❶ 房产中介怎么对付客户
如何面对客户拒绝与应对技巧（超级实用）
一、同行条件之差异
状况：（应对技巧）
1、分析%数差异：实显4%与3%的差异，以我们的销售能力、客源以及客户对我们的依赖，早已超过好几倍的1%了。
2、分析附加价值：提出额外的价值如屋况查询服务、输入电脑流通、DM制作、报纸广告、橱窗套版、网络销售、条件之争取、包括这个交易的完成这个过程。
3、提出实情证明：提出我们在本店、本区、本栋、本月、个人的实际业绩证明进行说服。
二、同行破坏
状况：（应对技巧）
1、分析破坏原因：为什么说我们的坏话？因为我们有机会为您服务，我决不怕比较，只怕你们误听谎言，没有真正认识我们。
2、证明真赁实据：如果真如同他们所说的，为什么不拿出真凭实据来？拿出自己的证明？
3、客户您放心吗? 市场竞争逼他们不得不用恶劣的方式进行破坏，为做生意不留口德也罢，如此
不择手段是不是也会用在屋主身上？
三、同行合约中未到期
状况：（应对技巧）
1、赞美与惋惜：这么漂亮的案子一定快成交了？好可惜，我的买方都找不到这样的房子。
2、先祝福成交：恭贺您这么好的房子一定很快就成交了？如果万一还是没有人决定，我们的买方很多，我可以先把楼梯环境一下，买方一定很喜欢。
3、提出资料行动试探：这是我们的买方资料，全都是要找三房的，共40几个，其实换我们卖卖看
一定会有很好的结果。
4、与成交案例经验：这是我们最近卖的案子，这附近也有一间，我们上个月也有一间，七天内就成交了，我们的买方很强，如果委托给我们一定很快就成交，建议试看看我们的效率。
四、屋主姿态很高、固执
状况：（应对技巧）
1、低姿态赞美：以较低的姿态并非常谦虚的态度，先推崇赞美。
2、了解屋主兴趣喜好：先谈屋主的兴趣收藏、嗜好、经历、家庭等。
3、谈自己甘苦成就：谈谈自己的工作甘苦成就……
4、感谢面谈留下资料：很高兴认识您，不管有没有机会跟您聊房子的事情，听了一席话受益很多，留下一些公司、自我简介资料籍以下次拜访的机会。
五、屋主对中介的印象不好
状况：（应对技巧）
1、找出原因：先向屋主致歉，您是否让我们知道您亲身经验？
2、分别不同的差异：分别出不同中介公司，不同时间、不同的店、不同的人的差异。
3、拿出实绩证明：拿出本身成绩、口碑、奖状、感谢函并给予承诺保证。
4、拉近关系：拉近客户关系、同乡、捧客户。
六、屋主不信任
状况：（应对技巧）
1、亲切关怀：态度自然，言语用词客观中肯定。以亲切关怀的方式，
EX，你自己卖房子太辛苦了，卖房子的事交给我们来就行了，您应该享福不要去担心这件事。
2、建立信任感：培养信任度约定时间守时，送资料内容，客观充实，凡事有根据，句句实话绝不虚言。
3、聊天中理性交谈：感性聊天、理性交谈，我很想知道怎样的条件您才会委托？至少让我有机会试试……
七、自己说服力不够
状况：（应对技巧）
1、重视屋主利益兴趣：了解屋主需求、说明、证明、有能力为屋主创造价值、利益。
2、表现自信：言语坚定多用肯定句如我一定能、我有把握、我的客户一定会喜欢等等。
3、强力资料证明：提供成交实际、客户资料、服务记录等等。
4、专家姿态：动作干净利落，专家姿态。
八、自己事前准备不够
状况：（应对技巧）
1、市场咨讯报告充实：行情市场、同行咨讯、景气实势、机会判断，资料文宣报告的准备要周详确实。
2、屋主背景心态抗性预演：对于屋主售屋原因背景：抗性要多了解分析并最好事前要有充分的演练。
