二手房如何预防安全隐患

A. 买卖二手房时，如何规避风险

二手房交易风险既然客观存在，那么我们必须采取一定措施来规避这些风险。以下就是小编今天要和大家分享的规避二手房交易风险的攻略。

1、购房人在与二手房房主签订购房合同时，应提前考虑房价上涨等因素可能带来的隐患，约定好违约赔偿责任，并在能够办理过户手续时，尽快办理，避免对方反悔。

2、买房人在买房前要充分了解房屋买卖需要的各种手续，最好选择专业人士提供法律意见，再慎重签订合同。

3、买房人应在签订买房合同时，让对方提供确保有权处分所售房屋的证明或夫妻等其他共有人同意处分的证明。

4、二手房买卖双方在交易时应当选择正规中介机构，并对双方商定的内容以书面形式约定好。

5、为了了解所购房屋的真实情况，购房者应在购房前向物业、邻居、开发商了解情况，最好到现场看房，并对出现质量问题如何承担责任等内容做出书面约定。

6、法律明确规定农村宅基地所建房屋不能上市交易，建议城镇居民不要购买这类房屋，此种房屋交易不受法律保护。

除此之外，作为购房人要从自身加强对于二手房知识的了解和学习。在这个过程中有几个方面必须注意；

（1）要检查房屋手续是否齐全

（2）注意房屋产权是否明晰

（3）核实交易房屋是否在租

（4）检查土地情况和土地的使用年限

（5）市政规划是否影响

（6）福利房屋是否合法

（7）单位房屋是否侵权

（8）物管费用是否拖欠

（9）中介公司是否违规

（10）合同约定是否明确

一般来说，作为一个购房者如果能做到上面所述，二手房交易的风险就会大大的减少。毕竟房产的交易不是一笔小数目，所以必须小心谨慎。

（以上回答发布于2015-09-09，当前相关购房政策请以实际为准）

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B. 买二手房的风险如何避免，怎样避免买二手房的风险

一、三方当事人资格是否合格
1、二手房转让人应当是依法登记并取得房地产权证书的房屋权利人。
2、二手房受让人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，但法律、法规另有规定或者土地使用权出让合同另有约定的除外。
3、二手房属于有限责任公司、股份有限公司的，购买人应当审查公司董事会、股东会审议同意的书面文件。
4、二手房属于国有或集体资产的，购买人应当审查政府主管部门的批准文件。
二、二手房本身有无产权登记
购买人要购买二手房，应当审查二手房的权属证明及相关文件。没有依法进行产权登记并取得房地产权属证书的房屋，不得买卖。为慎重起见，购买者应当向房地产登记机关调查核实权利证书及其记载内容的真实性、同一性，以较大限度地避免购买的房屋产生产权争议。
三、二手房是否属于共有财产
二手房属于两个以上主体共有的（以所有权证书为准），应当审查有无共有权人同意转让的书面材料。审查房屋所有权证书时，应当关注拟交易的房地产是否具有其他权利人。
四、二手房是否存在权利限制
二手房买卖前，购买方应当审查司法机关有无依法裁定，决定查封或者以其他形式限制二手房权利的情况。一般说来，有权查封的司法机关包括人民法院、人民检察院、公安机关、国家安全机关。
五、二手房是否已经抵押
购买人应当审查二手房有无抵押等他项权利设置情况。若有抵押应当取得出卖人已经通知抵押权人的书面证据，或者取得抵押权人等他项权利人书面同意转让的证明。
六、二手房是否存在优先购买权
共有二手房买卖时，在同等条件下，二手房共有人享有优先购买权。已经出租的二手房买卖时，在同等条件下，二手房承租人享有优先购买权。如果没有取得优先购买人的放弃优先购买权的书面文件，买房人应当注意买卖合同被宣告无效的风险。
购房人应审查二手房优先购买权人有无放弃优先购买权的证明。如承租人放弃优先购买权，买受人购房后应继续履行租赁合同，并与承租人签订租赁主体变更合同。

