二手房怎么挑毛病

⑴ 二手房选房技巧：如何判断二手房质量的好坏

二手房的地段优势是新房所不能比拟的，虽然二手房价格比新房更贵，但基于新建商品房供给不足、孩子上学和交通便利等需求，二手房成交量已经占据了总成交量的大头。

买套二手房，可不那么省心，如果你没有多少购房经验，那么下面7个指标也许能帮到你：

1、注意房龄问题

房子的建筑年代很重要，老房子不仅建筑寿命相对较短，住起来不方便，更重要的是超过一定年限的房子，银行贷款缩水或直接不给贷款，现在买90年代盖的房子就要小心了。

判断房龄可以从建筑外观和建筑构造两方面入手，也可通过室内不易更换的管道等物件判断。

2、房屋产权问题

产权要清晰，产权人本身最好没有经济纠纷。如果有多位共有产权人，要跟所有产权人建立联系或沟通，以免部分产权人假借名义卖房，最后陷入纠纷。也可避免卖方“以部分产权人不知”为由拒绝交易。

3、房屋是否新近装修

买二手房也要关注下房子是否新近装修过，这主要是考虑到房子可能因为某些瑕疵被装修掩盖。最常见的比如墙体裂缝、房屋防水不好，墙体出现水渍等情况。

4、关注房子隔音效果

隔音效果关系到居住的私密性和舒适度。如果你在家讲话，隔壁能听得一清二楚，恐怕不合适吧，再比如走廊的脚步声你都能听见，家人休息也会受到干扰。隔音效果可以在看房时测试一下。

5、关注市政配套

老房子的市政配套包括燃气、供水、供电是要仔细检查的。以供电为例，每套房子都有供电容量，主要由进户表和进户线决定。供水主要检查管线老化情况，水压大校等。

6、检查防水情况

房子的防水情况要引起重视，对于夏天暴雨容易引发内涝的城市来说，防水和排水情况要更加留心，比如武汉。

7、周边配套情况

重点关注周边是否有大中型医院、综合性购物中心、超市、地铁等与日常生活紧密相关的配套。这些既方便业主的日常生活，也是房子保值增值的支撑。

⑵ 二手房选房技巧：如何判断二手房质量的好坏

对于第一次买卖二手房的朋友来说如何鉴定二手房的质量是一个难题。毕竟大家没有经常参与二手房交易的机会，自然也会对二手房质量的鉴定方法感到陌生。其实，二手房产的质量鉴定并不复杂，至少比鉴定二手车要简单得多啦！

简单地说，二手房按照建造年限可以分成旧房和次新房两大类。

次新房由于入住时间相对较短，房屋的保管也相对比较完善，尤其是一些口碑比较好的小区总会给人一种房屋质量一定很好的印象。这种先入为主的想法是非常要不得的，准备购买二手房的朋友一定要明白一个道理：小区口碑好只能说明该小区总体来讲满意度较高，入住时间短也不能说明每间房屋的质量都不会有问题。

所以建议大家：无论楼盘新旧，一律按照鉴定旧房的心态来观察。这一点非常重要。那么，当我们走进一间二手房时，到底应该着重观察一些什么呢？怎样才能对所在的二手房质量有一个比较完整和客观的判断呢？记住以下几个方面吧！

1、承重墙的鉴别：

说承重墙是房屋的筋骨一点都不过分，承重墙是否完整、牢固是所在房屋是否安全的根本。走进房间我们第一步就应该观察室内承重墙是否有裂纹。如果有，说明该房屋质量有隐患，如果该裂纹呈上下、斜角或左右贯通状则说明该房屋存在重大安全隐患，建议放弃。另外，还应该对比一下其他与该房屋户型完全一致的单元，对比一下该房屋在装修改造时有没有对承重墙进行破拆，如果有，建议放弃。