3、感谢推荐函实绩奖状：个人的「成绩单」要先充分准备加强客户对自己的信任。
4、周边地缘人脉点：事前拜记邻居管理员、守卫、店家做充实的地缘人脉调查。
❷ 房地产中介如何谈客户
2009-07-02 09:54最佳答案 要想做一个成功的销售人员,应该就以下几项经常自我充实,自我锻炼。 一、专业知识 一个销售人员必须充分具备己身业务范围内最基本的专业知识,包括建筑法规、建筑设计、税法、地政、契约、契约行为、市场行情、商品构造、品质、商誉……等,以及各种业务上常用到的专业术语,才能对客户详细说明产品的优缺点,进而争取客户的订单,达到销售目的。 二、六心 1、 耐心—凡从事高价位商品的销售工作,必须对客户作长期而耐心的诉求与说明。 2、 关心—要站在消费者的立场去考虑他们的各项问题,并给予完善的解答,才能博取客户的信任。 3、 热心—热心协助客户,发掘问题、解决问题、达成购买目的。 4、 诚心—销售人员应是诱导消费者从事购买优良商品的指导者,而不是一味的欺骗。 5、 决心—接触到一个新的个案时,要下定决心,不可犹豫不决,坐失良机。 6、 旺盛的进取心—为自己定预期销售目标及理想的利润,以强烈而旺盛的进取心去达成目标及任务。 三、八力 1、观察力—要在短时间内敏锐的观察出客户的类型、偏好、意向,面对产品时,要能立即观察出产品的优缺点、特性、对策和解决方法。 2、理解力—要能深刻了解客户的需求状况及产品的品质、特性等各方面问题。 3、创造力—新产品具有崭新的创造力,推陈出新,这就是您赚钱的先机。 4、想象力—要在土地及商品房尚未兴建以前,就能想象出它未来的远景,加以对个案投资或销售工作,作最好的判断与说明。 5、记忆力—房地产业接触的客户繁多,客户提出的总是不尽相同,加强记忆力,才能对每个客户作最好的说明和服务。 6、判断力—良好而正确的判断力是成功的最大因素,反之,错误的判断则令人一败涂地,前功尽弃。 7、说服力—有强劲的说服能力,技巧地推广房子的优点,常能赢得客户的心动而成交。 8、分析力—站在客户立场分析市场、环境、地段、价位、增值发展潜力,并比较附近土地加以个案分析,能分析更周到则更能掌握成交胜算。 四、丰富的常识 与客户洽谈时,除了交换专业知识的意见外,不妨谈些主题外的闲话,若销售人员具有丰富的常识与灵活的谈话技巧,可借以缩短与客户的距离,强化销售时的影响力。 第二节 客户购买动机之研判 一、投资性 如为非需求性或非必要性之购买行为,这种市场形态的顾客多为第二次购买,购屋性质以套房或办公室为多数。 二、需求性 多为切身需求或居住、办公或经商之购买行为。产品对象多为纯住家、店面住家或办公室,此种需求者多为第一次购买。 三、投机性 为短期资金之流通运用并预期增值或因物价波动,而产生购买动机,并于短期内即预期抛售之购买行为。 四、保值性 因预期涨价、货币贬值或物价波动,而将资金提出购买商品避免因物价上涨而导致货币贬值。 第三节 推销九招式 一、接待 以礼貌的态度、清晰的口齿、微笑的表情、坚定的信心去接触每一位客户。 二、介绍 介绍的重点应注重地段、环境、建材、增值潜力、发展趋势、价位、景观、交通、市场、学校(产品的特殊性加以介绍),但宜采用渐进的介绍方式,让客户不致发生反感,且能有深刻印象与购买的欲望。 三、观察 对客户加以进一步分析与观察,找出有购买意愿可能性者,加以把握。 