C. 二手房交易的风险以及如何预防

、二手房交易当中市场价格风险 价格问题是二手房交易中最大的问题。卖房人习惯于拿同地区商品房的房价来比较自己所售房屋价格，导致二手房价格与商品房价格差距不大；而买方由于考虑到自己所买的房屋是一个旧房，因此出价较低，从而导致双方价格相差悬殊，无法成交。 建议买卖双方参考以下因素，对标的房屋价格有一个清醒的认识：1、房屋因素。房屋竣工后即进入折旧期，按照理论折旧率，混合一等结构房屋折旧期限为50 年，每年的折旧率2％。另外，旧房的套型落后、功能陈旧，这同新建商品房无法相比，相应房价也应适当调低。2、环境因素。环境因素既有自然的，也有社会的；既有大环境，也有小环境。在同一地段，旧房的小区环境会逊色于新住宅区。再如社会环境，在同一土地级别地区，有的适合经商，有的则适宜居住。还有该地区的居民结构、文化氛围、配套建设等都会对房屋价格产生较大的影响。 二、二手房买卖当中的法律风险 1、买卖双方没有从事房屋交易的资格。具体表现为出卖人非房屋所有权人，也未获得房屋所有权人的有效授权，作为买受方的个人支付能力不强或不诚实履约，使出卖人不能得到全部房款。 2、标的房屋所存在的风险。这方面的风险主要有：用于交易的房屋为非法建筑或已被列入拆迁范围；房屋权属存有争议；房屋为共有，出卖人未经共有权人同意；房屋已出租他人，出卖人未依规定通知承租人，侵害承租人优先购买权等权益；房屋已抵押，未经抵押权人书面同意转让的；已购公有住房或经济适用房上市出售后会形成新的住房困难的；被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋权属转让；交易房屋存在质量问题。 3、交易手续方面的风险。房屋属于不动产范畴，其交易规则有别于一般动产的交易规则。房屋产权及相关权利的发生、变更等均需到有关房产部门进行登记。出卖人仅将房屋交付买受人使用，并不足以产生房屋所有权变动的法律效果。而只有当房屋交易手续齐全、合法时，登记机关才予以登记。 三、应对对策：二手房房屋质量一目了然，价格比新房便宜很多，物业费低廉，现房交易等等这些看得见的好处，使二手房买卖异常活跃。通过二手房中介公司来寻找合适的房源对于买卖双方都省心，中介公司对二手房业务办理专业，能为买卖双方省去很多麻烦。而且中介公司能在这个过程中所起居间担保作用，站在公正的立场上，促进买卖双方交易的安全进行，保证双方的利益不受损害。但当前社会上二手房中介公司良莠不齐，如果不慎委托了不正规的中介公司，就很可能使委托方受到损失。 在这种情况下，买卖双方就要认真挑选一家放心、诚信的中介公司。这样的公司，有经验丰富的正规执业经纪人和良好的房款托管机制保障，可以最大程度地降低房屋交易风险。而熟悉交易流程又有责任心的经纪人，不但可以将售后服务做得稳妥又快速，而且可以避免或化解交易过程中的风险。 1、找一家“放心中介” 如今北京的二手房中介公司真是多如牛毛，房地产市场的火爆，使越来越多的企业和个人都想分一杯羹。如果只是随便的找一家中介公司相信不是很困难，但是要找到一家较高知名度、口碑较好的中介公司，恐怕就不是一件容易事了。对于买卖双方来说，找到一家放心中介很重要。一般要看看公司的营业执照和其经纪资质证书，确定它是否有房地产中介这项业务;还要看看公司的办公环境、公司的规模和公司是否有自己的网站，因为能拥有自己网站的中介公司，一般都比较重视公司的外部形象。 2、比较各家服务质量，省些服务费 不要以为每一家中介公司收取的服务费都是一样的，其实不然。一般来说，正规的中介公司收取的服务费价格较低，且明确规定只能收取成交金额的3.5%。其中2.5%由卖方支付，另外1%由买方支付。相比之下，不正规的中介公司收取的费用没有明码标价，一般是根据具体情况而定，所以完全有买方或卖方被中介公司当做冤大头、被狠宰的可能。 3、买卖双方当面谈清房子事宜，防止中介公司吃差价 违规二手房中介公司，会利用买方与卖方没有时间当面谈具体事宜的机会，在房价上吃差价。所以，买卖双方要尽可能当面谈清房子的具体事宜，这样才能避免不必要的损失，真实地了解二手房的价格。 此外，有的中介公司为了促成买卖成功，单方面向买方保证房子的内部环境。如果信以为真，可能就要吃亏了。大多数的时候，中介公司的口头承诺都是不可信的。要想避免这种无形中的经济损失，买方就要在签订买方合同时留一个心眼，白纸黑字注明最可靠。 4、买方要保持清醒的头脑，谨防花高价买入二手房据业内人士分析，目前二手房市场现存的最多的是50万元一70万元左右的中高档房源。但一般来说普通工薪家庭最想买的是30万元上下，七八十平方米的二室一厅。这样的二手房，既适合自己居住，也适合投资。但事实上，中介公司手里的中低档房源不多，且流转很快，几乎是一到手就卖出去了。 为了招揽生意，部分中介公司仍然推出品种繁多的中低档理想房源。当真的有消费者在看到广告后上门咨询时，接待员通常都描绘房源供不应求的假象，然后再伺机推荐手头并不理想的房源。所以除了以上几点，无论买方或卖方在与二手房中介公司签订买卖合同或委托协议时，对相关的条款要仔细考虑，如果可能的话，最好有律师或者了解二手房相关政策、法规的人帮忙把关。

