土地和土地上的房产怎么登记

① 房产证和土地证合二为一怎么办理

是的，房产证和土地证合一，有个新的名字，叫不动产登记证，它是城乡房屋产权证明的一次大统一，在现行的房产发证制度下，从城市到农村，共有集体土地所有证、集体土地使用证、国有土地使用证、土地他项权利证明等8 种证书。

② 如何实现房地登记与土地等管理工作有效衔接

由于房地产用途是决定房地产价格的核心因素之一。房地产用途不同，房地产权利人从房地产中获得的未来收益的预期不同，房地产价格就不同。在评估过程中，由于房地产用途的不一致，造成房地产价格定义中设定房地产用途的困难。因此，能否正确设定房地产用途，将直接关系到房地产价格的准确揭示和显现。

本文旨在通过分析目前上海市资产评估中对房地产用途不一致时的实务处理方式，并提出解决的建议。

一、房地产用途不一致的表现和导致的原因浅析

结合笔者对上海部分评估房地产评估案例的调查和归纳，目前在评估中遇到的房地产用途不一致的情况主要有以下几种：

1. 土地登记用途与房屋登记用途不一致。

2. 由于我国原先房地产权利登记管理的有关法规和规定是采用对土地使用权和房屋建筑物分别登记的方式，国土部门颁发《土地使用证》，房管部门颁发《房屋所有权证》。两种登记所依据的分类系统不一样，导致对同一宗房地产，记载土地使用权用途的《土地使用权证》和记载房屋建筑物用途的《房屋所有权证》用途可能不 一致。而且房地产权利人在实际申领房地产权证的操作过程中，存在土地使用权和与其相对应的房屋建筑物登记在不同时点的情况，因而也导致了土地用途与房屋用途的差异性。

3. 例如：土地登记用途为工业，而房屋建筑物的登记用途为办公；或者土地登记用途为住宅，而房屋建筑物登记用途为商业等。

4. 2. 权证登记用途与实际用途或规划用途不一致。

5. 权证登记用途是指土地、房屋的合法用途。但随着改革开放和城市化发展，具体宗地的区位随着城市范围的拓展及城市生产力规划布局的调整而发生了变化。由此引发了土地潜在价值和权证登记用途下在用价值的矛盾，特别是当土地潜在价值大于土地原用途价值时，土地的使用人将有更强的欲望去改变原土地用途而实现土地 的潜在价值。由于房地产登记部门的工作滞后或房地产权利人的法制观念淡薄等原因，房地产的权证登记用途与实际用途不一致的现象时有出现。

6. 如在房地产使用过程中进行过改建，用途发生变化，而权证未及时变更。如：市区内原先工业用途的厂房改建为办公、商业、宾馆酒店等用途房屋，或市区内工业或住宅用途的房屋建筑物底层临街部位破墙开店导致实际用途变为商业等。

7. 上述情况还表现为房地产的实际用途合法，但并不一定符合城市建设的发展规划；或者房地产的实际用途不合法，但它并不一定不符合城市的发展规划。

8. 3. 权证登记用途的不全面性。

9. 原国家土地管理局批准的《土地登记规则》规定，土地使用权证书上土地用途一栏填写宗地的主要用途。在房地产评估中，经常碰到土地使用证上登记的是一个用途，而到现场勘察时会发现还有其它的用途。如：土地用途为工业，其上面附着的主要房屋用途也为工业，但部分房屋用途为办公或住宅。

10. 4. 房地产权证登记时的差错导致的用途不一致

11. 这种情况比较罕见，但在实务中也有发生。如：笔者曾经碰到的一个案例，土地和房屋的实际用途均为办公，而且房地产在实际使用过程中也未发生过用途变更，但房地产权证上登记的土地和房屋用途均为工业，经与有关发证部门核实，确定为发证时登记差错。

