『壹』 房屋产权的归属应如何确定
陈某将自己的一处房屋卖于李某，李某向陈某先行支付了30万元首付款，双方约定，待李某向银行办理完贷款并支付全部房款后再去办理房屋过户。然而在李某办理贷款期间，陈某又与张某就该房屋签订了买卖合同，在张某一次性支付全部房款后，陈某与张某去房管局办理了房屋过户手续。李某知情后，起诉至法院，要求法院判决陈某与张某的合同无效，房屋产权应归其所有。法院经审理最终判定，房屋产权归张某所有，陈某将30万元首付款返还李某，并承担相应的违约责任。
本案是典型的‘一房二卖’问题。马绍恒法官介绍，在利益的驱动下，卖房人将其房屋出卖于一人后，又与其他人签订了房屋买卖合同，将房屋再次出售，即发生所谓一房二卖问题。
一房二卖所引发的问题比较复杂，本案中，两个买房人均未实际占有房屋，但重要的一点是其中一个买房人完成了房屋所有权登记。
马绍恒法官分析说，法院之所以判定房屋归张某所有，是基于《物权法》第九条第一款确立的不动产物权变动的登记生效原则，意思即不动产物权的发生、变更和消灭，以登记为准。因此，本案中已经完成不动产物权移转的买房人张某就取得了房屋所有权，李某只有根据合同未履行，向卖房人主张违约责任。
现实中，一房二卖还存在另一种情况，各买房人均未办理房屋产权移转登记，且未占有出卖房屋时向法院提起诉讼，要求判决卖房人履行交付义务并办理房屋产权移转登记。
对于这种情形，马绍恒法官表示，由于各个买房人均未办理房屋产权即所有权移转登记，因此都是买卖合同的债权人，其地位是平等的，都有权请求卖房人交付房屋并办理过户。如果买房人的起诉有先后之分，依据正常的审判进度，法官往往会判决卖房人向第一个起诉的买房人履行交付和过户，若卖房人履行了该义务，此后起诉的买房人，则只有请求卖房人承担违约责任。如果各买房人同时向法院起诉要求判决其取得所有权，此时，由于标的物的唯一性，法官只能判决卖房人向其中一人履行义务。在此情况下，可以参考以下一些因素，比如谁已经占有了房屋、谁先支付了购房款、谁的买卖合同订立在先、谁更需要该房屋等等。
针对一房二卖给买房人带来的交易风险，陈某委员提醒，一房二卖问题在《物权法》及其配套法规中均有涉及，一房二卖的情况在法律层面上是完全可以避免的。
《物权法》第二十条规定，当事人买卖房屋可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。原建设部颁发的《房屋登记办法》还对《物权法》中预告登记制度进行了详细的规定。因此，只要买房人能够充分及时利用好预告登记制度，其合法权益是可以得到很好保护的。
可见，房屋作为不动产，其所有权以不动产登记簿上的登记为准，即登记簿上登记的人为所有人。但是在现实中，很多原本属于夫妻共有或其他家庭成员共有的房屋由于种种原因，却登记在一个人的名下。买房人在与卖房人完成了房屋产权过户后，房屋其他没有被登记的共有人起诉主张该买卖无效，要求买房人返还房屋，此时又该如何处理？
王淳法官介绍了他审判过的一个案例：徐某与王某签订协议，将其房屋卖与王某，徐某房产证上仅记载其个人为所有人。王某将房款付清后，徐某也将房屋过户给了王某。其后，徐某之妻起诉主张该买卖无效，要求王某返还房屋。法院审理后，认为王某应当取得房屋，判决驳回了徐某之妻的诉讼请求。
