企业出售二手房如何缴纳土增税

① 请问，企业低于成本价出售的二手房土地增值税怎么算

根据所卖的房屋是否满五年减免营业税、是否唯一住房、评估价、购房者首专次购房享受契税优惠等情况属，缴纳如下：
1、测绘费1.36元/平方，买方；
2、评估费0.5%（评估额，允许浮动），买方；
3、契税评估额初次90平内1%、90平~140平内1.5%，超过140平或非首次3%，买方缴纳;
4、所得税按全额的1%，由卖方承担，满五年唯一住房减免；
5、交易费6/平方,双方;
6、工本费80元,买方(工本印花税5元)买方；
7、营业税5.6%卖方缴纳，普通住房满五年可减免。

② 企业出售土地、房产怎么交税

缴纳以下税款：

（1）营业税金及附加：以转让财产取得的全价和超额费用为计税基础，营业税应按“销售房地产”税项计征。

计算公式为：应纳营业税=房屋转让收入×5.65％

房屋转让收入：是指纳税人为房屋转让支付的总价和附加费。纳税人的房屋价格转让价格明显偏低，没有正当理由的，应当按照房地产评估机构或者财政部门确认的契税征收时的市场评估价格确定。

（2）所得税：转让房地产的所有内资单位（民营和合伙企业除外），均应按照《中华人民共和国企业所得税暂行规定》及其实施细则缴纳企业所得税；私人，合伙企业转让房地产，应当按照《中华人民共和国个人所得税法》及其实施规定缴纳个人所得税。

（3）土地增值税：转让房屋进行补偿的单位，应当按照《中华人民共和国土地增值税暂行规定》及其实施细则缴纳土地增值税。

1.计算增加值：增加值=收入额-减去项目额

2.计算增值率：增值率=增值

(2)企业出售二手房如何缴纳土增税扩展阅读

征收方式

第一步

核定征收，按照转让二手房交易价格全额的1%征收率征收，这种模式类似于目前的个人所得税征收方式。如成交价为50万元，土地增值税应为500000×1%=5000元。

第二步

减除法定扣除项目金额后，按四级超率累进税率征收。其中又分两种情况，一是能够提供购房发票，二是不能够提供发票，但能够提供房地产评估机构的评估报告。

1、能够提供购房发票的，可减除以下项目金额：

（1）取得房地产时有效发票所载的金额；

（2）按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%的金额；

（3）按国家规定统一交纳的与转让房地产有关税金；

（4）取得房地产时所缴纳的契税。

2、不能够提供购房发票，但能够提供房地产评估机构按照重置成本评估法，评定的房屋及建筑物价格评估报告的，扣除项目金额按以下标准确认：

（1）取得国有土地使用权时所支付的金额证明；

（2）中介机构评定的房屋及建筑物价格（不包括土地评估价值），需经地方主管税务机关对评定的房屋及建筑物价格进行确认；

（3）按国家规定统一交纳的与转让房地产有关的税金和价格评估费用。

参考资料来源：

网络-所得税

网络-土地增值税

网络-营业税金及附加

③ 单位出售二手房如何计算土地增值税

单位出售给职工的房子叫房改房（或者叫福利分房），是住宅，满足条件可以上回市交易。住答宅的交易，不收土地增值税，商用房产的交易才收土地增值税呢。房改房上市要补交土地出让金，各地可能政策不同。
拿北京举例：城六区的房改房上市，应交土地出让金为：1560元*建筑面积*100%，城六区以外是1290元*建筑面积*100%。

④ 单位销售旧房或旧建筑物，如何缴纳土地增值税

答：单位销售旧房或旧建筑物，以销售收入减去扣除项目金额，按增值额计算缴纳回土地增值税，其中扣除项答目金额包括：取得土地使用权所支付的金额、房屋及建筑物的评估价格以及与转让房地产有关的税金。纳税人提供扣除项目金额不实的，应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估，税务机关根据评估价格按规定确定扣除项目金额。对不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，对取得土地使用权所支付的金额以及房屋及建筑物的评估价格可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算；对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。对于转让房屋，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，
可以实行核定征收。

⑤ 房地产开发企业转让旧房如何计算土地增值税

税务总局公告2016年第70号《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》：
六、关于旧房转让时的扣除计算问题

营改增后，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，《土地增值税暂行条例》第六条第一、三项规定的扣除项目的金额按照下列方法计算：

一、提供的购房凭据为营改增前取得的营业税发票的，按照发票所载金额（不扣减营业税）并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

二、提供的购房凭据为营改增后取得的增值税普通发票的，按照发票所载价税合计金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

三、提供的购房发票为营改增后取得的增值税专用发票的，按照发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和，并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

减除法定扣除项目金额后，按四级超率累进税率征收。其中又分两种情况，一是能够提供购房发票，二是不能够提供发票，但能够提供房地产评估机构的评估报告。能够提供购房发票的，可减除以下项目金额：

1、取得房地产时有效发票所载的金额；

2、按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%的金额；

3、按国家规定统一交纳的与转让房地产有关税金；

4、取得房地产时所缴纳的契税。

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计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税=增值额×税率