D. 买二手房有什么风险，如何规避风险

买二手房的风险主要包括产权风险、资金风险、质量风险，针对不同的风险，我们应采取不同的防范措施,下面进行具体介绍。

5.不符合转让条件的房。

按照国家相关法律的规定,有的房子是不能转让的，比如5年内的经济适用房、军产房、局级分得的公房。属政策性住房,购房人拥有有限产权,不满5年,不得直接上市交易,确需转让的,由政府进行回购。

规避方法：仔细审查产权证。审查产权证应注意到以下几方面：

1.以优惠价、标准价购买的公房出售时要按成本价补足费用。许多职工购买原产权单位的住房时，都是以优惠价或标准价购买的。所以，购房者要确认该房屋是否已按成本价补足费用。按相关规定，以优惠价、标准价购得的房改房上市时，应该先补足标准价和成本价之间6%的差价。

2.军产、院（医院）产、校产的公房必须经原产权单位盖章后才能出让。大多数这样的单位都不允许其职工向外人出售房屋。

3.远郊区县的乡产权房屋不能上市交易。乡产权房屋需经国家批准，征地开发，待土地性质由集体变为国有时，才能在二级市场上进行房产交易。如果是县城住房，土地使用证上显示是城镇开发的，则可以上市交易。

（二）资金风险

1.房款资金

资金安全主要体现在业主拿到定金或首付款后玩消失。

规避方法：目前在北京买二手房时一定要资金监管。

注:不选择资金监管可能面临的风险是什么?

交易双方放弃资金监管，坚持自行交付房款的，可能面临的风险包括但不限于：房屋出卖人无法取得全部房款，房屋购买人无法取得房屋所有权、亦无法追回已经支付的房款等。

2016年12月15日起，北京全部城区开始建委资金监管。监管金额计算方式为：

全款的网签-需按网签价进行全额监管；

贷款的网签-用网签价减去贷款金额剩余部分需监管在建委监管账户。

注：监管卡在网签前准备齐全。所有非北京的银行卡都不能办理资金监管业务。

2.房子消耗的费用资金

有的房产有大量的物管费用、水电费用没有结清等等一些情形。

规避方法：签约时一定要留保证金，不然等过完户交房时一查费用就不好办了。

（三）房屋本身质量风险

对于房屋本身的质量问题，还需要专业的人士帮忙把关。

规避方法：找一些专业的朋友协助一起去帮忙看看，而且是能够晚上、白天、雨后都去看看。再有就是可以在小区里，同小区里的人多聊聊，了解一下那栋楼那户有没有特殊的情况，比如凶宅等。尽量选择大品牌中介肯定是没错的，至少能有个保障，毕竟比较起来而言，那点中介费还是算不了什么的。