四、反问 与客户交谈之中,反问客户常可以拉近彼此距离,试着以客户身份,替客户着想的反问中,探索购买意愿的大小。 五、判断 根据经验,判断客户的反映,或根据客户所提出及所答询的言谈中,去判断客户的实际购买力。 六、迎合 在推销商品时,有时不得不作迎合性的诉求,当场对客户的特别要求,给予适宜的处理,博取客户的好感和信心。 七、刺激 刺激客户的购买欲是推销房子言谈中最重要的目的,因此购买欲的刺激,有赖于交谈与气氛的密切配合。 八、攻击 刺激购买欲后,就要展开攻势,使客户很满意地签下订单。 九、追踪 追踪客户,经常有回头客的可能,因此不能遗漏对客户的资料追踪,密集式的追踪,常可以达成[再促销]的佳绩。
❸ 房产经纪人怎么样用客靠去拓客
网络拓客可以说是当下最为直接和有效的客户召集方式之一，其成本低、成效高的优势备受众多房产经纪人的青睐。但是仍有不少的经纪人掌握不住技巧，每天做着无用功！
在此，小编想说一句：我亲爱的经纪人们，别再迷糊了行不，时下，你正面临着史上最大的考验：
近来，“高层”频繁出手严控楼市，限购、限贷、限卖逐渐成为全国趋势，因此炒房，投资和投机的行为将受到严厉的打击。这种情况对于经纪人来说，极其不利，因为客户群体减少，房产交易缺少了最主要的对象，业绩肯定也随之下滑。
在大家都抢着买房的时候，你拓客能力强或弱其实不是决定你业绩的关键因素，因为这名客户在犹豫的时候，另一名客户就已经取代他的位置了，更多时候你是处于应接不暇的状态。当客户人群减少的时候，你的拓客能力就和你的业绩有很大的关系了，所以经纪人赖以生存的能力就是拓客能力。
但是提到拓客，一般经纪人都会想到上街发传单，深入小区做驻守，收集客户信息，培养自己的关系网络，让自己的客户帮我们进行转介绍等等，没错，这些都是传统拓客最主要的方法，但是，现在社会已经越来越离不开互联网，网络推广已经成为一个比较主流的宣传方式，利用最具时效性的网络去拓展自己的客户群体才是明智之举。
网络拓客，精准定位，客户才能来的快
什么意思呢？就是要找对适合你发布房源的网络平台，不同的房源类型，适合不同的网络平台，经纪人要首先明白，自己手中主做的楼盘，是以民宅及中低端为主、还是中高端或者高端豪宅楼盘为主，明确自己主要做的楼盘定位后，你才可以做出分析，我主做楼盘的客户群体一般会上哪些网站去浏览信息，才能对症下药。
吸引客户点击房源的四大因素
房源标题
房源描述
房源价格
房源图片
其实都知道，但就是不知道怎么优化，往常经纪人对于这几个方面都是：
房源标题描述随便几句话
价格方面，经纪人则认为越低越能吸引人
图片更是不用说，想想你自己是不是随便手机拍几张就上传了上去
经纪人的这些个工作态度是可以理解的，因为每天要处理大量的工作，哪有时间在那弄那些文绉绉的东西，但是却不知这些细节都是网络拓展客户最重要的环节。
别急，小编教你一招，现在，房产中介办公大多数都借助房产软件了，像房客多就是专门针对经纪人办公研发的，其群发功能可以同时发布房源到近20多个房产网站上，速度快，覆盖面广，并且内置帮经纪人写房源标题描述的服务，大量优质房源标题描述让你的房源瞬间吸引客户的眼球，省下更多的时间做更多的事情。
对于价格，你需要针对不同的人群：对于刚刚开始有买房的想法，其实对于楼盘的熟悉度是非常有限的菜鸟，那么在菜鸟状态下，对于同一类型的楼盘，首选的依据当然是价格。