1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。

纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

计算增值额的扣除项目：

（1）取得土地使用权所支付的金额；

（2）开发土地的成本、费用；

（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

（4）与转让房地产有关的税金；

（5）财政部规定的其他扣除项目。

2、土地增值税实行四级超率累进税率：

增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。

增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。

增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。

参考资料来源：网络-土地增值税

⑥ 企业卖二手房应缴纳的土地增值税的税率

一、增值税。根据我国相关法律规定，转让购买的房产，要按销售不动产的标准来收取增值税，即一般纳税人税率11%，小规模纳税人税率为5%。单位销售或转让其购买的不动产或受让的土地使用权，全部收入与不动产或土地使用权的购买或受让原价后的的差额。

二、企业所得税。取得房产销售收入应并入当期收入总额计算缴纳企业所得税。应纳税所得额=收入总额-不征税收入-免税收入-各项扣除-准予允许弥补的以前年度亏损，以上是其计算公式。

三、印花税。公司卖房子需要要缴纳税0.5‰的印花税，计税依据为应税凭证所载金额。

四、土地增值税。土地增值税以纳税人出售商品房所取得的增值额为计税依据。增值额为纳税人出售商品房所取得的收入减去扣除项目金额的余额。增值额未超过扣除项目金额的50%。

应纳税额=增值额×30%。以上是计算增值税的具体公式。计算土地增值税应纳税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除数的简便方法计算。

按照《财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税、个人所得税优惠政策的通知》（财税〔2010〕94号）规定，对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减按1%税率征收契税；

对于个人购买90平方米以上144平方米以下的普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1.5%税率征收契税。其余的按照3%税率征收契税。需要注意的是，文件中规定可以减征契税的住房类型是普通住房。如果购买的是其他性质的房产，则一律按照3%的税率计缴购房契税。

(6)企业出售二手房如何缴纳土增税扩展阅读

自2011年1月1日起，对个人销售自建自用住房，免征营业税。

个人无偿赠与不动产、土地使用权，属下列情形之一的，暂免征收营业税：离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。纳税人同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照孰先的原则确定购买房屋的时间。

⑦ 企业卖二手房要交土地增值税吗怎么交

财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知 财税字[1995]48号 第十项：

转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。

财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知 财税[2006]21号第二项：

纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，实行核定征收。

具体来说：

一、能提供评估价格的。可扣除的项目金额包括三项：一是旧房及建筑物的评估价格（旧房及建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格需经当地税务机关确认）：二是取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用：三是在转让环节缴纳的税金。此外，纳税人支付的评估费用准予在计算土地增值税时扣除。

二、不能提供评估价格但能提供发票的。可扣除的项目金额也包括三项：一是购房发票所载金额，二是加计扣除金额（加计扣除金额＝购房发票所载金额×5％×购买年度起至转让年度止的年数），三是与转让房地产有关的税金。

三、既不能提供评估价格也不能提供发票的。由税务机关实行核定征收，核定征收率不低于5%。

土地增值税过程：

一、确定扣除项目金额（如上述）；
二、确定增值额：房地产转让收入-扣除项目金额；
三、确定适用税率：以增值额与扣除项目的比率来确定税率，共四级超率累进税率，可查询条例规定；
四、计算应纳税额：增值税*适用税率-扣除项目金额*速算扣除率。