王淳法官解释说，在法理上，不动产登记在法律上的效力之一就是权利正确性推定力，即在没有相反的足以推翻该登记的证据情况下，推定该登记的权利是正确的，即登记人就是真正的权利人。通俗的说，买房人善意地（意为不知道也不应该知道在登记权利人之外还有其他权利人）相信该登记并与登记权利人进行交易的，在完成了过户登记后，应该受到保护，其他没被登记的共有人提起的该买卖无效并要求返还房屋的诉讼请求，不能得到支持。
《物权法》第一百零六条对此也做了明确的规定，善意买房人取得房屋所有权，主张不知情一方只能以无权处分为由追究另一方出售房屋后得到的合同价款。这样规定目的是维护国家的不动产登记制度和相信该登记的善意第三人的利益。
陈某委员补充介绍说，日常生活中，夫妻婚后购买的房产只登记在夫或妻一人名下的情况是常见的。因此，买房人在审查相关材料时，除了要看卖房人的房屋产权证外，还应要求卖房人出示其户口簿，以审查卖房人是否为已婚人士，判断是否为夫妻共同财产。除此之外，在卖房人先前为贷款买房的情况下，通过审查卖房人与银行签署的《借款合同》中担保人情况，也可以看出是否为夫妻共有。因为，虽然房屋产权证上是一方名字，但如果是婚后购房，在《借款合同》中往往可以体现出另一方。
『贰』 如何认定实际占有该房产
如果查明对方确实是在保全前实际控制房屋，法院这么认定也没错。如何认定实际占有，要看导议方提供的证据，如合同、付款凭证、居住证明等。
『叁』 请问房屋纠纷中的“实际占有”如何定义
大致就是房屋已经交付，第三人已经人住
『肆』 如何认定房屋的所有权
房屋产权指的是房屋所有对房屋所拥有的完全所有权，主要包括对房屋的占有、使用、处分和收益权。简单说就是拥有使用该房屋，或出租该房屋获取租金收入，出售该房屋获取增值，将该房屋抵押给银行或其他组织或个人进行融资或贷款等权利。您所说的房子没有房屋产权证，也就是说没有上述权利。专家提醒您:慎重考虑防止由此带来的种种风险。
按照国家规定没有房屋产权的房子是严禁交易的。(没有任何保障)办理公证手续是有必要的。您所提到的问题正常情况下有房屋产权证时属于房屋产权过户问题，手续办理如下:
房屋转让过户的规定
投入使用的房地产买卖双方，应当签订房地产买卖合同，合同文本可以使用房屋土地管理局制定的示范文本，也可使用自制合同。使用自制合同的，当事人在过户申请前应委托经市房地局认定的法律服务机构进行预审，法律服务机构对符合规定的自制合同，提出预审合格意见。市、区、县房地产交易管理机构受理过户申请后，应对买卖双方提供的申请过户资料进行审核，审核内容如下:
一、当事人提供的材料是否合法、有效;
二、申请书填写的内容与提供的材料是否一致、无误;
三、房地产的权属是否清楚，有无权属纠纷或他项权利不清的现象，是否属于《房地产转让办法》规定不得转让的范围;
四、受让人按规定是否可以受让该房地产;
五、买卖的房地产是否已设定抵押权;
六、买卖已出租的房地产，承租人是否放弃优先购买权;
七、买卖共有的房地产，共有人是否放弃优先购买权;
八、房地产交易管理机构认为应该审核的其他内容。
买卖双方当事人对于市、区、县房地产交易管理机构作出的不予过户决定有异议，可向市房地局申请行政复议，也可直接向人民法院起诉。
办理房屋产权过户的手续和费用:
1、5年内的房屋过户，需要由卖方交纳个人所得税。5年以前的不需交。
2、第一次过户要交纳1.75%的讫税(财政部门收取)
3、6元/平方米的手续费(房管局收)
4、房屋评估费按评估后总价的5‰收(评估事务所收)
5、公证费最高300元
哪些房不能买?
