先向银行贷款购买土地，之后建设楼房出卖，或者内部购买，之后做二手房再出售。。。
㈡ 房地产的运营模式
拿到地块后，房地产要做事情很多，你要详细明白的话需要亲自经历或者查阅书籍。我这里给你笼统列举一些：
一、前期准备阶段：
土地获取后开始前期手续工作：也就是几个证的获取（土地证、用地规划证、工程规划证、施工许可证）。大体过程是：设计院根据各项指标要求等设计 规划方案—建筑方案—施工图纸（这里面牵扯到前期报建好多程序）。前期工作一直到获得施工许可证正常时间为10个月左右。有了施工许可证就可以进行下一步的工程施工工作了。
二、施工阶段：
该阶段主要是项目现场的工程施工，牵扯好多管理方面、好多部门（设计部、成本预算部、工程部、材料部、财务部、销售部等）。该阶段特点是根据设计图纸来形成具体的实体工程。要有好多外来单位参与工程的施工与管理。签订各种合同，组织施工。该阶段也是花钱的阶段。
三、工程达到一定条件（各个地区要求不同）可以办理预售许可证，房屋开始预售。（策划、宣传、推广，客户签订合同，收取资金等等）
地产商对建材，五金的购货渠道：一般工程开发商将工程发包给一个施工总包单位，施工合同中约定材料的采购。有些开发商材料采购施工单位采购，根据当初报价结算。也有开发商有专门的材料部，他们给出材料价格，根据该价格最终结算。还有开发商单独对钢筋、水泥、商砼等大项自己采购，其他的施工单位采购。还有外墙保温、门窗、单元门等一些分项工程，开发商也会单独分包出来。
说这么多吧，你看不明白再追问吧。
㈢ 请问:房地产开发商是如何运作主要利润在哪里
地价的增值和产品售价与产品成本之间的价差，一般房子的土建成本不含内部装修，有较优秀的配套绿化其开发成本大约在1000元，加上开发时购入的土地成本就是开发商的开发成本了!一般地，这样的楼盘都会在3000~10000元，你说其利润主要在什么地方啦。
㈣ 房地产开发商是怎样运作的
近年来，房地产业的高财务杠杆导致的可能对银行系统、乃至政府和普通民众的风险转嫁引起有关部门的高度重视。一种观点认为，房地产泡沫破裂所引发的银行不良信贷资产扩散效应将严重威胁到入世后中国金融体系的稳定性。监管层希望通过宏观调控政策控制房地产投资，降低被房地产捆绑的各种风险，这其实为房地产行业自身调整提供了良好的时机。这一时期的土地管理部门和金融监管部门相继出台各项措施提高房地产行业的进入门槛。但遗憾的是这种“控制供给”的调控方式虽然部分地降低了金融业特别是银行业的风险，却不能有效抑制房价的增长。显然，扬汤止沸的做法不能解决根本问题。
错看房地产属性导致调控变空调
无论是在摩根斯坦利和标准普尔公司的全球产业分类中，还是在英国金融时报的全球分类系统中，房地产业都属于金融业的范畴。我国的房地产业长期独立于金融业之外，采用建筑业的方式进行调控和管理。如果说1998年住宅市场化之前，房地产业由建设部门管理是可以理解的，那么住宅市场化之后，则必须充分意识到房地产的金融属性，正视其相当程度上具有的作为投资甚至是投机标的的现实情况，必须建立规范的与之相适应的房地产金融体系，从房地产投入的各个要素着手来规范、管理房地产市场。因此，政府用非市场化的手段去调控已经市场化的产品，自然是事倍功半。这种错位的直接后果就是中国没有形成房地产金融体系，房地产商自立一派，房地产金融变成简单的房地产信贷。以银行为代表的金融系统仅仅成为房地产商的资金供应商。
此外，目前建安成本、配套设施成本在整个房价成本中的比重不断降低，决定房价的最重要因素是土地成本，而土地价格和相关利润往往是地方政府重要的经济来源之一，因此，地方政府有着抬高地价的本能欲望。从这个角度上看，攀升的房价是地方政府、银行、房地产商三方的博弈成本。