另外一部分客户是已经看了不少房子了，对于楼盘的熟悉度是非常高的老手了，这时候往往低价的房源已经不再吸引他，因为他上了太多当，知道这楼盘价格是假的，只是经纪人为了吸引客户而虚拟的超低价而已，这种客户吸引他的价格是怎么样的呢？应该是让他看了，觉得如果是真的话，那么吸引力是相当大的，而这种可能倒不是不存在，也就是我们通常说的，让他拿捏不准，心痒难耐，为了不失去机会及确定自己的判断，这类客户基本就一定会给你电话咨询，当电话咨询时，经纪人一定要把握好，尽量约出来见面谈。
中介公司可以建立自己的微官网，对接自己的微信公众号
借助易房大师房产中介软件建立自己的微官网，官网上可以挂上经纪人风采，公司文化，以及主推的优质房源信息，打通微信服务，同时拥有企业微信公众号，踏出微信营销的第一步，领先抢占市场，做到网站+广告的运营模式了，在微信公众号上实时传播一些大众或者目标客户感兴趣的内容来吸引阅读，增加网站的点击率，增大曝光度。
经纪人个人的话还可以借助房客多来建立自己的经纪人店铺，生成专属二维码，一键分享到微信朋友圈，提高经纪人自己的品牌形象，吸引更多的客户点击。有意向的客户可以直接在线进行我要卖房或者我要买房的服务，更加精准的与客户交流，客户体验佳，当然愿意用你的服务。
❹ 房产中介怎样能争取更多房源客源
0可以在很多的这复种平台上寻找制用户啊，让别人知道你是做什么的能给他们带来什么，就是操作步骤太麻烦要一个一个手动慢慢发送，但现在也有这种代替人工操作的辅助软件，像才出的极速引流脚本就是可以代替你去发送这些，最终的目前就是让别人对你感兴趣，所以其中的过程谁都帮不了你，只有由你慢慢的去发现了。希望能帮到你，望采纳 谢谢！
❺ 房产中介经纪人怎样才能逼单成功
逼单技巧：
（1）强调产品优势
突出产品优点，灌输得到它的好处，一旦客版户有疑问之权处，必须马上解决，但切忌勿放大问题；或让客户感受到产品的稀缺性，强调今天不定，明天很有可能没有了。
（2）换位思考，以退为进。
客户提出问题的时候，先认同客户异议，再阐述项目优势。
（3）欲擒故纵
这个技巧需要团队的协作才能达到极好的效果，如：一个经纪人给客户推荐了房源，另一个经纪人上前询问客户所看户位，并表示明天就有客户要来定，而且只要这一套，用央求的态度让这个经纪人不要推荐这套房……这时，客户会对这套房子情有独钟。
（4）舍弃自身利益
当客户提出要求时，故意做出为难的样子，让客户认为这件事比较难办，这时，经纪人冒着“被挨骂或舍弃自身利益”的风险去给客户争取，让客户“欠你一次人情”。
❻ 我是一位房产中介，如何才能有更多的客户
一、客源的开发途径
1、微信朋友圈
在自己的个性签名里说明自己再做房产中介，让自己的亲朋好友都知道你在做房产中介，告诉他们买房卖房可以找你，还有他们的亲戚朋友。在朋友圈里展示自己的微信店铺，让新老客户都能看到，提升自己的知名度。
2、举办展板活动
中介公司在自己主营的小区举办展板活动，结合派报进行宣传推广，可以用登记有礼（油盐酱醋）的小优惠来吸引居民驻足关注，加大传播范围。
3、老客户转介绍
利用你自己的客户人脉，特别是对自己印象较好的客户，让他们帮忙介绍新客户，并适当地给他们一些报酬。
4、房客多
房客多房源群发将房源信息一键发布到各大网站上，帮助经纪人快速获得客户的来电。房客多经纪人店铺可以在线委托，展示房源，方便客户以经纪人的合作。易房全景看房减少客户实地看房的麻烦，任何地点任何时间都可以看到想看的房源你，为经纪人留住更多客户。
