中外合资企业如何转让土地房产

Ⅰ 外商投资企业用地取得的方式有哪些

参考资料：
根据我国有关法律、法规的规定，外商投资企业在取得用地的方式上，概括起来有以下几种：

一、通过出让方式取得国有土地使用权。即国家将国有土地使用权在一定年限内出让给外商投资企业，由外商投资企业按照出让合同的约定支付土地使用权出让金。外商投资企业与市、县土地管理部门签订出让合同并支付全部出让金后，办理土地登记，取得土地使用权。通过出让方式取得的土地使用权属于外商投资企业的自有财产，可以转让、出租、抵押，但是企业取得出让的土地使用权将要为此而支付较大数额的出让金。

二、通过划拨方式取得土地使用权。外商投资企业可向土地管理部门申请，经有批准权的人民政府批准后，由市、县土地管理部门与外商投资企业签订土地使用合同，办理土地登记手续，取得土地使用权。通过划拨方式取得土地使用权，外商投资企业要向政府一次性缴纳场地开发费和每年缴纳土地使用费；或者将开发费和使用费综合计收，每年缴纳场地使用费。通过划拨方式取得土地使用权，可以较小的代价取得土地使用权，但土地使用者只能自己使用土地，土地使用权不得转让、出租、抵押，如需转让、出租、抵押应按规定补办出让手续，补交出让金。按照法律的规定，只有城市基础设施用地和公益事业用地以及国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地可以采取划拨方式。

三、通过合资或合作方式取得土地使用权。中方企业把企业拥有的厂房及设备连同土地使用权作价入股或作为合作条件与外商组成合资、合作经营企业，从而使中外合资、合作经营企业取得土地使用权。以上行为必须到土地管理部门办理用地手续。中方以划拨土地使用权作为投资或合作条件的，则由合资、合作经营企业的中方每年按规定缴纳土地使用费。中外合资、合作经营企业将该土地使用权转让、出租、抵押时，应补办出让手续，补交出让金。外商投资企业以这种方式取得土地使用权，目前在中国有很多。

四、通过租赁房屋及场地取得土地使用权。这种形式是外商投资企业直接向国有、城市集体、乡镇企业和集体经济组织租赁房屋及场地，并按租赁合同的约定向出租者支付租金，从而取得国有土地使用权。但需明确的是，出租房屋实际上是连同土地一起出租，如果供出租的土地是以划拨方式取得的，必须先补办出让手续，补交出让金，否则是违法行为。

五、通过土地使用者转让而取得土地使用权。土地使用者将土地使用权转让于外商投资企业，外商投资企业为此支付一定的地价款而取得土地使用权。有两种情况：一是外商投资企业直接受让于合资、合作者或者第三人以出让方式取得的土地使用权；二是外商投资企业受让于合资、合作者或者第三人的划拨土地使用权，但在受让的同时应补办出让手续，如经批准也可不办出让手续，仍保持原划拨土地使用权的性质。

六、接从国家以租赁方式取得土地使用权。外商投资企业与县级以上土地管理部门通过签订国有土地租赁合同，并按合同约定向国家缴纳年租金而取得土地使用权。目前这一方式尚在试点阶段，各地的具体做法不一，对租金、租期以及取得土地使用权后能否转让、转租和抵押的规定也不尽相同。外商投资企业以这种方式取得土地使用权，目前主要的依据是各地方人民政府的规定。这种方式既可以保证国家土地收益，又可以减轻土地使用者取得土地的支付压力，有很多优越性，有可能成为今后取得土地使用权的主要方式。

七、取得集体土地使用权的形式。主要有两种情况：一是集体所有的土地先由国家征用转为国有土地后，再以出让、划拨或租赁等方式由外商投资企业取得，集体土地不得直接出让和出租。二是农村集体经济组织或乡镇企业以集体土地使用权作价入股，与外商举办合资、合作企业，但集体土地的股份不得转让。这种以集体土地作为联营条件的作法，必须经县级人民政府批准。

