买二手房房主不降价怎么办

⑴ 通过中介买二手房,首付已经交完,房主说卖低了不配合办手续怎么办

1.房子在复押状态下，我制们签订的房屋买卖合同是否有法律效力？
2.我应该将首付交与卖方还是银行？
3. 如果把首付交与卖方，但我这边贷款未能办理下来，这个首付还能退给我吗？ 在合同里应该怎么写？
4. 把首付交与卖方后，如何在合同里规定卖方按时办理房屋解押？
5. 在过户前，有哪些需要我特别注意的事情？
6. 过户前，是否应该保留部分首付款，数额多少合适，以保障卖方能顺利按时结清所有房屋费用等？
7. 贷款以我对象名义，但我有信用卡逾期问题，两张卡各一次，但金额均在1000一下，也及时还款了。 这是否会影响到我们贷款？

⑵ 二手房中怎么样让业主降价

【策略1：价格比较法】

做法1：强势说服法
要诀：让业主认为他对价格有决定权，而不受到经纪人的逼迫才降价的。说服刘氏夫妇降低，明白告诉业主这区域的房子绝对没有5500的行情

做法2：冷冻法
举例：庄汉强虽然不认同业主的价格，但由于同行业环伺，所以他抱着先接下来再说的心态，满口答应业主的价格，但签约后却故意把业务行为停顿一两星期，让业主自己知难而退。

做法3、比较法：
庄汉强先告知之前市场上成交物件案例，让业主清楚的知道，现在市场上的成交单价约在4900至5100之间，然后再出示目前自己店里及同行业店里销售中的物件价格，而这些在市场上销售但尚末成交的物件价格则多在5200左右。而后，庄汉强会谈刘氏夫妇表示自己的价格，如果刘氏夫妇这时期望委托单价仍坚持5200时，庄汉强则再出示市场委托过期的物件价格的坚持，这些房子不但卖了数月卖不掉而且问津者越来越少，比较的优点是，该业主觉得自己有主控权，而不是一但碰上中介公司后，就必须被中介公司牵着鼻子走，自然接受的程度较高。此外由于比较法必须佐以真正的资料，所以客户除了接受度高之外，对我们的专业评价也会跟着提升。

【策略2：成本分析法】

要诀：因为价格而耽误了销售时机，不仅利息损失，同时也容易使房子的卖相越来越差。
其实这一套战略国内的经纪人并不陌生，只是长期以来我们多习惯于笼统的方式告诉客户房子愈晚卖掉，他的损失越大，但缺乏具体的数字增加震撼力，而下面两种叙述方式，或许可以你充分感受到不同的分析能力，确实能展现截然不同的说服力。

做法1、笼统叙述法：
庄汉强向刘氏夫妇表示“房子越晚卖掉，你的损失越多，想想每个月的利息支出，房子卖掉后的利息收入，以及可能增加的增值税等等，都是一笔负担。依我看，您还是以市场上比较能接受的价格，早些把房卖掉比较好”。

做法2：逐一计算法：
庄汉强将房子晚卖掉三个月后的利息支出，利息损失，税金损失，管理费支出，水电及电话费支出等，计算出来，然后向刘氏夫妇表示，这些损失加起来后总额是6600元，三个之后，如果房子卖出去，您可能还是必须降价把房子卖掉，即使降价吸引力也有限。届时你的损失可能还不只是6600元。比较起来，你是不是愿意重新考虑房子现在售价呢？绝大多数的业主，都会对三个内损失6600元感到震惊，所以当你想用这个方法说服业主降价时，切记一定要试着先做一些功课，试着算出业主因为延迟将房卖出而可能产生的损失，如果这个数字够惊人，就可以运用逐一计算的方法来说服业主，但切记，千万不要拿出你早己计算好的纸张给业主看，而应该在现场一笔一笔地算给业主看，以免业主认为你是蓄意以这方法来强迫降价。

【策略3：借力使力法】

要诀：不宜单独使用，但联合其战略2，现行市场上价格绝大多数的业主所期望销售的价格都会高于市场价格，但令人遗憾的是，有更多的业主不会在委托之初即接受中介经纪人的建议。业主们总是认为先卖卖看再说嘛！或是你们卖房子的
要诀：不宜单独使用，但联合其战略2，现行市场上价格绝大多数的业主所期望销售的价格都会高于市场价格，但令人遗憾的是，有更多的业主不会在委托之初即接受中介经纪人的建议。业主们总是认为先卖卖看再说嘛！或是你们卖房子的当然这样说。如果经纪人的态度一旦过于坚持，反而会使业主失去对我们的信任。变成得不偿失。因此，对房地产经纪人来说，工作得最大难题不在于开发，市场调查或是激发客户得购买欲望。如何让业主在“相信经纪人是为他好的情况下心甘情愿地降价”。恐怕是所有经纪人希望的。