5、派发名片
作为一名经纪人，应该随身携带名片，在与客户见面时，要递名片给对方，第一次可能没记住或者可能丢掉，没关系，还有第二次、第三次，这样客户会容易记住你。当他有需要时或者身边有朋友需要买房子的，首先会想到你。
6、网络揽客
通过自己每天坚持发布大量的房源信息，关键标题要吸引人，抓住房源的卖点，会吸引到有需求的客户。
7、个人广告揽客
通过广发名片，可以获取有需求的客户，但是效果一般。
8、房交会
房交会上人流上比较大，并且也有很多需求的客户，这时就要热情的接待。
❼ 做房产中介没有客人、要怎样脱客
网络发布房源信息，小区驻守，打楼盘库，车站地铁发单页。方法很多，要不懈的努力会成功的
❽ 二手房中介遇到同行竞争客户,应该怎么做可以把客户抢过来
先以低价把客户吸引过来，然后再慢慢给他算费用，中介费就按你开始给他承诺的价格，另外再立点其它名目收费就行了。
❾ 房产中介公司如何提高竞争力
房产中介市场竞争一直非常难激烈，不论是从中介机构还是经纪人数量上来说，行业竞争随时面临着优胜劣汰的局面，例如北京市中介机构数量从2017年5月份3234家持续减少至1月31日的2924家，可见中介行业竞争之激烈。如何在竞争中求得生存成了许多中介公司老板不得不思考的问题，部分中介企业开始改变自己的经营思路，借助新一代房产中介管理软件对公司进行标准化的经营和规范化的服务，从而将自己的市场做大做强。那么具体该如何做呢？
一、替换老旧管理系统
在竞争激烈的房产中介市场中，时间就是金钱，同等条件下以更快更高效的服务带看客户可以达成更多的成交，这就需要企业自身抛弃老旧系统，从新速度新服务为着眼点，选择一款符合时代要求的管理系统给公司，以提升公司整体工作效率和品牌形象，这已经成为了各中介公司竞争的主要方式。尤其在年末年初人员容易变动的时期，更需要一款操作简单功能强大设计优美的管理系统来让新人更快上手。
二、扩大规模增加房源
大部分中介公司为增加自己的房源信息和线下服务网点，都会在公司布局上选择东西南北的综合布局，这样做方便收集更多房源信息，也能加快自己的交易速度。利用新型房产中介管理系统比如房在线的云采集功能自动从网络上采集房源信息并转入系统，提高房源录入效率。目前很多中小型中介公司在布局上已经初具连锁经营规模，这样房源带看服务将更加便捷，在扩大自身市场占有范围的基础上也扩大了自己的品牌效应。
三、一站式标准服务
以前在房产中介市场交易过程中消费者都有这样的体会，由于一些中介公司的操作不够标准化，往往使房屋交易双方经常跑中介公司。现在利用房产中介管理系统的流程化管理，中介公司可以根据交易情况，将房屋买卖双方所需证件和手续一次性罗列出来，当双方准备好材料之后由中介公司全权操办，最后直接将房款和房产证交给购房或售房者手中。从而省去了来回跑的烦恼，方便了顾客的又加快了房产交易的速度，给自己在市场中争取到更多的时间成本。
在中介市场的激烈竞争中，中介公司要充分利用中介管理系统的标准化管理，让经纪人为顾客提供规范化服务，逐步发展壮大自己的规模体系。
❿ 房产中介怎样才能逼单成功
一、在对客户逼定时，要确认客户满足三要素：
（1）兴趣：客户对产品拥有足够的兴趣与购买欲；
（2）财力：客户拥有足够的经济实力；
（3）决定权：客户拥有对产品买与不买的最终决定权。
二、逼定技巧：
（一）首次来访购房意向强烈的：
客户解析：
