⑴ 直接和开发商购买新别墅流程
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180W买别墅？少打一个零1800W！面积又不对，有这么小的别墅？
一般别墅花园占地面积均在2亩左右，即：占地面积1500平方米左右，建筑面积在500平方米左右。别墅价值体现不单是按每栋建筑面积，价格差关键是容积率大小，如：容积率0.30左右比容积率0.60左右的别墅，每平方米价格要高出一倍左右。
国土资源部对别墅的定义：是指独门独户独院，两至三层楼形式；占地面积又相当大，容积率又非常低。
别墅是包括地下层在内的最多三层的独栋住宅形式，带室内车库。像很多亚别墅、类别墅，如：“四层单栋洋房”、“双拼、联排排屋”、“叠加小高层”都是高档住宅，也叫排屋、洋房，不属于别墅。
别墅（Villa）：“口”
双拼（Two Family House）：“日”
排屋（Town House）：“目”
排屋有公摊面积，中间有共体墙。别墅是没有公摊面积的，别墅花园占地面积在房地证上有土地使用权面积的。
别墅的买卖双方合同一般都有注明：
1、本商品房户型为：别墅；
2、独立别墅所属地块（包括别墅占地）占地面积???平方米。
容积率是指建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米用地的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。
规划对低密度住宅的大体标准概念，高层低密度住宅容积率不大于2.2；多层低密度住宅容积率不大于1.2；排屋（Town House）容积率不大于0.7；别墅（Villa）容积率不大于0.35。
2006年5月31日，国土资源部发布通知，“中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。”同时明确，联排、双拼以及Town House等低密度住宅不属于别墅范围，而被划入高档住宅范围。随着土地资源的稀缺，政府对市场供应量的控制必将引发别墅（Villa）在售项目的价格高涨。
自停批别墅用地的政策出台以来，土地资源的稀缺性便成为别墅的最大卖点。而兼得城市生活便利与低密度住宅形态双重特点的别墅，更是日趋绝版之势。土地资源的不可再生，决定了别墅产品相对其它住宅产品而言，更能保值增值。尤其是高尔夫别墅产品，在国家对“别墅和高尔夫用地双禁”政策下，高尔夫别墅资源更显严重稀缺，使其更具大幅度的升值潜力。在美国、澳大利亚、东南亚等地区，高尔夫别墅的平均升值幅度是其他别墅项目的6倍。
中国各级城市都已经没有新建或者在建的别墅楼盘了，以前拿了土地还没开发的，已没有了。目前因不能开发别墅项目，也只能开发排屋、洋房类的高档住宅。 所以，把别墅定义搞清楚就知道了。
现在有开发商采用外观以别墅整体设计的2套双拼，卖给客户后再改成1套别墅，来规避政策上带来的风险及稀缺问题。特别是外观设计整栋的二层双拼，整栋二层双拼容积率低于三层的别墅容积率，这个方法也很不错，但容积率低的整栋双拼改造别墅也会比容积率高的别墅品质及价值要高。
⑵ 如何和开发商谈判
很难 我们这边有业主抗议 本来做绿地的地方做楼房 最后领头业主被关进去了
楼房一样起来了
⑶ 房地产上如何谈判要注意什么
买家与业主谈判之前，注意事项：
一、确认谈判之人的身份。
买家一定要确认这个房东是不是真正的业主。
二、挑选一个谈判的搭档。
买家最好带一个擅长谈判朋友过去，一个唱黑脸一个唱红脸。
三、了解谈判对手。
通过各方面的渠道打听这个真正业主尽可能多的信息。便于综合分析业主的心理，知己知彼百战百胜嘛。
四、必须明确当前买家的现状。
买二手房，房屋出售信息不透明不对称，而且手续繁琐，因此一般都要通过中介。
业主给出的价格一般都是实收价格。本该是限制卖家的税，结果反而成了买家负担。营业税、契税、个人所得税、教育附加税，还有贷款过程中交给担保公司的各种费用等等，都是由买家承担的。这个也是不争的事实。
五、定一个最高价格。
避免冲动，买家需给自己定一个心理承受的最高价格。超过多少W，绝对不买。
买家与业主谈判时，注意事项：
一、注意谈判的氛围。
买家想要业主让利，就必须在保持融洽的交谈氛围下。
二、了解业主售房的心态.
