二手房交易如何缴纳土地增值税

① 企业卖二手房应缴纳的土地增值税的税率

一、增值税。根据我国相关法律规定，转让购买的房产，要按销售不动产的标准来收取增值税，即一般纳税人税率11%，小规模纳税人税率为5%。单位销售或转让其购买的不动产或受让的土地使用权，全部收入与不动产或土地使用权的购买或受让原价后的的差额。

二、企业所得税。取得房产销售收入应并入当期收入总额计算缴纳企业所得税。应纳税所得额=收入总额-不征税收入-免税收入-各项扣除-准予允许弥补的以前年度亏损，以上是其计算公式。

三、印花税。公司卖房子需要要缴纳税0.5‰的印花税，计税依据为应税凭证所载金额。

四、土地增值税。土地增值税以纳税人出售商品房所取得的增值额为计税依据。增值额为纳税人出售商品房所取得的收入减去扣除项目金额的余额。增值额未超过扣除项目金额的50%。

应纳税额=增值额×30%。以上是计算增值税的具体公式。计算土地增值税应纳税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除数的简便方法计算。

按照《财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税、个人所得税优惠政策的通知》（财税〔2010〕94号）规定，对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减按1%税率征收契税；

对于个人购买90平方米以上144平方米以下的普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1.5%税率征收契税。其余的按照3%税率征收契税。需要注意的是，文件中规定可以减征契税的住房类型是普通住房。如果购买的是其他性质的房产，则一律按照3%的税率计缴购房契税。

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自2011年1月1日起，对个人销售自建自用住房，免征营业税。

个人无偿赠与不动产、土地使用权，属下列情形之一的，暂免征收营业税：离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。纳税人同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照孰先的原则确定购买房屋的时间。

② 二手房土地增值税如何计算缴纳

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物而就其增值部分征收的一种税

2、征收对象：增值部分

3、纳税人：卖方

4、税率：1%或减除法定扣除项目金额后，按四级超率累进税率征收

5、优惠政策：

（1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除金额20% 免征；

（2）个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年（含）以上，免征；满3年（含）未满5年，减半征收；未满3年，按规定计征；

（3）对个人拥有的普通住宅，在转让时免征土地增值税；

（4）对个人之间互换居住住房的，经税务机关核准，可以免征土地增值税；

（5）将房屋产权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，免征土地增值税；

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一般规定

（1）土地增值税只对“转让”国有土地使用权的行为征税，对“出让”国有土地使用权的行为不征税。

（2）土地增值税既对转让国有土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其它附着物产权的行为征税。

（3）土地增值税只对“有偿转让”的房地产征税，对以“继承、赠与”等方式无偿转让的房地产，不予征税。不予征收土地增值税的行为主要包括两种：

①房产所有人、土地使用人将房产、土地使用权赠与“直系亲属或者承担直接赡养义务人”。

②房产所有人、土地使用人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业。

③ 个人二手房交易将缴纳增值税 怎么缴缴多少

增值税的支付方是买方，征收标准为：

1、产证未满2年，营业税为房款的5.6%。

2、房产证满2年，面积大于144，要缴纳房产交易盈利部分的5.6%。

3、面积≤144免交。

4、增值税免征情况：房产证满2年、面积≤144。

二手房买卖交易的流程如下：1、买卖双方先签订《房屋买卖合同》。

2、卖方处理好房屋未能满足交易过户条件的相关事宜。

3、买方如果是按揭贷款购房的，找银行申请贷款，并取得银行的书面答复，买方如果是一次性付款的，此步骤就不需要了。

4、双方按当地房管局的要求带备房产证、身份证等原件，前往房产交易所办理交易申请。如果当地要求递件前有部分税费或费用是先缴交的，备好款项。

5、成功递件并取得房产交易所收件回执后，买方付按约定首期房款给卖方。

6、问税、完税、过户手续办妥后，买方支付房款余款，卖方当日将房屋交付给买方。

7、卖方协助买方完成其他相关事宜的过户手续，比如物业管理处、供电部门等。

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税费表

买方

1交易手续费：建筑面积*3元/平方

2、产权登记费：

个人：50元/宗;每加1人增收10元;

