二手房被多方查封怎么处理

Ⅰ 买二手房，房子遭遇司法查封怎么办

买二手房，房子遭遇司法查封，买家可积极与查封法院 沟通 、通过申请保全或执行异议 谋求解封 、诉讼至法院要求 解除合同 三种方法来降低自己的风险。

一、什么是司法查封？

查封，是指有权采取查封措施的国家机关对公民、法人或其他组织的动产、不动产及其他财产权采取的限制处分的行为。交易房屋被查封就是指在房屋交易过程中，交易标的房屋即你所要买卖的房屋，实际处于被 公检法机关 依法查封状态下的房子。?

司法查封则是以司法机关为主体进行的查封活动。比如涉及刑事犯罪等其他事务被查封。

二、造成房屋被查封的原因有哪些？

１、房主涉及其他债务纠纷，法院依职权或债权人申请，对房屋进行保全措施。

诉前财产保全属于应急性的保全措施，目的是保护利害关系人不致遭受无法弥补的损失。

例如， 卖方小李将房子卖给买方小明，买方小明按约定给付卖方小李150万元的预付款，事后发现卖方小李有欺诈行为，根本没有能力履行合同。此时买方起诉到法院受理需要一段时间，为防止买方所付钱款被转移，这个时候法院就可以在诉前查封卖方的房子。

注意： 根据《人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，如果房主及时还钱或者给该笔债务提供担保，即可解除查封。但是有的房主可能涉及的债务纠纷有多笔，这笔债务虽然解决了，可能还没来得及过户，另一笔债务的查封就又来了。

２、房子本身所有权存在争议，涉及诉讼被查封。

这种情况属于房子本身的所有权人存在争议，不仅仅是还钱就能解除查封，对于这种产权人不清晰的房子，如果涉及诉讼的话，很可能会被查封。

３、因其他原因被司法机关查封。

比如涉及刑事犯罪等其他事务被查封，同样也不是给钱就能解除查封的。

三、买二手房，房子遭遇司法查封怎么办？

买家在买卖二手房时遭遇司法查封，不可坐以待毙，任凭卖家推诿、拖延时间，应及时采取措施，积极维护自身权益。

1.积极与查封法院取得沟通，通过了解案情、寻求解封实现过户。

如果卖家的资信状况不好，也可以考虑是否还要继续取得房产，防止陷入被动的境地。如果查封是在执行阶段，债务比较少且低于尚应支付房款，且买家还是比较希望得到房屋的，可以综合考虑帮卖家偿还债务从而解除查封，顺利实现过户。

注意，做出此种安排必须综合考虑卖家的情况，在操作过程中严格进行风险把控，降低发生再次查封的几率。

2.通过申请保全或执行异议谋求解封

根据《人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，支付全部价款（或大部分房款，剩余价款能交付执行）并已经实际占有房产，但未办理过户登记手续的，如果买房人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

3.在确实无法解封或通过上述方式完成解封无法有效规避风险的情况下，则应立即诉讼至法院要求解除合同，并应当采取相应保全措施保障自身的权益。

在目前房价上涨的情况下，房屋如能正常过户，买家的利益能尽可能得到保障，这也就是为什么有的买家会不顾实际情况起诉至法院要求判令卖家继续履行合同。但根据《城市房地产管理法》的相关规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者其他形式限制房地产权利的房地产不得转让，买家可能会因此承担无法获得法院支持的诉讼风险。此时，买家应选择解除合同，要求卖家承担违约责任，并且做好诉讼保全，待强制执行时及时申请参与财产分配，只有这样才能保障自己的权益，以免受到更大的损失。

四、如何预防查封风险？?

