揭秘中国房价为什么如此之高

『壹』 房价暴涨你也跟着入市揭秘中国人买房9大死穴

房价暴涨我也要炒，砖家说了买这里的房亏不了……跟风了吧？听信传言了吧？

焦点君认为，听专家也行，那得权威；炒房也行，那得那市场。

别看现在北上广深房价高，二线城市如苏州南京等地区，房价也蹭蹭的暴涨！但是，降温风声也在嗖嗖刮。

因此，焦点君建议各位，买房之前最好还是要分析清楚，听信这些传统的九种错误的买房观，当心被“坑”惨。

一、买涨不买跌

在房地产市场上，买了房的人无不盼望大涨，没买的无不盼望大跌。几乎很少看到有异常冷静的市民。房产投机者曾被认为是导致楼市“买涨不买跌”的原因，但实际上，刚需购房者也会做出类似判断。

>>>>解穴办法：购房前请认真了解一下房屋所在土地的使用年限，请记得：工业用地一般是20年，商业用地是40年，综合用地(商业、住宅、办公)是50年，住宅用地是70年。

（来源：网络综合整理）

（以上回答发布于2016-05-26，当前相关购房政策请以实际为准）

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『贰』 揭密:石家庄房价这么高，应该怪谁

有人计算出：一个中等收入的家庭，要辛辛苦苦27年才能买得起一套房，前提还要是不吃不喝。

虽然大家都在讨论高房价，天天在那骂政府，骂开发商，但是真正知道高房价怎么构成的人，却是少数。目前，国内对于商品房房价有一个简单直白的计算公式：“3+3+3+1”。

什么意思呢？

简单的说，就是“30%的土地成本+30%的建安成本+30%的报建、行政费用和税费等+10%的开发商利润”。

那么也就是说，一旦拿地成本公开透明，房价的构成，大概也就是这几部分，很简单吧。

接下来购房指南就一个部分一个部分来给大家分析：

一、土地成本

占比25%-30%。

也称土地出让金，土地对于整个社会而言是一种稀缺资源，也是一种珍惜资源，因此外国投资比国内投资的出让金高，商业楼的出让金比住宅楼高。

房价里的土地成本指楼面地价，简单地讲，就是单位建筑面积平均分摊的土地价格。也可以理解为土地上盖出房子后，每平米售价中所包含的土地成本。楼面地价能最真实地反映建筑单价中所包含的单位土地成本价格。

二、建安成本

占比约30%。

建安成本是房价中相对稳定的部分，它是房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的简称。

房屋建筑成本是建设房屋的投入，主要可以分为三个部分：

1、前期费用。

主要包括三通一平费用和专项费用。三通一平费用是指使建筑地段的土地平整，达到通上下水、通电、通路等投入的资金，大面积或不成熟的小区建设在此项费用上的投入是可观的。专项费用指支付给设计公司的总体规划、房型设计等费用，开发商若重视此方面的投入，将为其本身和消费者带来利益。

2、土建费用。

很多房子外表看起来差不多，但实际质量却有很大的差别。这主要就表现在土建费用上，框架结构，多层打桩，现浇楼板虽然使得成本比较高，但是房屋质量也更能保证。俗话说一分价钱一分货就是这个意思。

3、配套设施费用。

这部分主要包括开发商在水、电、煤气、绿化、卫生、教育等方面花费的资金。在现在的大环境下，绿化率也成了一个衡量的重要标准。

房屋设备安装成本是安装房屋设施设备的投入，两者都包括材料成本投入和人工成本。可能相对精装房而言，这部分费用的占比会高一些，但是跟整体的建安费用相比，也高不到哪里去。

4、销售费用

指用于房地产出售到交付使用过程中，开发商管理人员所发生的一切费用等。销售中诸如广告宣传、售楼处搭建、中介代理等费用，也是房地产价格的组成部分。

三、开发地产的管理费用

占比约5%。

包括经营管理、销售费用。指用于房地产出售到交付使用过程中，开发商管理人员所发生的一切费用等。销售中诸如广告宣传、售楼处搭建、中介代理等费用，也是房地产价格的组成部分。

另外，因为开发商多数会选择银行贷款来解决项目的资金投入问题，这就产生了利息。如银行向下调息，对于开发商负担就会减轻，虽然对于房价影响不大，但相对而言可降低成本。

四、税费

大约占比25%。

主要产生在规划、报建、预售等环节。直接与房地产相关的税种有13个，主要包括企业所得税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等。