二、房地产用途不一致时评估处理的几种现状方法和依据

1. 按照权证登记用途评估

2. 持此种观点的评估人员依据为《房地产估价规范》，即房地产用途以合法前提为准，不论其目前的实际用途如何，应按照房地产权证(包括土地使用权证和房屋所 有权证)所登记的用途进行评估。其优点在于遵守《房地产登记条例》和《房地产估价规范》等法律法规的规定，符合房地产使用的合法性原则，但缺点是部分程度上漠视了房地产使用的最高最佳使用原则，同时当房屋建筑物和土地产证登记用途不一致时，依然无法解决矛盾。

3. 2. 按实际用途进行评估

4. 持此种观点的评估人员认为房地产实际用途反映了其存在的合理性，其潜在的依据为房地产的使用者总会按照房地产的最高最佳原则去使用房地产。其优点是反映了房地产使用的最高最佳使用原则，缺点是忽视了房地产使用的合法性。

3. 结合权证登记用途和实际用途进行评估

持此种观点的评估人员认为应该结合房地产登记用途和房地产的实际用途，综合考虑加以判断。

如 认为房地产权证用途与规划用途不一致时，应按权证用途评估；房地产实际用途与权证用途不一致时，应按实际用途评估，但需在评估报告中附相关证明材料加以说明。其优点是综合反映了房地产使用的合法性原则和最高最佳使用价值，从保护国有资产不流失的角度出发，维护了国有资产的权益。但缺点是有时会无所适从或依 据不充分，即既不符合房地产使用的合法性原则，也不符合最高最佳使用价值。

三、关于房地产用途不一致时评估处理方式的探讨

房地产的市场价格是房地产评估的基础，一般房地产评估所说的价格就是指的房地产的市场价格，也就是人们常说的房地产客观合理的价格。虽然实际操作中评估的不一定是房地产的市场价格，而是房地产在某些假定条件制约下的正常价格，但市场价格毕竟是一切评估目的、评估基础、限制条件下的房地产价格的基准。如何 针对房地产用途的不确定性，科学合理地设定在市场价格基础上地价定义中的土地用途呢？根据笔者对相关房地产法律法规和房地产评估理论的理解，有如下几点建议：

1. 土地用途与房屋用途不一致时。

2. 有人说，房随地走；也有人说，地随房转；其实，房地是一体，谁也离不开谁。有地不盖房， 土地得不到利用，土地的价值也不存在；盖房不在地上，成了空中楼阁，实际也是不存在的。但根据国外不动产估价的流行看法：土地具有价值，而改良物则是贡献价值；土地可优先取得来源于不动产的全部收益，也可优先取得来源于改良物的所有报酬。(此观点来源于美国估价学会编著的《不动产估价(第11版)》)因 此，当土地用途与房屋用途不一致时，设定土地用途应以土地用途为依据。

3. 2. 权证登记用途与实际用途不一致时。

4. 主要看两者其中之一哪个与规划用途相一致，如果实际用途从城市规划资料上已经可以看到并且已经有明确的规划指标时，可以设定土地用途以实际用途(规划用途)为依据。

5. 如土地权证用途为工业，但根据查询所得的城市规划资料看，地块所在区域面临拆迁，今后的土地用途为商品住宅，规划条件明确，则可以按照规划用途进行评估。

6. 3. 权证登记用途与实际用途一致时。

7. 当土地权证登记用途 (实际用途)与规划用途一致时，设定土地用途应以土地权证登记用途(实际用途)为依据。

8. 当土地权证登记用途(实际用途)与规划用途不一致时，如果待估土地已纳入城市建设拆迁改造计划范围，为了体现城市规划造就土地价值，土地价值引导土地利用的城市建设运作模式，设定土地用途应以土地的规划用途为依据；

9. 如果待估土地未划入城市建设拆迁改造计划范围，设定土地用途宜在现状利用条件下以权证登记用途(实际用途)为依据。

10. 4. 权证登记用途不全面时。

11. 当待估宗地除了具有权证登记的主要用途外，还有一种或多种次要用途时，设定土地用途时就要依土地主要用途与次要用途之间的内在联系而定。如果土地的次要用途是主要用途的附属用途，是为主要用途服务的，两者之间具有紧密的内在联系，这时设定土地用途应以主要用途为依据；如果次要用途与主要用途之间没有必然 的内在联系，有没有次要用途都不影响主要用途功能的发挥，这时设定土地用途应以主要用途与次要用途组成的混合用途为依据。