是否着急销售？当然很多精明的业主，就算是急售也不会轻易流露急售的心理。那就要看黑脸与红脸如何配合啦。
三、试探业主对房地产行情的了解程度。
是不是第一次卖房？对交易流程等等是否了解？
若业主很了解行情，吹嘘自己的装修保养等等，甚至对自己的房子过于自信，房价出价高。买家也不能示弱，让第三方（黑脸）指出房子的缺陷与不足，打击业主，同时要注意说话的委婉一点，语气不能太强硬。
四、有中介在场的情况。
注意中介始终是代表业主的利益的，不能听他们的片面之词。冲动是魔鬼。
五、非口头协议。业主的让利内容，都要清楚写入合同。
1. 入住时间让利。
让买家在交易期间就入住。必须在合同上标明入住日期。
2. 赠送买家的东西。
电器、家具、空调、厨房卫浴配套等等所以东西都要写详细。
3. 有租客的情况。
租客搬走的时间，房屋水电和燃气费用、房屋清洁费用等等都要明确。
六、谈不和的情况。
买家最好能让业主给予一到三天的考虑时间。争取第二次谈判的机会。
希望能帮到你,这会能想到的就那么多了,打字好累,欢迎高手们共同商讨.
⑷ 别墅怎么谈判
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别墅本来就很少，单就别墅而言，上海、重庆、南京、北京、广州比较多，有很多省会城市连别墅都没有。目前买别墅，建议委托当地的房屋中介公司去找找看，最好提前给中介的经办人员小费，在运气很好的情况下，才可能有机会买到二手别墅。
别墅价值体现不单是按每栋建筑面积，价格差关键是容积率大小，如：容积率0.30左右比容积率0.60左右的别墅，每平方米价格要高出一倍左右。别墅一般占地均在2亩左右，直辖市及省会城市的别墅目前在2000W左右，但低于1000W就可以肯定不是别墅啦。如只是周末住住，选偏远的农村别墅性价比最好。
国土资源部对别墅的定义：是指独门独户独院，两至三层楼形式；占地面积又相当大，容积率又非常低。
别墅是包括地下层在内的最多三层的独栋住宅形式，带室内车库。像很多亚别墅、类别墅，如：“四层单栋洋房”、“双拼、联排排屋”、“叠加小高层”都是高档住宅，也叫排屋、洋房，不属于别墅。
别墅（Villa）：“口”
双拼（Two Family House）：“日”
排屋（Town House）：“目”
排屋有公摊面积，中间有共体墙。别墅是没有公摊面积的，别墅花园占地面积在房地证上有土地使用权面积的。
别墅的买卖双方合同一般都有注明：
1、本商品房户型为：别墅；
2、独立别墅所属地块（包括别墅占地）占地面积???平方米。
容积率是指建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米用地的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。
规划对低密度住宅的大体标准概念，高层低密度住宅容积率不大于2.2；多层低密度住宅容积率不大于1.2；排屋（Town House）容积率不大于0.7；别墅（Villa）容积率不大于0.35。
2006年5月31日，国土资源部发布通知，“中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。”同时明确，联排、双拼以及Town House等低密度住宅不属于别墅范围，而被划入高档住宅范围。随着土地资源的稀缺，政府对市场供应量的控制必将引发别墅（Villa）在售项目的价格高涨。
