房子还没还清贷款如何进行二手房交易

⑴ 贷款还没还清的二手房，交易流程是什么

来源：新京报网
因为计划把父母接到北京来住，李先生最近想把自己那套90平方米的两居卖掉，换成一套120平方米的大三居。但是令李先生有点犯难的是，目前这套房是10年前买的，当时贷款了25年，也就是说还有15年的贷款没还清，这样的房子可以出售吗？如果可以的话，交易流程又是怎样的呢？
解答：
首先需要明确的是，没有还清贷款的房子，是可以出售的，但必须要满足特定条件，即结清贷款、解除抵押。
具体来说，在房贷未还清的情况下，房子产权的状态是抵押，而有抵押的房子是不能办理过户的，所以，必须先进行解押操作，然后才能正常成交过户。事实上，不同的交易方式下，需要业主在不同的节点结清贷款并且解除抵押。
对于上述时间节点，据麦田房产专业人士介绍，主要有两种情况：其一，如果想买李先生房子的买家采用商贷、国管公积金贷款或是全款的方式，李先生在过户前结清原有贷款并解押完毕即可；其二，如果买家采用市管公积金贷款方式，则需要李先生在买家申请贷款之前，就把原有贷款结清并解除抵押。
在完成上述操作后，李先生和买家可以继续进行正常的交易过户了。当然，李先生还需确保，房屋权属没有涉及查封等情况，否则也是无法交易的。
那么，解抵押需要先向银行结清贷款，如果业主在出售房子的时候，没有足够的资金该怎么办呢？据上述专业人士介绍，这就需要业主自己想办法筹措了，在交易中，也有卖家希望请买家先出首付款帮其还清贷款，但一般买家很少会同意，因为对其来说具有风险。
上述专业人士还表示，建议想买此类有贷款房子的购房者，一是尽量不要直接以首付款来帮助业主结清贷款，以规避交易风险；二是提前确认好该套房产有几个抵押，以免买到多次抵押的房子。

⑵ 贷款未还清的房子是否可以进行买卖如何才能卖出

经常会有人问，我的房子还有贷款，还要再还十几年，如果突然想换房子，能卖掉吗？怎么卖呢？

其实还贷中的房子是可以进行买卖的，前提是必须取得不动产权证，没有不动产权证，便不能进行交易。至于具体的交易方式呢，常用的有三种。

三、利用其他抵押物抵押给银行进行贷款来还清剩余房贷

如果买方不愿意先支付首付款帮助卖家解押房产的话，买方还可以利用自己其他的抵押物，如其他的房子、车子来抵押给银行，获得一定的贷款来还房贷，有点拆东墙补西墙的味道，但不失为一种方式。等到还清房贷，解押出房产，与买方完成交易，拿到买方支付的款项之后，再将抵押物解押，最终完成整个交易流程。

⑶ 想买一套二手房，房主贷款还没还清，我该与他怎么交易

你可以转卖。

1、签订买卖合同。双方在第三方担保公司的见证下，签订合同，购房人支付相应房款。

2、过户。若购房人是按揭付款，需要担保公司出面向出卖人按揭银行出具相关证明，拿出房产证，过户后给到购房人贷款银行作为抵押。

购房人按揭银行放款的房款会直接进入出卖人按揭银行的账上，多余钱款付给出卖人， 此过程比较繁琐的是过户。若购房人是一次性付款，直接由出卖人收款后给到银行，然后拿出房产证，进行过户等等手续。

3、交房。

4、以上所有流程须有中介或担保公司、出卖人、购房人三方在场。

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还款方式：

选一个适合自己的还款方式是帮助减轻二手房买卖负担的重要前提。

例如：中国建设银行和中国交通银行推广“等额递增”和“等额递减”两种新还贷方式；浦东发展银行宣传“季度还”房贷还款方式；招商银行更是打出提供至少7种房贷还款方式的大旗。

1、等额本息

这是最为普遍，也是大部分银行长期推荐的方式。把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人，每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。

2、等额本金

所谓等额本金还款，又称利随本清、等本不等息还款法。贷款人将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对等额本息而言，总的利息支出较低，但是前期支付的本金和利息较多，还款负担逐月递减。

⑷ 房子的贷款没还清，想要转卖怎么办

买卖未还清贷款房产的具体操作：
1、转按揭：
最简单直接的一种方法，在内二手房买卖中通俗容的讲就是把个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。
2、用买方的首付款缴清剩余贷款：
这是当下二手房交易中最多应用的模式。这种方式适用于原房主贷款额度较低或已经经过大量归还后所剩贷款数目不大的情况。通常情况下，买家会认可首付房产总成交额的30%至40%，卖方可以利用买方的首付将剩余贷款付清，然后撤销房产的抵押登记，进行下一步交易。
3、利用银行贷款来缴清剩余贷款：
如果卖方想在卖出房产之前将贷款还清或买方虽然看好但不愿意购买贷款未缴清的房产，可以采取这种方式。但前提是房主有银行认可的抵押物（如其他房产）用来申请贷款。这样房主就可以通过抵押向银行贷出一定的款来付清想要出售的房产贷款，促成交易的成功。

⑸ 如果房产还没还清贷款，二手房交易过程一般的付款进度怎么控制

我是做二手房销售的，没有还清贷款的需要先到银行申请提前还款，在银行审批下来之后把银行的尾款还清了才能进行交易。不然无法过户！无能力提前还款的情况就很复杂，需要看买方是否接受帮卖方提前先把银行的尾款付清。中间会有一定风险！
正常的二手房交易流程:买方交3到5万定金给卖方-卖方到银行申请提前还款-买方把首付款打入资金监管-卖方把银行尾款付清-办理过户（这时卖家收到首付款）-买家到银行办理抵押贷款-办理他向权证-银行放款（卖方收到所有款项）！整个流程大约2到3个月。视各地情况而定！如果是全款的话，少去后面3步。
另外，如果是无能力提前还款的情况，一定要谨慎，除非是自己百分百信任的人。因为在办理过户之前你就需要拿出几十万来帮他还款！