二手房交易过程比较复杂，常常会伴随着很多风险。常见的以上三类风险，在看房选房的时候注意看房屋质量、查询房屋产权，在签约付款的时候注意资金风险，千万不要直接交付大额现金。

该内容仅在北京使用

E. 二手房如何规避风险

一、弄清二手房的产权情况
在旧房交易中，产权证是最重要的。由于房屋不同于其他日用品，价值量巨大，法律对房屋的保护主要是对有合法产权的房屋进行保护。根据我国《城市房地产管理法》第59条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”因此，购买二手房时，一定要弄清楚房屋的权属，凡是产权有纠纷的，或是部分产权（如以标准价购买的公有住房）、共有产权、产权不清、无产权的房子，即使房子再合适都不要购买，以免成交后拿不到房屋产权证，同时也会引起许多不必要的麻烦。另外，要特别注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人。在验看产权证时，一定要查看正本并且要到房地产管理部门查询此产权的真实性。
当前对于军队、医院、学校的公有住房一般还不允许上市出售，因此对这类房子一定要确认有原单位公盖同意出售才能放心购买。
二、了解二手房的房屋结构
二手房的房屋结构比较复杂，有些房子还经过多次改造，结构一般较差。因此，购买二手房时，不仅要了解房屋建成的年代、建筑面积和使用面积是否与产权证上标明的相一致、房屋布局是否合理、设施设备是否齐全完好等情况，更要详细考察房屋的结构情况，了解房屋有无破坏结构的装修，有无私搭、改建造成主体结构损坏隐患的情况。
另外，购买二手房还要对房屋进行实地考察，了解户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点，天花板是否有渗水的迹象，墙壁是否有裂纹或脱皮等明显问题。
如果存在上述问题，则不要购买，以免购买后既要加大维修费用，又时刻面临不安全的危险。
三、实地看看二手房的周边环境和配套设施
随着人们生活水平的提高，对居住区环境及配套设施设备的要求也越来越高。新建房屋会随着房屋竣工和入住的完成，逐步改善住区环境，一般会向更好的方向发展。而旧房子的周边环境已经形成多年，一般很难改变。因此，购买旧房时，要认真考察房屋周围有无污染源，如噪音、有害气体、水污染、垃圾等，另外还有房屋周边环境、小区安全保卫、卫生清洁等方面情况。
对房屋配套设施设备的考察主要有：水质、水压，供电容量，燃气供应，暖气供应情况及收费标准，电视接收的清晰度等。另外还要观察电梯的品牌、速度和管理方式，是否安全、便捷并提供24小时服务。如有机会最好走访一些老邻居，对房屋及周围环境设施做更多的深入了解。
总之，要充分了解售房人售房的真实目的，避免接手一个垃圾房。购买二手房的目的本是想改善一下居住条件，但是如果对二手房了解不全面，却会给日后生活带来更多烦恼。
四、考察一下二手房的物业管理
购买房屋是一次性的消费支出，而物业管理水平的高低则直接影响到日后长期的居住生活质量。因此，人们不论购买新房还是旧房，都越来越关注房屋的管理水平。良好的物业管理不仅可以弥补房子的一些不足，还能给生活、工作带来更多的便利。
对物业管理的考察，主要是考察物业管理企业的信誉情况，要对其管理的物业进行走访，看保安人员的基本素质、保安装备，管理人员的专业水平和服务态度，小区环境卫生、绿化等是否清洁、舒适，各项设施设备是否完好、运行正常等，由此可以大致看出一个企业的管理水平，最终评价是以质优价廉为好。
还要了解物业管理费用标准，水、电、气、暖的价格以及停车位的收费标准等，了解是否建立了公共设施设备维修养护专项基金，以免日后支付庞大的维修养护费用，出现买得起房住不起房的情况发生。
五、买二手房选个安全中介
推荐专题：慎防中介漫天要价 教你两招评估物业价格(图)
目前在许多城市，虽然已放开了住房二级市场，但政府职能一般只是在两头把关，即审批入市资格和办理产权转移登记手续，而中间的交易过程则完全由买卖双方自行操作。而二手房的买卖要比商品房复杂得多，因此，买卖双方都需要中介机构帮助代为办理交易手续。目前中介服务机构的操作还不完善，良莠不齐，经常发生中介机构与委托人发生矛盾、冲突的事情。因此，中介机构的选择就显得尤为重要。
首先要选择经政府行业主管部门批准、已取得执业资质的中介公司。要亲自到中介机构办公场所进行考察，根据人员素质，办公设施现代化程度，信息量和人气等现象可初步判断该公司处在何种档次上。同时，在委托中介机构代理之前，还要详细询问中介公司都能确切地提供哪些服务项目，如何收费？如果未能如愿成交，如何退款？如果买卖双方发生纠纷，中介公司有无能力负责赔偿损失等。中介机构提供的另一项重要服务就是房屋作价评估。由于住房二级市场刚刚起步，成交量少，没有多少可供选择对比的实例，对于一般居民来说，准确地对房屋进行估价就显得非常困难。因此，也要委托取得资质的中介评估机构对房屋进行基本客观的估价，使买卖双方都能感觉物有所值，皆大欢喜。
六、二手房的交易手续要在交易场所完成
购买二手房时要亲自到交易场所办理转让手续。有些人购房时，一怕麻烦，二容易轻信别人，三为了节省一点交易手续费，在售房人的花言巧语下，由售房人全权代办交易手续，结果拿到手的产权证有可能是假的，房屋所有权得不到应有的法律保护，引起纠纷；或是在多年之后再转让房产时，才知上当受骗，这方面的案例即使在法律制度比较健全的香港也都时有发生。因此，购买二手房时，买卖双方一定要到政府指定的房地产交易场所办理产权转让手续，按国家规定交纳各种交易费用，领取政府颁发的产权证，最好买卖双方能一手交钱一手交房（指产权证）。切不可因小而失大。只有这样，才能买到放心合适的房子。
以上回答你满意么？