Ⅱ 中外合资企业，外方占80%的股份，能不能转让公司土地房屋

完全可以！中外一视同仁。不过，涉及外资，可能需要到当地外事部门去再咨询一些信息。

Ⅲ 中外合资企业破产倒闭，地产转让 可以土地分割转让吗

按照相关法律规定，中外合资企业破产倒闭，应当按照《破产法》和《外商投资企业清算办法
》的相关规定进行清算，清算即是对企业剩余财产进行处理，包括对土地的处理。因此，对于土地的处理只需要按照土地使用权移转交易的相应规定办理即可，并无限制土地使用权不可分割转让的约定，但是如果合资经营合同或章程对此有特殊约定，或者当地政府对土地利用有特别规划，则需要按照相应约定或规定办理。

Ⅳ 外商独资企业如何在国内购买不动产

暂时抄没有限制规定

相关规定是《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》,但是内容是对外国企业和个人及投资设立房地产企业的规定.与国内外资企业无关.

外资企业企业可以根据自己需要购买自用房产,也可以将房屋对外租赁.

应缴费用
（一）交易手续费：
1.存量房非住房按成交价的0.5％，由受让人缴纳。
2.新建非住房(一手房)、房屋建设工程转让由转让双方各按成交价的0.08％缴纳。
3.新建住房按每平方米3元，由转让方缴纳；存量住房按每平方米5元，由买卖双方各缴纳50％。
4.房屋交换按差额部分的0.5%,由支付差额一方缴纳；赠与按存量住房标准缴纳；继承、遗赠、公有住房出售不交手续费
（二）登记费：土地转让及非住房300元/套、住房80元/套，由申请人缴纳。
（三）图纸费由房地产交易中心代收
（四）契税、印花税由相关部门征收或代收。

Ⅳ 土地及房产怎么转让需要什么！

见法规《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十八条
以出让方式版取得土地使用权权的，转让房地产时，应当符合下列条件：

（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
第三十九条
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

Ⅵ 外国企业可以直接拥有国内土地房屋等不动产么

外国企业是可以在中国购买国内不动产的

根据《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》

三、严格境外机构和个人购房管理

（十）境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产业的企业除外）和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房。

在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房。港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。

（十一）符合规定的境外机构和个人购买自用、自住商品房必须采取实名制，并持有效证明（境外机构应持我政府有关部门批准设立驻境内机构的证明，境外个人应持其来境内工作、学习，经我方批准的证明，下同）到土地和房地产主管部门办理相应的土地使用权及房屋产权登记手续。

房地产产权登记部门必须严格按照自用、自住原则办理境外机构和个人的产权登记，对不符合条件的不予登记。

(6)中外合资企业如何转让土地房产扩展阅读

外商投资房地产市场准入条件：

（一）境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当遵循商业存在的原则，按照外商投资房地产的有关规定，申请设立外商投资企业；经有关部门批准并办理有关登记后，方可按照核准的经营范围从事相关业务。

（二）外商投资设立房地产企业，投资总额超过1000万美元（含1000万美元）的，注册资本金不得低于投资总额的50%。投资总额低于1000万美元的，注册资本金仍按现行规定执行。

（三）设立外商投资房地产企业，由商务主管部门和工商行政管理机关依法批准设立和办理注册登记手续，颁发一年期《外商投资企业批准证书》和《营业执照》。

企业付清土地使用权出让金后，凭上述证照到土地管理部门申办《国有土地使用证》，根据《国有土地使用证》到商务主管部门换发正式的《外商投资企业批准证书》，再到工商行政管理机关换发与《外商投资企业批准证书》经营期限一致的《营业执照》，到税务机关办理税务登记。

（四）外商投资房地产企业的股权和项目转让，以及境外投资者并购境内房地产企业，由商务主管等部门严格按照有关法律法规和政策规定进行审批。

投资者应提交履行《国有土地使用权出让合同》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等的保证函，《国有土地使用证》，建设（房地产）主管部门的变更备案证明，以及税务机关出具的相关纳税证明材料。