⑹ 房子贷款没有还清如何交易，

估计该有朋友问了，有没有在签合同前就能防止风险的方法？接下来说的第二种方法就是在签合同前就能做的。

2、对房屋进行预告登记

所谓预告登记，官方定义是：指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，而按照约定可以向登记机关申请预告登记。

预告登记的主要的法律依据是2007年颁布的《物权法》第20条：登记预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。说得通俗点就是，在双方完成预告登记后，房主不能没经过买房人同意，就随便把房子抵押、做担保、变更房屋权属人，即便是已经跟第三方签了抵押合同、担保合同，合同也无效。在预告登记之后，房主还是可以继续出租房屋获得收益，直到买家办理完过户。这样就能有效防止房主一房二卖，既保障了买房人权益，也保障了房主权益。

不过需要注意的是，预告登记是有有效期的，法律规定“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记时效”，也就是说预告登记的有效期是三个月，在这三个月内要完成不动产登记，也就是产权登记。如果时间来不及也没关系，可以反复申请预告登记，因为目前法律上还没有对预告登记的次数进行限制。需要注意的是，二手的经适房不能进行预告登记。

3、不动产登记后，通过“宗地号”查询房屋详细信息

说到房产预告登记，不得不提的还有最近比较热的不动产登记。一般的不动产登记都是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记，而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权而进行的一种登记。预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立或变动，而只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的权利。说白了就是，不动产登记是房款什么的都交完了，就差过户这一步了，完成不动产登记后房子产权就是你的了。而预告登记是为以后进行产权变更、登记做的预防准备，防止一房二卖、房子被抵押的情况的发生，预告登记后，房子的实际产权人还是原来的房主。

实行不动产登记后，房产买卖双方可以通过“宗地号”查询房产详细信息，宗地号又称地号，根据宗地的划分情况，每个宗地编号共长13位，第1-10位为该宗地所属行政区划的代码。像房屋产权，土地性质，抵押、查封等基本信息都可以查到，买房人可以通过这种方法获得更加权威、真实的房屋信息，防止被欺骗。

在这提醒大家，二手房交易风险多，特别是这种贷款没还清的房子，无论是买方还是卖方都要留意交易中的风险。卖房人注意买方的首付款是否够偿还贷款，放款时间是否能接受；买房人要在购房前确定房子的权属、银行是否允许提前还贷。

⑺ 如果我买的二手房，房主还有贷款未还清，如何处

在这种情况下，切忌直接给首付解抵押，二手房要买卖，首先需要结清贷款，也就是解抵押。很多房主会要求：“你先付个首付，让我去把房贷还完”，但直接把钱给业主，可能会面临以下两种风险：
1、卖家不止有一笔贷款
你的首付出去了，房子的贷款可能还没还清，陷入两难境地：进，拿不到房子；退，收不回首付。除了银行贷款，卖家有可能还将房屋做抵押另谋他事，如果是民间借贷、甚至是高利贷，利息难以估算。因此极可能出现这样的情况：卖家拿你的首付去还钱，但只是杯水车薪。
2、卖家挪用首付款
卖家并没有如约去办理解抵押手续，而是把钱用作他处，甚至会提出再给一笔房款去解抵押的无理要求。最麻烦的是，业主因为没去解抵押而导致房屋被查封，因为查封房无法过户，轻则耗时费力，重则钱房两失。
正确的做法是将房款进行资金监管
一般买一套二手房需要一定的时间，金额大、时间长、手续繁、证件多。稍有不慎，大额房款可能被骗。这样的新闻报道屡见不鲜，有被伪造的房产证骗去大额首付的买家，也有被坑骗丢掉产权的卖家。
而资金监管就是专门防范这些风险的。简单来说，做资金监管就像买房卖房时用了“支付宝”一样，货不到不付款，同理，不“过户”不给钱。买房人不是直接付款给业主，而是把钱放在银行一个被监管的独立账户上，过户完成，这笔钱才能解冻给业主。万一“过户”出纰漏，别担心，钱一分也不会少。所以，建议买房人留个心眼，把房款打入资金监管账户。

买二手房的时候可能会遇到房东有贷款、着急出国等各种着急用钱的理由来让你先付首付，并且直接给钱，这个时候就一定要留个心眼了。总而言之，二手房买卖一定要进行资金监管，最好不要直接将房款给卖房人。

⑻ 未还清贷款的二手房可以交易吗

未还清贷款的房子还处于抵押状态，是不能上市交易的，但是，在现实中，可以通过一些方法来实现。
方法一：转按揭
所谓“转按揭”，是指把个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。但据了解，目前能做转按揭的银行很少，北京等部分城市更是早就叫停了转按揭，所以这种方法目前已经很少有人使用。
方法二：用买方的首付款缴清剩余贷款
这是当下二手房交易中最多应用的模式，适用于原房主贷款额度较低或已经经过大量归还后所剩贷款数目不大的情况。通常情况下，买家会认可首付房产总成交额的30%至40%，卖方可以利用买方的首付将剩余贷款付清，然后撤销房产的抵押登记，进行下一步交易。
方法三：利用银行贷款来缴清剩余贷款
如果以上两种方法都行不通，那么卖家可以考虑用其名下的抵押物（如其他房产）向银行申请抵押贷款，以结清按揭贷款。等买家付了房屋全款之后再还清银行抵押贷款。