买二手房如何不被冷

1. 买个二手房装修完的但是屋里冬天太冷,之前装修房子房东呼弄为了省钱,现在该怎么办才能让屋子暖和

可以重新装修

2. 买卖二手房时，如何规避风险

二手房交易风险既然客观存在，那么我们必须采取一定措施来规避这些风险。以下就是小编今天要和大家分享的规避二手房交易风险的攻略。

1、购房人在与二手房房主签订购房合同时，应提前考虑房价上涨等因素可能带来的隐患，约定好违约赔偿责任，并在能够办理过户手续时，尽快办理，避免对方反悔。

2、买房人在买房前要充分了解房屋买卖需要的各种手续，最好选择专业人士提供法律意见，再慎重签订合同。

3、买房人应在签订买房合同时，让对方提供确保有权处分所售房屋的证明或夫妻等其他共有人同意处分的证明。

4、二手房买卖双方在交易时应当选择正规中介机构，并对双方商定的内容以书面形式约定好。

5、为了了解所购房屋的真实情况，购房者应在购房前向物业、邻居、开发商了解情况，最好到现场看房，并对出现质量问题如何承担责任等内容做出书面约定。

6、法律明确规定农村宅基地所建房屋不能上市交易，建议城镇居民不要购买这类房屋，此种房屋交易不受法律保护。

除此之外，作为购房人要从自身加强对于二手房知识的了解和学习。在这个过程中有几个方面必须注意；

（1）要检查房屋手续是否齐全

（2）注意房屋产权是否明晰

（3）核实交易房屋是否在租

（4）检查土地情况和土地的使用年限

（5）市政规划是否影响

（6）福利房屋是否合法

（7）单位房屋是否侵权

（8）物管费用是否拖欠

（9）中介公司是否违规

（10）合同约定是否明确

一般来说，作为一个购房者如果能做到上面所述，二手房交易的风险就会大大的减少。毕竟房产的交易不是一笔小数目，所以必须小心谨慎。

（以上回答发布于2015-09-09，当前相关购房政策请以实际为准）

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3. 买二手房要注意什么

买二手房注意事项有四点

1、不做产权调查

产权调查应该是购房的第一步，但是具体到操作上就没有几个人可以真正落到实处了。其实对二手房进行产权调查并不是什么困难的事情，毕竟二手房的产权分为商品房、公房、产权限制房、房改房等很多种类，而不同的种类在购买时的政策也是不同的。

其次，还应该调查清楚该房产有没有抵押、查封和诉讼等问题，否则很容易产生纠纷。

2、急于交定金

没有了解意向购买的二手房的全面情况就急于交定金是不明智的。因为按照合同约定，在大多数情况下，定金是不退的。所以，除非自己对该房的情况非常了解， 否则就不要急于交定金。毕竟现在是买方市场，好房子也很多，没有必要那么急于成交。

3、爱屋及乌

很多人在看房时都容易犯一个错误——只关注某一方面而忽视了其他方面，这在选购二手房时是一定要避免的。

如遇到价格便宜、喜欢的复式结构，却忘记了测量一下上下两层的层高；看中小区的良好景观却忘记了超高物业费给自己带来的压力……作为购房者应该时刻保持冷静，只根据片面的喜好买房是要不得的。

4、轻信虚假报价

二手房交易的最大“水分”就是价格的不透明化。所以，在买房之前就要对同区域、同档次的二手房价格有个详细的了解。

这里推荐大家一个方法——在买房之前走访一下距离该房最近的大型的、信誉好的中介公司，通常就可以得到一个比较合理的价格。切勿轻信小中介、网络上的虚假报价，使自己承受不应该有的损失。

(3)买二手房如何不被冷扩展阅读：

买二手房技巧盘点

1、不看白天看晚上

入夜看房能考察小区物业管理是否重视安全、有无定时巡逻，安全防范措施是否周全，有无摊贩等产生的噪音干扰等。这些情况在白天我们是无法看到的，只有在晚上才能得到最确切的信息。

2、不看晴天看雨天

下过大雨后，无论业主先前对房屋进行过怎样的“装饰”，都逃不过雨水的“侵袭”，这时候房屋墙壁、墙角、天花板是否有裂痕，是否漏水、渗水等状况就能一览无遗。尤其要格外留意阳台、卫生间附近的地板，看看有没有潮湿发霉的现象。

3、不看装修看格局

购买房屋最好是看空房子。因为空房子没有装修遮挡，也没有家具、家电等物品的掩饰，可以清晰地看到整个房子的格局。如果客厅的门直接面对卧室，则私密性比较差。好格局的房子应该有效地把各种功能区分开来，如宴客功能、休息功能等。