单位：80元/宗

非住宅：550元/宗，每加1人增收10元

3 交易契税：

(1)购买家庭唯一住房，单元总建筑面积90平方米以下的普通住宅：地税局评估价*1%

(2)购买家庭唯一住房，单元总建筑面积90平方米以上-144平方米以下：地税局评估价*1.5%

(以上需以家庭为单位，买方必须提供户口本原件、结婚证或半个月累的无婚姻登记证明原件，户籍所在地的无房证明)

(3)单元建筑面积在144平方米以上(含)：地税局评估价*3%

(4)非家庭唯一普通住房：地税局评估价*3%

(5)赠与、非住宅、单位购买：地税局评估价*3%

4 交易印花税：

个人住宅：免征

非住宅，单位购买或出售：地税局评估价*0.05%

5 抵押登记费：

抵押权人是个人住宅：50元/宗

单位住宅：80元/宗

非住宅：550元/宗

6 证照印花税：5元/证，每增加1人加收5元

卖方

1交易手续费：建筑面积*3元/平方

2交易印花税：

个人住宅：免征

非住宅，单位购买或出售：地税局评估价*0.05%

3、土地出让金：

房改房、安居房、解困房：地税局评估价*1%

商品房、私房：地段基准价*面积*10%(基准地价要上房管局网址查询)

单位：地段基准价*房屋面积

4、个人所得税：

免征:普通住宅的房产证满5年或能提供《广州共有住房缴款明细表》或《预售合同》或《拆迁补偿协议》或《安居协议》或购房协议的签约时间等证明满5年的且家庭双方现时是唯一住房。

未满5年征收：地税局估价*1%或差额*20%(有发票)

5、营业税:免征：

个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税

房产证满5年或契税完税证满5年且144平方米以下的普通住宅

未满5年的普通住宅及非普通住宅：地税局估价*5.6%

满5年的普通住宅(大于144平方米)征收：(土税局估价-上手发票收入价)*5.6%

6、土地增值税：

免征：个人住宅

非住宅或单位出售(提供发票)：用四级超率累进税率，增值额=转让收入-应扣除项目金额;税金=增值额*适用税率速算公式

增值额未超过扣除项目金额50%的：增值额*30%=税金

增值额超过扣除项目金额50%未超过100%的：增值额*40%-扣除项目金额*5%=税金

增值额超过扣除项目金额100%未超过200%的：增值额*50%-扣除项目金额*15%=税金

增值额超过扣除项目金额200%：增值额*60%-扣除项目金额*35%=税金

不能提供发票：地税局评估价*3%

④ 商住两用二手房交易税费土地增值税怎么算

商住两用二手房房缴纳土地增值税时，需要明确申报价以及原值，计算扣回除项目金，根据答税率计算区间确定税款具体需要缴纳的数值。商住两用二手房交易税费土地增值税包括：
1.增值额*税率（税率：30%-60%）
2.增值额=申报价-扣除项目金
3.扣除项目金=原值+原契税+本次营业税+递增额
4.递增额=原值5%年数（3年零8个月按3年算）
5.税率=增值额/扣除项目金
二手房交易税费土地增值税的计算要考虑到原契税、本次营业税等的影响因素，按照具体的计算公式，就可以算出所需要缴纳的土地增值税。

⑤ 二手房出售如何计算土地增值税

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物而就其增值部专分征收属的一种税
2、征收对象：增值部分
3、纳税人：卖方
4、税率：1%或减除法定扣除项目金额后，按四级超率累进税率征收
5、优惠政策：
（1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除金额20% 免征
（2）个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满
5年（含）以上，免征；满3年（含）未满5年，减半征收；未满3年，按规定计征
（3）对个人拥有的普通住宅，在转让时免征土地增值税
（4）对个人之间互换居住住房的，经税务机关核准，可以免征土地增值税（5）将房屋产权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，免征土地增值税