另一方面，房地产供求关系中存在大量“虚造”。国家在房地产金融产品创新和开放上的严格控制，虽然本意是保证金融体系安全和金融秩序稳定，但由于我国当前缺乏除银行体系之外的其他融资渠道，使得大量的资金特别是民间资金没有办法以合法的方式顺利进入形成房地产供给的开发领域，于是大量资金转向需求领域，这便是“炒房”。“炒房”增加了大量的“无效需求”。这些炒房者不是为了自身居住，而是为了将来高价变现或通过银行按揭机制来谋利，这种投机性的“无效需求”给地方政府和百姓一个直观印象：房子的供给减少，社会需求大增。“供不应求必然导致商品价格提高”这种最简单的经济学常识使得社会资源进一步涌入房地产投资领域，上述恶性循环进一步刺激了房价提升。
再者，当前房地产业近乎完全采用间接融资的模式。开发商大部分融资渠道是银行，银行信贷不是股权投资，社会储蓄不是开发商的股东。间接融资比例过大的最大问题是投资收益与承担风险的不对等，在房地产开发中，开发商以较少的自有资产对项目开发负责，政府出让土地、银行提供房贷和按揭、期房购买者预付房款。一旦项目成功，开发商获得其中绝大多数的收益。一旦项目失败，政府和银行以及普通的购房者则承担了绝大多数的风险。这种背离也加重了监管层和民众对房地产业的不信任感。
社会资本供给提高可降低行业的整体利润率。民众可以通过各种金融手段分享地产的利润，可以分流炒房等“无效需求”。再加上各地控制被动需求的政策出台，房地产的需求在长期内将回归到正常的水平。在供需双管齐下的作用下摆脱宏观调控政策与房价之间呈现的不良局面
变“扬汤止沸”为“釜底抽薪”
我认为，解决房价调控的困境还是要从供求关系角度切入。变“扬汤止沸”为“釜底抽薪”。
首先要增加民间资金的供给，最直接的办法就是发展多元化的直接融资渠道，使社会资金以资本的形式真正流入房地产供给领域。资本供给提高可降低行业的整体利润率，使房价的增长速度恢复到合理的水平。此外，民众可以通过各种金融手段分享地产的利润，一方面可以平息当前的争论，另一方面则可以分流炒房等“无效需求”。再加上各地控制被动需求的政策出台，房地产的需求在长期内将回归到正常的水平。在供需双管齐下的作用下摆脱上述宏观调控政策与房价之间呈现的不良局面。
从目前来看，比较现实的房地产直接融资方式主要包括发行股票、企业债券、产业基金以及房地产信托基金。应该鼓励法人治理结构完善、优秀的房地产公司上市，壮大房地产公司资本实力，使社会公众成为房地产公司的股东，从而分享房地产开发的利润；高信用等级的企业还可以采用企业债券的方式获得自身资金实力的壮大。另一方面，在《产业投资基金法》还未出台的情况下，应在《信托法》的框架内，发展房地产信托基金。鼓励现有的信托金融机构借鉴国外成熟的房地产金融产品，推出经过监管当局认可的标准化的信托产品。只有建立真正的直接融资方式的房地产金融，拓宽融资渠道，才能使社会资金成为房地产资本投入的核心力量。降低间接融资的比例，使房地产开发中的利益和风险分担机制趋于合理，减少房地产风险向银行体系的扩散的机会。
从现在备受关注的房地产信托基金这方面来看，现在需要解决的问题是：
房地产信托产品的标准化。这需要监管层从行业的高度上制定标准和规范，建立完善的操作、管理和监管机制。如果不能打破现有房地产信托小规模私募，各家信托公司自主发明、自我设计的“作坊”状态，房地产信托就无法脱离灵活性有余，而规范性、安全性以及抗风险能力不足的窘境。
建立合适的交易平台和二级市场的退出机制，以解决信托产品流动性问题。当前信托公司内部的柜台交易无法满足信托产品的流动性需要。让标准化的信托产品在市场上交易，使投资者可以随时参与或退出，这样不但能够增加投资者的购买意愿，增加中长期投资品种推出的可能，也才能够真正建立信托产品的风险释放机制。
作为最终进入交易所市场的过渡，可以考虑先开放此类产品进入银行间市场，让合格的机构投资者参与到房地产信托基金中来。现在有一种错误认识，认为机构投资者参与会推高房价。同样的怀疑也曾经出现在证券投资基金推出前，但事实证明，机构投资者进入证券市场并没有增加股市的泡沫，反而带动了投资理念的改变，使市场趋于理性，对减少泡沫起到了关键的作用。