2、下水的鉴别：

下水质量的鉴别分排水通畅度和返味防臭度两点。就排水通畅度而言可以实验一下其抽水马桶的吸力和洗衣机下水口、头盆、洗菜盆、淋浴下水、浴缸排水等等环节的通畅程度。方法是将头盆、洗菜盆、淋浴下水口、浴缸排水口堵住，放入一定量的水后再打开，仔细观察排水是否快速通畅。这一点非常重要，如果买到一个排水不畅的二手房保证让你以后的生活苦不堪言。 返味防臭的能力也是鉴定下水时不可忽略的问题。现在大多数下水都有防臭弯，但是防臭的能力却良莠不齐。鉴定返味防臭能力可以仔细观察各个地漏有没有防臭设施（如扣盖式地漏和水密式地漏都有很好的防臭效果），也可以通过与该房屋房主和小区邻居的沟通获得一些基本的资料。如果得出该房屋防臭能力欠佳时要先与专业人士沟通一下，看看日后是否可以通过一定的改造使该问题得以解决。

3、厨房排烟能力的鉴别：

厨房排烟的能力是否出色主要取决于烟道是否畅通。我知道现在有不少小区的烟道都有一定的问题——无论油烟机怎么卖力地工作油烟就是排不出去，要么就是别人家把做饭炒菜的油烟通过烟道排进了你的家里。这一切的原因都是因为楼内的烟道出口太小或者根本不通。鉴定方法很简单，挑个做饭的时间去看房，如果在楼道和室内闻到大量的油烟味就足以说明问题了。

4、防水能力的鉴别：

注意观察房屋顶部、门窗四周、室内墙面是否有洇水的痕迹。如果发现这些部位有墙面漆起泡、脱落、发黑、发霉的迹象说明该房屋的防水能力欠佳，会给今后的生活带来一定的麻烦。建议在购买该房屋之前请专业的防水人员鉴定一下是否有解决该问题的可能。

5、室内通风的顺畅度：

这一点比较容易鉴别，一般来讲南北通透的房子通风能力一定不错。如果不是南北通透的房子则要看是不是存在斜线通风的能力，如在南面（或北面）有窗子的情况下东面（或西面）同样也有可以打开通风的窗子。需要说明的是，如果房屋只有一个方向有可以打开通风的门窗一般来说通风能力会有所欠缺。

6、采光：

客厅、主卧室和主阳台最好朝南，良好的采光不仅可以对生活在房屋中的人保持心情开朗、身体健康有帮助，而且对节约采暖能源也会大有贡献。这点对于分户采暖的朋友们十分重要。

7、电路：

问清小区的供电情况，是否可以满足你想要安装的电器的用电需要（尤其是夏季）。如果是高层住户更要问清该小区是否经常停电。假设你住在25层，小区又经常停电的话。你就“爬”吧！有电梯不坐是为了健身，与有电梯坐不成是两回事。

8、室内楼梯的坚固程度：

现在相当多的复式、跃层户型的室内楼梯都存在一定的安全隐患。如果发现楼梯的整体承重能力不足或年久失修就要毫不犹豫地对其进行加固或更换。时刻记住——安全，永远是第一位的！

除了上述这几点之外还有一些如门窗的密闭性能、防盗设备（如防盗门、防护栏、窗禁系统、门禁系统）是否健全、水、电路改造的便利度等等项目均可在后期装修得以解决这里就不做阐述了，希望大家在看了本文后对找到自己心仪的房子有所帮助。

（以上回答发布于2015-11-23，当前相关购房政策请以实际为准）

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⑶ 如何挑选二手房 需要注意哪些问题

二手房交易十大注意事项：

一、房屋产权是否明晰
有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
二、土地情况是否清晰
二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。
三、交易房屋是否在租
有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可"买卖不破租赁"，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
四、房屋手续是否齐全
房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。
五、福利房屋是否合法
房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。
六、物管费用是否拖欠
有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。
七、市政规划是否影响
有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。
八、单位房屋是否侵权
一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。
九、中介公司是否违规
有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。
十、合同约定是否明确
二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