4、不看墙面看墙角

查看墙面是否平整或潮湿、龟裂，可以帮助购房者了解是否有渗水的情况。而墙角相对于墙面来说更为重要。墙角是承接上下左右结构力量的，如发生地震，墙角的承重力是关键，而墙角严重裂缝时，漏水的问题也会随时出现。

5、不看装潢看做工

好的装潢都会让人眼睛一亮，但高明的装潢却可以把龟裂的墙角、发霉、漏水等毛病一一遮掩。因此买房子的时候，购房者必须要注意房屋的做工，尤其是墙角、窗沿、天花板的收边工序是否细致，而这些地方往往容易被忽视。

如果发生问题，对这些细小处进行修缮是件很麻烦的事，挑出这些小毛病，可以增加和业主讨价还价的筹码。一般来讲，装潢新但做工很粗糙的房子，很有可能是投资客买来的房源，其目的是低买高卖赚取差价，对这类房源要多加注意。

6、不看窗帘看窗外

应注意房子的通风状况是否良好，房屋是否有潮湿、霉味，采光是否良好。检查一下房屋的窗户有无对着别家的排气孔。

参考资料来源：人民网——买二手房注意事项必知 不看会吃亏

4. 买二手房注意什么才能不被骗

第一招：核实上家身份是首要

案例：刘先生因为房屋被动迁，找到中介想买一套房屋。中介公司向他推荐了一套房屋，刘先生看了挺满意，就和中介公司介绍的上家张先生订立了购房合同，还分两次向张先生支付了定金和首期房款。可后来到交房的时候却找不到张先生了，后来才得知张先生根本就不是产权人，房屋只是他租借的，产证也是伪造的。刘先生只好到公安报案，至今张先生仍未找到。

对策：现在什么都有假，文凭有假，身份证有假，房产证当然也有假。现在到处可见的“城市牛皮癣”为这些诈骗行为提供了极大方便，花个二三百元，假的身份证，假的房产证就可以办出来了。二手房和一手房不同，一手房是和开发商做交易，一般不存在这个问题。所以买二手房的第一步就要核实与你交易的对方的身份。最简单的一个办法是到各区的房产交易中心查询一下房屋的权属情况，只要凭自己的身份证花三十元，交易中心就会给你一张房屋基本信息的单据，上面有权利人的名字、抵押贷款、面积等基本情况。如果怕对方持假身份证冒充房东，你还可以委托律师到公安局调查人口信息，以便核实卖房人的身份。做好这两样工作，你就可以放心地和对方签订合同，不用担心遇到刘先生这样的倒霉事了。

第二招：审核贷款合同要仔细


案例：李先生和上家订了一份五十万元的购房合同，因为李先生需要银行贷款，就通过中介介绍的担保公司办理抵押贷款手续。担保公司办理好手续叫李先生到银行签订贷款合同。李先生到了银行后，担保公司的人告诉他，说这是银行提供的格式合同，不会有问题的，只要核对一下贷款金额就可以了，李先生觉得银行的格式合同总归不会有错的，就简单地看了一下贷款金额就签了字。一个星期以后，到了银行答应的放贷时间，可李先生还是没有收到贷款，就打电话到银行去问，银行告诉他说贷款已按贷款合同的约定划到担保公司帐户上去了。李先生再去找担保公司，担保公司的人叫他放心，说这是公司规定，贷款要到第二个月就会直接划到上家帐户去。以后李先生又多次找担保公司，担保公司一直拖着，最后竟然人去楼空。李先生后来才得知这家担保公司早就资不抵债，就动歪脑筋，挪用了客户贷款。他们在客户的贷款合同上将贷款划入帐户写成担保公司帐户，然后利用客户的疏忽骗客户签订合同，再将贷款非法挪用，最后无力偿还就“人间蒸发”了。虽然李先生马上报了案，后来也将担保公司主要负责人抓捕，但钱款却已挥霍一空，李先生因为没有支付房屋余款而被上家告到法院。

对策：在下家贷款的情况下，交易程序一般是这样的：

步骤一：下家支付首期房款。

步骤二：上家拿到首付后将房屋过户给下家。

步骤三：下家在取得房产证或交易中心收件收据后将房屋抵押给银行。

步骤四：银行向下家发放贷款。

步骤五：双方交接房屋，结清水电等费用，余款付清，交易结束。

下家向银行申请贷款过程中，如果申请的是商业贷款，银行会要求下家找一家担保公司进行担保，而下家一般都会采用中介公司推荐的担保公司。少数不良的担保公司会钻购房人的空子，谋求非法利益。

