Ⅰ 二手房如何控盘，签独家
1找到业主诚心卖的房子作为目标盘
什么样的房子才叫业主诚心卖呢？必须要符合三个条件：
首先是看房方便，看房不方便的坚决不推。看房方便就是我们手上有钥匙，或者业主专门会赶过来开门，或者房子毛坯门都没锁，随时可以去看的。像那种有租客在住，哪怕经常有人在家也最好不要推，因为你搞不准他什么时候不在，万一带了客户去，没有看到房，客户就死了。客户不会记住我们千万次做得好，只要你一次小小的失误，之前苦心经营的信任就会崩溃坍塌。有的房子有租客在住，租约还没到期，但是业主诚心卖的，一定要说服业主把租客赶走，“不就是支付两个月的违约金嘛，相较于您卖房赚的，那就是小巫见大巫！”。
对于没有钥匙的房源，可以想方设法收到钥匙，转化成目标盘。收钥匙是与业主建立信任关系的最好检验。如果业主信任你，很快就会把房子的钥匙交给你，让你帮着打理。
其次是房源的价格。房源的价格要实在，与市场价基本吻合，而不是漫天要价。有些业主价格反复，一会200万，一会205万的，像这种房子就是业主不诚心卖，坚决不能向客户推荐！否则，客户去一个被价格搞死一个！
最后是业主真的可以约到，会过来签合同。只要客户价格到了，业主可以随时过来签合同。有些业主见钱眼开，说好的价格等到签合同时又变卦。像这种业主，最好不要推荐客户去看他的房子，谁能保证他下次不会坐地起价呢？我们不能拿实在客户去冒这种险。
2试着和诚心卖房的业主建立信任关系
多找几个第一次看房，目标不清晰的客户去看目标盘。如果业主在看房现场要多和业主打好关系，展示自身的专业度，还要留下名片，给业主以深刻印象；如果业主不在看房现场，看完房后要马上和业主汇报客户看房情况：客户是哪里人、做什么的、哪里比较喜欢、哪里不满意、出价多少等，向业主透露一个重要信息——你正在尽力帮他卖这套房子。每周多带几次客户，多打几次电话汇报，让业主感激你对他的房子出手这个事情这么尽心尽力。这些事情，重复做上半个月～1个月，通过强互动，就与业主建立了相对信任的关系。
3顺势推出公司房源独家代理业务
和业主比较熟悉后，就可以顺势推出菁英独家房源服务了。这时要和业主分析做独家房源代理的优劣势，分析他的得与失。问他想不想快速把房源消化掉，告诉他公司最新出台了新的营销模式，全员主推独家盘，把房子让公司独家速销，才能尽快成交。
Ⅱ 买二手房如何跟业主谈降价
买房砍价不要认为是一件很low的事情，自己的利益要自己争取，能用更少的钱买到房子何必多花那么多呢！对吧！yuqiancyh
特别是在二手房交易中，买方总是处在被卖家“挑剔”价格中，总是被卖家掌握价格主动权，买房者也要适时的拿回“讨价”权利，那么到底该如何进行砍价才能让对方无言以对？
一、用市场性原因反驳卖方
当买方讨价还价时，卖方提出的反驳理由无疑是地段或房子已带租约、未来市政有变化等，这时买方可以根据情况给予“反击”：
（1）说到地段，你可就其出价翻了一番来回击，并用实际数据让卖方无力反驳，劝说其应留有余地；
（2）如果说房子已带租约，你的回击手段是你买二手房的主要考虑是自住而不是出租；
（3）有些地段市政发生的变化导致出卖人会喊出较高价格，这时你应着眼于实际情况，看规划是否符合自己需求以及经济条件是否允许，然后再讨价还价。
二、找出卖方弱点
现阶段各地现政策调控，卖方市场出现下行趋势，买方便可以通过付款条件及类比因素谈价。对于二手房，买家可以以不含装修的价格来成交，挑剔其装修无用或装修陈旧等都会导致价格略有下调，以此来说服卖方减价。
三、出价方式谈判技巧
许多二手房价格都是以包价形式出现的，即双证及过户费由买方出，这时买方就要权衡出价的合理性，如果权证费用加入到购买成本时，价格还是可以承受的，那就可以再与对方商谈成交价格。
四、利用准确信息砍价
