如何判断二手房的升值空间

㈠ 新房、二手房，哪个更具升值潜力

想要了解新房和二手的升值潜力，首先要明白两者之间有什么区别：

一、由建委批价的价格是由业主根据市场情况定价的（期房价格可控，现房价格建委无法把控）。

二、税费，首套新房税费低，二手房一半以上的首付，资金成本（契税、个税、增值税及附加、中介费、。

三、居住环境，二手房地上停车，物业落后，户型有的好，有的会相对差一些等，新房地下停车（人车分流），最新户型（设计合理），注重园林设计等

四、配套，新房有待完善，二手已经成熟（这是新房主要的升值潜力所在，配套成熟的楼盘，价格波动小，而不断完善的配套会导致房价持续的飙升）

五、二手已经用掉了一些产权，新房产权完善（年限新，包括装修、小区配套的完整性）

如何恒定升值

一、大开发商、品牌物业：在二手交易时对小区价格会有所影响，品质上大致相同的项目，品牌大的项目在二手房会比周边贵到1到2千，有的更有甚者会多卖5千、1万。

二、规划：二手房一半，规划完全，如果项目周边暂无更多的棚改计划，小区价格会固定；一般新房项目都在新规划之下，周边新房项目会不断上市，周边价格持续增长。

三、配套：二手房配套完善，衣食住行要比新房项目方便，新房项目交房前甚至交房一段时间后还有配套不全的情况，这也正是新房升值潜力所在。

综上所述：

如果您想立马入住，享受完全的配套，二手房也是可考范围之内；如果这套房您不是考虑“一步到位”，新房无疑是最好的选择。

㈡ 怎么办判断二手房的升值空间

投资房子要赚来钱的话自，首先要看这套房子便不便宜，一定要低于市场价才OK.
然后就是一些统一的因素了：
一是地段，这里交通好不好，繁不繁华，配套设施全不全；
二是规划，即使这里交通不好，不够繁华，是否在几年内变得繁华，有没有地铁口之类；
三是看投资回报率，房子买过来每个月租多少钱，最好就是找租金可以抵月供的，你只要付首付就好，租客帮你供楼。
四看房子楼层好不好，朝向好不好，我买过来升值后好不好出手；
五，是否带有名校学位；
其余就跟买房自己住一样了，房子有没有什么漏水之类的情况，小区环境好不好，还有重要的一点，就是小区的物业管理好不好，等等。。。。。。

㈢ 怎么判断一个小区住房的升值潜力

买房首要考虑的一定是房子的舒适性，其次大家最为关注的一定是房子的升值前景，如果买到了好房子，那么今后的升值前景就会很不错，也算是买房子买值了。但是如果买不到好房子，小区当中存在一些问题，那么今后的房子升值前景就会堪忧，同样的房子可能几年以后周边的小区都涨价了，就自己的小区价格还是相对较低，这样的话购房者心理一定会有委屈。所以说，如何选一个好小区就显得尤为重要了。

那么什么样的小区今后的升值潜力更大一些呢？这里我们来说说对于二手房小区的选择。为什么不说新建小区呢？因为现在新建小区都是纸上谈兵，预售看不到实物也就没有可以对比的地方，所以我们就说说可以看在眼里的二手房小区如何判断今后的升值潜力。

对于二手小区来说应当做到以下几点：随着二手房小区的逐渐老化，很多配套和绿化都会受到影响。这部分如果不得到有效的维护那么最终势必会影响到整个小区的升值前景。对于小区来说环境是业主比较关心的，小区当中如果破破烂烂的，花花草草也长得杂乱无章就会给小区的整体感觉大大折扣，最终带来的就是小区升值风险。所以选择维护好的小区至关重要。

其次，对于二手房小区来说还要看小区当中是否存在私搭乱建的情况，私搭乱建的情况反映了小区当中的整体管理情况，一般来说管理好的小区是会给业主营造一个良好的原有环境，如果小区当中私搭乱建就说明要么是小区当中存在不文明的人，二是说明小区物业另有所图。所以说利用小区原有空间私搭乱建并且大肆改造的小区今后可能会有所风险，毕竟我们买了房子住进去最终遇到了一个唯利是图的开发商或者是物业，最终影响到的一定是房价了。