12. 5. 土地用途很特殊难以归类时。

13. 国家标准《城镇土地估价规程》中规定，在房地产评估中，土地用途主要可分为以下几类：(1)居住用地；(2)工业用地；(3)商业、旅游、娱乐用地； (4)综合用地；(5)教育、科技、文化、卫生、体育或者其它用地。但在房地产和评估中土地用途的分类与土地登记中土地用途的分类不是一一对应的关系。由于土地登记中土地用途的分类比土地估价中土地用途的分类要细，所以由土地登记中土地用途的分类过渡到土地估价中土地用途的分类，有一个归类的问题(特别是 运用基准地价系数修正法时)。当土地登记用途很特殊或土地登记中土地用途的分类不规范、不具体时，有时确实很难将它归类到土地估价中土地用途的哪一类，这时设定土地用途时，就要看该宗土地周围的土地利用类型，建议以该宗土地周围的主要土地用途进行归类为依据。

14. 6. 权证登记用途错误时

15. 这种情况下，一般要通过调查核实，加以确定。如果确系发证部门登记差错，则应及时提醒发证部门加以修正。并按照修正后的正确用途进行评估考虑。

四、关于房地产用途不确定时的评估实务处理意见归纳

结合在实务中的经验，以下为笔者归纳的几种情况下的评估处理建议：

五、建议和意见

上述讨论的仅是在评估人员可以调整的范围内所涉及的一些建议和思路，如果确实涉及需要变更规划用途和权证登记用途，这时所涉及的是一个实际用途合法性与规划用途科学性的矛盾。现实中很多房地产由于取得权证的时间较早，而城市规划用途则随着城市发展的需要作出相应调整，这时就会出现房地产实际用途合法性与 规划用途科学性的矛盾。

诚然，在一个健全的法制社会中，合法性是判断事物适时与否的首要标准，如果不合法也就失去了它立足的基础。但 是，现阶段我国仍处于经济体制改革的转型期，离成熟的社会主义市场经济体制还有一段距离，由于法律的滞后性，在这种情况下，如果单纯强调权证登记用途，不一定符合社会经济发展的一般规律。因此，希望有关部门加快相关法律法规的制定和修改，同时加快房地产用途登记的及时更新，切实做到房地产的实际用途与权证 登记用途相一致。

以上谨代表个人观点，如有不当之处，请各位专家批评和指正

③ 有房产证和土地证的房产怎么办理抵押登记

《房屋登记办法》第四十二条 以房屋设定抵押的，当事人应当申请抵押权登记。
第四十三条 申请抵押权登记，应当提交下列材料：
（一）登记申请书；
（二）申请人的身份证明；
（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；
（四）抵押合同；
（五）主债权合同；
（六）其他必要材料。
《城市房地产管理法》第四十九条规定：“房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。”《担保法》第四十四条规定：“办理抵押物登记，应当向登记部门提供下列文件或者复印件：（一）主合同和抵押合同；（二）抵押物所有权证或者使用权证书。”《抵押管理办法》第三十二条规定：“办理房地产抵押登记应当向登记机关交验下列文件：（一）抵押当事人身份证明或法人资格证明；（二）抵押登记申请书；（三）抵押合同；（四）《国有土地使用权证书》、《房屋所有权证》、《房地产权证》，共有的房屋还需提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明；（五）可以证明抵押人有权设定抵押权的文件和证明材料；（六）可以证明抵押房地产价值的资料；（七）登记机关认为必要的其他文件。”

