房产过户核准登记需要多久

❶ 请问二手房过户流程（是在房屋交易所过户的流程谢谢）

一、面签，也就是办理银行贷款。具体办理方式：需要买卖双方各自携带银行要求的相关证件，去银行网点签署银行出具的贷款合同，7-10个工作日之后批贷。
二、交公维、挂牌、网签 在等待批贷过程中，办理缴纳公共维修基金，挂牌公示以及网上签约事项。
三、缴税，需要买卖双方拿着材料去地税局办理，有的区县需要提前预约，有的不需要。缴税之前有必要了解一下不同的房屋性质的缴税项目，二手商品房住宅需要缴纳契税、增值税、个人所得税，已购公房和二类经济适用房需要缴纳契税、增值税、个人所得税和土地出让金，一类经济适用房需要缴纳契税、增值税、个人所得税和综合地价款。
四、过户，房屋缴税后就可以办理过户，过户是去各区住建委或不动产登记中心办理。跟缴税一样，各区办理规定不一，有的需要预约，有的不需要。

❷ 二手房房款的支付中应注意什么问题

[问]：我欲买一套二手房，但对方要求先支付部分房款之后才能办理过户手续，余下的钱等过户完毕之后才支付，请问这样有没有什么风险？如何防范？ [施周律师答]： 这在二手房买卖中经常遇到的问题，出卖人为了保护自己的利益，一般都要求买受人先支付部分房款，然后办理过户手续，余下的房款在房产交易中心受理之后或者房屋契税交纳完毕之后支付，但是作为买受人也有一个担心如果支付了部分房款之后，房子不能过户，不能取得产权，那就比较麻烦了。实际上作为买受人来讲，这种担心并不无道理，这样的现实问题也经常在发生，也确实存在比较大的风险。 一、查封情况下的不能过户。 按照法律规定，房子被抵押或者查封了，在抵押权存续期间、查封期间，是不能办理过户手续的。当然在二手房买卖中一般对于房子是否存在抵押，买受人一般都会去了解的，这是一个基本的常识，一般都会对这个问题作出妥善的约定，所以这个问题这里不再赘述。所以面临的一个主要问题就是查封的问题，这也是目前购房者比较容易忽略的、而且很难去预防的一个问题。查封一般情况都是因为房屋出卖人因为存在其它债务，被其他债权人依法申请法院查封了。因为房屋出卖人和买受人一般情况都是不熟悉的，所以无法了解出卖人的财务状况的，再说即使彼此比较熟悉，也未必知道出卖人有多少债务，而且他的债权人什么时间起诉更是无法掌控的，所以查封这一块是很难预料的事情。在房屋买卖实践中，很多买受人为了防范自己的风险，在房产登记部门受理了产权登记之后开始交付房款，这种方法是否行之有效呢？答案是否定的，这里有两个概念要弄清楚，“受理”与“产权核准登记”是两个不同的概念，“受理”并不代表产权已经核准登记了，仅仅是表示这个房产是否可以办理过户进入了审查期，并不代表已经核准登记了，从”受理“到”核准登记“还是有个时间段。 根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第九条的规定：对国土资源、房地产管理部门已经受理被执行人转让土地使用权、房屋的过户登记申请，尚未核准登记的，人民法院可以进行查封，已核准登记的，不得进行查封。这里明确了“受理”和“核准登记”是两个大为不同的概念，即使已经受理尚未核准登记，法院仍然可以查封。在实践当中，买受人在房产登记部门受理之后交付房款，结果房产仍被法院查封，无法过户的情形并不鲜见。 当然并非所有情况下的购房款支付之后，尚未办理过户手续的房产都是可以查封的，这里有一个例外，按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。