据机构测算：假设房子市值是100万元（单价8000元/平方米，面积125平米），这套房负担的税收为这样几种。除此之外，还有城镇土地使用税、契税、房产税或城市房地产税。这里我们不再赘述。简单地说，一套总价100万元的房子，相关税费全部算下来可能接近房价的25%。

五、利润

占比约10%。

房地产开发商得到的收益，是企业扩大再生产的资金来源。利润还有多少？对于每一家企业来说都是巨大的争夺点，利润率越高，也就意味着企业的融资开发等成本越低，而这就看各家开发商的本事了。

就目前来看，对于房企的利润比例较为清晰还是上市房企，但是上市房企本身目前的现状也不乐观。

近期兰德咨询在一份覆盖202家上市房企的统计中表示，去年53%的企业净利润已触及10%红线， 预计今年房地产业就将成为中利行业。那中小房企的利润还有多少？就有可能直接触及生死线以下。

当然，这些都是账面上的静态结构。土地开发过程是动态的，一般楼盘一期的开发周期是两年，两年中楼面地价是有变动的，而成本基本上是不变的。周期内随着楼面地价的升值，开发商的利润空间也就会随之増大。

总的来说，楼面地价、建安成本和税费是最重要的构成主体，这三项直接决定房子的建设成本。而影响商品房市场价格的，还有很多动态因素，它会随着国家经济形势和市场环境的不断发展而变化。

（以上回答发布于2017-02-03，当前相关购房政策请以实际为准）

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『叁』 50城市楼市或崩盘 揭秘哪些城市楼市最先崩盘

老钱庄理财9月8日讯 网传“中国楼市崩盘50城市名单”曝光，“房价要崩盘城市名单”上有哪些城市榜上有名 。传言提到，“房价要崩盘”的城市有：大连、沈阳、营口、烟台、青岛、唐山、常州、宁波、石家庄、长沙、海南、丽江、北海、珠海、惠州，惠州赫然在列根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2016年9月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为10672元/平方米，环比上月下跌0.92%，连续第5个月下跌，跌幅扩大0.33个百分点。

近期，杭州楼盘降价，售楼处被砸;兴业银行（行情研报）、交通银行（行情研报）全面停止开发商按揭开发贷两则消息引爆地产圈。关于二三线城市房价将暴跌的声音更是甚嚣尘上。那么，如果中国二三线城市房价开始暴跌，会是哪些城市先遭殃?

权威专家国世平称，“中央还不是担心房子暴涨，现在最担心房子像断崖式的下滑。中央内部预计房子很快就要崩盘。已经崩盘或很快就要崩盘的有110个城市，第一个崩盘的，是鄂尔多斯（行情研报）。我是内蒙古鄂尔多斯政府的高级顾问，我去年3月份到鄂尔多斯市去演讲的时候，鄂尔多斯的房价是22000块钱一平方米，我就给鄂尔多斯的市长、市委书记云峰说，我说鄂尔多斯的房价很快就要暴跌，他说：教授，我们知道要跌，但最低也不能低于17000。我说谁说的?上一个月，鄂尔多斯政府给我的报告是多少，鄂尔多斯的房价跌到1700块钱一平方米，全崩盘了。现在中央内部预警的房价要崩盘的有：大连、沈阳、营口、烟台、青岛、唐山、常州、宁波、石家庄、长沙、海南、丽江、北海、惠州、珠海很快就要崩盘。”

『肆』 你中招了吗揭秘中介推高房价的"九大套路"

每当楼市开始“高烧”，房价开始“疯狂”，房产中介就成了最忙的群体之一。他们西装革履，骑着电动车进小区、穿胡同，带领客户到处看房。

但不管是买房的还是卖房的，说起房产中介来都有点头疼。有人甚至直言，房产中介在一定程度上成了房价不断飙高的“帮凶”。

这种说法有道理吗？

在回答这个问题之前，先看看我们根据亲朋好友口述和公开报道整理的房产中介给房价“煽风点火”的九大套路吧。

不得不说：买房人和卖房人走得最多的路，大概就是中介变着法子推高房价的“套路”！

套路1 低于市场价的房源，99%是假的

眼看房价像坐火箭一样往上蹿，很多人茶余饭后都在刷各种买房软件。有时，突然刷到一个“性价比超高”的房源，一些购房者会激动得手抖。

天啊！这套房子的装修、户型、小区环境都那么好，看上去比同样面积的房子大很多，而且价格也比同小区低一大截，难道这是专门为我准备的房子吗？没错，是专门为你准备的……陷阱！

