如何解封二手房

『壹』 如何解除二手房购房合同

假如你的村证更换市证不需要那个购房合同。因为到时候办理市证时，是通过村证办理的。

『贰』 想解除二手房合同，应怎么处理

二手房买卖合同成立后，经当事人协商一致，可以解除二手房买卖合同。双方也可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。比如买卖双方可约定如果超过合同约定的付款期限三十天买方仍未付款，则买卖双方的合同解除。

总的来说，最理想的状态是：三方（买房，卖方，中间方）协商，若能达成和平解约，签署解约协议即可！

一般情况：若其中一方单独违约，三方协商，违约方能赔付一定的补偿，对方不予追究，签署解约协议及赔付相关事宜！

各方不能协商一致的，均可向所在区域法院提起诉讼，依据合同条款法院判决，强制判决！

如果合同中没有约定合同的解除条件，那么按照法律规定有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的。不可抗力一般是指当事人签订合同时不能预见、不可避免、不能克服的事件，一般指地震、台风等，在合同的履行过程当中发生此类事件，导致房屋灭失。

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要义务。比如卖方不想卖房，并明确告知买方房子不卖了，则买方就可以提出解除合同。

（三）当事人一方迟延履行主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行。比如卖方不办理过户手续，超过半年或者一年仍未办理过户手续，导致买方不能取得房屋所有权证书的。

（四）当事人一方迟延履行义务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的。

其实，合同的解除在合同法上有三种形态：

第一种是约定解除，指的是合同有效成立之后，没有履行或者没有完全履行之前，当约定的解除条件具备时，因享有解除权一方的意思表示，使合同关系溯及既往地消灭。

这种解除要以合同中有解除权条件的约定为前提。这实际上是意思自治原则在合同解除问题上的另一种体现。应该说这三种解除中第一种不是真正的合同解除权的行使导致的，后两种情况下的解除才能被称为真正的解除，其解除权属于形成权。

第二种是法定解除，指的是合同有效成立之后，没有履行或者没有完全履行之前，当法定的解除条件具备时，因享有解除权一方的意思表示，使合同关系溯及既往地消灭。这种解除是有解除权的一方依据合同法中关于解除权的规定解除合同的情况，由于这种解除会完全消除合同的效力，与合同应当信守的原则是背离的，所以合同法有着严格的限制，根据合同法第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;

(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”根据该条的规定一般只有在当事人一方严重违反合同约定的情况下才能使对方具有解除权，这就是理论上所称的根本违约。

第三种解除是协议解除，指的是在合同成立之后，未履行或者未完全履行之前，当事人通过协商解除合同，是合同的效力消灭的行为，这种解除是当事人意思自治的一种体现。合同法对于这种解除的规定在第九十三条，该条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”

以上是关于解除二手房买卖合同的相关知识。

『叁』 乙方买二手房，甲方违约，如何签解除协议

解除房屋买卖来合同一般有两种源情形：一种是法定解除，一种为约定解除。合同解除的条件由法律直接加以规定者，其解除为法定解除，而当事人以合同形式，约定为一方或双方保留解除权的解除为约定解除。
一、合同的法定解除
我国现行《合同法》规定了五种情形，只要符合任意一种情形，当事人可以解除合同：
1、因不可抗力致使不能实现合同目的；
2、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
3、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
4、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
5、法律规定的其他情形。
二、合同协议解除
合同协议解除的条件，是双方当事人协商一致解除原合同关系。其实质是在原合同当事人之间重新成立了一个合同，其主要内容为废弃双方原合同关系，使双方基于原合同发生的债权债务归于消灭。协议解除采取合同(即解除协议)方式，因此应具备合同的有效要件，即：当事人具有相应的行为能力；意思表示真实；内容不违反强行法规范和社会公共利益；采取适当的形式。

『肆』 乙方买二手房，甲方违约，有中介，如何签解除协议！

有中介的话就到中介去把甲乙双方都约到场，违约方承担违约责任，不知版道你们是签的居间协议还是买卖合权同了，如果是居间协议违约方约按定金法则赔付，如果是买卖合同就按合同的约定赔付，违约方可能还要承担中介费的赔偿。
不能只是甲乙双方自行解除，要不中介方也可以找守约方讨要中介费了，经过中介去办理解除协议，会有一张解约协议的，上面条款很明确的。