李先生虽然订立的是银行提供的格式合同，但并不能因此而高枕无忧，因为格式合同中也有许多是需要填写进去的内容，如果对这些内容不加以重视并认真核对，就容易被钻了空子。



第三招 首付交到贷款银行

案例：吴小姐看中了一套房屋，但上家在这套房屋上还有银行的抵押贷款30万元。中介说上家要先取消抵押才能过户，不过由于上家拿不出30万元偿还贷款，所以希望吴小姐多付一点首付，然后上家再去注销。于是，吴小姐在签约后就付了20万元的首付给上家，但是上家迟迟没有去银行取消抵押。最后上家却说因为做生意发生了亏空，将吴小姐付给他的20万元去还了债。吴小姐听了这气得发抖，不过现在也没办法了，只能去打官司。

对策：如果上家有抵押贷款，那么上家必须先还清贷款，并到房产交易中心办理抵押注销手续后才能交易过户(有的交易中心还要求要办完抵押注销手续之日起几个工作日后才能交易)。在这种情况下，上家一般会要求下家先支付一定的首付，用以偿还银行的贷款以便取消抵押。但是，如果下家将首付交给上家后，上家并未按原来的约定去取消抵押而是挪作他用，那么就会出现吴小姐这样的事了。但如果下家坚持在取消抵押后再交首付的话，很可能由于上家资金不足以致交易失败。对此，下家可以要求上家联系好银行，并在上家办理好还贷手续后，再将首付直接汇入上家在该银行的帐户，银行当场即可划款并出具他项权证。这样一来，上家就不可能将下家交付的首付挪用了。

第四招：交易过户办委托公证

案例：谢女士看中了一套二手房，可这套房屋上还有银行的抵押贷款，上家要求谢女士先交首付以便取消抵押，谢女士了解到只要将首付直接汇入上家的贷款银行就可以了，于是就与上家一起去贷款银行帮上家还款。上家也按约付清了银行的贷款并拿到了他项权证。不过，因为交易中心规定在办理完抵押注销手续后需要再过三个工作日才能办理过户手续。于是谢女士和上家约好再过三个工作日再去办理。可到了约定的那一天，上家却没有来，对方一会说出差去了，一会又说家里不同意卖了，其实后来谢女士了解到，上家是因为觉得房子卖便宜了想反悔，所以故意不去办过户手续。谢女士向咨询律师，律师建议她为了防止上家再转卖给他人必须立即起诉，谢女士只得按照律师的建议做打官司的准备了。

对策：下家交首付让上家注销抵押贷款，但注销抵押和过户之间有一个时间差。按照法律的规定，房屋在谁的名下才是谁的，就算拿到钥匙也没有用。所以，只有过户好并拿到新的产证之后，房屋才会成为下家的。但是如果上家在这期间毁约的话，下家非但不能按时过户，反而还有一笔首付被上家扣着。为了避免发生这种情况，下家最好在交首付之前要求上家办理一个过户交易的委托书，并对委托书进行公证，并且最好在委托书上注明“本委托不可撤销”的字样。一般情况下，中介公司员工可以作为受托人。这样的话，即使上家到交易时反悔，下家也可以和受托人凭委托公证书直接到交易中心办理过户手续。当然办理委托公证会付公证费，但几百元的公证费和几十、几百万元的房款比起来，公证费就不算什么了。毕竟，谁也不想发生了纠纷后再去打官司。 第五招：上家户口一定要迁走

案例：古老师买房完全是冲着孩子读书才去买的，他家在郊区，现在孩子读书都是按户口所在地就近入学，古老师为了让女儿受到更好的教育，就在市区一所名校附近买了一套二手房。买房之初他就问上家户口是不是迁走了，当时上家拍着胸脯保证户口已经迁走了。古老师看他说得这么肯定，也就相信了。于是支付了房款，办理了交房手续。可后来古老师在办户口时才发现上家的户口还没有迁走，这下他可着急了，而上家却说那个户口也不是他的，说他从别人手上买房时户口已经在上面了，他也没办法。古老师想到法院去起诉上家，而律师却告诉他迁户口的事法院不受理。古老师只好自认倒霉。

对策：迁移户口是公安机关办理的，户口要迁走就一定要找一个落户的地方，如果不能落户，当然也迁不走了，所以这类案件由于不适合强制执行，法院现在还不受理。因此，在签订房屋买卖合同之前，一定要先了解一下房屋内的户口状况。下家最好委托律师到公安局户政处去调查一下房屋内是否有户口，决不要轻信上家的空口许诺。如果房内有户口，一定要在合同中约定上家在交房前或过户前将户口迁出，否则应支付一定的违约金，或者约定留一部分房款，待户口迁出后再支付。