鼓励发展廉租房信托。在当前建设和谐社会的过程中，为低收入者提供廉租住房显得尤为重要。既要解决困难又不过度地增加负担，还要善用资源、调动全社会的积极性。借鉴国外房地产信托基金(REIT)的成功模式，发行廉租房信托并允许其公开上市交易应该是很好的解决方案。我们不主张新建廉租房小区，因为目前存在着大量的80-90年代建设的暂时还达不到拆迁标准的二手房，再建设低成本廉租房无疑是低水平的重复建设，低收入者集中居住有可能形成新的贫民窟。应该采用廉租房信托的方式分散购买二手房作为廉租房，政府主导，金融机构市场运作使社会资源得到最大化利用。政府负责制定廉租房的标准、审批入住资格，并提供租金和税收方面的补贴，金融机构负责发行信托产品和管理信托资金，并负责聘请专业的机构对所购物业进行管理。廉租房信托基金的主要收益来源是政府的补贴，这样才能有效使国家政策向低收入阶层倾斜。我们试着做一下粗略的测算，假设全国每年通过发行廉租房信托筹集1000亿资金，按照今年上半年约2500元的平均房价，就可以购买约4000万平米普通住房。按平均每户60-70平米，可以解决约60万户低收入者的居住问题，大约占年新增住房需求的10%。按照信托5%左右的年资金回报要求且其中90%由政府补贴，每年政府的支出大约为45亿元，还不到2005年各级政府总共5500亿卖地收入的1%，完全是可以负担的。
房地产开发商到了改变自身的资本结构和运作模式的时候了。政府的调控政策应在严把土地和信贷两个闸门的同时，为房地产直接融资提供渠道，允许民间资金以直接融资的形式投向房地产，让机构投资者参与房地产投资，增加房地产的资本供给，限制并分流部分房地产需求，让老百姓分享到房地产发展带来的利益。
解决房价调控困境要从资金供求关系角度切入，要增加民间资金供给，最直接的办法就是发展多元化的直接融资渠道，使社会资金以资本的形式真正流入房地产供给领域。资本供给提高可降低行业的整体利润率，使房价的增速恢复到合理的水平。
㈤ 请问房地产是怎样经营运作的
如何提升房地产企业竞争力
针对房地产市场的宏观调控政策必将改变房地产企业的竞争格局，进一步加快市场的“洗牌”速度。在房地产市场宏观调控前，整个行业经历了一个黄金期，几乎每一个开发商(无论品牌实力、规模大小)都赚了大钱，开发商之间也几乎不存在什么竞争。即使有竞争的话，也仅仅是个别楼盘或开发商之间的竞争，而不存在你死我活的“零和博弈”。
在新的市场政策下，房地产企业之间的竞争将由“村民间的攀比性竞争”变为“运动员间的公平竞争”。如何在竞争中胜出？“提升竞争力”无疑是唯一的答案！
房地产市场竞争格局的变化
一、房地产市场竞争的四个阶段
第一阶段：成本竞争阶段
在这一阶段，房地产企业之间的竞争以成本竞争为主要特征--谁的项目成本(当然包括土地成本)低，谁就具有竞争优势。成本竞争也可以说是关系竞争。2003年国土资源部的“121号文件”宣告了这一阶段的基本终结。
第二阶段：性价比竞争阶段
性价比用于产品宣传最早在IT领域，传染到房地产是近一两年的事儿。随着房地产市场的发展，2003年以来，部分在“均好性”上做的比较好的开发商纷纷喊出“性价比更优”(广告语)和“性价比最优”(口头语)，而且大都取得了良好的销售业绩。于是，更多的开发商群起效之，昭示着房地产市场进入了性价比竞争阶段。
第三阶段：模式竞争阶段
房地产企业发展模式包括产品模式和管理模式。
产品模式就是基于预测和研发的、适合市场需求和自身能力的、可复制开发的、独特的、相对固化的项目类型。如万达商业广场、奥林匹克花园、万科城市花园等。确立产品模式是企业进行多项目连锁开发的前提，是实现资本、规模快速扩张的基础。
所谓管理模式就是适应新的投资模式和企业产品模式的、适应企业自身实际的全面管理体系。适宜的管理模式是项目开发和企业持续健康发展的最基本保障。
当前，处于“第一梯队”的开发商都基本确立了自己的产品模式，并在积极探索管理模式。可以预见，随着房地产市场的宏观调控，房地产企业的竞争格局将发生巨大的变化，“模式竞争”将是未来几年内房地产市场竞争的主要特点。
第四阶段：品牌竞争阶段
当市场竞争到一定阶段，随着大量的中小企业被淘汰出局，房地产市场份额的集中度会越来越高。届时，房地产市场进入品牌竞争阶段。香港房地产市场(由六大开发商垄断)就是佐证。
