十年的二手房如何折旧

⑴ 二手房折旧费怎么算

房屋折旧是房屋价格补偿的形式，即房屋的折旧费。折旧费是指房屋建造价值的平均损耗。房屋在长期的使用中，虽然原有的实物形态不变，但由于自然损耗和人为的损耗，它的价值也会逐渐减少。这部分因损耗而减少的价值，以货币形态来表现，就是折旧费。确定折旧费的依据是建筑造价、残值、清理费用和折旧年限。
（1）建筑造价是核算折旧费的基础，由建造中必要的物质消耗、劳动报酬和税金、利润所组成，是住宅经营中的进货价。
它只应是住宅本身的进价，而不应包括其他费用。由于住宅的使用年限长达几十年，甚至一百多年，在这样长时期内物价变化很大，故一般均不以其原始造价为计算依据，而按重置，即在现实条件下重新建造该类住宅所需的货币支出来计算。
（2）房屋的残值，是指房屋经过长期使用，失去使用价值后，经过拆除清理以后残留的建筑材料的价值。清理费用是拆除清理报废的破旧房屋时所支付的人工、机具的费用，它作为使用房屋的追加耗费，应计入成本之内。一般都以残值扣除清理费用后的剩余部分为净残值，简称残值。因为它在住宅价值中所占的比例不大，而且是在住宅报废后才能得到的，因此它与原值无法比较。
在计算时，都采用按当时工资和材料价格水平预告估计的办法，有时计算折旧时也采用残值率这一参数，即残值和原值的比率。各种结构房屋的残值率一般为：钢筋混凝土结构为0；砖混结构为2％；砖木结构一等为6％；砖木结构二等为4％；砖木结构三等为3％；简单结构为0。
（3）使用年限，是住宅实物形态经外界的物理、化学因素作用下，从而发生有形的磨损；在有形的磨损下，住宅能维持正常使用的年限，称为使用年限。使用年限是由住宅的结构、质量决定的自然寿命。折旧年限，是住宅价值转移的年限，它是由使用过程中社会经济条件决定的社会必要平均使用寿命，或称经济寿命。折旧年限除与使用年限有关外，还受无形损耗的影响。
房屋折旧费的计算方法在《国有企业固定资产折旧试行条例》中明确规定，房屋一类的固定资产折旧，采用平均年限法，即定额折旧法。其计算公式为：
造价－残值造价×（1－残值率）
年折旧费＝———————或＝－－－－－－－－－－
折旧年限 折旧年限 折旧年限
消费者在购买旧房时，也可以利用折旧法求出所购旧房大概价值。公式为：
旧房价格＝造价－年折旧费已使用年数
当然，确定房屋的价格还要考虑很多因素，如房屋所处的地段位置、房屋的建筑面积和楼房的层次与朝向等。

⑵ 二手房如何折旧二手房的折旧方法有哪些

二手房与新房的价值差异主要就在于折旧，二手房一般都会有较长时间的使用时间，所以在出售时就需要进行折旧，然后再确定出售的价格。那么，二手房的折旧一般会受到哪些因素影响呢？二手房应如何进行折旧呢？现在就来一起看看吧。

一、影响二手房折旧的因素

1、物理因素

物理因素是影响房屋折旧的最不可避免的因素，包括建筑物的自然老化，一般是由风雨的侵蚀、机械震动等原因造成的；使用过程中人为的损坏；灾害性损坏，如水灾、风灾、火灾、地震等造成的损坏；由于设计、用料或施工原因而造成的“先天性”磨损。

2、功能性因素

功能性折旧是指由于需求变化、技术进步、经济发展等原因而使同类型房屋变得功能不适宜、设施不足、设计不良、结构简陋或规格过时等引起的房地产的相对减价。例如，现在很多住宅都是成套独用，有室有厅，楼顶有防水隔热层、地下有桩基，相比之下，原来的那些不成套、不独用、有室无厅、无桩基、无隔热层的住宅的使用功能就退化了，这时就需要进行功能性折旧。

