买有证的二手房存在哪些风险

A. 买二手房有哪些常见风险

很多民众在准备迈入有房一族的过程中选择了购买二手房，但是不得不说，二手房的交易过程是复杂的。这就要求民众在购买之初就对二手房交易有一个基本的了解，特别是对于中间可能存在风险的环节。今天小编就来和大家分享一下到底哪些环节更容易出现风险。

（1）房屋手续是否齐全

所以最好选择有房产证的房屋进行交易。房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险

（2）房屋产权是否明晰

买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

（3）交易房屋是否在租

二手房在转让时如果签订租赁合同，受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。我国认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。

（4）土地情况是否清晰

二手房中买受人应注意土地的使用性质；还应注意土地的使用年限。

（5）市政规划是否影响

对于房屋是否拆迁，房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，购买时应全面了解详细情况。

（6）福利房屋是否合法

房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。

（7）单位房屋是否侵权

一般单位的房屋转让时应缴纳土地使用费。对于标准价的住房单位享有优先购买权。如果没有注意这些可能侵犯单位的合法权益。

（8）物管费用是否拖欠

有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。

（9）中介公司是否违规

有些中介公司违规提供中介服务，责任有可能自己都要承担。

（10）合同约定是否明确

二手房买卖的税费规定较多、较复杂，累计各项税费金额也比较大，估算税费负担是十分必要的。。买卖双方可以根据拟交易房屋的实际情况，向专业人事或有关部门具体了解税费的项目、税率。

一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。

（以上回答发布于2015-09-09，当前相关购房政策请以实际为准）

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B. 买二手房有哪些常见风险

一、产权风险
1、房主无从事交易的资格，为假业主的
这类风险在签约时应注意查看签约人提供的证件上的名字和产权证上登记的是否为同一人，鉴于有的人会造假，签约前应要求经纪公司或经纪人前往建委查询。
2、房子为多人共有，卖方未经全部共有人一致同意就出售的
这类风险的防范是在签约时查看房产证上的产权人，有多个产权人的必须要求全部权利人到场，如不能到场需提供同意出售证明及手写委托书。
3、房子有贷款尚未还清，业主需要用买房的钱去解抵押的
这类风险购房者要记住一点：不同意业主用你的钱去还房贷，千万不要自作主张同意业主使用买家的钱去还贷。很多纠纷都会在这里出现。
4、房子被法院依法查封的
签约前需协同业主到建委去查档，如果交易之前查封的建委会有备档。如果担心签约完成后，过户之前被查封的，在合同里应该写清楚，如果遇到法院查封，经纪公司应承担先行赔付责任。
5、不符合转让条件的房
按照国家有关法律的规定，有些房子是不能转让的，比如5年内的经济适用房、军产房等。属政策性住房，购房人拥有有限产权，不满5年，不得直接上市交易，确需转让的，由政府进行回购。
审查产权时，应注意到以下几个方面：
1、以优惠价、标准价购买的公房出售时要按成本价补足费用。许多职工购买原产权单位的住房时，都是以优惠价或标准价购买的。
所以，购房者要确认该房屋是否已按成本价补足费用。按相关规定，以优惠价、标准价购得的房改房上市时，应先补足标准价和成本价之间6%的差价。
2、军产房、校产的公房必须经原产权单位盖章后才能出让。大多数这样的单位都不允许其职工向外人出售房屋。
二、资金风险
1、房款资金
资金安全主要是业主拿到定金或首付款后玩消失，那可都是买家的血汗钱啊。
2、房子消耗的费用资金
有的房产有大量的物管费用、水电费用没有结清等一些情形。签约时一定要保留保证金，不然等过完户交房时容易造成麻烦。
三、房屋本身的质量风险
看房的时候，最好找一个懂行的朋友协助一起去帮忙看看，而且最好是能够晚上、白天、雨后都看看。
另外就是找同小区的居民多聊聊，了解一下交易房屋有无特殊情况，如凶宅等。
尽量选大品牌的中介是没有错的，信誉有保障，而且交易过程也安心。

C. 买明年才能拿到房产证的二手房有什么风险，怎样避免风险

1、要根据目前的相关规定取得了房产证的房屋才可以进行二次交易的，没有取得房产证的房屋是回禁止进行房答屋买卖交易的。由于目前我国采用的是产权登记的制度。
2、如果想通过签订合同的方式进行未拿到房产证的房屋交易，并不能保证最终的结果，如果卖方反悔了同样是不能得到房屋的产权的。当然，实际中有部分交易者会采取这样的方式，签订协议之后并进行公证，协议中把相关的过户时间等也进行约定。但这仍然取决于双方的诚信。所以最好选购已经取得房产证的房屋。