我们通常会判断这种客户为冲动型客户，针对这类型客户，我们应时时让其保持亢奋状态。
逼定技巧：
a.现场气氛烘托技巧
门店经纪人之间的相互配合，利用现场的人气制造热销氛围，如：尽量让客户集中，太分散会显得冷清，未接待的经纪人可适当的在客户身边走动，或是故意在客户身边打电话（关于售房的电话），让客户感觉工作人员的忙碌。
b.强调产品优势
突出产品优点，灌输得到它的好处，一旦客户有疑问之处，必须马上解决，但切忌勿放大问题；或让客户感受到产品的稀缺性，强调今天不定，明天很有可能没有了。
（二）二次回访有意向但非常理性：
客户解析：
此种客户相对比较理性，一般二次来访时会携带家人或朋友，这时的主要营销对象是客户本人，但也不能无视家人或朋友，家人和朋友往往会成为我们的帮手。
逼定技巧：
很多时候客户会提出自己的看法，或对产品提出负面评价，经纪人往往会急于辩解和反驳，但如果我们更多的与客户站在同一平台，对其给予认同，反而会得到客户的信任。针对这类型的客户有一下两种技巧：
a.换位思考，以退为进
例：客户：“你们的房子什么都好，就是太密了？”
先认同客户异议，再阐述项目优势，比如：
应对话术:“看得出您对高品质住宅有非常独到的理解，这个小区所打造的物业也是针对像您这样有品味的人士。您刚才提到房子很密，我很认同，它比起别墅和郊区的一些住宅是密了一些，同时我们也不得承认它的地段、土地价值、以及完善的商业配套是其它项目无法复制的，甚至它还赋予了你很多隐形的价值，比如身份的体现，物业的增值空间。”
b.利用专业，从身边人入手：
(1)利用大众意见或相关群体的一致性意见。
例：“之前有一户业主当时就是认为这栋楼是景观最好的一栋，所以很快就定了下来……”
(2)借用客户所信赖的人的推荐意见或观点。
例：“你的朋友也觉得这栋楼位置很好，并且性价比也高。”
（三）多次到访屡不成交：
客户解析：
这种客户也许在首次到访时会表现出非常强的购房意向，让我们误认为是冲动型客户，但他们做事却非常小心谨慎，在购买以前不仅要对产品了如指掌，还希望对环境产生好感（销售环境、人缘），他们并非优柔寡断，而是没找到“兴奋点”。
逼定技巧：
a.苦肉计（行之有效，屡试不爽）
对于这种多次到访不成交的客户，我们通常会使用苦肉计，因为这种客户要么是忠厚老实的人，要么人缘很好，但都比较有同情心。
b.舍弃自身利益
当客户提出要求时，故意做出为难的样子，让客户认为这件事比较难办，这时，经纪人冒着“被挨骂或舍弃自身利益”的风险去给客户争取，让客户“欠你一次人情”。
（四）来访多次无什么主见喜欢听旁边人的意见
客户解析：
典型的优柔寡断，道听途说之人，这种客户很容易被周边事物所诱导，也容易偏离主题，特别追求别人喜欢的东西，在接待的过程中房产经纪人一定要占主要地位，多加引导，切勿受外界干扰（比如其他客户传递的不利消息），但如有朋友和家人在场时，一定要说服朋友和家人。
逼定技巧：
a.欲擒故纵
这个技巧需要团队的协作才能达到极好的效果，如：一个经纪人给客户推荐了房源，另一个经纪人上前询问客户所看户位，并表示明天就有客户要来定，而且只要这一套，用央求的态度让这个经纪人不要推荐这套房……这时，客户会对这套房子情有独钟。
b.激将法
在现场人气很旺的情况不妨试试用激将法刺激一下犹豫不决的客户，但注意一定要把握火候。
例如：客户对所在房源的问题都解决得差不多了，也非常喜欢这里的房子，已经耗了很长时间，但就是一直下不了决心。