第六招： 贷款风险要把握

案例：陈先生看中了一套120万元的二手房，不过他手上没有足够的现金，想通过商业贷款来支付。中介告诉他，按现在的房贷政策，根据房屋的房龄等情况，他可以贷到七成也就是84万元。于是，陈先生就与上家签订了合同，并支付了首付36万元，合同约定在付了首付后一个月内通过银行贷款支付房款余额，如果逾期付款的话，每逾期一天，陈先生要按余款的千分之五向上家支付违约金。但是，陈先生在贷款时却遇到了麻烦，银行说陈先生贷款买了好几套房，所以这套房子银行只肯贷五成，也就是60万元。眼看合同约定的付款时间就要到了，可陈先生还是凑不出另外的24万元。最后只好东拼西凑借了不少钱，尽管这样还是逾期了，所以又支付了一部分违约金。

对策：在下家贷款买房的情况下，合同约定“首付+贷款”只是表明上家许可下家通过贷款的方式来付款，所以如果是由于下家自己的原因使得银行不贷款或不足额贷款的话，那么这个责任应当由下家自己来负(这个问题有些争议，不同法院的看法可能不一样)，但是为了规避类似的风险，下家在准备贷款时候一定要将自己的情况如实地告诉中介，或直接向贷款银行咨询，搞清楚银行贷款的可能性，再签订房屋买卖合同，也可同时约定如果银行不放贷则合同解除。

第七招： 交房时再付尾款

案例：王经理和上家签订了一套价值150万元的房屋买卖合同，合同约定这150万元里包括装修和家电、煤气等等固定设施，并约定签订合同之日付首付30%即45万元，余额70%即105万元采用银行抵押贷款方式支付。后来，银行放了款，王经理将余额全部支付给了上家。但等于交房时却出现问题了，原来上家还欠一年多的水电煤和物业管理费用，这些钱加起来有好几万元，另外原来房间内的两台空调也被拆走了。但此时上家却不肯支付作任何赔偿，于是双方就吵起来了。

对策：交房时，不仅要查看房屋内的设施是否与合同约定的一致，还要了解水电煤、物业管理费、有线电视、电话费等费用的支付情况。一般来说，合同中都会约定交房前的这些费用由上家承担，交房后由下家承担。但是如果上家欠费而又不付，那这些钱最终还是要由下家来付的。所以，一定要先了解一下上家对这些费用的支付情况，其实了解起来也很方便，现在这煤气公司、自来水公司等都推广了便民服务，只要打个热线电话就可以了解到的。至于物业管理费用可直接到物业公司了解。下家可按照了解到的情况预留一部分尾款，将这些尾款放到中介处，并在买卖合同中约定等上家将这些费用结清并在下家验收完后再支付给上家，这样下家就避免了交房时的风险。

第八招： 收件收据不是产证

案例：郭先生签订了一份价值220万元的购房合同，合同是这样约定付款方式的：签约当天郭先生向上家首付30%即66万元，在拿到交易中心出具的收件收据后支付第二期房款60%即132万元，交接房屋后支付第三期房款10%即22万元。郭先生拿到交易中心出具收件收据后，交易中心告诉他要再过五天才能拿到房产证。没想到等五天后郭先生再去交易中心领取产证时，交易中心告诉他产证不能办了，因为就在郭先生拿到收件收据后的第三天，上家就因被人起诉到法院，法院应原告的要求将这套房屋查封了。郭先生后来向律师咨询得知，在这种情况下最好要求解除合同，叫上家返还房款。不过，因为这时郭先生已支付了90%的房款，所以郭先生的损失还是挺大的。

对策：拿到交易中心出具的收件收据并不能认为就万事大吉了，因为，按照法律规定，房屋的买卖要以过户为标准，也就是说房子在谁的名下就是谁的，尽管郭先生已支付了绝大部分房款也拿到了收件收据，但由于还没有拿到房款，所以房子还是上家的，法院也有理由因上家被人起诉而将房子查封。尽管这样的事发生的概率比较小，但是为了尽可能地规避购房的风险，最好约定第二期房款(一般在房款中占的比例较大)在下家拿到产证后再付。这样的话，即使在领取产证之前遇到这样的情况，下家的损失也不至于过大。

5. 我买了二手房，但冬天冷我想退能吗

这是什么理由…