⑥ 二手房过户时，如何缴纳土地增值税

对这评估价最了解的是当地同区域的房产中介，所以建议你去中介那了解下。 1、个人二手房交易将缴增值税 税率待定。满2年住房卖掉或减免增值税。 2、增值税税率方面，目前国内各行业适用增值税税率分为 17%、13%、11%、6%等，如果按照增值税11%的税率来计算，对比一下二手房营业税改增值税后的税费差异，主要可以分为两大类情况： 3、首先是出售购买2年内的房屋。出售价100万元一套普通住宅，要缴纳5%的税，即5万元。如果以11%的增值税计算，房屋出售价还是100万 元，但最初买入价是50万元，抵扣掉进项税后需要缴纳5.5万元。 4、但如果获利更多，收的税就会超过营业税。比如出售价格为120万元，按照营业税需缴纳 6.72万元;增值税就需缴纳7.7万元。 5、另一种是出售购买已满2年的房屋。对普宅住宅而言，售价100万元计算，2年外就不需要缴税了。而税务总局已经明确，将原则上延续过去的优惠政策，这意味着，营改增之后这部分税也会免征。买二手房交易税和增值税是怎么交的全部内容，房管局的电脑系统对当地每个区域有一个最低的评估价，报的报税价高于那评估价就按价计税。低于的话就按系统的评估价计算。对这评估价最了解的是当地同区域的房产中介，所以建议你去中介那了解下。

⑦ 公司二手房交易的土地增值税如何计算

单位出售给职工的房子叫房改房（或者叫福利分房），是住宅，专满足条件可以上市交属易。住宅的交易，不收土地增值税，商用房产的交易才收土地增值税呢。房改房上市要补交土地出让金，各地可能政策不同。
拿北京举例：城六区的房改房上市，应交土地出让金为：1560元*建筑面积*100%，城六区以外是1290元*建筑面积*100%。

⑧ 企业卖二手房要交土地增值税吗怎么交

财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知 财税字[1995]48号 第十项：

转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。

财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知 财税[2006]21号第二项：

纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，实行核定征收。

具体来说：

一、能提供评估价格的。可扣除的项目金额包括三项：一是旧房及建筑物的评估价格（旧房及建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格需经当地税务机关确认）：二是取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用：三是在转让环节缴纳的税金。此外，纳税人支付的评估费用准予在计算土地增值税时扣除。

二、不能提供评估价格但能提供发票的。可扣除的项目金额也包括三项：一是购房发票所载金额，二是加计扣除金额（加计扣除金额＝购房发票所载金额×5％×购买年度起至转让年度止的年数），三是与转让房地产有关的税金。

三、既不能提供评估价格也不能提供发票的。由税务机关实行核定征收，核定征收率不低于5%。

土地增值税过程：

一、确定扣除项目金额（如上述）；
二、确定增值额：房地产转让收入-扣除项目金额；
三、确定适用税率：以增值额与扣除项目的比率来确定税率，共四级超率累进税率，可查询条例规定；
四、计算应纳税额：增值税*适用税率-扣除项目金额*速算扣除率。

⑨ 二手房要交土地增值税吗

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。纳税人为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。课税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行四级超率累进税率。

土地增值税实际上就是反房地产暴利税，是指房地产经营企业等单位和个人，有偿转让国有土地使用权以及在房屋销售过程中获得的收入，扣除开发成本等支出后的增值部分，要按一定比例向国家缴纳的一种税费。当前中国的土地增值税实行四级超率累进税率，对土地增值率高的多征，增值率低的少征，无增值的不征，例如增值额大于20%未超过50%的部分，税率为30%，增值额超过200%的部分，则要按60%的税率进行征税。据专家测算，房地产项目毛利率只要达到34.63%以上，都需缴纳土地增值税。

征税对象

纳税人：转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。

课税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。

土地增值税的征税对象是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额。增值额为纳税人转让房地产的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额。

转让房地产的收入包括货币收入、实物收入和其他收入，即与转让房地产有关的经济收益。扣除项目按《条例》及《细则》规定有下列几项：

（1）取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。具体为：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；以转让方式得到土地使用权的，为支付的地价款。

（2）开发土地和新建房及配套设施的成本（以下简称房地产开发成本）。包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。这些成本允许按实际发生额扣除。

（3）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用）是指销售费用、管理费用、财务费用。根据新会计制度规定，与房地产开发有关的费用直接计入当年损益，不按房地产项目进行归集或分摊。为了便于计算操作，《细则》规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5%以内予以扣除。凡不能提供金融机构证明的，利息不单独扣除，三项费用的扣除按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本的10%以内计算扣除。

（4）旧房及建筑物的评估价格。是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值，并由当地税务机关参考评估机构的评估而确认的价格。

（5）与转让房地产有关的税金。这是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

（6）加计扣除。对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20%的扣除。