二手房一房二卖具体是什么

1. 关于二手房一房多卖

一、防止一房多卖的方法：
1、交定金前，购房者应该查询房产的所有权人。
一套房子不可专能同时属归属到很多人名下的(共有产权人除外)，过户前，只要你确定房产所有权人是和你交易的卖家就行了。
至于房屋产权查询，则需要产权本人持房产证原件和身份证件去房管部门查询。买家也可同去，以便核实房源产权是否为卖家所有。
如果你要求查询房源产权状况，房东却以各种理由推脱，你就得小心了。虽然不一定是“一房多卖”，但至少产权可能存在问题。
2、及时网签。
通过网签锁定房源买卖是防止“一房多卖”的重要手段。
二、一房多卖的处理原则
一房多卖会产生两种后果：第一种，已经完成过户的购房者将获得商品房所有权。凡是办理登记过户手续的购房人，已经合法取得该房产的所有权，其他购房人无法再要求过户。另外，如果办理过户的购房者被认定为和卖房人恶意勾结过户，其他购房者则可以主张该过户手续无效，房屋交易无效。
第二种，没有完成过户手续的购房人可追求卖房者违约责任。由于仅仅完成了购房合同签订，但房屋所有权并没有过户。这种情况下，购房者即使付了全款，也只能追求违约责任。

2. 为什么二手房比一手房便宜很多呢

按照市场经济的规律，现房应该和二手房价格趋同的。或者说，现房价格是周边二手房房价的一个综合反映，正常情况下爱，会存在一个稳定的价差。这个价差是各种因素的溢价（折价）；诸如品牌、学区、交通和配套等等。按道理，确实应该是新房比二手房更贵一些，因为新房的品质一般会更高一些，质量也会更好一些，风格更现代、人性化，而二手房毕竟有一定房龄，有折损有贬值，而且还有额外的税费，所以理论上来说，二手房应该要比新房便宜。

买二手房便宜吗？

通常来讲，买二手房是要比同地段的新房稍便宜一点，但是要指望便宜很多，这不太现实。那么，哪些情况下二手房便宜呢？

1.有紧急需要，房产低价处理

一般来说，二手房的价格也是紧跟市场的脉搏，但是有的情况下你有机会买到跳楼价的房产。他们可能是做生意的，因为资金周转，所以需要快速卖掉房产；还有一种是他们可能需要变卖房产后出国，甚至变卖房产后支持孩子的学业，其中也包括支持孩子留学……这些情况下，卖方通常比较急，所以，宁愿价格便宜点就出手了。

2.购买时房价本身比较便宜

这个多见于一些国有企业的集资建房，这类房主往往手里有好几套房子了，因为单位的福利，放弃又可惜，所以，他们买房子的价格就比较便宜，在同等情况下，他们愿意略低于市场价出手，反正都是赚的，他们不希望手里有那么多房子。

3.拍卖的房子

通常，拍卖的房子，比市场价低很多。很多人都说，司法拍卖的房子税很高啊！其实不一定，看具体情况，一般产权为企业的房子税费会比较贵，因为涉及到企业所得税和土地增值税，而且土地增值税一般都要走清算流程的，如果房屋原值比较低的话，土地增值税就会比较高。建议拍产权为个人的房子，一来这种房子不征土地增值税，个人所得税也不高，一般税率为3%；二来拍卖的房子视同销售，即如果符合一定年限，是可以免征增值税和个税的。

4.满足一定年限的房子

其实这个前面也提到过，满两年的房子免征增值税，满五年且是家庭唯一住房的，免征个人所得税，而且买房如果是一套或者二套房，契税也有相应的减免。所以，大家在买二手房时多了解这些细节，千万不要嫌麻烦，可能了解清楚后可以为你省下好几万哟。

拓展资料

二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。它是相对开发商手里的商品房而言，是房地产产权交易三级市场的俗称。包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。

优点：

首先，二手房通常地理位置较好。如今，由于城市的扩张，新楼房通常只能建于远离城市中心之地，交通便利性较差，远不如建于城市中心地带的二手房。

其次，二手房周边配套完备。一个新的社区从建立之初到成为一个成熟的社区通常要经过好几年的时间，所以新房周边配套普遍不如二手房，这也是很多人热衷于购买二手房的重要原因。