3、经济性因素

经济性折旧是指由房地产外在因素导致的效用和价值降低造成的损失和价格下降，这常常是由于市场变化或政府行为导致的房地产最佳用途的改变而引起的。主要包括竞争对手增加、需求减少、城市发展重心转移、市容老化、公共设施不足、居民区接近污染严重的工业区等造成的相对减价。

二、二手房折旧的计算方法

1、直线折旧法

这是一种最简单也是应用最普遍的折旧方法，又称定额法，即假定建筑物在耐用年限范围内的损耗是均匀的，每年的折旧额相等。这种方法注重建筑物的实际损耗程度，经过观察判断建筑物有几成新，尚存多大价值，应折旧多少，可根据建设部颁发的《房屋完损等级评定标准》中所列项目进行逐项比较评估，确定房屋新旧程度。

2、混合法

在估价实务中，你也可以使用混合法将房屋进行折旧，即把各种方法求出的结果作加权平均或算术平均，一般是先用耐用年限法确定基准减价额，然后依实际观察法进行修正。

以上就是小编为大家整理的二手房折旧的相关知识，希望可以帮到你们。

（以上回答发布于2015-11-13，当前相关购房政策请以实际为准）

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⑶ 十年的房屋折旧率应为多少

我来回抄答这个问题：首先计算房屋的原值＝72*1,200=86，400元。其次，你应该知道，房屋建筑物计提折旧的方法为直线法既年限法，按税政法规房屋按20年的使用时间计算；再次，计提固定资产的原值，要扣除残值，暂按5%扣除，这样计提折旧的固定资产原则为78,280(82,400*95%）;最后每年的折旧额为6,523.33(78,280/12），年折旧率为8.3%（6,523.33/78,280）。10年的折旧额为65,233.30元。该房屋的净值为21,166.70元了。但是你要买这处房子，你要按净值付款，人家肯定会不干的。究竟给多少，你和人家商量吧，反正我主要告诉你折旧的方法和计算结果。

⑷ 房子的折旧率怎么算

年折旧率＝（1＋预计净利残值率）/预计使用年限×100％

房屋折旧是由于物理因素、功能因素或经济因素所造成的物业价值损耗。

房屋折旧费的计算方法在《国营企业固定资产折旧试行条例》中明确规定，房屋一类的固定资产折旧，采用平均年限法，即定额折旧法。其计算公式为：

年折旧率＝（1＋预计净利残值率）/预计使用年限×100％

确定房屋的价格还要考虑很多因素，如房屋所处的地段位置、房屋的建筑面积和楼房的层次与朝向等。

(4)十年的二手房如何折旧扩展阅读：

折旧率相关因素

建筑造价:

(1)建筑造价是核算折旧费的基础，由建造中必要的物质消耗、劳动报酬和税金、利润所组成，是住宅经营中的进货价。它只应是住宅本身的进价，而不应包括其他费用。由于住宅的使用年限长达几十年，甚至一百多年，在这样长时期内物价变化很大，故一般均不以其原始造价为计算依据，而按重置，即在现实条件下重新建造该类住宅所需的货币支出来计算。

房屋的残值：

(2)房屋的残值，是指房屋经过长期使用，失去使用价值后，经过拆除清理以后残留的建筑材料的价值。清理费用是拆除清理报废的破旧房屋时所支付的人工、机具的费用，它作为使用房屋的追加耗费，应计入成本之内。一般都以残值扣除清理费用后的剩余部分为净残值，简称残值。

使用年限：

(3)使用年限，是住宅实物形态经外界的物理、化学因素作用下，从而发生有形的磨损；在有形的磨损下，住宅能维持正常使用的年限，称为使用年限。使用年限是由住宅的结构、质量决定的自然寿命。折旧年限，是住宅价值转移的年限，它是由使用过程中社会经济条件决定的社会必要平均使用寿命，或称经济寿命。折旧年限除与使用年限有关外，还受无形损耗的影响。