『伍』 二手房买卖合同可以解除吗怎么解除

二手房买卖合同成立后，经当事人协商一致，可以解除二手房买卖合同。双方也可内以约定一容方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。比如买卖双方可约定如果超过合同约定的付款期限三十天买方仍未付款，则买卖双方的合同解除。如果合同中没有约定合同的解除条件，那么按照法律规定有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的。不可抗力一般是指当事人签订合同时不能预见、不可避免、不能克服的事件，一般指地震、台风等，在合同的履行过程当中发生此类事件，导致房屋灭失。
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要义务。比如卖方不想卖房，并明确告知买方房子不卖了，则买方就可以提出解除合同。
（三）当事人一方迟延履行主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行。比如卖方不办理过户手续，超过半年或者一年仍未办理过户手续，导致买方不能取得房屋所有权证书的。
（四）当事人一方迟延履行义务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的。

『陆』 二手房协议解除房产纠纷，多久可以解封房

卖方：_______________(简称甲方) 身份证号码：_____________________
买方：_______________(简称乙方) 身份证号码：_____________________
根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。
第一条 乙方同意购买甲方拥有的座落在______市_____区________________________拥有的房产住宅，建筑面积为_____平方米。（详见土地房屋权证第_______________号）。
第二条 上述房产的交易价格为：单价：人民币________元/平方米，总价：人民币___________元整（大写：____佰____拾____万____仟____佰____拾____元整）。本合同签定之日，乙方向甲方支付人民币 __________元整，作为购房定金。
第三条 付款时间与办法：
1、甲乙双方同意以银行按揭方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款（含定金）人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方，剩余房款人民币____________元整申请银行按揭（如银行实际审批数额不足前述申请额度，乙方应在
缴交税费当日将差额一并支付给甲方），并于银行放款当日付给甲方。
2、甲乙双方同意以一次性付款方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款（含定金）人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方，剩余房款
人民币____________元整于产权交割完毕当日付给甲方。
第四条 甲方应于收到乙方全额房款之日起____天内将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将_________等费用结清。
第五条 税费分担 甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，交易税费由_______方承担，中介费及代办产权过户手续费由______方承担。
第六条 违约责任 甲、乙双方合同签定后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在____日内将乙方的已付款不记利息）返还给乙方，但购房定金归甲方所有。若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起____日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方。
第七条 本合同主体
1.甲方是____________共______人，委托代理人________即甲方代表人。
2.乙方是____________，代表人是____________。
第八条 本合同如需办理公证，经国家公证机关____ 公证处公证。
第九条 本合同一式 份。甲方产权人一份，甲方委托代理人一份，乙方一份,厦门市房地产交易中心一份、________ 公证处各一份。
第十条 本合同发生争议的解决方式：在履约过程中发生的争议，双方可通过协商、诉讼方式解决。
第十一条 本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定，其补充约定经双方签章与本合同同具法律效力。
第十二条 双方约定的其他事项：
出卖方(甲方)：_________________ 购买方(乙方)：__________________
身份证号码： __________________身份证号码： ___________________
地址：___________________地址：____________________
邮编：___________________ 邮编：____________________
电话：___________________电话：____________________
代理人(甲方)：_________________ 代理人(乙方)： _________________
身份证号码: ___________________身份证号码： ___________________
见 证 方： 鉴证机关：
地址：
邮编：
电话：
法人代表：
代表： 经 办 人：
日期：年月日 鉴证日期：_______年____月____日

『柒』 买二手房可以解除合同吗，一般在什么情况下

以下情况可以解除合同：

1.由买卖双方协议解除合同。这里所说的回由买卖双方协议解除合同答的意思是当买卖双方签订合同之后,在买卖双方均没有开始履行合同中固定的内容之前,双方当事人是可以通过协商解除该合同的。
2.法定解除合同。这里所说的法定解除合同,指的是合同有效成立之后,没有履行或者没有完全履行之前,当法定的解除条件具备时,享有解除权一方如想要解除合同是可以解除合同的。
3.在具备约定解除条件时可以解除合同。指的是合同有效成立之后,没有履行或者没有完全履行之前,当约定的解除条件具备时,因享有解除权一方的意思表示,使合同关系溯及既往地消灭。

