如何避免房产中介恶性竞争

『壹』 网上选房如何避开假房源 网上选房需警惕

“假房源”现象已经成为网络房产中介行业当中普遍存在的一种现象，虽然不会给购房者带来实质性的财产损失，但大量虚假信息充斥网络，使得原本可为购房者提供便利的网络资源，成为“鸡肋”。

网上假房源泛滥

“假房源”泛滥现象，连房产类门户网站也不能幸免。如在某综合类房产网二手房频道中，挂牌房源多达1290条，而该小区总共只有1516户，如果按照该网站挂牌数量来推测，该小区有85%的业主在挂牌转让自己的房产。但实际上，该小区仅有54套房源在“网上房地产”挂牌登记出售，不到网上房源数量的零头。

有业内人士表示，假房源问题最早可以追溯到互联网找房开始兴起的2006年。据小范围调查结果显示，作为买房第一步的找房环节，消费者普遍反映80%的精力耗费于鉴别真房源上。

“假房源”问题不仅在影响买家的购房体验，甚至在影响购房者到对整个购房市场的诚信看法。

缺乏监管是主因

网上房源信息为何如此不靠谱呢？本刊不动产研究中心了解到，多年来中介、网站等多方都曾采取过相应的“打假”行动，但在面对“吸引意向客户来电的诱惑”、“行业恶性竞争的无奈”以及“平台自身监管力度有限”等困惑前收效甚微。

“钓鱼类”房源从线下转移到线上，成为网上虚假信息不断出现的一个主要原因。据了解，房产中介为了能够吸引到更多咨询电话，进而有机会向意向客户推销手中的房源，往往会在门店橱窗中故意挂出一些价格低于市场价10%～20%不等的房源信息。

自从房源信息“上网”之后，这类“钓鱼房源”更是遍地开花，只要购房者搜索到此类房源并致电房产经纪人，得到的答复要么是房源已经成交，要么是房东已经大幅加价，紧接着便会推荐新的房源，并竭力要求购房者留下联系方式。业内人士表示，为了能够挖掘意向客户并尽可能多地成单，房产中介会想出各种办法来达到该目的，而利用“钓鱼房源”来吸引意向客户来电，已经成为一种经常使用的手段。

行业之间的恶性竞争，相同房源信息重复出现，是导致虚假信息涌现的另一个不可忽视的因素。有业内人士表示，为了能够吸引到意向购房者，有房产中介并不会如实填写房产资料，有的甚至刻意隐瞒一些不利信息，或者夸大房产优势，从而对购房者产生误导。此外，还有部分同类房源，各房产中介也会竞相将其放置在网上，从而导致房源信息同质化情形相当严重。

虚假房源信息的大量出现，也跟信息平台监管不到位有着不小的关系。不管是专业类房产网站，还是信息类平台，虽然都公布了举报电话，或者提示可针对虚假房源信息进行举报，但现实情况是，过期房源信息、不实房源信息、钓鱼类房源信息等各种类型的“假房源”比比皆是。

有业内人士坦言，面对海量信息，各网络平台不可能配备相应的人员进行逐一核实，同时考虑到平台以点击进行收费模式，只要能够带来收益，平台往往也会对这些“假房源”睁一只眼闭一只眼。

了解市场是关键

虽然网上充斥大量的“假房源”，但购房者也不必因噎废食，网上房源资源可以为我所用，但前提是讲究技巧。

首先是必须对市场有比较充分的了解。如果购房者锁定某个区域，通常情况下应该先了解市场基本情况，比如所在区域高、中、低档楼盘的售价情况，以及近期区域房价走势，唯有如此，才能精准判断价格是否合理。因此这要求购房者自己提前做好功课，很有必要进行实地考察并持续关注区域房价动态。

其次做到“三不看”，即超低价房源不看，挂牌时间过长的房源不看，语焉不详的房源不看。 “假房源”看上去很美，比如价格极低，或者“急售”，因此往往会用一些极富煽动性的词语来进行描述，比如“跳楼价”、“直降100万”等等。

此外，一些描述不清晰，但同时也很有吸引力的房源，往往是“钓鱼类房源”。当然，一些挂牌时间太长的房源，大部分都已成为过时信息，再去咨询已无必要。

另外就是尽可能选择知名房产中介公司官网上公布的房源。据了解，顾及公司声誉以及长远利益，一般不会采用“假房源”吸引电话的短视做法。

在官网上公布的房源，保证全部做到“四真”，包括：房源真实存在，不是虚构和虚拟的房源；真实价格，在网上发布房源价格以业主委托报价为基准；真实出售，房源均经业主委托，真实在售；此外房源图片与真实房源一对一匹配。