（五）境外投资者通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业，或收购合资企业中方股权的，须妥善安置职工、处理银行债务、并以自有资金一次性支付全部转让金。对有不良记录的境外投资者，不允许其在境内进行上述活动。

Ⅶ 如何通过股权收购获得土地使用权外商投资企业股权转让

全部转让的，转让人不再是公司股东，受让人成为公司股东；部分转让的，转让人不再就已转让部分享受股东权益，受让人就已受让部分享受股东权益。土地是房地产企业生存的根本，做为房地产企业要想保持连续生存和发展，土地的储备量起到重要的作用。同时土地做为一种不可再生资源，国家也进行着严格的管控。
一、房地产企业取得土地的方式可以概括为三种：
1、划拨：一般是无使用年限，多用于公益事业用地、安居工程用地、危改扑迁、工商企业改造、基础设施用土等。)
2、招标、拍卖、挂牌。通常的情况下是以"价高者得"为唯一衡量标准。
3、土地使用权收购、兼并、置换。
4、以收购公司股权方式获得土地使用权。
这里面我们着重讲如何通过股权收购获得土地使用权。
收购公司股权方式获得土地使用权简单的说就是通过收购拥用大量土地的企业股权(这里所说股权数量应达到掌握控制权之数量)，来达到控制公司的目的，近而控制公司所拥有的土地使用权。
二、为什么要以股权转让(zhuanrang)获得土地使用权
处分土地使用权和处分股权是两个层面和不同主体所形成的法律关系。通过股权转让(zhuanrang)方式完成实际的土地使用权变更仅仅为股权层面的变更，进行转让时仅需满足相关法律法规对股权转让的条件，不涉及权属公司的土地使用权的物权变动。
在税收方面，通过股权转让国家不征收营业税、契税、土地增值税。土地使用权、项目或在建工程的转让与之相比，必须多交相当于成交金额3%的契税、房产交易中心的交手手续费0.5%，转让方须承担转让的营业税5%和土地增值税。
股权转让形式下的土地转让不需要到房地产交易中心办理过户手续和到房屋土地管理局重新签订出让合同，它不受《城市房地产管理法》等相关转让法律及法规。
通过股权转让获得土地使用权具有保密性。一般来讲公司股东的变更，除依法必须公示的情况外，只要经过工商部门的变更登记即发生效力，无须第三方的认可。而土地使用权一般转让必须经过申请、报批等手续。如果所转让的土地会产生债务，则需通知相关债务人清理债务。对于项目转让来说也需履行申请、报批、转让等程序。
三、股权转让程序
依据《公司法》规定，公司股权的内部转让，无须征得其他股东的同意。有限公司股东向股东以外的人转让股权，一般应过以下程序：
1、转让股权的股东向公司董事会(不设董事会的为执行董事)提出书面申请，申请必须载明转让的理由、受让人的姓名或名称、住所、转让股权的份额及其价格(或作价方法)等情况，并附(经股东会决议通过即可生效的)股权转让协议。
2、公司董事会依法召集临时股东会议，就该股权转让的申请作出决议。(如经全体股东过半数通过，则可依股权转让协议履行，或由不同意的股东行使优先购买权。如未获全体股东过半数通过，则股东不得对外转让)。
3、股权转让完毕，依法修改公司章程和股东名册中有关股东及其出资额的记载。
4、依法办理公司变更登记手续。，"有限责任公司股东转让股权的，应当自转让股权之日起30日内申请变更登记，并应当提交新股东的主体资格证明或自然人身份证明。"
5、涉及到土地使用权利主本发生变化的(兼并)，还需办理土地使用权变更登记。
四、通过股权转让获得土地的主要法律风险
1、被收购股权的合法性和有效性，包括股权主体和股权转让的合法性。
2、对出让股权性质进行确定，如果是国有股权转让，必须扫法定程序进行交易，并须经国有资产管理办公室审批办理产权界定、登记，并在产权交易所内签订产权转让合同，由产权交易中心出具产权交割单后，才能正式办理股权和工商变更登记手续。
3、收购项目公司股权后，收购方到工商企业登记机关办理登记，中外合资企业