④ 土地权属登记与房屋权属登记之间的关系如何

解答：所谓土地登记是指国家依照法律程序将土地的权属关系、用途、面积、等级、价值等情况登记于专门的册籍，以加强政府对于土地的科学管理，保护权利人对于土地合法权益的一项重要的行政管理制度。房产登记是国家依照法定程序对房产的权属关系、位置、建筑面积、结构、用途进行登记的一项行政管理制度。两者登记的标的物不同，国家保护权利主体的权利内涵也不一样。《中华人民共和国房地产管理法》规定：国家实行和房屋所有权登记发证制度，两者互不替代，缺一不可。
从自然属性上讲，房屋用地依地而立，房产不能脱离地产而存在，但从法律上讲，房产和地房是可以分开的。在我国，土地是公有的，但公有的土地上可以存在私有的房产。由于房屋附着于土地，所以房屋所有权人一般需要取得相应的土地使用权。我国现行的立法，一方面认为房产和地产为两种独立的权利，另一方面又把房产和地产紧紧地绑在一起。《城市房地产管理法》第31条规定：房地产转让，抵押时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让，抵押。土地使用权转让时，其地上建筑物，其他附着物所有权随之转让。土地使用者转让地上建筑物，其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但此建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。土地使用权及其房屋抵押时，也采取房屋所有权和其所占有土地范围内的土地使用权同时抵押的方法。我国所采取的严格的房地产权一致原则，也就是房屋所有权人与土地使用权人主体一致原则，为了贯彻这一原则，确立了房屋和土地使用权一同处分原则。这里的处分包括转让、租赁、抵押等任何一项处分房屋或土地使用权的行为。这一原则的通俗表达为：房随地走和地随房走。房屋所有权人与土地所有权人主体一致原则必须要求转为房屋所有权也转让土地使用权，转让土地使用权也转让其上的建筑物。因此，土地使用权和建筑物所有权总是属于同一个人，这也就等于从实际上排除或禁止房屋为非土地使用权人所有的情形。
我国现行的房地产登记机关实行的是房地登记分别管理的方式。《城市房地产管理法》第60条规定，以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。
《城市房地产管理办法》第6条规定，房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。第7条规定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照《城市房地产管理法》的规定。将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。房地产权证书的式样报国务院建设行政主管部门备案。第8条规定，国务院建设行政主管部门负责全国的房屋权属登记管理工作。省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内的房屋权属登记管理工作。直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内的房屋权属登记管理工作。

⑤ 房屋已登记，土地未登记的不动产该怎么登记

银行因为土地未登记放不了款怎么解决

⑥ 怎么办理房产证和土地证

首先办理房产证：
1.拿上你的购房合同、购房发票、开发商的授权委托书、申请表、商品房权属专证明书、购房属本人的身份证等这些证件到房产局办理。（特别注意一定要购房本人去）。普通商品房至办证当天起一个星期后可以拿证。
2。拿了房产证后，在办土地证。办理土地证需要房产证、购房合同、契税发票、身份证、还要到土地局填写申请表。土地证可能需要一个月才能拿证。

⑦ 如何处理土地和房屋在抵押登记中的关系

实践中，土地和房屋往往是抵押权的主要标的，由于房地产的不可分性，我国《物权法》对土地和房屋抵押进行了明确规定，《物权法》第182条规定，土地和房屋要一并抵押，即地随房走或者房随地走，抵押人未按照规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。法律将房屋和土地使用权视为一个整体，不允许将它们分别抵押，无论是以土地使用权抵押为目的，
还是以土地上房屋抵押为目的，相应的土地使用权或房屋应作为统一的抵押标的物的组成部分。
以上两种做法都不违背物权法的初衷，但笔者认为后者双项登记的做法更可取
。这是因为单项登记往往会造成一处土地和房屋出现二次或多次抵押的情况，由于在登记机关没有权威登记，抵押权人无从知晓，抵押权人的权益就无法保障，抵押欺诈严重损害了物的有序利用和社会市场秩序的稳定，而双项登记则有效避免了抵押权人的借款风险，也保证了金融投资市场的良性发展。