事实上，看上去面积大是因为中介挂的图片本身就是假的。如果你联系中介，很有可能会被告知——“这套房刚刚卖掉”、“大哥你留个电话吧，有房子我再推荐你”、“这个小区还有个同户型的，我带您看看”……

天上不会掉下馅饼。低于市场价的房源99%都是假房源，剩下那1%，根本不等你在买房软件上看到，就被秒了。

套路2 为赚更多中介费，怂恿卖家标高价

挂牌价低于市场的房源有猫腻，那么，挂牌价明显高于市场价的那些房子是否靠谱？其实，这些高价房背后一般也有中介在捣乱。

很多卖房者刚对房产中介表达出卖方意愿，中介就会开始给客户当“军师”。他们会巧舌如簧地劝用户把价格标得高一些。“昨天你们小区一套房刚卖了500万，你要卖就挂550万，就算被人砍价，最后至少也能530万成交，轻轻松松多挣30万。”

类似的说法，看似在为卖房者谋利益，实际上是给中介自己谋好处。以链家为例，他们一般按照实际成交金额收取2.7%的中介费（包括2.2%的居间代理费、0.5%的保障服务费）。如果成功怂恿卖家提价50万元，就能多收1.3万元中介费。

套路3 利用“店海战术”，垄断房源

之前看房期间认识的一个资深中介表示，他可能要跳槽到链家了，因为他所在的公司能拿到的房源越来越少了，买房者都在链家上看房源。那么，链家是如何垄断房源的？

高价！高价！还是高价！高价对于卖家有利，也能让链家吸引到更多的房源。在二手房中介这个“得房源者得天下”的领域，链家这一手段是有效的，对买家也是够狠。

有一个朋友表示，她在换房时曾通过一家房产中介看中了一套房子，已经跟业主达成口头协议。但在即将签约之时，却被链家的中介给“撬”了，只因他们向业主承诺能卖更高。

还有一些中介与业主签独家委托，承诺在一定时间（比如一个月内）高价格卖出，并提供赔付。这种承诺对业主很有吸引力，于是愿意将房子独家委托给链家。这种中介独家全代理的形式，很容易形成中介垄断。

套路4 “0佣金”噱头，未必真便宜

“爱屋吉屋相比传统租房经纪，其实没有任何改变，除了把佣金降到了标准的1/2。”我爱我家一家线下门店的经纪人傲娇地表示，神情颇为不屑。

不过，佣金虽然降低，但是房价却抬高了不少，羊毛始终出在羊身上。对此，证券时报曾公开质疑爱屋吉屋“同房不同价”的问题，就是同一套房子，爱屋吉屋给出的价格要高于传统中介。

据我爱我家一位中介透露，他没有底薪，只拿提成，成交一单收取10%的提成，一个月工资过万，属于业绩很好的。而爱屋吉屋的工资构成是高底薪+低提成，其在网上发布的招聘信息显示，无责底薪6000元。“

对于房产经纪人来说，这是很诱人的。至于低提成对于老业务员来说完全不是问题，甚至我可以只要它的底薪，不要提成，但可以保证我在这家公司保持很好的收入，而不给公司带来任何创收。”我爱我家中介坦言。

对此，知乎网友的一篇吐槽贴印证了中介的自信。该网友称其在爱屋吉屋上看好房，交完定金之后，被经纪人告知“签约的房子刚上，还没有录入爱屋吉屋系统。”

“那怎么办?”“就说房子约过看过了，不满意没成交呗。”那么问题来了，房子没有录入爱屋吉屋租房系统，佣金哪去了?自然是进了中介的私人腰包。

套路5 两份买卖合同房价不一，玩转买家和卖家

赵先生是一名拆迁户，他原计划拿到补偿款后，自己再补一点钱，在市区重新购买一套房子来居住。随后，赵先生某中介机构了解房源信息。

“我看中了一套两房一厅的二手房，房子各方面都比较符合我的要求，所以我就让中介人员帮忙与卖家联系，商谈价格。”赵先生说，看完房后，他便与中介人员签订了《续交委托代售合同》。

次日，该中介机构的工作人员告知赵先生，中介已与卖家谈好了，交易成功后，赵先生需支付房款的2%作为中介费。赵先生觉得，这个价钱在自己的预算范围内，遂于当天就与该中介公司签订了一份购房合同。