在这套说服业主降价四大战略中第一项战略，即是交错运用三种市场价格，使业主了解己售出物件价格：即成交价格。这是最可靠的价格，同时也代了买方客户通常愿意接受的价格。使用时，效果宠大。

借力使力法战术运用很简单，但效果可能没前面两个战略宏大，这个战略比较适合和其他战略搭配使用。基本上，借力使力法是站在即使出现了买方客户愿意以业主认同的价格买进这栋房子，但仍会遇到其挫折为前提，来分析给业主听。比方说，当买方客户向银行询问贷款成数时，银行的评估人员也不可能认同这个价格，而买方客户在贷款成数受影响的情况下，便可能打退堂鼓。经纪人在运用这个战略之前，最好先选用其他战略，观察客户的反映，再补上借力使力的战略方法，往往可以收到不错的效果。

【策略4：景气分析法】

要诀：不一味地让业主以为行情看坏，景气不在，但可以让业主知道短期内房价上涨的可能性极低。

这一项战略较适合用在投资客或原本不急着卖房的业主身上。有些经纪人会以为对业主分析景气变化时，最好的方法便是将末来的景气讲的差一点，让业主赶紧降价求售。其实不然，因为今天的业主极可能是明天的买方，如果我们一旦将景气的发展赌死了，末来将如何回来呢？而且业主并不是只有在景气看坏才愿意降价。只要末来房价上涨的可能性极低，业主在不甘成本递增的情况下，即可能自动降价。

⑶ 购买二手房,房主违约,该怎么办

1、终止合同业主给6万符合定金原则。

2、如果你确实需要房子就可以等待，但没专有保障尽量不属给首付。如果业主的确需要资金可以再给部分资金，但要与原3万定金一起全部作为定金，这样业主的违约成本将会增大，杜绝违约，这种想法的前提是近期房价增长迅猛，业主完全可以毁约另卖。当然，定金是双刃剑，也会制约买受人。
3、分析房产证迟迟未下来的具体原因，如果是房屋本身性质问题导致不能及时办证或者无法办证，就建议终止合同。如果房屋性质没有问题，办证只是时间问题就可以等待。如果业主需求资金，你可以补交，但要办理房屋交付，以房屋作为交付资金的安全保障。

⑷ 购买二手房房主违约怎么办

1、终止合同业主给6万符合定金原则。

2、如果你确实需要房子就可以等待，但回没有保障尽答量不给首付。如果业主的确需要资金可以再给部分资金，但要与原3万定金一起全部作为定金，这样业主的违约成本将会增大，杜绝违约，这种想法的前提是近期房价增长迅猛，业主完全可以毁约另卖。当然，定金是双刃剑，也会制约买受人。
3、分析房产证迟迟未下来的具体原因，如果是房屋本身性质问题导致不能及时办证或者无法办证，就建议终止合同。如果房屋性质没有问题，办证只是时间问题就可以等待。如果业主需求资金，你可以补交，但要办理房屋交付，以房屋作为交付资金的安全保障。

⑸ 如何让房主降价二手房怎么谈

经常沟通想买，但是价格稍微降点就可以了。可以从房子存在的瑕疵说出来，这些后期都要花费很多时间和金钱去弄；房子的中介费也是一笔不小的费用，希望互相谅解下

⑹ 二手房谈判中怎么解决买方不升价,卖方不降价的问题，请各位高手指点！

作为中介，这就是你的任务。

双方总有一方会做出适当让步而达到成交。专

个人认为可以属先看买方是否有购买能力，如果没有购买力，需求也不明确，那么也不能算做是准户。

其次得看卖方是否诚心卖房，如果诚心卖的话，肯定会有原因，换房，出国等等，都可能是原因。

如果买方需求明显，一定要在适时逼定。中国人买房往往是带有情感色彩的。如何让客户不仅在你的手里买房，而且还能成为你的朋友，这就是经验才能带给你的了。而你现在最需要做的，就是多打电话沟通，不要怕说错，但是如果不说，永远不会了解到客户的心里在想什么。

⑺ 想买二手房，怎样跟房主杀价争取以最低价成交

1、带家人二次看房。在第一次看房比较满意之后，务必要在复看一次，当然我在攻略三里也说过原因，这里不再重复。而这一次切记不能还是同样的人去看，而是要带一个没有看过房子的人看。如果是同样的人复看，比如上次你一个人，这次还是一个人看，那么，上家就会认定你非常满意房子，一定会买，房价就会咬死不降。
第二天让中介再打电话，就说中介通过和你一天的沟通和劝说，你同意再涨5万就是430万买他房子，来试探上家的态度，他一定还是会骂人，第三天，再让中介打电话，说中介经理都出面协调了，好说歹说，上到宏观政策，下到感情投资，你终于最后让一口价，同意再加5万435万，已经到极限了，再来看上家的态度，当然他基本上不会同意，不用急，这只是第一步。这样做的好处就是，让上家感觉自己房子挂牌价太高了，只有降价才能卖掉。另外，让上家看到中介的努力和下家你的诚意，仅仅是因为房价高，才无法成交，即时上家的挂牌价并不高，而且你也觉得合理，那也不能马上就出那个价买，因为这样的话，上家会觉得卖便宜了，卖亏了，都没人还价就卖掉了，反而容易造成上家跳价，到头来吃亏的是自己。