这里的不得查封有三个前提，一是已经支付了全部价款，二是实际占有该房屋，三是买受人没有过错，所谓的没有过错，我的理解是指该房屋没有办理过户登记手续并非因为买受人的过错，而是因为其它原因，比如说房产登记部门已经受理尚未核准登记，出卖人不配合办理过户手续等等，如果是因为买受人在可以办理过户手续的情况下，一直拖延未办过户手续，那么即使他已经支付了全部的房款，并且也实际占有了该房屋，法院也可以查封该房屋，因为这三个前提条件是一个整体，缺一不可的。所以如果买受人已经支付了全部房款，那么建议买受人要及时实际占有该房屋，并且在房屋没有过户这一块要有效避免自己的过错。当然在房屋过户之前即付清全部房款，这个本律师在此并不提倡，而且建议大家要极力避免，因为这是一个风险非常大的买卖行为， 因为房款全部付清了，如果你不能实际占有或者最后你有过错，法院查封了该房产，那么你就不能最终过户了，所以这个风险非常大。 二、法律后果。 已经支付了部分购房款，但房产被查封了，不能过户了，这样能产生什么样的法律后果呢？买受人可否向法院支付余下房款，法院可否解封，以便买受人办理过户手续呢？ 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条规定：被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同的约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结。如果单单从这一条上看貌似如果房产卖受人在合理的期间内支付余款，法院就可以解封了，实际上这样的理解是错误的，该规定的第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结的；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。由此可见，结合第十六条与第十七条的规定来看，第十七条是针对需要办理产权登记的买卖行为的一个特别规定，也就否定了第十六条对需要办理过户登记的财产的适用，第十六条适用于动产，第十七条适用于不动产。由此可见，作为不动产的房产，在被法院查封的情况下，并不能要求向法院支付余下的房款而要求法院解封，房产实际上就无法过户了。 不能取得房屋产权，那么买受人已经支付的购房款又如何主张呢？这个时候作为房屋买受人对出卖人的债权也只是一种普通债权，并没有任何优先权，如果房屋出卖人财务状况不好，并无其他财产偿债，房屋被拍卖了，买受人也只能与其他债权人根据债权比例受偿，这样所能拿回来的也只能是很少的一部分了。 三、律师建议。 既然对于二手房的购房款的支付存在如此大的风险，那究竟购房款要如何支付为好呢？在这里本律师建议两点： (一)尽可能对房屋出卖人的状况有个比较详细的了解。对于那些财务状况差，欠债累累的出卖人，买受人就要注意了，你的付款行为风险系数将会大大提高了，当然这里的了解也只能是在力所能及的情况下，因为一般买受人与出卖人根本不熟悉的，大多数是房产中介在操作这样的事情，中介对出卖人一般也不了解的，所以这里本律师只是建议房屋买受人尽可能的作个比较详细的了解，再说即使你了解很清楚了，也很难完全防止被法院查封这种状况的出现，真正的要去防范还要看本律师的第二点的建议。 （二）不直接交付房款给出卖方，而是交给双方都比较信任的第三方，比如说中介公司或者公证机关等，待房屋过户登记已经核准之后，再由第三方将房款交给出卖方，这样的话，对于买受人来讲风险已经小了很多，房产没有核准登记，出卖人就无法拿到购房款，而对于这个约定，出卖人也基本上是可以接受的，因为他房产的过户是有保障的，因为钱已经押在第三方，并不担心过户之后拿不到钱。 二手房屋买卖是个比较复杂的问题，涉及的问题也比较多，本文也仅就查封这一种情形展开，其它问题难以一一涉及，若有购房时遇到困惑，建议还是咨询律师，这样才能得到比较妥善的处理。