⑧ 公司转让旧房如何纳税

公司持有的房产转让涉及税收主要有增值税、土地增值税、所得税、印花税。
一、什么是旧房
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第七条规定：关于新建房与旧房的界定问题：新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。
二、土地增值税规定
1、《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第十条规定：关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题：转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。
2、《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第二条规定：关于转让旧房准予扣除项目的计算问题：纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，实行核定征收。
3、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条 计算增值额的扣除项目： （一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； （四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。
第七条 土地增值税实行四级超率累进税率： 增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
4、《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）第三条规定：土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。
5、《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）第六条规定：关于旧房转让时的扣除计算问题：营改增后，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条第一、三项规定的扣除项目的金额按照下列方法计算： （一）提供的购房凭据为营改增前取得的营业税发票的，按照发票所载金额（不扣减营业税）并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。（二）提供的购房凭据为营改增后取得的增值税普通发票的，按照发票所载价税合计金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。（三）提供的购房发票为营改增后取得的增值税专用发票的，按照发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和，并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。
三、增值税的规定
1、《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第14号）第三条 一般纳税人转让其取得的不动产，按照以下规定缴纳增值税：（一）一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。（二）一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。（三）一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。（四）一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。（五）一般纳税人转让其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。（六）一般纳税人转让其2016年5月1日后自建的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
2、《国家税务总局关于纳税人转让不动产缴纳增值税差额扣除有关问题的公告》（国家税务总局公告2016年第73号）规定：一、纳税人转让不动产，按照有关规定差额缴纳增值税的，如因丢失等原因无法提供取得不动产时的发票，可向税务机关提供其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料，进行差额扣除。二、纳税人以契税计税金额进行差额扣除的，按照下列公式计算增值税应纳税额：（一）2016年4月30日及以前缴纳契税的：增值税应纳税额=［全部交易价格（含增值税）-契税计税金额（含营业税）］÷（1+5%）×5%（二）2016年5月1日及以后缴纳契税的：增值税应纳税额=［全部交易价格（含增值税）÷（1+5%）-契税计税金额（不含增值税）］×5%；三、纳税人同时保留取得不动产时的发票和其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料的，应当凭发票进行差额扣除。
四、所得税
1、《中华人民共和国企业所得税法》
第六条 企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额。包括：（一）销售货物收入；（二）提供劳务收入；（三）转让财产收入；（四）股息、红利等权益性投资收益；（五）利息收入；（六）租金收入；（七）特许权使用费收入；（八）接受捐赠收入；（九）其他收入。
第八条 企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。
第十一条 在计算应纳税所得额时，企业按照规定计算的固定资产折旧，准予扣除。
2、《中华人民共和国企业所得税法实施条例》
第十六条企业所得税法第六条第(三)项所称转让财产收入，是指企业转让固定资产、生物资产、无形资产、股权、债权等财产取得的收入。
第五十六条企业的各项资产，包括固定资产、生物资产、无形资产、长期待摊费用、投资资产、存货等，以历史成本为计税基础。前款所称历史成本，是指企业取得该项资产时实际发生的支出。
第六十条除国务院财政、税务主管部门另有规定外，固定资产计算折旧的最低年限如下：(一)房屋、建筑物，为20年；(二)飞机、火车、轮船、机器、机械和其他生产设备，为10年；(三)与生产经营活动有关的器具、工具、家具等，为5年；(四)飞机、火车、轮船以外的运输工具，为4年； (五)电子设备，为3年。
五、一般纳税人转让旧房案例
（一）基本情况
公司属一般纳税人，2011年1月购入位于河南省洛阳市城市区的住宅一套，房间50万元，缴纳契税2万元，维修基金3万元。房产按20年直线法计提折旧，预计净残值5%。2017年10月转让房产，转让含税价100万。不考虑其他情况。
（二）增值税
根据国家税务总局公告2016年第73号应交增值税应纳税额=［全部交易价格（含增值税）-契税计税金额（含营业税）］÷（1+5%）×5%
应交增值税应纳税额=［100-50］÷（1+5%）×5% =2.38
（三）城建及教育费附加
应交城市维护建设税=应交增值税×7% =2.38×7%=0.17
应交教育费附加=应交增值税×3% =2.38×3%=0.07
应交地方教育费附加=应交增值税×2% =2.38×2%=0.05
城建及教育费附加合计=0.17+0.07+0.05=0.29
（四）应交印花税
应交印花税=转让价格×0.5‰ =100×0.5‰=0.05
（五）应交土地增值税
1、转让价格
转让价格=100/1.05= 95.24
2、扣除金额
（1）房产原值=50万
（2）加扣每年5%=50*5%*7年=17.5万
（3）维修基金=2万
（4）与转让房地产有关的税金=契税+城建及教育费附加=3+0.29=3.29万
（5）扣除金额小计=50+17.5+2+3.29=72.79万
3、增值额
增值额=转让价-扣除金额=95.24-72.79=22.45万
4、增值率
=增值额/扣除金额=22.45/72.79=45%
5、土地增值税适用税率：30%
6、应交土地增值税
应交土地增值税=增值额*土地增值税适用税率=22.45*30%=6.74万
（六）应交所得税
1、转让收入
2、账面成本
（1）账面原值
=购进价+契税+维修基金=50+2+3=55万
（2）折旧
月折旧（100*（1-5%））/240个月=0.3958
2011已提折旧=月折旧*11个月=4.35万
2012-2016年折旧=月折旧*12*5=0.3958*12*5=23.75万
2017年1-10月折旧=月折旧*10个月=3.96万
合计折旧=32.06万
（3）账面净值
账面净值=账面原值-折旧=55-32.06=22.94万元。
（4）、相关税费
城建及附加0.29万；
土地增值税6.74万
印花税0.05万
合计7.08万元
（5）转让收益
所得税转让收益
=转让收入-增值税-账面成本-相关税费=100-2.38-22.94-7.08=67.60万
（6）应交企业所得税
=67.60*25%=16.90万。
（七）转让净收益
转让净收益
=含税转让价格-账面净值-增值税-城建及附加-印花税-土地增值税-所得税
=100-22.94-2.38-0.29-0.05-6.74-16.90=50.70万元

⑨ 公司二手房交易的土地增值税如何计算

单位出售给职工的房子叫房改房（或者叫福利分房），是住宅，专满足条件可以上市交属易。住宅的交易，不收土地增值税，商用房产的交易才收土地增值税呢。房改房上市要补交土地出让金，各地可能政策不同。
拿北京举例：城六区的房改房上市，应交土地出让金为：1560元*建筑面积*100%，城六区以外是1290元*建筑面积*100%。