F. 正在考虑买一套二手房，交易中如何避免风险，保证过户安全

可以找房产中介。 1、核实房主身份信息及房产证；核实卖房人提供的居民身份版证与其房产证上登权记的房主是否是同一人，有无他项权记载，有无共有人 2、房款交付需谨慎。房屋买卖是大宗钱款交易，不主张一次性付完全部购房款 3、到房产交易中心查询待售房屋的情况，如房屋登记情况、房屋用途、是否有查封、是否有抵押等 4、重视违约责任的约定。在合同中明确哪些行为构成违约，如何承担违约责任及承担责任的方式 5、办理预告登记。作为买方，在二手房买卖合同签订后，如较长时间内不能过户，建议在该套房产登记部门办理预告登记。可以有效阻止房主将一房二卖 6、搞清户口问题。要了解清楚该套房产上都有哪些户口，同时在合同中约明处置该套房产上所有户口的期限，卖方如若不能依约履行，承担责任的方式；买方针对卖方的违约行为享有的权利 7、核查待售房屋的租赁情况，如果房屋已经出租，则需要售房者提供承租方出具的在同等条件下放弃优先购买权的声明。

G. 购买二手房有哪些常见风险如何防范

在二手房交易中买卖风险防不胜防，提前了解预防很有必要。具体有哪些常见的风险呢？如何防范这些风险？购买二手房还有什么其他的注意事项？下面就一起来了解一下吧。

一、购买二手房需要注意哪些常见的风险？

一是产权风险，包括产权人为无民事行为能力人或限制民事行为能力人、卖房人并非房屋的产权者、房屋被保全、查封、抵押等情况。

二是资金风险，包括卖家拿买家的钱还贷、房屋水电费未结清等情况。

三是房屋本身存在的质量风险。

二、如何防范二手房常见风险？

产权风险：

1、房主没有从事交易的资格，即假业主

规避方法：注意查看签约人提供的证件上的名字是否和产权证上登记的为同一人，为防止有人假造，签约前应要求经纪公司或经纪人前往住建委查询核实。

2、房子是多人共有，卖方未经全部共有人一致同意就将房屋登记出售的

规避方法：在签约时查看房产证上的产权人，有多个产权人的必须要求全部权利人到场，如不能到场的需要提供同意出售证明及手写委托书，已婚业主，还需要提供配偶的《同意出售证明》。