❸ 二手房税费怎么算

房屋买卖涉及到的税费比较多，总而言之，有以下几点：

房屋买卖税费一：缴税

主要有契税、印花税、营业税、土地增值税、个人所得税五种。

(1)契税是在土地、房屋发生权属转移时，由承受权利的单位和个人即买受人缴纳的一种税，数额为房价的3%-5%。

(2)印花税是国家对经济生活或经济交往中书立或领受特定凭证的单位和个人征收的一种税，征税对象是书立房地产买卖合同的订立人、房屋所有权证和土地使用权证的领受人。

(3)营业税是对从事经营活动纳税人的营业额(销售额)征收的一种流转税，由房屋卖方交纳售价5%的营业税。

(4)土地增值税是在卖方出售房屋的行为符合国家土地增值税规定时向出卖人征收的税。

(5)个人所得税是卖方因房屋交易的收入，扣除成本和其他开支的所得，应交纳的所得税。

房屋买卖税费二：收费

房地产管理部门有权收取有关费用。主要有登记费、手续费、权属证书工本费三种。

(1)登记费是买卖房屋、办理房屋权属移转登记应当交纳的费用。

(2)手续费是房屋买卖双方办理房地产权属登记，应当向房地产管理部门交纳的费用，数额为房价的1%。

(3)权属证书工本费是房屋买卖的买受人领取房屋所有权证、土地使用权证时应按件交纳的证书工本费。

（以上回答发布于2017-01-06，当前相关购房政策请以实际为准）

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❹ 如何去掉未成年人在房产证上的名字

未成年人在房产证上的名字一般不可以去掉，除非有证据证明是为未成年的利益，或者是以买卖的形式过户到父母名下。

房产证是购房者通过交易，取得房屋的合法所有权，可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利的证件《房屋所有权证》，是国家依法保护房屋所有权的合法凭证，房屋所有者凭证管理和使用自己的房屋；

房产证包括房屋所有权证和房屋共有权证，在通常意义上，房产证是房屋所有权证的简称，是由不动产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证；

按照我国现行的房屋所有权登记制度，房屋登记是城镇房屋权利归属的法定公示方法，2011年8月下旬税务部门表示房产加名按房价一半征契税。

(4)房产过户核准登记需要多久扩展阅读：

未成年人在房产证上有姓名对房产证的使用没有影响，其特点如下：

1、房产证只能由房地产主管机关发放。

2、房产证是对特定房屋所有权归属的书面证明，并可记载特定房屋共有状况以及是否设定担保物权等状况。基于一物一权主义，房产证以一房屋一房产证为原则，即一个具有独立建筑结构与使用功能的房屋(包括区分所有的房屋)只有一个所有权，在不动产登记上只能有一项所有权登记，并且据此只能发放一个房产证。

3、房产证只能向特定房屋的所有权人发放，如房屋系共有，在房屋所有权证之外，还可向共有权人发放共有权证。

4、房产证是登记机关在对特定房屋权属情况进行登记之后，向特定权利人发放的权属证明，房产证的内容应与登记簿的内容相一致。

按国务院几部委规定统一印制的，是房产证的证书用纸，而不是有法律效力的房产证。一个书面凭证是否成为有效的房产证，完全不在于证书用纸的印制行为，而在于有权登记机关的发放行为；

按照我国现行的房屋所有权登记制度，房屋登记是城镇房屋权利归属的法定公示方法。在以房屋为标的物的交易活动中，以房屋为标的物的物权取得、设定、变动等，须经登记始发生物权法上的效力；

房屋所有权归属的确认须以登记簿上的记载为准，房产证作为一种证书，虽然可以证明房屋所有权归属于谁的法律事实，但其证明力的依据是其上记载与登记簿上的记载具有一致性；

如果离开了不动产登记簿或与登记簿的记载不相一致，房产证在交易活动中就失去了对房屋权利归属的证明力，而只能成为向登记机关请求确权的证明文件；如果登记簿上未作变更，房产证自身任何单独的变更均不产生物权法上的效力。

房屋登记是城镇房屋权利归属的法定公示方法。在以房屋为标的物的交易活动中，以房屋为标的物的物权取得、设定、变动等，须经登记始发生物权法上的效力，房屋所有权归属的确认须以登记簿上的记载为准。

房产证作为一种证书，虽然可以证明房屋所有权归属于谁的法律事实，但其证明力的依据是其上记载与登记簿上的记载具有一致性。

如果离开了不动产登记簿或与登记簿的记载不相一致，房产证在交易活动中就失去了对房屋权利归属的证明力，而只能成为向登记机关请求确权的证明文件。如果登记簿上未作变更，房产证自身任何单独的变更均不产生物权法上的效力。