⑧ 房产证和土地使用证怎么过户，都需要什么手续

一、房产过户流程

1、房产证过户不经过房地产中介的话，须把合同的条款和违约条款写清楚，签合同时须卖方房产证上面名字的当事人在场(如果是已婚得话，需要夫妻双方在场及签字，哪怕房产证上面只有一个人的名字)。

2、申请材料准备好后，须到房产局，填写一些表格和一个存量合同，存量合同上面的金额一定要和签订合同上面的金额一样。

3、房产过户的申请材料都交给房产局后，房产局会给予一个回执单，按照回执单上面说明的日期去缴纳税金 ，一般需要十五个工作日左右。

4、房产过户税金缴纳完毕后便可拿到房产证。

二、房产过户手续

1、房地产转移登记申请表;

2、申请人身份证明;

3、房地产权利证书;

4、有关行政机关的行政决定书，房地产买卖合同书，(按规定需公证的，应提交公证的房地产买卖合同书)或经公证的房地产赠与书，或经公证的房地产继承证明文件，或房地产交换协议书，或房地产分割协议书;

5、已设定抵押权的，应提交抵押权人同意的书面文件;

6、人民法院强制性转移应提交生效的判决书、裁定书、调解书和协助执行通知书;

7、非法人企业、组织房地产转移，应提交其产权部门同意转移的批准文件;

8、行政划拨、减免地价土地，应提交主管部门的批准文件和付清地价款证明;

9、以招标、拍卖、挂牌方式取得房地产，应提交中标确认书、拍卖成交确认书、土地使用权转让合同书和付清地价款证明;

10、属于政府福利性商品房的应提交相关主管部门的批复;

11、拆迁补偿的应提交拆迁补偿协议书;

12、房地产共有人同意转移的意见书;

13、收购或合并企业的，应提交有关部门的批准文件;

14、国有企业之间或其他组织之间房地产调拨，

15、法律、法规、规章及规范性文件规定的其他文件。

三、土地证转让

1、房屋转让连同土地使用权转移，需提交房屋买卖协议、房照、原土地使用证。

2、房屋连同土地使用权继承，赠与需提交房照、原土地使用证、公证书或使用权人亲笔签名协议与街道证明。

3、新建房屋土地登记需提交土地和规划部门建房批件。

4、土地证书遗失或者损毁的，土地权利人应当及时向原发证机关备案，申请补发新证，在当地报纸上进行公告。自公告之日起三十日内无异议的，原发证机关注销原土地证书，补发新证书。

5、买卖分宗、继承、赠与分宗须双方共同到局办理。

6、委托代办除提交上述资料外，还须提供委托人签名盖章的委托书。

(8)土地和土地上的房产怎么登记扩展阅读：

房产过户注意事项

1、若单位购买私房，还需提交单位法人或其它组织资格证明（营业执照或组织机构代码）原件及复印件（加盖公章），单位法定代表人办证委托书（收件窗口领取），受托人身份证原件及复印件；

2、若非住宅转移，还需提交土地使用权证书；

3、若当事人不能亲自办理，需出具委托书或公证书，受委托人需出具身份证原件及复印件；

4、房屋若已出租，且承购人非承租人的，需提交承租人放弃优先购买权证明；

5、若有共有权人需出具共有权人同意出售证明和共有权证书；

6、若经法院判决的，需出具法院判决和协助执行通知书。

⑨ 土地和房屋是如何过户的

一、土地过户：1、转让合同或协议;2、转让方土地使用权证;3、受让方房屋所有权证专(原件校对后交属复印件);4、契证(原件校对后交复印件)5、受让方身份证(原件校对后交复印件)6、其他国土部门要求提交的材料。
二、房产过户：房产证、双方身份证、户口、婚姻证明，缴纳相关税费，凭查档单、缴费凭证办理。税费：1.契税:90-144平米1.5%；90平米以下1%，赠与征收全额3%。 2.营业税5.5％ （满2年免交）3.个人所得税：成交价1％ 4.交易手续费 6元/m²5.转移登记费 80元/件 。