『捌』 买二手房房子被查封给完全部房款后解封了但业主不配合过户怎么办

一、及时了解查封信息及案件事实
购房者在获知二手房被法院查封时，应及时向不动产登记机构了解查封法院名称、查封金额及时间。
此外，还应及时联系房东，要求其阐述被诉事实并提供起诉状及证据材料复印件，以便详细了解案件事实。如房东不配合或无法联络，购房者可委托律师或自行联系案件承办法官查阅案卷。
二、以案外人身份向法院提出查封异议
在知悉上述信息后，购房者应当依据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条之规定，及时以案外人身份向采取查封措施的法院提出书面异议。
但根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，法院同意解封必须符合四个要件：一是在法院查封前已签订购房合同；二是在法院查封前已合法占有房屋；三是付清全款或已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人原因未办理过户登记。
购房者在符合上述四要件的基础上，法院一般会同意解封申请。但需提醒购房者注意的是，如因房东资金链断裂导致房屋被法院查封，则极有可能发生其他债权人同时起诉房东致使房屋被其他法院第二次、甚至第三次查封的情形，因此购房者需争取在最短的时间内解封。
此外，由于查封异议主要是书面审查，故查封异议申请书务必有理有据、观点鲜明并将所有相关法律法规条文附后，提交至法院的证据材料须附证据目录，并详尽列明证明目的，以最大限度的减少法官疑虑避免召开听证会多耗时间。
购房者你必须相信，你将所有工作准备充分、齐全，就是给法官减少工作量，给自己节省时间以达到更快解封的目的。
三、将剩余购房款交付法院执行以解封
在购房者仅支付了部分购房款，且剩余购房款能够覆盖债权人对该房屋的财产保全金额时，如购房者仍想拿回房屋继续履约，可向法院提出申请，将剩余购房款交付法院执行。
此时，债权人的诉讼目的也能达到，且无需拍卖房产即可直接执行购房者交付法院的剩余购房款，债权人自然不会对此提出任何异议。
四、起诉房东要求解除购房合同、返还已付购房款并承担违约责任
如果剩余购房款金额小于债权人对该房屋的财产保全金额，此时购房者向法院申请解封获得支持的可能性很小，故购房者应以尽可能的降低损失为主要目标，采取起诉房东要求解除购房合同、返还已付购房款并承担违约责任的诉讼策略。
如购房合同中设置了类似因房东原因致使购房者无法按期办理不动产转移登记手续的违约责任条款，则购房者还可援引该条款诉请房东承担相应违约责任。
如未约定，但约定了定金条款，则购房者可适用我国《合同法》第一百一十五条规定的定金罚则，要求房东双倍返还购房定金。