自停批别墅用地的政策出台以来，土地资源的稀缺性便成为别墅的最大卖点。而兼得城市生活便利与低密度住宅形态双重特点的别墅，更是日趋绝版之势。土地资源的不可再生，决定了别墅产品相对其它住宅产品而言，更能保值增值。尤其是高尔夫别墅产品，在国家对“别墅和高尔夫用地双禁”政策下，高尔夫别墅资源更显严重稀缺，使其更具大幅度的升值潜力。在美国、澳大利亚、东南亚等地区，高尔夫别墅的平均升值幅度是其他别墅项目的6倍。
中国各级城市早已没有新建或者在建的别墅楼盘了，以前拿了土地还没开发的，已没有了。目前因不能开发别墅项目，也只能开发排屋、洋房类的高档住宅。 所以，把别墅定义搞清楚就知道了。
现在有开发商采用外观以别墅整体设计的2套双拼，卖给客户后再改成1套别墅，来规避政策上带来的风险及稀缺问题。特别是外观设计整栋的二层双拼，整栋二层双拼容积率低于三层的别墅容积率，这个方法也很不错，但容积率低的整栋双拼改造别墅也会比容积率高的别墅品质及价值要高。
⑸ 当买住宅不如买别墅 你知道要注意什么吗
别墅并不是所有人都买得起，所以别墅的装饰肯定是独一无二的。别墅进行装修的时候，合理的设计是非常重要的。设计不够合理，对后期的美关产生很大的影响。让我们来看看装修别墅时需要注意哪些问题。
别墅装修设计中的几个重要因素。它们是庭院设计，空间分割，生活/地板处理，室内景观和别墅电梯。
庭院设计
庭院是别墅的独特建筑特色。其设计应考虑与整体外部环境的和谐整合，并添加业主的个别元素。在设计方面，人们可以选择种植自己喜欢的园林观赏植物，或添加水景设计和户外休闲桌椅等元素，以反映主人的个性元素。
空间分裂
与一般的空间划分相比，别墅更注重不同的地方。豪华住宅和别墅之间的空间连接的转变更多地反映了主人家的品味和感觉，而不是优先考虑实际功能。这需要设计师和所有者之间的深入沟通，以发现主人心脏的本质，然后充分表达它。
客厅/地板高度处理
别墅的居住空间非常大，是一个重要的室内休闲场所，也是一个突出整体设计风格的地方。因此，设计师需要在设计中控制整个和部分生活空间。别墅的高度高于普通住宅，因此别墅的设计通常考虑增加辅助照明，灯光处理，墙面装饰，栏杆形式，材料选择等方法，以丰富别墅的空间感。
室内景观
别墅宽敞的内部空间允许业主创造一个适合自己口味的室内装饰，如拉丝或纹理墙壁和红砖与不同的盆栽植物，营造温暖，自然的氛围。
别墅电梯
随着别墅和联排别墅的总生活面积增加，楼层越来越大，空间也越来越窄。在负1层或负2层的地下室停车变得越来越普遍。带有传统钢结构轴的牵引或液压升降机通常仅用于30-40个房间。但是，地下室不能挖掘电梯坑。顶层的高度限制决定了电梯在别墅装饰中的受欢迎程度。它有自己的电脑室。安装位置可以是室内或室外。在不同类型的房屋中，最美观，最节省空间的装置是在楼梯中间安装带有集成井道的全景观光电梯。安装电梯的空间也需要考虑老年人的轮椅通道。欧洲国家流行的CIBES电梯和无底电梯占用空间小，适用于各种中欧别墅。
⑹ 我是一名房产销售，怎么才能开发别墅客户
想什么呢，只能看运气。别墅客户会直接跟开发商打招呼。我们就做做住宅就内行。商品房按揭贷款的容基本条件
1、借款人具有稳定的职业和收入，信用良好，确有偿还贷款本息的能力；
2、所购住房座落在城镇（包括市区、县城、大集镇）且原则上为借款人现居住地或工作、经商地；
3、已与开发商签订了《商品房买卖合同》，根据个人信用情况，并已支付了银行规定的首付款比例，最低为30%以上；
4、贷款金额根据借款人的信用情况、职业、教育程度、还款能力、所购住房变现能力等情况确定。