在接下来的几天时间内，赵先生先后向该中介机构交付了1万元订金和所需首付款。但是，赵先生与卖家聊起房子交易价格一事时才发现，在他与该中介机构签合同之前，中介人员就已私下与卖方加价签订了的买卖合同。

赵先生感觉自己被该中介机构“欺骗”了，因此他来到该中介机构与工作人员“理论”。

“他们当时解释，这1万元是卖方欠他们的。后来我向卖方求证这件事情，卖方表示并无此事。退一步说，即使这1万元真是卖方欠他们的，也不能用我的钱来填这个坑。”回想起这次交易，赵先生感觉很气愤。

套路6 “速销房”的秘密

链家最凶猛的就是速销房，也就是前面说的独家代理。一方面增加了自己的房源数量，另一方面此消彼长打压竞争对手房源。

链家在签订速销房之后会根据用户的特点选择是否再度抬高房价赚取差价，而这是传闻中链家“不能说的秘密”。

比如，链家在将卖房者的房产以780万挂牌后，会根据自己的经验联系卖家，与卖家沟通可以将房产以更高的价格卖出，但多余的销售额需要双方按照一定比例分配（一般是各占50%）。

对于价格明显低于市场价的房源，链家也会集团采购提前支付房价给予卖房者，然而并不过户，之后再加价以更高的价格卖给用户赚取更多的差价。

有朋友亲历的就是，看中一套，但觉得价格虚高，远高于小区近期成交价，链家告知朋友没有讲价空间了。但回头在别的网站一搜，同样的房子挂价就便宜几十万。

朋友去问链家，被告知别人的那是假房源。但事实上朋友已经和另外中介去看了，价格的确便宜。

套路7 费外收费

一些中介机构收费标准不透明，普遍收取“贷款服务费”，但如直接在银行办理贷款并无此费用。

一些二手房中介以拒绝办理过户或扣押房产证为要挟，过户前恶意提高服务费。

（以上回答发布于2017-04-13，当前相关购房政策请以实际为准）

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『伍』 2016年长沙房价上涨多少，揭秘房价大涨根本原因

说白了，就是国家给的钱太多了！房地产商自己也说不该这么炒下去了！

『陆』 数据揭秘：中国的房价泡沫到底有多大

我们所谓的房价高，其实就是一线城市（例如北上广）和核心城市（例如南京重庆）版房价高。
一线权城市（例如北上广）和核心城市，全国一共能有多少个，全国不超过20个，而中国富人有多少，都去那里买房子，自然把房价推高了。
而一线城市周围的房价根本就不高。举个简单例子，上海市里房价好几万，但是昆山只有1万，杭州好几万，而湖州只有几千，南京好几万，而马鞍山只有几千，而他们之间，用高铁少则15分钟，多则也就半个小时。
其实在马鞍山居住，在南京工作是很正常的事，但是为什么不能这样，原因有以下几个：
既得利益者反对;我们在北京买房子，真正要享受的不是10万元一平的房子，而是北京的教育、医疗等等。我在马鞍山买房子，只能享受马鞍山的教育医疗，而无法享受南京的。
所以北京必然房价高，你是河北考生，自然享受不到北京的分数......
这就是中国房价高的根本原因。

『柒』 揭秘成都八大富人区房价有多高

房价的影响因素很多，如下:
个别因素：房屋质量、楼层、朝向、地段、建回筑类型、答规划质量、建造成本、物业水平
环境因素：噪音、污染、绿化、水环境、教育、交通、医疗、商业、金融等配套设施
经济因素：经济发展水平、收入水平、通货膨胀、物价水平、供求紧张程度
政策因素：土地供应、房改政策、税收、资金供应政策、城市发展规划导向、
人口因素：城市化水平、人口迁移的程度、消费理念和动机社会文化等

『捌』 揭秘中介把控房价“三绝招” 可要记牢

“为何我关注的小区房源并没有预想中的降价？”调控之后，一些买房人发现，竟然还有个别房源出现上涨情况。是谁在背后抬高房价？

记者调查发现，尽管三令五申，可经纪人仍“小动作”不断。标一套不能成交的高价房源、买家卖家分开谈判、劝说业主慎重降价，用买房人董小姐的话说，“中介成了把控价格的关键人物”。