当然，因为各地发展的不均衡，以上四种阶段在一定时期内会同时呈现，但趋势是必然的。
二、房地产市场的竞争格局
房地产市场的宏观调控政策无疑会加快市场的“洗牌”进程。在新的市场政策下，房地产市场的竞争格局将呈现以下几个特征：
1、部分中小企业被淘汰出局，房地产开发企业数量会减少。1996年房地产开发企业的数量比调控前减少了40%，参见下表。本次从各个方面对房地产市场所采取的调控政策，特别是土地和房贷政策，可能将部分企业，特别是中小企业淘汰出局。从调控政策的力度、深度来看，被淘汰出局的企业的比例可能不低于三分之一。
2、市场集中度越来越高。随着部分中小企业被淘汰出局，加上消费者越来越倾向购买品牌开发商的物业，房地产市场小、散、乱的局面将逐步改变，品牌企业的市场份额将逐步提高。
3、行业利润率逐步下降。随着市场集中度的提高，品牌企业将更多的追求企业的整体效益和可持续发展，追求企业的市场份额和行业地位，而不是像从事单项目开发的小企业一样过多地追求某个项目的利润率。宏观调控政策的后续效应和房地产市场竞争的激烈，使得行业的利润率下降。但是，房地产业的高投入、高风险性仍使得行业利润率高于社会平均利润率。
总之，房地产市场政策的变化将改变市场的竞争格局。企业要在市场竞争中胜出，必须提高竞争力。
一、房地产企业应注重综合竞争力
房地产的产品属性决定了房地产企业不像其它行业企业一样有“专利壁垒”，房地产企业不会有具有明显对比优势的核心竞争力，因此应更多地关注并提升企业的综合竞争力。
二、房地产企业综合竞争力的构成
房地产企业的综合竞争力包括品牌形象力、制度有效力、战略执行力、研发创新力、资源整合力等。
1、品牌形象力
品牌形象力是房地产企业最基本的竞争力，包括企业品牌力和产品品牌力。
企业品牌力主要包括认知度、美誉度和忠诚度。随着消费者置业经验的不断丰富和提高，消费者越来越倾向购买品牌企业开发的物业。同时，随着市场集中度的不断提高，大中型房地产企业的竞争将越来越激烈。因此，房地产企业必须塑造鲜明的企业品牌，提升企业的品牌形象力。
产品品牌力是指产品模式的竞争力，包括产品模式的市场预测力和市场竞争力，体现在价格上，就是产品品牌的附加值。研究并确立企业的产品模式是提升产品品牌力的基础。
2、制度有效力
房地产企业的管理制度包括三个层面：最高层面是指企业的基本管理制度，包括公司体制及公司治理结构、管理机制、薪酬制度、基本会计制度等；第二层面是企业的工作流程管理制度、规章等，包括行政事务、法律事务、财务、人力资源、采购、工程管理、销售、客户关系等方面的管理规章，可以形成文件的有100-150项；第三层面的管理制度主要包括岗位、部门和项目部(项目公司)内部使用的、没有纵向和横向工作接口关系的工作规程。
一个企业的成功往往是制度的成功。如民营企业比传统的国有企业更具竞争力，二元结构、三元结构的股份制民营企业比一元结构的民营企业更具竞争力，具有完善的法人治理结构的股份制企业比“换汤不换药”的“股份制”企业更具竞争力，职能设计合理、职责清晰、工作接口关系明确的组织机构设计比经常推诿、扯皮、内耗的企业更具竞争力，有健全的管理制度且制度适宜的企业比虽然建立了一堆制度(如管理制度汇编、ISO9000质量管理体系文件)、但制度不适宜、执行不力的企业更具竞争力。
房地产企业要提升竞争力，必须建立一套全面、适宜的管理制度，并确保各项制度的有效施行。
3、战略执行力
与计划的作用一样(制定计划的原因是因为有“变化”，制定计划的目的是应对变化)，制定企业发展规划的目的也是为了应对企业各种权变因素的变化。在企业发展环境发生重大变化的时候(如市场政策的变化)，越应该加强对企业发展战略的研究，调整或重新制定切实可行的企业发展战略规划。
企业发展战略研究包括：(1)发展环境研究，(2)企业特点、优势、劣势研究，(3)竞争对手研究，(4)发展资源研究，(5)战略选择，(6)战略规划。