⑻ 签二手房合同后房主不卖了，该怎么办

如果你买二手房时，价格谈妥、合同签好，你是不是就觉得一件大事完成了，可以安心了！NO、NO、NO！往往这个时候才需要谨慎，因为卖家万一反悔，你就前功尽弃啊~~~shqianyy

SO，当遇到卖家“反水”，作为损失方的买家们，我们应该怎样做保护自己的权益呢？

垫付的钱要写“定金”

一般地，二手房交易都会涉及垫资赎契，就是先帮业主把房子从银行中赎出来，再进行交易。这里需要特别注意的是，不管是赎契也好、首付款也罢，买家在过户前支付的钱，在房价总额20%以内的，都应该尽量写为“定金”。因为只有定金才适用双倍罚则。假如遭遇业主反价，业主必须赔付双倍定金给买家。

假如买卖双方觉得还不妥当，还可以增加一个约定：单方造成根本违约的，除了双倍返还定金外，还应支付房价总额的20%作为违约金。这里的“20%”只是一个建议，双方可以商讨决定。

当然，所谓的违约责任，在一般情况下都是对等的。如果买家要求业主在签订合同后不卖房子，除了定金还要再承担一笔数目可观的违约金，那么业主也完全有权利要求买家，假如在签订合同后不买房子，除了被没收定金外，买家也要承担同样数目的违约金。

合同“期限”尽量详细

关于合同中所规定的执行期限的问题常常会被忽略，这也为“反价”提供了土壤。

目前大部分的买卖格式合同中，只会约定一个大期限，比如签订合同后90天内完成过户交易。但应该何时申请提前还贷、何时完成赎契、何时递交按揭所需材料等的小时间节点，如果不约定，就可能存在一个风险：当你等到第90天后，才知道对方违约了。

在这90天内，你非常被动。当你等足90天后，“反价”对你造成的伤害越来越大，回头一看这三个月的房价，又让你的房子少了一个卫生间。

违约方需承担诉讼费

当你气得肺痛之后准备打官司，但是问题来了，你合同中没有写这一条：一方违约但拒不承担违约责任的，守约方因此产生的催告费、律师费及诉讼保全费用，应由违约方一并承担。

这一条，在很多格式合同中并没有。如果没有这一条，你给对方寄快递要求履约，聘请律师进行咨询、代理诉讼或仲裁，都要你自己掏腰包。只有法院或者仲裁委预收的诉讼费或者仲裁费，可以在对方败诉后由对方承担。但有了这一条，明明白白写清楚由违约方承担的费用，法官都会要求由违约方承担费用。

对于不诚信的违约行为我们不但要谴责，还要让自己拥有更强的反击能力。

⑼ 买二手房如何跟业主谈降价

买房砍价不要认为是一件很low的事情，自己的利益要自己争取，能用更少的钱买到房子何必多花那么多呢！对吧！yuqiancyh
特别是在二手房交易中，买方总是处在被卖家“挑剔”价格中，总是被卖家掌握价格主动权，买房者也要适时的拿回“讨价”权利，那么到底该如何进行砍价才能让对方无言以对？
一、用市场性原因反驳卖方
当买方讨价还价时，卖方提出的反驳理由无疑是地段或房子已带租约、未来市政有变化等，这时买方可以根据情况给予“反击”：
（1）说到地段，你可就其出价翻了一番来回击，并用实际数据让卖方无力反驳，劝说其应留有余地；
（2）如果说房子已带租约，你的回击手段是你买二手房的主要考虑是自住而不是出租；
（3）有些地段市政发生的变化导致出卖人会喊出较高价格，这时你应着眼于实际情况，看规划是否符合自己需求以及经济条件是否允许，然后再讨价还价。
二、找出卖方弱点
现阶段各地现政策调控，卖方市场出现下行趋势，买方便可以通过付款条件及类比因素谈价。对于二手房，买家可以以不含装修的价格来成交，挑剔其装修无用或装修陈旧等都会导致价格略有下调，以此来说服卖方减价。
三、出价方式谈判技巧
许多二手房价格都是以包价形式出现的，即双证及过户费由买方出，这时买方就要权衡出价的合理性，如果权证费用加入到购买成本时，价格还是可以承受的，那就可以再与对方商谈成交价格。
四、利用准确信息砍价
二手房的价格是有评估依据的，购房者可以从毗邻地带的租赁价格、二手房的公示价格来判断所购买的二手房是否价格适中。
一般来说，二手房价格较为合理的区间在周边新房价格较高者的三分之二左右，其他类型的房产，如公产房、小产权房等，则视地段及保障程度有较大差距，年纪较大的老龄商品房大约相当于当地新房均价的一半。