那如果遇到特殊情况一定要卖（买）没拿到房产证的房子，买方一定要对该房产进行详细了解和确认，明确要购买的房产和房产所有者出具的购买合同是否为同一处房产。房产证何时能拿到，并约定适当的违约金标准，同时也要有心理准备。
对买方来讲，降低风险可从两方面入手，一是在取得房产证之前，尽量少交房款；二是应先取得房屋的使用权和控制权，这样法律会向购房者倾斜。

D. 二手房交易风险有哪些

二手房预约合同的来常见法律风险包括自以下几个方面：1、房屋出卖人是否为产权人或经过产权人授权对房屋具有出卖权利的主体。2、房屋产权是否清晰，房屋是否存在无法变更过户或过户较为困难的情况。例如已经设立抵押权、被法院司法查封等情形。3、合同是否明确正式签订房屋买卖合同的时间、约定房屋交易的价格、付款方式、产权过户时间等。上述内容虽然为房屋买卖合同的重点内容，但在预约合同中对于约定内容越明确，日后若发生争议的处理则越清晰。4、预约合同的违约责任约定是否明确，约定明确的违约责任对签订各方均有震慑力，避免因毁约反而对违约方更加有利的情况出现，尤其是在房屋价格普遍上涨的市场环境下。

E. 购买二手房有哪些常见风险如何防范

在二手房交易中买卖风险防不胜防，提前了解预防很有必要。具体有哪些常见的风险呢？如何防范这些风险？购买二手房还有什么其他的注意事项？下面就一起来了解一下吧。

一、购买二手房需要注意哪些常见的风险？

一是产权风险，包括产权人为无民事行为能力人或限制民事行为能力人、卖房人并非房屋的产权者、房屋被保全、查封、抵押等情况。

二是资金风险，包括卖家拿买家的钱还贷、房屋水电费未结清等情况。

三是房屋本身存在的质量风险。

二、如何防范二手房常见风险？

产权风险：

1、房主没有从事交易的资格，即假业主

规避方法：注意查看签约人提供的证件上的名字是否和产权证上登记的为同一人，为防止有人假造，签约前应要求经纪公司或经纪人前往住建委查询核实。

2、房子是多人共有，卖方未经全部共有人一致同意就将房屋登记出售的

规避方法：在签约时查看房产证上的产权人，有多个产权人的必须要求全部权利人到场，如不能到场的需要提供同意出售证明及手写委托书，已婚业主，还需要提供配偶的《同意出售证明》。

3、房子有贷款、抵押尚未还请，业主需要用买房的钱去还贷解押的

规避方法：购房者一定不能同意业主用你的钱去还房贷，如果业主不能自己偿还的，千万不能自作主张同意业主使用买家的钱去还贷。因为你不能确保卖家拿着你的钱真去还房贷，很多纠纷都会在这里出现。

4、房子被法院依法查封的

规避方法：签约前需让经纪人协同业主到住建委去查档，如果交易之前查封的建委会有备档。如果担心签约完成后、过户之前被查封的，在合同里应写清楚如遇法院查封，经纪公司应当承担先行赔付的责任。

资金风险：

1、房款资金

资金安全主要体现在业主拿到定金或首付款后就玩消失。

规避方法：买二手房时一定要资金监管

注：交易双方放弃资金监管，坚持自行交付房款的，可能面临的风险包括但不限于：房屋出售人无法取得全部房款，房屋购买人无法取得房屋所有权、亦无法追回已经支付的房款等。

2、房子消耗的费用资金

有的房产有大量的物管费用、水电费用没有结清等等一些情形。

规避方法：签约时一定要留保证金，不然等过完户交房时一查费用就不好办了。

房屋本身质量风险：

对于房屋本身的质量问题，还需要专业的人士帮忙把关。可以通过购买前调查、实地观察和签约时的风险控制等三个方面，来避免风险。

三、购买二手房还有什么其他注意事项？

买方在购买二手房时，还需要注意这几个事项：土地情况是否清晰、交易房屋是否出租、房屋手续是否齐全、市政规划是否影响、单位房屋是否侵权、合同约定是否明确等。

（以上回答发布于2017-10-20，当前相关购房政策请以实际为准）

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