㈣ 如何根据周边二手房判断房产价值

公式一：租金乘数小于12
租金乘数，是比较全部售价与每年的总租金收入的一个简单公式（租金乘数＝投资金额／每年潜在租金收入），小于12。
比如一套房子，2001年时售价22万元，月租金1500元，那么它当时的租金乘数是12倍。一般来说，这个数字被看成大多数租赁房产的分界线。如果一处房产的租金乘数超过12倍，很可能会带来负现金流。这套房子如今的售价已经上涨到60万元，而月租金却仍不到2000元，租金乘数升到25倍，已经大大超过了合理的范畴。
投资者可以将目标物业的总租金乘数与自己所要求的进行比较，也可在不同物业间比较，取其较小者。不过这个方法并未考虑房屋空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。
公式二：8—10年收回投资
投资回收期法考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金乘数适用范围更广，还可以估算资金回收期的长短。它的公式是：投资回收年数＝（首期房款＋期房时间内的按揭款）／（月租金－按揭月供款）×12。
一般来说，回收年数越短越好，合理的年数在8—10年左右。仍以上面提到的那套房子为例，假设2001年时首付5万元，每月按揭供款1000 元，1年后交房，当时它的投资回收年数是10．3年。但是到了2005年，由于房价上涨，而租金却没有同步增长，现在购买这套房产每月的租金收入无法弥补月供款，实际上面临投资无法回收的境地。
公式三：15年收益决定是否物有所值
另外，也可以参考下面这个国际专业理财公司评估物业的公式。
如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，那么该物业物有所值；如果该物业的年收益×15年>房产购买价，该物业尚具升值空间；如果该物业的年收益×15年<房产购买价，那该物业价值已高估。
仍以上面提到的房子为例，2001年时，年租金收益为1．8万元，乘以15等于27万元，大于当时的售价22万元，因此是值得投资的。但是现在，就以2000元月租金计算，合理价值为36万元，远远小于当前60万元的售价，价值已经被过度透支了。
以上是三种常用的比例与比率法，有的只需进行简单的预测和分析即可帮助投资者快速做出判断，有的还需要进行专业性的投资分析，计算另外一些指标以增加可靠性。比如，一个地段好的房产可能现在的租金回报率不高，但具有较佳的升值前景，或者一套普通住宅能够享受税收减免，一定程度上能够弥补过高的租金乘数。

㈤ 很多二手房买到手里是没有太大的升值空间的，什么样的二手房有升值空间呢

买房对于大家来说无论是自住还是投资都应该考虑房子是否有升值空间，毕竟买房是大事，大多数人一生不可能不换房，那么在未来如果需求变了，需要换房子的时候，原来的房子能否升值就显得尤为重要。

配套设施是否齐全是房子升值的最基本因素。如果房子位于市中心，而且配套实施齐全，那么当然房子的升值空间就会大。其实道理很简单，市中心人们的生活会更加方便，交通便捷，超市、商场、学校、餐饮、公园、医院等均在左右。如果是位于名校或者大型商场附近，那么其品质与档次更上一层。一般而言，这样的房子只会升值，不会贬值。

以上就是买房如何升值的重要参考因素，其实房子是否能升值的判断依据就是生活居住的是否舒适便利，这是影响着房屋价值的核心。每位购房者都希望买到的房子能给自己的生活带来更加便利的服务，那么，居住的更加舒适、生活更加便利的住宅当然会有更多的需求者来购买，房价也因此而上涨。

希望上文的内容能给大家带来一些启示，帮助大家选购到有升值空间的房子。

㈥ 二手房升值快还是新房

房产的升值不能单看新房还是二手房。
因为房产的升值主要依靠的是回地理位置。
粤港答澳大湾区和长三角的地址位置，保证了这些位置房产的升值肯定会高于三四线城市。
北京海淀的学区房也保证了升值空间大于非学区房。
所以最主要的还是地段。

㈦ 出售二手房时，如何辨别自己的房子开始贬值

现在的房子一般都不怎么会贬值，是否贬值主要通过当地的房价和土地价格来判定，还有就是地段问题。

一般房屋的地段的繁华程度会直接影响房子的价格，还有就是当地平均房价的涨幅情况。