此外，各地交易中心官方网站等权威官方网站，也会公布二手房信息。

（以上回答发布于2015-12-19，当前相关购房政策请以实际为准）

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『贰』 物业公司和一个房产中介合作,而设置条款打压其他房产中介公司,这是不正当竞争

这个应该也可以，算是不公平的竞争，也属于不正当竞争

『叁』 房产经纪人不开单的原因！

换位、主动、复立场、技巧制、信任16条不开单的细节原因：1、心态2、输在气势上3、房客说往东就往东，往西就往西4、过度尊重房客5、感觉我们就是中介6、感觉已经成交7、心懒8、自以为是9、10%与此90%的关系搞不懂10、不懂得先搞定一方，利用这一方攻击另一方，坐山观虎斗11、对客户讲的话太过认真12、没让对方感觉你是聪明人13、没想到三赢局面14、别关痛医头，脚痛医脚15、了解事情的始末，别断章取义16、经常说封闭性的话题，而不是开放性的话题

采纳哦

『肆』 房地产行业为什么没有产生恶性竞争

楼主的看法很有道理。

关于刚性需求，我分析有（至少包括）三种情况：
一是确实存在一定的刚性需求。原因是城镇化、城市化。50%的农民要进城，对城市房地产市场价格有推动。这一点，我认为“刚”有一定的相对性。刚性需求，其实不一定像金刚石那么刚。其中有很多东西可以分析，有的原因我们也看不透，这里就概括这么说。

二是地方政府在推动，搞“土地财政”。这一点，大家知道，“土地财政”没有可持续性，而且征用“集体土地”用于房地产开发，也不是那么正当。我们中国因为人均土地少，才搞“计划生育”。而在房地产市场上批发土地没有节制，这和计划生育政策相矛盾吧？

三是一户多套，如上面所说，与控制土地用途、计划生育政策相矛盾。到一定时候，国家要限制人均住房面积。另一方面，一户人家多套住房，在税收等负担下，必然要抛出，供过于求的时刻迟早要到来。

总之，房地产市场的连续多年上涨，从更长远时间看，还是有“暂时性”。由上述第二、三种情况，特别是第三种情况（一户多套），我们可以看出，房价上涨会有较长时间的“惯性”。在这种强大的上涨惯性中，表面看，对于开发商和炒房者来说是皆大欢喜，因为“有房卖就能赚钱”，所以似乎也用不着“竞争手段”，无所谓“竞争”。

但是违背真实需求的上涨惯性，也潜伏着巨大的泡沫风险。这个泡沫风险，不但开发商和炒房者要担忧“接最后一棒”，而且对于局外的国民而言，也要承受一定的恶果——发生了经济危机，没有买卖房子也会有损失，只是损失多少而已。

『伍』 房产中介提供的限时销售业务对卖方来说有什么弊端吗，能具体说说吗急求。

不得不承认，“限时卖房”业务有两方面的好处。一是对于卖家来说，可以提高房子的售出效率，缩短交易的周期。二是对于买家来说，只要与卖家签订好赔付协议，就可以根据实际价格快速完成交易，避免卖家跳价。另外，中介机构在“限时卖房”的过程中取得了独家代理的优势。

但是，也有一些人认为，这种模式会造成业内恶性竞争，中介会利用卖家迫切卖房的心理，采取先“锁定”进而“垄断”，最后推高房价的手段。房价在上涨的时候，如果中介与卖家约定的是一个比较低的价格，那么在约定期限的最后阶段才卖出房子的话，损失可能会较大。

中介机构接单的时候也会考虑房子的价格是否符合市场价格，如果高出市场价太多的话，他们也会谨慎接单，防止最后卖不出去需要承担风险。“限时卖房”的合同也会约定一个价格，卖家如果随意跳价，超出了这个约定价格的话，也需要承担违约责任。

据了解，二手房“限时代卖”业务相对少见，加上购房者的认识不深，所以存在很多猫腻。这种合同一般是由房屋中介公司提供的固定合同，卖房者往往会受到很多限制。如，与中介签了合同后售房者不能因市场房价上涨而随意更改房价;甚至有一些不法的二手房中介出现用剩余资金购买所代理的房屋后，再次倒卖而获得差价的行为。所以，卖房者一定要慎签“限时代卖”合同。

(5)如何避免房产中介恶性竞争扩展阅读

限时卖房那些事儿

1、概念

所谓限时出售、独家签赔，是指房屋产权人与中介公司签署 “限时出售”签赔协议，便可以得到中介公司在一定期限内以约定价格出售房源的承诺，如未能如期售出房屋，产权人可以得到一定经济赔偿。当然，房东如果无法履行协议，将向中介支付一定的违约金。