参考资料：房屋折旧 网络

⑸ 如何算房屋折旧率

?买二手房莫忘折旧率-房龄影响价值目前在二手房交易中，人们普遍重视房屋的位置、使用性和价格，但是价格中一项很重要的因素却被市场所忽略了，那就是“房屋折旧率”。其实并非购房者真的不重视，而是市场将其隐藏了起来，迫使购房者忽略了这个问题。信一天公司市场研究人士认为：由于目前二手房供求关系严重失衡，需求量远远大于供给量，有时往往一套房同时被几个购房者看中，使其价格不但不可能下降，反而向上抬升。此时，诸如“房屋折旧率”等一些评估房价的技术因素已经被忽略了。如果按照成熟的二手房市场条件进行评估的话，要评估一套二手房应该通过综合的技术手段来判断其真正价值，因此就免不了要考虑房屋折旧率问题。忽视房屋折旧率对买方不公平事实上忽视房屋折旧率，对购买者而言显然不公平，大家都知道房屋都是有一定的使用年限的，况且土地使用权也是有年限的，通常情况下最长只有70年。如果一套房已经居住了10年，后来者只有60年的土地使用权，加上每年2%的折旧率，如果按相当于新房的价格买入，甚至还增加了升值部分的差额，购房者显然很吃亏。同时，专业人士指出：忽视二手房屋折旧率，对二手房市场规范发展也十分不利。因此，信一天公司提醒广大消费者，购买二手房时最好坚持计算房屋折旧率。据信一天公司调查显示：目前二手房市场忽视房屋折旧率问题表现最为突出的就是已购公房交易。由于已购公房面积比较小，地理位置佳、总价低，很受购房者欢迎。加上需求又远大于供给，因此在实际交易中，有时某套二手房的成交单价甚至与周边的商品房不相上下，房屋折旧率基本不被房主考虑。如何计算房屋折旧率专业人士指出：二手房交易中买卖双方争议最大的问题就是价格问题。卖方希望卖的越高越好，总喜欢拿同地区商品房的房价来比较，开价与商品房差不多;而买方总希望越便宜越好，于是将目光集中在“折旧”问题上，结果往往是买卖双方提出的价格相差悬殊，要么无法成交，要么购房者放弃“折旧”因素，宁愿吃哑巴亏。其实，二手房估价测算应根据实际情况具体分析，一般有几方面的因素可供参考：房屋因素折旧。房屋竣工后即进入折旧期，按照理论折旧率，混合一等结构房屋折旧期限为50年，每年的折旧率2%。另外，旧房的套型落后，功能陈旧，这同新建商品房无法相比，“三小”小厅、小厨、小卫套型减价10%。此外，楼层对价格也产生影响。以7层楼房为例，2层和5层为基准价，1层和6层减价3%，7层减价5%，3层和4层加价3%，若是楼顶则减价5%;房间如无朝南门窗减价5%。环境因素折旧。环境因素既有自然的，也有社会的;既有大环境，也有小环境。在同一地段，旧房的小区环境会逊色于新住宅区，比如小区平面布局、设施、绿化以及房屋的外观造型等，旧房都要大打折扣。再如社会环境，在同一土地级别地区，有的适合经商，有的则适宜居住。还有该地区的居民结构、文化氛围、配套建设等都会对房屋价格产生较大的影响。无物业管理和非独立封闭小区分别减价5%，位于省、市重点中小学区的加价15%等等。
以上回答你满意么？