第三，二手房的房屋质量更有保障。经过几年的使用，房屋存在的质量问题都会暴露出来，想要考察二手房的质量情况，除了通过自己的观察，还可以多与周围邻居交流，这样更容易买到质量有保障的房子。

第四，新房最大的问题之一就是污染超标，如甲醛、苯等有害物质，而二手房经过几年的使用，有害物质基本已经挥发，从健康角度出发，选择二手房更明智。

最后，如果你够幸运，买到了房龄较久的即将拆迁的二手房的话，将获得可观的拆迁安置费作为补偿。当然已列入拆迁公告范围的房屋就千万不能买。

3. 二手房一房二卖

1、诚信的缺失
我国自古以来是诚信礼仪之邦，然而，随着时代的演变，经济利益的驱使，部分市场交易主体对诚信二字仅存于纸面而不付诸实践。现代城镇社会从法理学上分析是“陌生人社会”，其是相对于“熟人社会”而言的，举个普通的例子来讲，现代城市商品房的左邻右舍可能居住在一起十几年都不认识隔壁住的是谁。而这样的“陌生人社会”所衍射出来的一个现象就是在市场交易过程中某一主体违背诚信做交易，其换个地方进行交易便不怕遇见“熟人”（即过去被骗的人）。而在“熟人社会”中，举例来说，如农村，某一村民违背诚信欺骗了另外的村民，可能当天就全村知晓，其无法在村里立足。 “一房二卖”这种市场交易在现代城镇中的普遍性，其外部源于其社会环境的陌生，但其思想根源在于诚信的缺失。
2、利益的驱使
从经济学的角度来说，人的行为在很大程度上会受到利益的驱使，当然这里的利益未必是金钱上的，也不代表是贬义的，仅就从“一房二卖”这个角度而言，由于获利空间大而违法或违约成本低的情况下，极易引导市场主体从事该行为。以深圳的二手房交易惯例来说，其合同文本一般是采用中介出具的合同样板，对于其中未能按约定交付房屋的违约责任约定一般是定金罚则与违约金相并存的约定。因一般定金的最高标准不得超过合同标的额的20%，故而定金的惩罚相对不高，而违约金的数额即使约定过高也不见得能在诉讼或仲裁中获得支持，因为根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的”过分高于造成的损失”。”而《合同法》第一百一十四条第二款规定是“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”因此，在前述中介的合同范本当中一般当事人采用的是合同标的额30%的违约金，但这里由于存在着合同签订中的价格并非真正的交易价格（主要是为了避税）的时候，又会导致违约金的进一步降低。违反合同约定将出卖的二手房进行“一房二卖”的出卖人，其之所以从事该违约行为，其从经济上的角度已经算了一笔帐，就是其再次出卖所获的利益高于其违约或违法成本，而且由于其所处的环境主要为陌生人的社会圈，因此，即使其违背诚信从事交易，其也不过于担心其会在其他场合从事交易时遭受别人的质疑，当然从这点来说，也跟我国现行关于个人诚信档案未予以建立且规范化存在着一定关系。
3、法律规制的不足
目前我国对二手房出卖人从事“一房二卖”的交易行为并无具体的法律法规或其他规范性的规定，而对一手房的“一房二卖”问题则有明确的司法解释，主要见《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”中的第二项就是“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”但此处的商品房买卖合同根据该司法解释第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”并不适用二手房买卖合同。但深圳市中级人民法院于近期出具的《关于审理房地产纠纷案件若干问题的指导意见及说明（征求意见稿第一稿）》第14条做了规定，可惜该规定一方面为地方性法院的指导意见，效力较低、另一方面其规定本身亦存在一定的缺陷，有关此点将在下文做分析。因此，目前我国对二手房“一房二卖”的纠纷一般适用《合同法》的总则及分则有关“买卖合同”一章的规定。 由于法律规范具有预见性、指导性及教育性等功能，因此，法律规范对法律主体行为规制的缺乏就容易导致纠纷的发生或违法、违约行为的频发。
4、买受人法律风险防范意识较弱
二手房交易时常借助中介的居间作用来实现，出卖人与买受人在信息上存在不对称，尤其是对买受人来说。二手房一般的交易流程也给出卖人操作“一房二卖”留有空间，买受人在购买二手房时，除非是一次性全额付款的，不然，就深圳而言，一般是买受人与出卖人一起就购房首期款做资金监管后买受人办理银行按揭贷款时办理房屋过户手续，由于在此过程中仅签了二手房买卖合同未无任何物权的公示效力，故而，出卖人仍为二手房的权利人，其仍有权就其房屋另作处分，而买受人一般在这过程中基于其法律风险防范意识较弱而可能遭受损失。