5、同意先办理预购商品房抵押登记，并承诺在所购买的住房竣工并取得房地产权证后，以购买的住房作贷款抵押且重新办理抵押登记手续；
⑺ 选购别墅要注意什么问题选购别墅时如何避开开发商的
一、天然景观(NATURAL VIEW)
好的天然景观，不论是否知名景观，都可为别墅提供“远景”。不论是山是水，是公园或河滨，由于视野能远眺，距离产生的空间美感，衬托人造景观的“近景”，使别墅的窗外美景，增色加分。
二、人造景观(LAND SCAPING)
别墅区的景观设计，不仅是绿化植栽如此简单，好的景观设计除了视觉上、环境美化上、小区微气候、休闲活动各方面都会统筹考量。一举多得，既能创造景观，又解决人车分道问题、停车位问题、噪音问题、安全问题，因此好的景观规划，对别墅的品质影响极大。
三、建筑造型(ARCHITECTURAL STYLE)
建筑造型风格决定别墅区建筑调性、风貌、庄园式、城堡式、都铎式、地中海式、西班牙式、殖民风格、热带田园风、北欧现代式、美国白派、简约主义式，甚至混合风格式、维多利亚式。不知所云的外型设计应有尽有，我们该从两个方向去看它，第一，比例、美学之塑造分数几何?屋顶斜度对否，开口长宽比例美吗?立面比例正确吗?好的别墅造型可提高其房产价值。第二，建筑风格是否为你所喜爱，喜爱同样建筑风格的人群以类聚之，以后的小区邻居或许也有相同语言与通性。譬如，同样喜爱现代派建筑风格的人做邻居一定是较佳搭配。
四、栋距、空地比(DENSITY)
建蔽率与容积率乃对土地使用密度与强度的规定，对发展商而言，单位土地面积愈大，空地比愈高，成本就愈高，因此欲成就高空地比就相对地总价会变高，目前上海郊区的地价已高到非500万以上的别墅，就无法有令人满意得栋距，一般前后栋距20m，左右栋距10m的别墅已属难得。
除了庭院之外，空地还须提供公共设施、道路、公共绿地、景观等用地，因此包括公共面积来平均，每一栋别墅需用地1.5到2.0亩地(即900 m2~1350m2).
五、 管理与维护(MANAGEMENT&MAINTAINANCE)
别墅区的居住品质好不好，除了环境、建筑、景观等硬件因素之外，管理团队、管理制度、维护与修缮的执行效率等软件因素，亦是重要考量条件。一般来说，国外物业管理公司的管理制度与执行效能均较完善，也较可信赖。好的物业管理能提高房产价值，当然付出的费用也相对较高。然而对高档别墅社区而言，这是绝对必要的条件，许多别墅区常因没有好的管理而造成各住户违章横行，庭院各自设立围篱，没有好的维护而造成公共设施毁损及环境破落，这些结果都会造成房价下滑。
六、保全与私密性(SECURITY&PRIVACY)
别墅区的安全性可从两方面来谈。一是以高墙、夜间照明、电子安全设备等硬件配套设施来作防患。二是加强人员的门禁管制、巡逻及紧急反应训练，来确保对居民、财产的安全保障。私密性与密度、景观设计有关，访客过滤也是基本确保手法。好的别墅区内看不到闲杂人，也看不到来路不明的车辆，无线通话器是必备工具。
七、公共设施(FACILITIES)
公共设施可分为室内活动与户外活动两大类。室内活动一般以会所(CLUB HOUSE)方式经营是为社区中心(COMMINITY CENTER),内部包含健身房、舞蹈室、桑拿、咖啡厅、会议室、宴会餐厅等空间的经营管理。户外活动场所则如网球场、游泳池等各类运动场地。
公共设施可分纯粹对内开放及对外社会人士开放两种经营方式，亦有以会员发卡方式经营，而住户享有当然会员资格，对外则以收费方式招收会员。总之，原则是“以价制量”才能维持好的环境与提供优质服务。所有设施的经营管理维护都需要花钱，若经营者不营利，则势必由使用者付费，物业管理费自然要高许多。