3、房子有贷款、抵押尚未还请，业主需要用买房的钱去还贷解押的

规避方法：购房者一定不能同意业主用你的钱去还房贷，如果业主不能自己偿还的，千万不能自作主张同意业主使用买家的钱去还贷。因为你不能确保卖家拿着你的钱真去还房贷，很多纠纷都会在这里出现。

4、房子被法院依法查封的

规避方法：签约前需让经纪人协同业主到住建委去查档，如果交易之前查封的建委会有备档。如果担心签约完成后、过户之前被查封的，在合同里应写清楚如遇法院查封，经纪公司应当承担先行赔付的责任。

资金风险：

1、房款资金

资金安全主要体现在业主拿到定金或首付款后就玩消失。

规避方法：买二手房时一定要资金监管

注：交易双方放弃资金监管，坚持自行交付房款的，可能面临的风险包括但不限于：房屋出售人无法取得全部房款，房屋购买人无法取得房屋所有权、亦无法追回已经支付的房款等。

2、房子消耗的费用资金

有的房产有大量的物管费用、水电费用没有结清等等一些情形。

规避方法：签约时一定要留保证金，不然等过完户交房时一查费用就不好办了。

房屋本身质量风险：

对于房屋本身的质量问题，还需要专业的人士帮忙把关。可以通过购买前调查、实地观察和签约时的风险控制等三个方面，来避免风险。

三、购买二手房还有什么其他注意事项？

买方在购买二手房时，还需要注意这几个事项：土地情况是否清晰、交易房屋是否出租、房屋手续是否齐全、市政规划是否影响、单位房屋是否侵权、合同约定是否明确等。

（以上回答发布于2017-10-20，当前相关购房政策请以实际为准）

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H. 二手房如何交易才安全

1、买方应注意收取相关材料
购买者必须收取卖方的身份证件复印件和产权证复印件，这是很重要的一步，以防日后因为某些原因发生纠纷。如卖方是委托他人来签订协议的，则应收取经公证过的《授权委托书》原件
2、注意购房合同中相关信息的填写
购房合同是一定不能够省略的，在审核签订的过程中无论是哪一方来填写协议中的内容，都应该根据产权证上记载的信息如实将相关信息填写完整。如房屋已出租的，则应注明，并约定如何处理租赁事宜。
如卖方尚有贷款未还清的，则应明确贷款余额，还有收取的金额及用途必须填写清楚还有就是签订正式合同的时限日期和地点必须明确，协议中的任何修改都应由各当事人同时确认通过，且每份合同的内容必须保持一致。
3、明确限制房款交付条件
房屋买卖过程中，作为买方来说，为确保自己能安全平稳地收到所购买的房子，在卖方交房之前切不可将大部房款交由卖方来支配。如果买方是通过银行的监管账户支付房款的，那么只要钱进入了该账户，对卖方来说就不用担心买方收房后不付款，那么从另一方来说就是一定要保证在确保能够顺利收到房子的情况下再将款项结清。
4、房屋产权归属的转换
对房子的买卖双方来说，这就是一个房屋产权归属权的转换的过程，一定要要求在确保收到房产的情况下在进行完整的支付行为，而且时间上应尽可能紧密衔接，不要留下太多的间隙。
根据我国《物权法》第十七条之规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产权的证明。也就是说，无论房屋是否已交付，只要房子的产权还在卖方的名下的话，那么卖方在法律上仍然是交易房屋的所有权人。为了避免不必要的麻烦，一定要及时办理房屋产权的过户登记手续，然后再进行房款的支付。
5、中介代收与自行交接的问题要注意
一些不法中介公司往往声称称卖方让他们代收，而且办手续会快一些。购房者不了解过户程序，出于信任就打款。而中介拿到钱后就人去镂空，过户手续也不可能再办了。
但是自行交接也不是那么的完美，因为与卖家直接交易，看似省去了中介那一道，但也有卖家在交易时暗藏猫腻。比如卖方利用购房者买房心切的心理，要求直接收取房屋全款，但在房屋登记部门交件时，付了钱的购房者才知道，卖方房屋早被法院查封，根本无法办理过户手续，而卖家早已逃得无影无踪了。