『玖』 解除二手房购房合同需要注意什么

一、签订二手房买卖合同的注意事项
1、注意交易房屋的权属情况
主要指审查交易房屋有无抵押或存在其他共有人，根据我国法律法规的有关规定，司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋不得转让，另外，共有房屋（例如夫妻共同共有）转让必须征得所有共有人的书面同意。
2、注意审查房屋价款、其他费用及佣金
房屋价款应该由买房者与出卖人进行协商，但是，在实践中，大多数二手房买卖都是通过中介机构进行的，因此，为防止不法中介故意抬高房价牟利，有必要充分了解交易房屋的出卖人的委托价，最好在中介机构的组织下直接与出卖人进行协商。除房价之外，还要明确交易税费的承担，另外，有些房屋有附属设施的，也应该明确价款。而对中介佣金应该明确委托价格、服务内容、佣金数额，并有必要对交易失败后佣金的退还做出约定。
3、必须对付款方式进行明确、具体的约定
这是签订二手房买卖合同最为关键的一点，交易双方常常由于某笔款项的支付条件和支付时间不明而产生纠纷。付款方式一般分为双方自行交易或中介机构代收、代付，委托中介机构代收、代付能够适当降低风险，目前，房款一般分三笔支付，除定金外，还有首付款和尾款，每笔款项的支付条件和支付时间都应该明确、具体。另外，如采取按揭购房或转按揭购房的方式进行交易，对没有申请到预期的贷款额度的解决方法要先前进行特别约定。
4、注意对交房情况进行严格审查
包括交房时间、交房条件、相关费用的支付等。买卖合同中应该明确约定交房时间，交房条件及水、电、煤气、物业管理费、维修基金等相关费用的负担。
5、注意确定违约责任条款和救济方式
确定违约责任条款有利于防止违约行为的产生，维护守约方的权益，合同应该对如何承担违约责任，违约金、订金或赔偿金的计算与给付、免责情景、担保方式进行明确的约定。而一方违约后的救济方式通常包括诉讼或仲裁，买卖双方可以选择适用，需要注意的是，如果双方同意采用仲裁的形式解决纠纷，应按照我国《仲裁法》的规定写清明确的条款。
二、如何避免购房风险
1、买卖双方尽量直接见面商谈交易相关事宜，卖方一定是房屋产权证所登记的所有人、共有人；一方委托代理人的，另一方对委托代理手续（经公证的授权委托书）要严加审查其真实性及授权范围、授权期限；
2、尽量不要签订定金合同并支付定金，在审查交易相对人相关资料无误后直接签订《北京市存量房屋买卖合同》；产权证尚在办理的二手房不宜使用《北京市存量房屋买卖合同》制式合同范本，应根据具体情况由专业人士起草合同；
3、签订合同时，买受方要求出卖方提供如下资料都是合理的、应予以提供的：产权证复印件、身份证复印件（如有代理人，需提供经公证的授权委托书原件；如有配偶还需提供结婚证及配偶身份证复印件）、手写房屋未出租声明原件；
4、认真、完整填写《存量房屋买卖合同》：
（1）双方通讯地址一定要详细，不要简单地按身份证地址填写；
（2）违约金的数额或计算方法一定要填写（不少中介公司工作人员不经当事人协商直接划“ ”），违约金约定得不宜过低，要起到约束双方的作用（违约会付出很大代价，违约的可能就会大大降低）；
（3）合同附件的空白处要认真填写付款方式及期限，可选择走资金监管或银行托管，不宜将钱支付到中介公司非资金监管专用账户上，视情况可将首付款（部分房款直接支付给出卖方本人，但解除抵押手续、按揭贷款手续须同时办理或提前办理，买方支付首付款后房产证原件不宜再由卖方保管）；
（4）对办理按揭贷款手续、解除抵押手续、办理房产证过户手续的时间约定要合理，避免时间过短、时间冲突导致纠纷产生；
（5）如房屋存在抵押情况，可约定买受人将部分首付款直接支付给出卖方的贷款银行，出卖人申请提前还款解除抵押，不宜约定将首付款直接交给出卖人由其自行解押；
（6）如有配偶一定要出示相关证件后于签合同当时就在合同附件二上签名，切不可听信个别无知的中介公司工作人员“没关系，日后再补签，日后提供手写证明”意见。
5、不宜约定发生争议时提交仲裁委员会仲裁，因为费用相对较高，仲裁庭组庭慢，亦不利于申请财产保全；故建议约定发生纠纷时通过诉讼解决；
6、交付、支付的任何物品、钱款均应有相应签字盖章的收据；
7、发出重要通知要以书面形式并保存好发送回执及通知文件原件（同发出的文件一式两份）；
8、记住任何口头约定、口头承诺都是难以被法庭认定的。

『拾』 买二手房，房子遭遇司法查封怎么办

买二手房，房子遭遇司法查封，买家可积极与查封法院 沟通 、通过申请保全或执行异议 谋求解封 、诉讼至法院要求 解除合同 三种方法来降低自己的风险。

一、什么是司法查封？

查封，是指有权采取查封措施的国家机关对公民、法人或其他组织的动产、不动产及其他财产权采取的限制处分的行为。交易房屋被查封就是指在房屋交易过程中，交易标的房屋即你所要买卖的房屋，实际处于被 公检法机关 依法查封状态下的房子。?