发展战略确定后，企业应通过沟通、宣介等方式使企业员工知晓，以提高员工的认同度，进而提高企业的凝聚力和战略执行力。
4、研发创新力
研发创新力是指企业在制度、产品、市场、营销等各个方面的研发能力和创新能力。例如在产品方面，企业通过系统地研究房地产的产品形态，研究消费者的消费心理和购买行为，研究建筑的外观设计(色彩、造型等)、户型设计等，设计出满足消费者需求的产品，就能够提高项目的销售力。如果在设计方面有大量、独有的创新的话，就更具比较优势。
5、资源整合力
资源整合力是指企业利用和整合内外部资源的能力。
房地产企业的内部资源包括人力资源、土地资源和资金资源；外部资源即企业的公共关系资源，包括政府关系资源、媒体资源、融资资源、投资者(包括股东)资源、供方资源和客户资源等六个方面。其中供方资源是指为企业提供产品或服务的组织或个人资源，如设计单位、施工单位、监理单位、材料设备供应单位、销售代理公司、物业管理公司等。房地产开发企业的供方有二十类左右。
房地产企业的“投资管理型”和“外包型”的特性决定了企业整合资源的重要性。要提升竞争力，房地产企业除了充分利用、发掘内部资源外，还要构筑全面、均衡、稳定的公共关系资源链--在每一个环节都要有1-3家相对固定的长期合作伙伴，从而降低选择的风险和时间成本、使用成本，缩短项目的开发周期，提高效率和效益。
三、综合竞争力的数学模型
房地产企业的综合竞争力用数学模型表示如下：
F=k1f1+k2f2+k3f3+k4f4+…+knfn
其中，k是指各竞争力(分力)在企业各阶段的权重，f是各竞争力(分力)的相对值。运用这一模型可以测算出企业的相对综合竞争力及比较优势。
提升竞争力的具体措施
在当前的市场态势下，因为消费预期的影响，交易量的阶段性减少是必然的。在这段时间内，房地产开发企业可以做相应的阶段性工作调整，如重新研究、制定年度计划和目标，建立、健全管理制度等。建议采取的具体措施有：
一、研究制定企业发展战略规划
房地产市场环境的变化要求企业必须重新制定或调整原来的企业发展战略规划。在新的市场政策下，房地产企业一定要由原来的机会导向、关系导向和银行导向转变为政策导向、市场导向和战略导向。
二、调整组织机构设计
房地产市场政策的变化已经导致房地产投资开发模式的变化，投资开发模式的变化意味着企业必须对各职位、部门、项目部等重新进行职能设计(因为开发流程的变化导致工作流程发生了变化)、重新进行职责分工，重新界定工作接口关系。利用市场调整期对组织机构进行适宜的调整极为必要，也是较容易做好的。
三、建立、健全管理制度
房地产企业建立体系化的管理制度的一般程序是：
(1)对现行的“管理制度汇编”及散乱的“管理办法”等进行梳理，并逐一地评审各项规章制度的适宜性和有效性，分析执行不力的原因。
(2)分类列出缺失的和需要改进的制度，如分为行政管理类、法律事务类、人力资源类、财务管理类、招标采购类、工程管理类、营销策划类、客户服务类等。
(3)决定是企业自行编制还是委托专业的管理咨询机构。一般来说，企业自行编制的制度局限性较大，表现在几个方面：A、在起草制度时“心态”不正常，或者过于严厉(总经理亲自起草时往往如此)，或者过于简单、应付(指定某人起草时，为了“及时”完成或担心“得罪人”)。B、起草制度的主体不合适。许多企业的制度由制度的主控部门或主控人来起草，如车辆管理制度由车辆管理员起草、报销管理制度由出纳起草，起草人在起草制度的过程中往往不顾及其它部门或人员的执行而过多地考虑到自己如何管理、如何回避责任，从而导致执行效果差。C、颁布制度前不经过全面、认真的评审，往往是在未取得高度认同的情况下而强制颁布、实行。D、制度的预防性差。制度的目的不仅是“纠正”，更是为了“预防”(预防将来发生的可能做出损失的情形)。专业的管理咨询机构，特别是有着丰富的行业企业咨询经验的机构能够规避以上问题，在广度、高度、深度、精度上可以比企业做得更好，也可以减少不必要的损失和内部冲突。
(4)成立工作小组。无论是企业自行编制还是委托专业的管理咨询机构，企业都应成立一个临时的工作小组，以确保工作质量。