2、优势

对于卖家来说，可以提高出售效率，减少交易周期；对于买家来说，只要是与卖家签订“签赔”协议的房源，就可以根据实际价格快速完成交易，避免卖家跳价。

3、问题

有业内人士认为，这种模式会造成业内恶性竞争，并担心中介会利用卖家迫切卖房的心理，先“锁定”乃至“垄断”房源，再推高房价。此外，若房价处于涨势当中，对卖家来说，如果提前约定的是一个比较低的价格，那么在约定期限的最后阶段才卖房损失可能会较大。

『陆』 如何防止经销商之间的恶性竞争

利益是联系经销商与厂商的纽带，要处理好二者之间的关系，就必须在不损害厂商利益的同时，保证经销商有足够的利益空间。
第一，充分保障经销商的利润空间。利润是利益的根本，要保障经销商的利润空间，厂商可以从以下几个方面 手：首先，通过季度奖励、年终奖励等政策，既可以调动经销商的销售积极性，又可以为经销商带来额外的利润，但要注意采取相应的配套措施，以防止经销商片面追求奖励而大量积压货物；其次，通过提供合理的产品组合建议，增加经销商的利润空间，这样做同时也可以避免经销商代理竞品给厂商带来的不利影响。例如，4S 店利润空间一度缩水，代理商势必寻求其他利润来源，那么 4S 店兼营什么最赚钱呢？答案肯定不是竞品。相反，厂商可以建议代理商兼营一些互补产品，比如不含酒精的啤酒、防困口香糖，等等。这样既不会损害厂商利润，又能增加经销商收益。最后，厂商还可以与经销商建立战略联盟关系，形成利益共同体，共同合作经营，共同创造更多效益。

第二，采取有效激励措施，充分调动经销商积极性。传统的返点、折让、账期等方式，一方面会减少厂商利润或增加厂商风险，另一方面也易导致经销商为完成指标而大量积货，造成不利影响，而通过间接激励方式满足厂商利润之外的其他需求，往往会起到更好的效果。首先，厂商可以定期召开经销商大会，经常走访经销商，通过沟通，了解经销商需求并帮助解决，比如规定销售代表 SR 必须每周至少四次到经销商处与经销商销售代表 DSR 开碰头会，指导和督导 DSR 的客户拜访工作，解决客户问题等。其次，厂商应该定期对经销商进行有针对性的培训，并建立一套完整的训体系。再次，对于经销商的个性化需求，厂商也应该尽可能地关注，比如经销商子女课后辅导等生活方面的问题，如果厂商能给予一定的关心，可以有效提高经销商的忠诚度。最后，在考核评估方面，厂商除了制定既具有挑战性又合乎实际的指标外，还必须定期考核，比如规定经销商合同半年一签等，一方面形成竞争氛围，另一方面可以及时取消不达标经销商的资格，提高经销商的整体水平。

第三，通过有效的沟通和协调管理，减少冲突。首先，经销商之间存在的窜货等水平冲突，要求厂商制定统一的价格和促销活动，平衡各地区差异；其次，对于厂商与经销商之间存在的回款等方面的垂直冲突，厂商可以针对回款时间给予不同的扣点，激励经销商及早回款；最后，厂商还可以通过控制经销商数量的方式，有效避免经销商之间的冲突。比如，某著名卫生用品生产商规定，同一城市一般采用独家经销，如果业务发展迅速，需要覆盖新的渠道，厂商需给原经销商 3 个月时间发展，达不到预期目标，才可以考虑增加经销商来覆盖新的渠道，这样做有效避免了经销商间的蚕食。与之相反，比较典型的例子是联合利华，它曾经引进印度的管理经验，在中国大力发展经销商，以增加市场覆盖率，最多时曾在一个城市建立 7 家经销商，最终导致经销商间冲突不断，管理混乱。

第四，管理好经销商的下线客户，有助于经销商管理。关注经销商的下线客户，可以帮助厂商从微观上找到销量增减的原因和产品与市场的结合度，从而有针对性地为经销商提供营销建议。宝洁、联合利华、尤妮佳等知名企业都已经建立了管理分销渠道的信息系统，实现了对分销体系中商品、信息和资金流动的高效集成管理。通过建立企业与经销商的关联作业系统，可以在统一的信息平台上实现企业与经销商间的资源共享和协同作业，了解经销商下线客户信息，从而有效提高经销商的管理水平。相信没有哪个经销商敢轻易与对自己下线客户了如指掌的厂商叫板。

总之，经销商作为企业与市场连接的中介，在价值实现过程中不可或缺，厂商除了加强自身管理外，还必须关注并尽量满足经销商的需求，这样才有可能实现厂商与经销商的共赢。