⑹ 二手房的折旧是如何计算的哪位高才知道

依买价为原值。考虑残值和预计使用年限。

依折旧计算公式来计算

折旧=（原值-残值）/年限

⑺ 二手房折旧怎么算

房子与土地使用权寿命最长为50年，所以每十年折旧20%

⑻ 房产折旧率如何计算

房产折旧率计算
目前在二手房交易中，人们普遍重视房屋的位置、使用性和价格，但是价格中一项很重要的因素却被市场所忽略了，那就是“房屋折旧率”。其实并非购房者真的不重视，而是市场将其隐藏了起来，迫使购房者忽略了这个问题。信一天公司市场研究人士认为：由于目前二手房供求关系严重失衡，需求量远远大于供给量，有时往往一套房同时被几个购房者看中，使其价格不但不可能下降，反而向上抬升。此时，诸如“房屋折旧率”等一些评估房价的技术因素已经被忽略了。如果按照成熟的二手房市场条件进行评估的话，要评估一套二手房应该通过综合的技术手段来判断其真正价值，因此就免不了要考虑房屋折旧率问题。
忽视房屋折旧率对买方不公平
据信一天公司调查显示：目前二手房市场忽视房屋折旧率问题表现最为突出的就是已购公房交易。由于已购公房面积比较小，地理位置佳、总价低，很受购房者欢迎。加上需求又远大于供给，因此在实际交易中，有时某套二手房的成交单价甚至与周边的商品房不相上下，房屋折旧率基本不被房主考虑。
事实上忽视房屋折旧率，对购买者而言显然不公平，大家都知道房屋都是有一定的使用年限的，况且土地使用权也是有年限的，通常情况下最长只有70年。如果一套房已经居住了10年，后来者只有60年的土地使用权，加上每年2%的折旧率，如果按相当于新房的价格买入，甚至还增加了升值部分的差额，购房者显然很吃亏。同时，专业人士指出：忽视二手房屋折旧率，对二手房市场规范发展也十分不利。因此，信一天公司提醒广大消费者，购买二手房时最好坚持计算房屋折旧率。
如何计算房屋折旧率
专业人士指出：二手房交易中买卖双方争议最大的问题就是价格问题。卖方希望卖的越高越好，总喜欢拿同地区商品房的房价来比较，开价与商品房差不多；而买方总希望越便宜越好，于是将目光集中在“折旧”问题上，结果往往是买卖双方提出的价格相差悬殊，要么无法成交，要么购房者放弃“折旧”因素，宁愿吃哑巴亏。
其实，二手房估价测算应根据实际情况具体分析，一般有几方面的因素可供参考：房屋因素折旧。
房屋竣工后即进入折旧期，按照理论折旧率，混合一等结构房屋折旧期限为50年，每年的折旧率2％。另外，旧房的套型落后，功能陈旧，这同新建商品房无法相比，“三小”小厅、小厨、小卫套型减价10％。此外，楼层对价格也产生影响。以7层楼房为例，2层和5层为基准价，1层和6层减价3％，7层减价5％，3层和4层加价3％，若是楼顶则减价5％；房间如无朝南门窗减价5％。
环境因素折旧。环境因素既有自然的，也有社会的；既有大环境，也有小环境。在同一地段，旧房的小区环境会逊色于新住宅区，比如小区平面布局、设施、绿化以及房屋的外观造型等，旧房都要大打折扣。再如社会环境，在同一土地级别地区，有的适合经商，有的则适宜居住。还有该地区的居民结构、文化氛围、配套建设等都会对房屋价格产生较大的影响。无物业管理和非独立封闭小区分别减价5％，位于省、市重点中小学区的加价15％等等。
由于目前北京地区在制定房屋折旧的政策标准上还相对滞后，还没有一个规范的《房屋折旧率及耐用年数表》以供消费者参考，在这方面台湾已经做的非常规范，他们根据不同地方气候条件的不同以及对房屋的影响力大小，做出了各地不同标准的《房屋折旧率及耐用年数表》，这一点是需要北京及全国其他地区借鉴的

⑼ 买卖二手房如何算折旧

可以让评估公司评估，折旧费是指房屋建造价值的平均损耗。房屋在长期的使用中,虽然原有专的实物形态不属变,但由于自然损耗和人为的损耗,它的价值也会逐渐减少。当然了，住宅的房子一般产权是70年，肯定是没到期就危房改造了，70年后土地由国家收回，但房子肯定还是你自己的，继续居住该房子，需要想国土局申请并缴纳一定费用后可以延伸土地使用年限。