四、加强学习培训工作
有些企业提出了“建立学习型组织”的理念，但往往仅是停留在口头上，而缺少具体的行动。建议业界企业利用这段时间，制定各级人员的培训计划并切实执行。培训不仅可以增强企业的凝聚力，提高员工的业务能力，还可以为今后的工作做好智力储备。
针对房地产市场所采取的宏观调控政策是及时的，必要的，相信也是有效的。房地产企业应顺应市场政策的变化，变心动为行动，变冲动为行动，采取切实可行的具体措施，为本企业的持续健康发展打下坚实的基础。
㈥ 房地产开发商是如何运转及经营的(要详细解释哟!)
你问的问题太泛泛了，很难回答。从字面上看，你问的是一个企业如何运营的问题，房地产开发商也有很多种类的，做项目的，炒项目的，炒土地的，做中后期的，做前期的，各类工作都可以成为经营之道。
我感觉，你可能是想知道房地产项目自始至终的运做过程吧，太详细了没法说，说个大概，你想详细了解哪一部分再具体说吧。
项目第一步：拿地
拿地方式在市场规则上是有招标、拍卖和转让三个方式的，现在转让基本被禁止，但也有不那么严格的地区还在做。无论哪种形式，都有自己运做的模式和空间。可以说，拿地是项目成功的第一个关键要素，什么样的价格拿什么位置，什么规模，什么条件的土地，很大程度上影响了日后项目的成败。
项目第二步：定位
开发商拿地的同时就对土地以后的发展方向有了初步的定位，在拿地之后，要对土地的具体规划方向进行细致的定位。在这里有个条件，就是土地的控制性详细规划指标。该指标规定了土地性质、建筑容积率、建筑密度、建筑高度、主要配套标准等详细指标，同时给出了市政条件。拿到这个指标后，开发商要根据指标限制，结合市场情况制定项目的定位方向。有的土地是没有该指标的，或者开发商觉得原有指标不是很理想的情况下，需要重新申报指标。这里有很多和政府运做的工作，目的就是得到一个满意的控规指标。
项目第三步：规划设计
得到控规指标后，按照项目的定位，交给设计院进行规划设计、单体设计和产品设计。这个阶段是项目的第二个重要阶段，日后销售的好坏，规划设计是否合理，是否有特色有很大的影响。
项目第三步：报批、招标、营销
在规划设计完成后，开发商同时开展的工作是规划的审批、工程招标和项目的营销预热，这里面工作很多很琐碎。
项目第四步：建设、营销
完成第三步后，项目开始建设，同时营销工作就要展开了。
项目第五步：工程结尾及入住
项目第六步：结案
以上是房地产项目开发的主要经历，房地产企业的运转和经营是配合项目开发进行的，无论是人力资源调配、物质资源准备以及资金调动和平衡，都是围绕不同的项目阶段展开的，如果你有具体问题，再问吧，希望我的答复你能满意。
㈦ 请问：房地产开发商是如何运作主要利润在哪里
地价的增值和产品售价与产品成本之间的价差，一般房子的土建成本不版含内部装修，有较优秀的配套权绿化其开发成本大约在1000元，加上开发时购入的土地成本就是开发商的开发成本了！一般地，这样的楼盘都会在3000~10000元，你说其利润主要在什么地方啦。
㈧ 做房地产开发商都要具备那些流程和条件
房地产开发流程（详细）
第一步房地产开发公司的设立
房地产开发公司设立阶段的法律程序
一、内资房地产综合开发公司的设立
1、公司设立准备
2、申请资质等级审批
3、申请办理企业名称预先核准
4、办理工商注册登记
5、办理税务登记
二、外资房地产开发公司的设立
6、申请批准项目建议书
7、办理企业名称登记
8、送审合资或合作合同、章程
9、申领外商投资企业批准证书
10、办理企业登记
房地产开发公司设立阶段的相关税费
1、企业法人开业登记费
2、企业法人变更登记费
3、企业法人年度检验费
4、补、换、领证照费
第二步房地产开发项目的立项和可行性研究
房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序
1、选定项目，签定合作意向书
2、初步确定开发方案
3、申报规划要点
4、申报、审批项目建议书
5、编制项目可行性研究报告
6、申报、审批项目可行性研究报告