手段1

无法成交的房源报价最高

“调控之后，房价有没有可能降一降？”和很多看房人一样，市民小严是抱着持币待降的心理关注二手房市场，期望能寻到合适时机入市换房。然而，研究了几天后他却发现，自己所关注的小区在调控两周后不仅没降价，有些房子反而贵了。

“我就去中介门店问了问，才发现了其间的猫腻儿。”小严谈到，小区里有一套委托给中介代理的房源，在3月18日之前一直挂牌700万元，3月18日调控新政出台后，却逆势涨了两次价格，从700万元先后升到750万元和820万元。但实际上，小区的真实成交价格就是700万元。

“最初，我以为是业主不着急卖，故意标高了价格，结果是因为业主目前人不在国内，将房子钥匙留给了中介，所以属于无法在短期内成交的房源。”小严说，这套标了高价的房子只是经纪人拿来作对比的“工具”，以显得其他房子便宜，从而好劝说买家赶紧成交。“这就是一场心理战，用他们可控制的房源来不动声响地抬高价格。”

手段2

买家卖家谈判得分桌坐

“的确是，经纪人是把握市场价格比较关键的人，而他们让你着急的手段也是层出不穷。”对于经纪人的表现，调控后刚刚买了名下第一套房的市民董小姐，觉得有满肚子的话说。

作为第一次入市的无经验看房人，在董小姐的日历上，第一次看房时间是3月4日。直到上一周签约，她先后看了有10套房，见了4位业主，印象最深的一点是，卖房人至多不愿意降价，但从没提出过涨价，反而是经纪人一直在渲染房源如何少、想签约的人特别多，要买到房子就得迅速签约。

董小姐向记者讲述了约见第二位业主的亲身经历。“那是一套挨着地铁清源路站的59平方米两居，报价330万元。”董小姐记得，那天下午，她走进房间看了一圈后，带看的经纪人就提出，低楼层的户型很少，后面还有两个购房人在排队要和业主谈判，董小姐如果觉得房子合适，就立即约着和业主见面，第一个谈判的话，就能马上买下房子。

“一听到这话，我就被迷惑了，感觉很紧张，便答应约业主谈一谈。”等了1个小时后，董小姐在中介门店看到了业主，然而只匆匆一憋，两人便被带到了不同的房间，经纪人成为往返传话的唯一“撮合者”。

“我提出降到325万元就签约，可经纪人坚称业主不同意，砍价就不卖房。”董小姐说，在门店待坐的全程，她只和业主面谈了10分钟，简单介绍了自己的情况，其他时间则都是由经纪人在说。业主到底怎么想的，她直到离开时都没太弄明白。

“价格没谈拢，房子也没买成。有意思的是，虽然经纪人口口声声说大伙儿排着队要买房，可直到我看完房后的10天，这套房才卖出去，还便宜了1万元。”董小姐说，就是从这件事上，她渐渐懂得，经纪人渲染的稀缺并非总是实情。

手段3

稳住卖房人

面对买房人时，经纪人会说房源少、要入手尽早，那面对卖房人时，经纪人又会怎么说？“经纪人告诉我，这房子迟早得涨，让我别急着出手。”这两天，业主卢先生心情淡定了许多。

卢先生属于“卖小买大”的换房人，3月18日楼市调控之前，他就一直在看房，想把四环里的两居卖了，去五环买一套大三居。“可当时，因为我看中的房子业主临时爽约不卖，这事就耽搁了。接着，新一轮楼市调控就开始了。”

按照新政，换房的卢先生由首套变成了二套，首付款得增加200多万元，这让他担心了好一阵。着急的卢先生去咨询经纪人，对方却让他安心。“四环里的地段是稀缺资源，只要熬过几个月的观望期，价格迟早要涨。”

“小区现在的成交价是75000元/平方米，经纪人说可以报80000元/平方米，5000元是浮动差。”和卢先生接触的经纪人中，每个人都在“唱涨”，“唱跌”的声音几乎听不到。

（以上回答发布于2017-04-04，当前相关购房政策请以实际为准）

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『玖』 揭秘中国房价将怎么大跌 大房企第一个倒下

你这个想法是错误的，也是不现实的，如果中国的房价真的大跌了，首回先死的是一大答批小房企，大房企是国家的支柱，是国家经济体中重要的组成部分，而且解决了很多的产业链和相关政府解决不了的事情（比如就业等），所以国家是不会让大房企倒下的，或转型，或国家想办法救企业，或者国家给贷款，反正多种情况就是不可能倒下。