司法查封则是以司法机关为主体进行的查封活动。比如涉及刑事犯罪等其他事务被查封。

二、造成房屋被查封的原因有哪些？

１、房主涉及其他债务纠纷，法院依职权或债权人申请，对房屋进行保全措施。

诉前财产保全属于应急性的保全措施，目的是保护利害关系人不致遭受无法弥补的损失。

例如， 卖方小李将房子卖给买方小明，买方小明按约定给付卖方小李150万元的预付款，事后发现卖方小李有欺诈行为，根本没有能力履行合同。此时买方起诉到法院受理需要一段时间，为防止买方所付钱款被转移，这个时候法院就可以在诉前查封卖方的房子。

注意： 根据《人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，如果房主及时还钱或者给该笔债务提供担保，即可解除查封。但是有的房主可能涉及的债务纠纷有多笔，这笔债务虽然解决了，可能还没来得及过户，另一笔债务的查封就又来了。

２、房子本身所有权存在争议，涉及诉讼被查封。

这种情况属于房子本身的所有权人存在争议，不仅仅是还钱就能解除查封，对于这种产权人不清晰的房子，如果涉及诉讼的话，很可能会被查封。

３、因其他原因被司法机关查封。

比如涉及刑事犯罪等其他事务被查封，同样也不是给钱就能解除查封的。

三、买二手房，房子遭遇司法查封怎么办？

买家在买卖二手房时遭遇司法查封，不可坐以待毙，任凭卖家推诿、拖延时间，应及时采取措施，积极维护自身权益。

1.积极与查封法院取得沟通，通过了解案情、寻求解封实现过户。

如果卖家的资信状况不好，也可以考虑是否还要继续取得房产，防止陷入被动的境地。如果查封是在执行阶段，债务比较少且低于尚应支付房款，且买家还是比较希望得到房屋的，可以综合考虑帮卖家偿还债务从而解除查封，顺利实现过户。

注意，做出此种安排必须综合考虑卖家的情况，在操作过程中严格进行风险把控，降低发生再次查封的几率。

2.通过申请保全或执行异议谋求解封

根据《人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，支付全部价款（或大部分房款，剩余价款能交付执行）并已经实际占有房产，但未办理过户登记手续的，如果买房人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

3.在确实无法解封或通过上述方式完成解封无法有效规避风险的情况下，则应立即诉讼至法院要求解除合同，并应当采取相应保全措施保障自身的权益。

在目前房价上涨的情况下，房屋如能正常过户，买家的利益能尽可能得到保障，这也就是为什么有的买家会不顾实际情况起诉至法院要求判令卖家继续履行合同。但根据《城市房地产管理法》的相关规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者其他形式限制房地产权利的房地产不得转让，买家可能会因此承担无法获得法院支持的诉讼风险。此时，买家应选择解除合同，要求卖家承担违约责任，并且做好诉讼保全，待强制执行时及时申请参与财产分配，只有这样才能保障自己的权益，以免受到更大的损失。

四、如何预防查封风险？?

1.对卖家做好背景调查。

可以向中介了解卖家的基本情况。卖家有无正当职业，有无赌博、吸毒或借高利贷等妨碍履约能力的恶习。不要贪图小利，买一些低价房，可能存在债权债务或一房二卖的风险。

2.网签合同前或按照合同约定支付每笔房款之前，应查看房屋权利状况。

买卖双方网签合同前，应该查看一下房屋的权利状况，包括产权人、贷款抵押及是否存在司法查封。网签后，如遇查封，应立即停止付款，减少损失。

3.采取少首付、多按揭的方式。

二手房买卖，如果买家申请银行贷款，贷款是在过户至买家名下后发放给卖家。这样有效减少了如遇司法查封，买家实付资金的损失，待买家资金充裕时，可提前还贷，此时所付出的贷款成本则转化为风险控制成本。

注意：

依法被国家机关查封的房产其买卖合同本身是有效的，但解除查封前禁止过户。

根据 《物权法》 第15条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，一般认为被查封房屋买卖合同本身是有效的，但解除查封前禁止过户。

资料来源： 《物权法》、《城市房地产管理法》、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》

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