房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费
1、可行性研究费
2、建设工程规划许可证执照费
第三步房地产开发项目的规划设计和市政配套
房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序
一、房地产开发项目的规划设计
1、申报选址定点
2、申报规划设计条件
3、委托作出规划设计方案
4、办理人防审核
5、办理消防审核
6、审定规划设计方案
7、住宅设计方案的专家组审查
8、落实环保“三废”治理方案
9、委托环境影响评价并报批
10、建设工程勘察招、投标
11、委托地质勘探
12、委托初步设计
13、申报、审定初步设计
二、房地产开发项目的市政配套
14、征求主管部门审查意见
15、落实市政公用设施配套方案
16、报审市政配套方案
17、市政各管理部门提出市政配套意见
18、市政管线综合
房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费
1、工程勘察（测量）费
2、工程设计费
3、建设工程规划许可证执照费
4、竣工档案保证金
5、临时用地费
6、临时建设工程费
7、建设工程勘察招标管理费
8、勘察设计监督管理费
9、古建园林工程设计费
第四步房地产开发项目土地使用权的取得
取得房地产开发项目土地使用权的法律程序
一、国有土地使用权的出让
1、办理建设用地规划许可证
2、办理建设用地委托钉桩
3、办理国有土地使用权出让申请
4、主管部门实地勘察
5、土地估价报告的预审
6、委托地价评估
7、办理核定地价手续
8、办理土地出让审批
9、签订国有土地使用权出让合同
10、领取临时国有土地使用证
11、领取正式国有土地使用证
12、国有土地使用权出让金的返还
二、国有土地使用权的划拨
13、国有土地使用权划拨用地申请
14、主管部门现场勘察
15、划拨用地申请的审核、报批
16、取得划拨用地批准
三、集体土地的征用
17、征用集体土地用地申请
18、到拟征地所在区（县）房地局立案
19、签订征地协议
20、签订补偿安置协议
21、确定劳动力安置方案
22、区（县）房地局审核各项协议
23、市政府下文征地
24、交纳菜田基金、耕地占用税等税费
25、办理批地文件、批地图
26、办理冻结户口
27、调查户口核实劳动力
28、办理农转工工作
29、办理农转居工作
30、办理超转人员安置工作
31、地上物作价补偿工作
32、征地结案
取得房地产开发项目土地使用权的相关税费
1、地价款（土地出让金）
2、资金占用费
3、滞纳金
4、土地使用费
5、外商投资企业土地使用费
6、防洪工程建设维护管理费
7、土地闲置费
8、土地权属调查、地籍测绘费
9、城镇土地使用税
10、地价评估费
11、出让土地预订金
12、征地管理费
13、土地补偿费
14、青苗及树木补偿费
15、地上物补偿费
16、劳动力安置费
17、超转人员安置费
18、新菜田开发建设基金
19、耕地占用税
第五步 房地产开发项目的拆迁安置
房地产开发项目拆迁安置阶段的法律程序
1、委托进行拆迁工作
2、办理拆迁申请
3、审批、领取拆迁许可证
4、签订房屋拆迁责任书
5、办理拆迁公告与通知
6、办理户口冻结
7、暂停办理相关事项
8、确定拆迁安置方案
9、签订拆迁补偿书面协议
10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置
11、发放运作拆迁补偿款
12、拆迁施工现场防尘污染管理
13、移交拆迁档案资料
14、房屋拆迁纠纷的裁决
15、强制拆迁
房地产开发项目拆迁安置阶段的相关税费
1、房屋拆迁补偿费
2、搬家补助费
3、提前搬家奖励费
4、临时安置补助费（周转费）
5、清理费
6、停产停业综合补助费
7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助 费
8、一次性异地安置补助费