4. 卖房的房东是一套房和二套房税费有什么区别

个人所得税的差别， 房东一套房免征个税，房东二套房征收个税。

1、征专收条件以属家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。同时满足家庭唯一住宅和购买时间超过5年两个条件，可以免交个人所得税；任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。

2、如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足5年则需要以纳税保证金形式先缴纳，若在一年以内能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税保证金。

(4)二手房一房二卖具体是什么扩展阅读

购买二手房需要交的税费

1、契税

个人购买住房属于是家庭的首套住房，房屋面积为90㎡及以下的，则按1％的税率征收契税。面积为90㎡以上的，按1.5％的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房面积为90㎡以上的按2％的税率征收契税。

2、增值税及附加

不动产证未满2年的增值税及其附加税税率为5.6％（增值税税率为5％）。不动产证满2年的免征增值税。

3、个人所得税

购房者所购买的二手房如果符合满五唯一两个条件就能免征个税。如果不符合条件，个税按照差额的20%或计税价格的1%计算。

5. 一房二卖三诉讼，二手房买卖应该注意什么

在房屋买卖过程中，买卖双方达成协议并办理完所有交易手续后，最后的专一个重要程序就是交房属。所以大家在买卖二手房交接时应该注意以下几点： 根据买卖契约与原业主逐项进行交接，包括查验房屋钥匙，门、窗是否完好；房屋主体结构是否有改变

6. 二手房遭遇违约 “一房二卖”困局如何防

当前,在房价快速上涨的形势下,房产交易呈现故意违约或恶意违约多发现象,由于二手房交易机动性大，制约力度不足，更是房产交易违约的“高发地”。哪些原因造成二手房交易违约？普通购房者又该如何应对呢？

造成违约的原因大致有以下几方面：

一是部分卖房人唯利是图、丧失诚信,契约精神缺失。这部分卖房人认为违约金数额可控,最多就是按照合同约定支付违约金；

二是部分卖房人法律意识淡薄,或者对法律知识缺乏。他们认为房子是我的,我想卖就卖,不想卖可以不用给出理由；

三是司法实践中对恶意违约行为处罚较轻,让个别卖房人看到了实施恶意违约、进而实现不法利益的可能；

四是现阶段我国还没有建立起完善的信用体系,恶意违约者的违约成本太低；

五是部分房屋中介公司在提供居间服务中存在违法、违规和失职行为,提供的居间服务不够规范。预防二手房买卖纠纷的出现,须从选择规范专业的中介公司开始。

面对恶意违约者,很多守约者往往面临三个选择。有的购房者法律知识欠缺,维权意识不强,一旦遇到卖房人毁约,则自认倒霉,默不作声;有的购房者担心诉讼周期长、成本高、风险大,选择接受卖房人的部分赔偿;对于大部分购房者来说,一旦卖房人毁约,则自己就错过了最佳购房机会,房价飞涨,同样的钱却买不到同样的房,所以更多的购房者会果断拿起法律武器,选择维权到底。

面对恶意违约,如何保住房子呢？

对于广大购房者来说,当遇到卖房人恶意违约时,是选择要房子还是要赔偿，取决于房屋交易处在哪个阶段以及卖房人和购房人的行动快慢。违约发生时常见两种情况，一是房屋已经办理网签，但尚未实际交付；二是既没有办理网签也没有实际交付。如果是前者，则房屋相对安全；如果是后者，就会给“一房二卖”带来便利。