二手房的价格是有评估依据的，购房者可以从毗邻地带的租赁价格、二手房的公示价格来判断所购买的二手房是否价格适中。
一般来说，二手房价格较为合理的区间在周边新房价格较高者的三分之二左右，其他类型的房产，如公产房、小产权房等，则视地段及保障程度有较大差距，年纪较大的老龄商品房大约相当于当地新房均价的一半。
Ⅲ 二手房买卖卖方如何控制风险
1、找到合适的中介。找中介通常需要遵循两个原则，一是由于房产经纪的特殊性，所以要确定他有多少门店。而是要搜索房产中介的投诉记录，这个一般在网上就可以搜到。
2、签订中介交易合同。合同条款务必要一条一条仔细研究，对自己无利的地方，要及时申辩，涉及原则性问题，要坚决反对。签订合同前，务必验明经纪人和卖家的正身，验明办法很简单，需要花点手机话费，编辑短信“CX＋张三＋身份证号码”发送到10665110，就会显示查询结果和照片，把照片和身份证上的照片对比一下下，无误就好了。
3、检查房子的档案。房屋的一切除户口意外的自然情况，均须依档案记载为准，比如房龄，结构，房主变动，产权情况等。若是自住，房龄和谈判时候严重不符，必须提出索赔，产权不清晰，比如有抵押，就直接取消交易。查完房子档案要继续查户口，这个到房源所在的派出所窗口查。
4、预审贷款。贷款的事情可以交付中介去办，但要在合同中明确，比如说明，贷款出问题，交易取消，买方不负责，中介费不付。合同签订后中介为了保障卖家的权益或减少卖家的风险，一般要做贷款预审。预审贷款资料需要你签N多字，每张纸都仔细看看，这些纸因为是预审，全部是空白的，有的无关紧要的，你签了就行，有的可能被在空白处对你填写不利的数字的，你必须要求填好再签字。
5、贷款和下款。这个时候，风险已经彻底转移，就不需要费太多精力了，该是卖家操心的事情了。
6、收房和尾款。收房的时候，要全面验收，主要是结清各类费用，如：煤气费，电视费，宽带费，物业费等，需一项一项结清。
Ⅳ 我是买家，二手房如何直接与房东交易
签买卖合同（风险主要在于资金和交房，在合同里就需要约定具体的资金支付方式，基本上来讲资金需要分3笔，第一笔，定金，签合同时就给，这对于你们双方都是一个保障。要注意，是“定金”不是“订金”。第二笔，除了贷款和定金以外的余款，这个呢，如果想完全规避风险就得双方房屋交接完毕了再付。不过基本上很难，如果业主不着急住这个房子，可以在过户之前办理完成，那么就可以在过户的当天把这笔钱交给业主，这样基本规避了风险。第三笔，银行贷款，这笔基本都是需要过户完成以后由银行直接支付给业主的，不受你的控制了）
办理贷款 这个需要你提前向银行咨询好，你是不是能够贷到你需要的金额，可以自己去银行问下，基本都会解答你的。顺便可以问下他们办理的流程和需要的资料。 因为地区不同，贷款的流程略有差异，这个就不做解释了！
过户及交房 过户就是你们双方到房地产交易大厅去办理房屋过户手续，当天需要缴纳税费等等，所以呢，这步很重要。 如果想自己办的话，也建议你提前去你当地的交易大厅去咨询下具体的流程和需要资料，一般他们大厅内都会有张贴的，实在弄不明白，估计门口也有专门办这个事的，几百块基本就能搞定了。 交房就是你们双方对于房屋的设施，是否拖欠物业取暖等等费用的结清及交割了！
大体上就是这么几个步骤，如果就想自己办，那就多问多跑。地区不同政策完全不同的，保险起见还是自己问问靠谱。
最大的风险就在于资金，只要资金按照我说的方法把控好了，基本风险就规避掉了很大的一部分了！
希望能够有所帮助！
Ⅳ 问明白人：二手房中介如何控制委托双方直接交易。
同意一楼的讲解，另外中介还跟房东签订了委托书，上面有禁止与本公司提供的客户私下交易专这条属，否则赔偿违约金，另外客户看房时也会跟中介签订看房确认单/书，上面也有这条，私下交易的违约金比中介费还要多，希望楼主采纳