1.对卖家做好背景调查。

可以向中介了解卖家的基本情况。卖家有无正当职业，有无赌博、吸毒或借高利贷等妨碍履约能力的恶习。不要贪图小利，买一些低价房，可能存在债权债务或一房二卖的风险。

2.网签合同前或按照合同约定支付每笔房款之前，应查看房屋权利状况。

买卖双方网签合同前，应该查看一下房屋的权利状况，包括产权人、贷款抵押及是否存在司法查封。网签后，如遇查封，应立即停止付款，减少损失。

3.采取少首付、多按揭的方式。

二手房买卖，如果买家申请银行贷款，贷款是在过户至买家名下后发放给卖家。这样有效减少了如遇司法查封，买家实付资金的损失，待买家资金充裕时，可提前还贷，此时所付出的贷款成本则转化为风险控制成本。

注意：

依法被国家机关查封的房产其买卖合同本身是有效的，但解除查封前禁止过户。

根据 《物权法》 第15条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，一般认为被查封房屋买卖合同本身是有效的，但解除查封前禁止过户。

资料来源： 《物权法》、《城市房地产管理法》、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》

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Ⅱ 房屋突然被查封 二手房交易双方应如何应对

在二手房交易过程中如果卖家所售房屋被查封，就意味着该房屋被限制转让。对于买卖双方来说，后续交易步骤能否继续进行呢？
卖家：
对于卖家来说，一旦交易过程中出现房屋被突然查封的状况，一定要核实房屋的基本情况，比如被查封的原因、查封的金额以及法院等等。同时要将该情况告知购房者，另外和查封申请人进行沟通，协商是否可以解除查封。
买家：
一定要询问卖家房屋能否解封，切记不可用自己的首付款帮卖家解封，以防钱房两失。
那么有哪些房屋最有可能发生被查封的状况呢？在实际操作过程中原因有很多，最常见的九种为：
1、诉前保全的房屋；
2、交易房屋系违章建筑；
3、产权不明导致纠纷的房屋；
4、交易房屋系一房多卖；
5、交易房屋存在高额抵押；
6、产权人涉及债务纠纷较多；
7、产权人涉及恶意转移、变卖房产；
8、交易过程中，产权人有违法行为的；
9、执行案件中，暂无履行能力或无其他可供执行财产的。
交易“查封”房屋的风险有哪些？
1、签合同之前房屋被查封。
根据我国的《城市房地产管理法》规定“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋不得转让。”因此这种情况下购房合同是无效的，不受法律保护。另外，如果因为业主债务的问题导致的房屋查封，那么购房者会面临提前支付的购房款无法拿回的风险。
2、签合同之后房屋被查封
如果查封发生在双方签署合同之后，购房合同是有效的，但是由于被查封房限制转让，因此合同无法继续履行，买方可根据合同追求卖方责任，但无法完成交易拿到房屋。另外，买方可能面临着无法追回已付房款的风险。
另外需要注意的是，如果查封发生在签订合同之后，针对特殊情形法律上有如下规定保障买方利益。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）
在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）
已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）
非因买受人自身原因未办理过户登记。

Ⅲ 二手房在办理过户期间，被法院查封，怎么办

依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十内七条规定，被执行人将容其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有该财产尚未过户的，但若第三人对未办理过户登记手续没有过错的，人民法院不得查封、扣押、冻结。结合本案陈某在买卖的过程中并不知道黄某的债权债务关系，在支付全额房款后也已向房管局申请办理过户手续，房管局对该申请也已受理，只是在办理的过程中，因房管局的原因致使不能及时过户。故应该认得陈某已经取得该房屋的所有权。而且根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”该规定明确了商品房的交付除当事人另有约定外，房屋交付使用就已经是转移了占有，而占有是根据所有权而滋生的权利，法院不得查封被执行人之外的第三人的财产，故应予以解除。

Ⅳ 买二手房已经付了多数房款后房子被查封了怎么办

是你付款之前已经被查封的还是付款之后再查封的？如果是以前，说明房东有故专意欺诈行为，属可以收集相关证据，求组法院判决原房东全额返还房款，并按购房合同上的条款规定赔偿损失。注意看购房合同细则，上面写得很清楚。

Ⅳ 买二手房，遇到查封房怎么办

买二手房，房子遭遇司法查封，买家可积极与查封法院沟通、通过申请保全或执行异议谋求解封、诉讼至法院要求解除合同三种方法来降低自己的风险。

一、什么是司法查封？

查封，是指有权采取查封措施的国家机关对公民、法人或其他组织的动产、不动产及其他财产权采取的限制处分的行为。交易房屋被查封就是指在房屋交易过程中，交易标的房屋即你所要买卖的房屋，实际处于被公检法机关依法查封状态下的房子。?