八、区位交通(LOCATION&TRAFFIC)
不同的区位条件，不同房产价格，也造成不同生活方式，市区的或郊区的，大众交通网络上的或偏远疏离的地区，有无社区巴士行驶，附近有无区域性小型商业区，这些居住方便性及工作便捷性的考量因素。事实上也影响别墅区入住意愿，一个成熟的社区入住率高，周边生活机能健全、交通方便、管理完善，自然房屋价值也居高不下。
九、建材及设备
目前国内别墅皆为毛胚房，主要建材考虑为外墙材质与门窗等级，设备包括中央空调，水处理设备(净水、软水、纯水)中央吸尘系统、保全系统等。有地下室的别墅则应配备自动抽汲集水井。
十、房型平面设计
别墅的平面设计可由下列基本条件来判断选择房型。
a.有无过多无用或不好安排使用的平面空间。
b.有无空间大小配比不良的现象。如主卧房的小空间能否满足各种功能需求大小。
c.朝向与房间的景观、通风、采光息息相关，选择适合自己的方位，不论从风水或物理环境角度都是必须的。
十一、特点主题
有的别墅区的卖点是天然条件，如临湖、临球场、公园。有的是标榜如名人雅士聚居之地，人文荟萃。或是有新的设计理念之完美体现为特色，这些具有主题特色的别墅的确能对房产有加分效果，不论自住或投资，日后的增值是指日可待。
十二、长期规划
这可分两方面来说：都市长期计划与社区内长期规划。未来三、五年，甚至十年后，政府都市规划建设是否将对此别墅造成好的或坏的影响，不一定所有的公共建设都是正面的影响。对生活品质而言，大型卖场或商业区太近，利害是互见的。通常别墅区要的是安全、方便、独立，在市区要能闹中取静，在郊区要能自成一方，不受干扰。
别墅区内部的开发，往往会分期分区施工销售，要了解在长期全面发展之后，是否会产生居住品质下降，当社区住户满载之后，公共绿地、道路、设施是否依然充分，有时发展商的利益考量与住户是不相符的，但是有远见的发展商通常都能权衡全局，作好长期完整规划。
12项指标评比，如果8项以上的项目你觉得满意，那么它是一个不错的别墅区；10项以上合格则是很好的别墅区，至少是适合你个人喜好及专业考核的；若低于6项，那么你应该好好考虑了，购买别墅是超高消费，应有要求提供完整证明资料的权利。
⑻ 我想用一个亿买几套别墅，请问跟开发商直接合作还是跟中介合作好呢
这种情况下当然是和开发商直接合作比较好，这样就省了中介的佣金。
⑼ 实战篇连载之二：如何和开发商进行购房谈判
开发商愿不愿意接受204合同，是一个操作和谈判技巧的问题。 关键是购房者对谈判进程、谈判对象的控制，必须重视操作技巧。 就我个人认为，买房就像双方下棋，与下棋者的背景、存款数量没关系，成功的关键在于下棋时棋子的运用，谁有耐心，谁能把这204个棋子用好，谁就能胜利，所以购房者在谈判中必须将耐心的态度贯彻始终。 1.在每一个合同洽谈之初，一定要有一个坚定的信念：我一定能坚持到最后！许多人在还没洽谈合同之前，心里就开始担心卖方的态度，怀疑合同能不能签下来，这正是谈判中的大忌。在谈判过程中，应该有绝对的自信；当然也不能盲目，要有一些市场调查。 2.在洽谈合同的过程中，难免会遇到开发商不耐烦的情况。这个时候要懂得虚实结合，以退为进。不管这房子是多么地中意，对标的物又是如何地垂涎欲滴，一定要装出毫不在乎的样子。这时，已经耗费大量时间在你身上的开发商肯定会拽住你，不停地劝你买。这就叫做以实避虚，以退为进。 在这一点上，有一位客户就运用得很巧妙，那是一宗现房的合同。谈判中，购房者要求开发商出具房产证，刚开始卖方的态度很不耐烦，说得到房管局去拿，一去一回得一天，太麻烦。