将房屋交给赵彤使用。法院经审理后认为赵彤作为房屋的所有权人随时有权要求赵雪将房屋腾退交还给赵彤，据此法院判决赵雪在判决生效后30日内将房屋腾退给赵彤。该案件判决后，赵雪不服一审判决结果提出上诉，二审法院经审理后认为双方之间的借名买房行为因违反社会公共利益而无效，因此赵雪不能取得诉争房屋所有权，因而赵彤作为房屋合法所有权人，可以要求赵雪腾退房屋，遂驳回了赵雪的上诉请求。二审判决后，赵彤申请了强制执行。
2014年5月，赵雪将赵彤起诉至法院，要求法院判令赵彤返还购房款及其他相关款项共计25万；赵彤向赵雪支付装修款10万；赵彤向赵雪支付房屋增至损失20万。

庭审过程:
本案件庭审过程中，原被告双方对于诉争房屋装修现价值的数额没有协商一致，赵雪申请对诉争房屋装修现价值进行评估，经评估公司评估后，出具《鉴定意见书》，鉴定结果为3.81万元；赵雪和赵彤同意上述鉴定结果，双方同意依照鉴定结果计算赵彤向赵雪支付相应的装修工程折价款。同时，赵彤坚持不同意向赵雪支付房屋增至补偿款，赵彤表示同意给付赵雪资金利息补偿款1万元。
法院经查明，赵雪不具备经济适用房购买资格。

审判结果：
一审法院经审理后判决：
一、赵彤在判决生效后7日内向赵雪支付购房款等相关款项25万元；
二、赵彤在判决生效后7日内向赵雪支付房屋装修价值补偿款3.81万元。
三、驳回赵雪的其他诉讼请求。

一审判决后，赵雪不服一审判决，上诉至二审法院，经二审法院审理后，二审法院判决：
驳回上诉，维持原判。

在北京专打房产官司的律师靳双权认为，赵彤取得经适房购买资格后，以其名义签订了诉争房屋的原始购房合同，但由赵雪支付了全部购房款及办理入住时需要缴纳的各项税费，由赵雪实际占有并使用诉争房屋。同时诉争房屋的购房发票和下发的产权证均由赵雪保管，同时根据法院在庭审中查明赵彤述称2013年1月其曾和赵雪商谈愿支付24万元收回房屋，但并没有达成一致意见，结合以上事实可以认定诉争房屋系借用赵彤之名由赵雪实际购买。
经济适用住房是政府提供一定的优惠政策，限定建设标准、供应对象和销售价格向低收入住房困难家庭出售的具有保障性质的政策性住房。赵雪不具备经适房住房购买资格，同时相应的借名买房行为亦已经生效的法律文书确认为无效。庭审中赵彤表示愿意向赵雪支付购房款等相应款项共计25万元，同时同意依照评估结果3.81万元支付房屋补偿数额，对此系当事人真实意思表示，法院应予以支持。
赵彤明知经济适用住房上市交易存在限制，不得随意转让，赵雪同样明知其不具备资格而借用赵彤的名义购买诉争房屋，因此双方对于本次借名买房所导致的结果均有过错，因此，法院基于此，对赵雪主张赵彤补偿房屋的价值增值部分缺乏事实和法律依据，法院对此未予支持。
综上所述，法院的判决是正确的。

F. 房价上涨，在诉讼中如何举证

原来的价格凭发票或合同取证。

最新的价格，可以凭房屋交易部门最近回的同类房屋成交答价格为证。

不过一般二手房交易往往为了避税而做低房价，所以房管部门的成交价格比实际成交价要低一些。这个差价就没办法了，毕竟网上公开的成交价不能算数，必须是房产交易中心登记的成交价格才能当做证据。