根据国家规定，下列情况中的房屋买卖将受到限制:
一是违法或违章建筑;
二是房屋使用权不能买卖，房屋产权有纠纷或产权未明确时，也不能买卖;
三是未经合法程序批准销售的房屋;
四是著名建筑物或文物古迹等限制流通的房屋;
五是由于国家建设需要，已确定为拆迁范围内的房屋，禁止买卖。
“全部产权”是指按市场价和成本价购买的房屋，购房者拥有全部产权。经济适用房亦属于全部产权。
“部分产权”是指职工按标准价购买的公有住宅。在国家规定的住房面积之内，职工按标准价购房后只拥有部分产权，可以继承和出售，但出售时原产权单位有优先购买权，售房的收入在扣除有关税费后，按个人和单位所占的产权比例进行分配。
“部分产权”与“全部产权”的不同之处在于，“部分产权”虽然具有永久使用权和继承权，但在出售时要与原售房单位分割收益。目前，已经取消标准价售房方式，原按标准价向职工售卖的公房，提倡职工补足成本价价款，转为全部产权。
『伍』 签订后，买方交付了房款，并实际占有了房屋，能否直接要求确定房屋归其所有
房屋买卖合同签订后，出卖人未依约为买受人办理房屋所有权转移登记内，买受人提起房屋确权容之诉，要求确认房屋归其所有的，法院应当行使释明权，告知其应当变更诉讼请求要求出卖人办理所有权转移登记，买受人坚持不变更的，对其诉讼请求，不予支持。 也就是说，卖方未履行办理所有权转移登记手续的行为，属于违反双方买卖合同义务的行为，仍是合同纠纷，并不因为当事人付清了购房款，并实际占有房屋，而可直接要求确认其享有物权。
『陆』 现在的法律是如何判定房产归谁所有的
购房者通过交易，取得房屋的合法所有权，可依法对所购房屋行使占有、使用专、收益和处分的权利属的证件。即《房屋所有权证》，是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。房屋所有者凭证管理和使用自己的房屋。
房产证包括房屋所有权证和房屋共有权证，在通常意义上，房产证是房屋所有权证的简称，是由不动产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证。
『柒』 房屋未经验收合格，业主已实际占有使用，是否可认定为“交付”
根据《建设工程质量管理条例》规定，房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算内。如因容发包人原因拖延验收以及未经验收即投入使用的，根据有关司法解释的规定，竣工日期分别为承包人提交竣工验收报告以及发包人实际占有工程之日。
『捌』 房屋合法占有的依据
房屋所有权，又叫房屋产权，是房屋所有人独占性地支配其所有的房屋的权利。房屋所有人在法律规定的范围内，可以排除他人的干涉，对其所有的房屋进行占有、使用、收益、处分。
1、占有：是产权人对其房屋事实上的控制权；占有权是房屋所有权的基本内容，没有占有，就谈不上所有权。然而占有并非就是所有，因为占有分所有人占有和非所有人占有、合法占有和非法占有、善意占有与非善意占有。
2、使用：是产权人按照房产的性能，作用对房屋加以利用的权利；使用权的行使必须符合下列条件：
（1）无损于房屋的本质。
（2）按照房屋的自然性能、经济性能和规定的土地用途使用。
（3）遵守法律和公共道德，不损害公共利益和他人的合法权益。
3、收益：产权人收取房产所产生的利益的权利；如将房屋出租取得租金、用房屋作为合伙入股取得红利等。
4、处分：是产权人在事实上或法律上对房产进行处置的权利。如依法对自己所有的房地产出售、出租、抵押、典当、赠与、拆除等。处分权是房屋产权的核心，是房屋产权最根本的权利。处分权一般只能由房屋产权人行使（法律上有特别规定的除外）。
5、期限：房屋产权有房屋所有权和土地使用权两部分组成。其中，房屋所有权的期限为永久，而土地使用权根据有关法规为40、50年或70年不等，到期后可重新缴纳土地出让金获得土地使用权。
房屋所有权是一种绝对权，即权利人不需要他人积极行为的协助就可以直接实现自己的权力。
『玖』 有协议又实际占有的房屋是否受法律保护
所谓的协议就是你们双方的口头约定或者是双方的合同买卖，但是如果说没回有第三方公证的话，这份协议或者答约定是基本上是无效的，所以关键看你们的协议和你们的相应的合同是否具备法律效力。
如果具备法律效力的话，是属于房产中规定的具有法律保护效果的房产，但是如果说确定没有任何的依据或者是相关的证据的话，那么你这个协议是毫无用处的。
而且你们之间也不会产生任何的法律效力，所以关键看楼主的这份协议是否有效，建议楼主在不确定的情况下。
可以找一个专门的律师来咨询一下，看看你们是否有相应的法律效力，这样的话能够确认一下房产究竟归属于谁，而且房产的以后的使用权究竟归属于谁？！
『拾』 没办理房产证，但是实际占有的房子能拒绝法院的执行吗
当然不能，法院是依法行使权利，就像你说的，房子是你的，实际占有，虽然你没有办理房产证，但你是房产的合法持有人，所以必须会被执行。