客户就对他讲：“如果您不出示房产证，那么这个合同只有不签了，您把那4万元定金退给我吧。”这时，开发商心里肯定得掂量：快到手的鸭子，干嘛要让它飞了？最后，开发商只好拿出房产证。在这里，敬告大家，不管是什么证，千万要看开发商的公文原件，对于购房者这是合理的要求。既然要买房，还怕什么麻烦呢？ 3.在谈判的过程中，决不能一上来就拿出204合同，那样不仅开发商会晕掉，去买房的各位也只有拿着204合同回家了。要一步一步地来，一次谈几条，分门别类地谈，简单地说每1万元房款大概要谈判1小时。不要怕麻烦，多去几趟，什么都谈到了，合同才能够放心地签。我自己接手的购房案例中，最多的谈了18次，最少的也去了六七次。每谈好一条条款，都有可能省一两千元，重要的条款可能节省两三万元，因此签合同在任何细节上都不能马虎。 4.谈判要从易到难，一般先谈建设部现行示范合同，下一次再单谈产权证；一开始先谈三五条，再下次就把关于产权证的十几条全拿出来了。我从来没有一下子把204合同厚厚一本全拿出来签。经过三五次谈判，售楼员也接受你的思路了，觉得确实应该细一些，这时候慢慢再把后面的条款拿出来跟他谈。 5.对购房过程中可能出现的所有细节要通盘考虑。对专业术语的理解，对双方的责任和义务的确定，对开发商心理的揣摩等等，只有方方面面都考虑周全了，才能够避免失误，获得最终成功。 6.在有争议的地方，买方都要与律师站在同一条阵线上，要表示出对律师的信任。只有买方统一口径，步调一致，才能够使开发商感觉到律师与购房者之间合作的紧密性，使谈判工作能够顺利持续下去。 7.在签订合同的整个过程中一定不能着急，要有足够的耐心。律师要不厌其烦地为双方解释条款，分析签约的必要性、合理性。在这些操作性内容的谈判过程中，很多事情会非常的繁杂。切记，这时千万不能烦躁，只有自身具备足够的耐性，才可能去影响开发商的情绪，使谈判能够顺利进行。耐心，可以起到润滑剂的神奇功效。 8.经过上述种种努力之后，如果在谈判中发现开发商缺乏诚信，甚至有欺诈的行为，在明确指出之后，仍然无法达成一致协议，建议大家要回定金，及早回头。这是当机立断的问题，哪怕是已经接近谈判尾声，在原则问题上也必须坚定立场，以免最后追悔莫及。 9.为了最大限度地保障购房者的权益，在补充合同中也应该多处注明，购房者可以因开发商的过失，随时自行解除合同。 10.204合同是根据不同情况变更的，并不是真的只有或一定要写204条。204合同并不是说要强求开发商一定接受，作为一个补充条款，双方在签订合同过程中是可以就这个问题具体探讨的。我们提供一个平台，可能到最后签订的也就是七八十条或一百余条，购房者与开发商都是可以有选择的。在我接手的案例中，有的签了两百二三十条，有的只签了一百五六十条，合同条款的数量并不是最重要，合同内容的质量才是核心问题。 秦律师提示： 买房的时候，绝对不能只去看一次，谈一次就作决定，如此草率的行为必定会给日后的维权留下重大隐患。在合同未签署前，购房者可以假设对方的诚信是不能确定的，要对合同的每一个条款充分怀疑、细致分析、仔细推敲，只有做到了这样，才能保证在最大程度上避免掉进购房陷阱。 购房者在谈判的时候是跟开发商比耐心，房屋合同涉及的法律是完整的体系，律师都要做四五年才能做得比较完善。大部分购房者是第一次购房，本来就没有太多合同经验，再加上一次签这样一个大额合同，心理准备往往不足。建议购房者聘请律师或者其他打过退房官司的购房者作为顾问，避免不必要的损失。 《204购房合同自助手册》版权所有：中国对外经济贸易出版社