曾经有过这样的恶意违约者,为了卖一个更高的价格,用尽一切办法在3天内完成“一房二卖”,并且办理网签、售房及过户。根据相关司法实践,购房人在所购买房屋被“一房二卖”成为既定事实的情况下,想要到房产几无可能,这种情况下只能按房屋溢价款索赔。

所以说,如果房屋未网签就发生了纠纷,建议购房人第一时间到法院进行诉前财产保全,这样争取到房子的概率会大大增加,失去房子的风险将极大降低。

保全房子只是诉讼这一万里长征的第一步,之后还要立案,还要进行通常不止一次的开庭。甚至还有二审、执行程序。但无论如何,对于守约的购房者来说,想要打赢房产保卫战,应当将涉案房产保全起来,避免“一房二卖”、恶意抵押等不可逆的风险出现。

法律是最低的道德。无论如何,诚实守信比金钱更重要。一般意义上,恶意违约者会输掉一场官司,还会输掉诚信。对于一起起卖房人恶意违约案例,我们期望违约方无法利用违约行为获利,而守约方的合法利益因此不受损害。

（以上回答发布于2017-04-18，当前相关购房政策请以实际为准）

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7. 如何防止二手房一房二卖

一、购房者要确保业主已经签收定金通常情况下，在房屋中介处相中了房屋后，购房者会被要求签订一份定金合同，并收取定金，以确保业主不会将房屋转卖给他人。有些小型中介公司，为将房源迅速脱手，与多位购房者签订定金合同，导致“一房二卖”的情况发生。购房者只要选择品牌信誉好的中介公司买房，就可以避免这种情况发生。如果购房者需要通过小型中介公司买房，就要确保业主能签收到定金。一般情况下，买卖双方在正式签约前不会见面，定金往往由中介公司转交。购房者很难直接了解到业主是否收取了定金。但是，购房者可以要求中介公司出示收据，确认业主已签收定金。二、购房者要调查所购房屋产权，提存房屋产权证业主为了能将房子售出高价，往往会委托多家中介公司出售房屋，引起“一房二卖”的情况发生。从签订合同，到正式办理产权过户手续，还有一段时间。业主往往会在这段时间，另外物色买主，然后撕毁合同，将房屋以较高价格转让给第三人。为了避免这种情况的发生，可以采取以下的办法加以防范：一是进行产权调查。交易中心通常备有房屋的原始记录，包含了房屋所有的基本信息，如房屋土地状况、产权共有人等。在签订房屋买卖合同前，购房者可以到房地产交易中心进行产权调查，将调查结果与业主的房屋产权对比，如发现房屋产权证上的记载与调查结果不相符，购房者就要小心了，业主有可能将房屋“一房二卖”。二是提存房屋产权证。签订买卖合同后，若未办理过户手续，房屋产权证仍由房屋原先的业主持有。有些购房者看到房屋产权证后，会误认为产权仍为该业主所有，为业主将房屋“一房二卖”提供了便利3购房者可要求业主将房屋产权证提存在中介公司，待办理过户时，再从中介公司取出，以避免这一现象发生。三、购房者还需要注意，在交易中心登记后再向业主支付首付款购房者在网上签订合同并予交易中心备案后，再向业主支付首付款，可以避免某些人将房屋“一房二卖”后，诈骗购房者的购房款。

8. 二手房买卖，卖方一房二卖，违约责任如何认定

通常居间协议约定为收受定金的一方如毁约，应当双倍返还定金；支付定金回的一方如毁答约，则丧失定金。虽然房东签了居间协议，而且也收了定金，如果房价涨得比较多即使双倍返还，还是可以赚钱，所以房东宁愿双倍返还定金而不愿意继续履约。
在二手房买卖中90%以上的居间协议都对买卖合同的主要内容进行了明确的约定，虽然还没有签订用以备案的买卖合同正式文本，但双方通过签订居间协议已经成立了买卖合同关系，而不只是一个对订立买卖合同的“预约合同”。在这种情况下，房东不能仅仅双倍返还定金就有权终止合同了，买方可以向房东主张房价的差价损失，也就是可以要求房东对因房价上涨给买方造成的损失进行赔偿。