9、房屋拆迁管理费
10、房屋拆迁服务费
第六步房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段
房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的法律程序
一、房地产开发项目开工前准备工作
1、领取房地产开发项目手册
2、项目转入正式计划
3、交纳煤气（天然气）厂建设费
4、交纳自来水厂建设费
5、交纳污水处理厂建设费
6、交纳供热厂建设费
7、交纳供电贴费及电源建设集资费
8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续
9、设计单位出报批图
10、出施工图
11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金
12、办理消防审核意见表
13、审批人防工程、办理人防许可证
14、核发建设工程规划许可证
15、领取开工审批表，办理开工登记
二、房地产开发项目的工程建设招投标
16、办理招标登记、招标申请
17、招标准备
18、招标通告
19、编制招标文件并核准
20、编制招标工程标底
21、标底送审合同预算审查处确认
22、标底送市招标办核准，正式申请招标
23、投标单位资格审批
24、编制投标书并送达
25、召开招标会，勘察现场
26、召开开标会议，进行开标
27、评标、决标
28、发中标通知书
29、签订工程承包合同
30、工程承包合同的审查
三、房地产开发项目开工手续的办理
31、办理质量监督注册登记手续
32、建设工程监理
33、办理开工统计登记
34、交纳实心黏土砖限制使用费
35、办理开工前审计
36、交纳投资方向调节税
37、领取固定资产投资许可证
38、报装施工用水、电、路
39、协调街道环卫部门
40、协调交通管理部门
41、交纳绿化建设费，签订绿化协议
42、领取建设工程开工证
四、房地产开发项目的工程施工
43、施工场地的“三通一平”
44、施工单位进场和施工暂设
45、工程的基础、结构施工与设备安装
46、施工过程中的工程质量监督
五、房地产开发项目的竣工验收
47、办理单项工程验收手续
48、办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》
49、商品住宅性能认定
50、竣工统计登记
51、办理竣工房屋测绘
52、办理产权登记
房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的相关税费
1、三通一平费
2、自来水厂建设费
3、污水处理厂建设费
4、供热厂建设费
5、煤气厂建设费
6、地下水资源养蓄基金
7、地下热水资源费
8、市政、公用设施建设费（大市政费）
9、开发管理费
10、城建综合开发项目管理费
11、建筑行业管理费
12、绿化建设费
13、公园建设费
14、绿化补偿费
15、路灯维护费
16、环卫设施费
17、生活服务设施配套建设费（小区配套费）
18、电源建设集资费（用电权费）
19、外部供电工程贴费（电贴费）
20、建安工程费
21、建设工程招投标管理费
22、合同预算审查工本费
23、质量管理监督费
24、竣工图费
25、建材发展补充基金
26、实心黏土砖限制使用费
27、工程监理费
28、工程标底编制管理费
29、机电设备委托招标服务费
30、超计划用水加价
31、夜间施工噪声扰民补偿费
32、占道费
33、固定资产投资方向调节税
㈨ 房地产开发公司的运作流程
这些在网上都能搜到，您试试看
㈩ 请问房地产开发公司是如何运作的
我简单地说一下
大多房地产公司老总都是与政府关系牢靠，他们手上有一百万就行内，然后与政府勾结买到地，如果买容地的钱不够，那他们就能靠一百万贷到一个亿的款，然后坐在家里等建筑商找上门，建筑商开始免费先建设，建好给钱。建设前，建设中开始卖楼，等房子建好好，基本上卖的差不多了，赚回了多少不得而知。