G. 终止执行了，被告要求按原判决执行，明显对我们起诉方不公平 （房屋补偿，房价成倍上涨），请问怎么办

===表述的不够清楚。分析一下，是不是这种情况：原判决的内容是被告向原告支付某种款项，在执行过程中，被告没有支付能力，于是双方达成和解协议，由被告用房屋抵偿债务，后来被告拒绝交付房屋，不再履行和解协议，并要求按原判决执行。是这样的吗？
===如果是这种情况，这就涉及到被执行人不履行和解协议的问题。执行期间，双方可以进行和解，所达成的执行和解协议，属于双方之间自愿形成的协议，不是法院的执行结果。和解协议形成后，双方应当自觉履行该协议内容，法院不会强制要求履行。
===如果被执行人不履行执行和解协议，对于申请人来讲，可以有两种选择，一个是申请执行原判决，也就是说不可以要求强制执行该和解协议；另一个是依据和解协议，另行起诉一个案件，要求确认和解协议具有法律效力，并要求对方按照该协议履行义务。
===目前，被执行人不履行和解协议，并自己要求按原判决执行，如果申请人不希望执行原判决，可以选择另案诉讼，要求确认和解协议有效。如果选择另案诉讼，对于现在的执行案件，申请人应当申请中止（不是终止）执行，或者撤回执行申请。如果申请撤回执行申请，需要在申请书中特别声明，以便于一旦另案诉讼中败诉时，可以申请恢复执行原判决。

H. 房屋涨价，卖房反悔，官司赢了，但法院无法执行怎么办

从律师的角度来讲，不管是“子女出资以父母名义购房”还是“父母出资以专子女名义购房”，如果属想避免不必要的风险，事先一定要起草好一份内容清楚、权利义务明确的书面文件，而且，如果事涉夫妻双方，该文件最好由夫妻双方共同签署。比如本案中，基于父母与女儿的关系较近，而女儿女婿又经离婚，所以，实际上女儿的陈述并不重要，而女婿的观点才是关键，如果这个案子中父母当初要签订这份协议，关键是要有女婿的签字，而不能单纯的只同女儿签署。

I. 我买的二手房，我付完全款，因是期房，房产证明没下了，房价上涨房东不按时过户给我，一直拖我，我咋办

房东迟迟不过户，已经属于逾期过户了。
对于逾期过户，谁违约谁承担风险与责任，可以向法院起拆要求强制过户或追究违约责任。银行在签订买卖合同的时候，上面都有约定过户时间的，如果卖方未按约定办理过户手续的话，买方可以向法院提起诉讼，如果合同上没有约定的话，可以找中介作为见证人一同起诉卖方。

办理房产证的基本手续
(1)登记收件。
产权登记的第一程序就是登记收件。登记收件表示主管机关接受产权人主张权利的申请。因此，产权人必须填写申请书，并交验有关证明、证件;经审查符合登记条件的，予以收件。即接受申请书，收存需要进一步审查的有关证明、证件。

(2)勘丈绘图。
它是对已申请产权登记的房地产逐户、逐处进行实地勘察，查清房地现状，丈量计算面积，核实墙体归属，绘制分丘平面图，补测或修测房屋分幅平面图，为产权全面审查和制图发证提供依据。

(3)产权审查。
对申请登记的房屋，经过认真细致的实地勘察和丈量制图，掌握了房屋全部实况资料以后，即可转入产权审查。 产权审查是以产权档案的历史资料和实地调查勘察的现实资料为基础，以国家现行的政策、法律和有关的行政法规为依据，对照申请人提交的申请书、墙界表、产权证件、证明，逐户、逐栋认真审查其申请登记的房屋产权来源是否清楚，产权转移和房屋变动是否合法等整个复杂细致的工作过程。
需要说明的是，这里的产权审查是全面的、更为细致的产权审查，是经过了登记收件勘丈绘图后的产权审查。

(4)绘制权证。
对申请人申请的房地产，经过审查确认可以颁发产权证后，应及时转入制权证阶段。这个阶段的主要工作是绘制应颁发的产权证件。
(5)收费发证。
它是产权登记发证工作的最后程序，要求把应收的登记费收缴入库，把应发出的权证发放到所有权人手中。 发放产权证前，必须全面检查应发放的权证有无差错，是否已交纳契税。

个人购买商品房，办理房产证应当向登记机关提交：
1、购房合同(正本);
2、购买发票(原件);
3、竣工决算书(原件);
4、个人身份证及复印件

J. 如何捅破中国高房价和房价上涨

根据我国的特殊国情，房价是不可能直接破灭的。不但不会破，肯定还要继续上内涨！
这两年容XX打压房价，近期可能会有小幅波动。但房价是不可能会掉下来的，特别是一、二线城市，在完成70%城镇化前，肯定还要上涨（这些城市预计还有3倍以上的涨幅）！
从投资角度上看，这场盛宴中（XX、银行、大佬）都在里面没出来呢，我们还担心啥呢!
每年都有很多新生力量（大学生、新生代农民工等），这些人都加剧房价的上升！
从过去的经验充分证明，房子总体上只会升值（绝无下降的可能），俗语道“辛苦创业是瞎忙，不如投资一套房”这就是真理！
以上观点仅供参考哦！