司法查封则是以司法机关为主体进行的查封活动。比如涉及刑事犯罪等其他事务被查封。

二、造成房屋被查封的原因有哪些？

1、房主涉及其他债务纠纷，法院依职权或债权人申请，对房屋进行保全措施。

诉前财产保全属于应急性的保全措施，目的是保护利害关系人不致遭受无法弥补的损失。

例如，卖方小李将房子卖给买方小明，买方小明按约定给付卖方小李150万元的预付款，事后发现卖方小李有欺诈行为，根本没有能力履行合同。此时买方起诉到法院受理需要一段时间，为防止买方所付钱款被转移，这个时候法院就可以在诉前查封卖方的房子。

注意：根据《人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，如果房主及时还钱或者给该笔债务提供担保，即可解除查封。但是有的房主可能涉及的债务纠纷有多笔，这笔债务虽然解决了，可能还没来得及过户，另一笔债务的查封就又来了。

2、房子本身所有权存在争议，涉及诉讼被查封。

这种情况属于房子本身的所有权人存在争议，不仅仅是还钱就能解除查封，对于这种产权人不清晰的房子，如果涉及诉讼的话，很可能会被查封。

3、因其他原因被司法机关查封。

比如涉及刑事犯罪等其他事务被查封，同样也不是给钱就能解除查封的。

三、买二手房，房子遭遇司法查封怎么办？

买家在买卖二手房时遭遇司法查封，不可坐以待毙，任凭卖家推诿、拖延时间，应及时采取措施，积极维护自身权益。

1.积极与查封法院取得沟通，通过了解案情、寻求解封实现过户。

如果卖家的资信状况不好，也可以考虑是否还要继续取得房产，防止陷入被动的境地。如果查封是在执行阶段，债务比较少且低于尚应支付房款，且买家还是比较希望得到房屋的，可以综合考虑帮卖家偿还债务从而解除查封，顺利实现过户。

注意，做出此种安排必须综合考虑卖家的情况，在操作过程中严格进行风险把控，降低发生再次查封的几率。

2.通过申请保全或执行异议谋求解封

根据《人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，支付全部价款（或大部分房款，剩余价款能交付执行）并已经实际占有房产，但未办理过户登记手续的，如果买房人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

3.在确实无法解封或通过上述方式完成解封无法有效规避风险的情况下，则应立即诉讼至法院要求解除合同，并应当采取相应保全措施保障自身的权益。

在目前房价上涨的情况下，房屋如能正常过户，买家的利益能尽可能得到保障，这也就是为什么有的买家会不顾实际情况起诉至法院要求判令卖家继续履行合同。但根据《城市房地产管理法》的相关规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者其他形式限制房地产权利的房地产不得转让，买家可能会因此承担无法获得法院支持的诉讼风险。此时，买家应选择解除合同，要求卖家承担违约责任，并且做好诉讼保全，待强制执行时及时申请参与财产分配，只有这样才能保障自己的权益，以免受到更大的损失。

四、如何预防查封风险？?

1.对卖家做好背景调查。

可以向中介了解卖家的基本情况。卖家有无正当职业，有无赌博、吸毒或借高利贷等妨碍履约能力的恶习。不要贪图小利，买一些低价房，可能存在债权债务或一房二卖的风险。

2.网签合同前或按照合同约定支付每笔房款之前，应查看房屋权利状况。

买卖双方网签合同前，应该查看一下房屋的权利状况，包括产权人、贷款抵押及是否存在司法查封。网签后，如遇查封，应立即停止付款，减少损失。

3.采取少首付、多按揭的方式。

二手房买卖，如果买家申请银行贷款，贷款是在过户至买家名下后发放给卖家。这样有效减少了如遇司法查封，买家实付资金的损失，待买家资金充裕时，可提前还贷，此时所付出的贷款成本则转化为风险控制成本。

注意：

依法被国家机关查封的房产其买卖合同本身是有效的，但解除查封前禁止过户。

根据《物权法》第15条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，一般认为被查封房屋买卖合同本身是有效的，但解除查封前禁止过户。

Ⅵ 二手房交易过程中房产被查封了怎么办

卖家：
对于卖家来说，一旦交易过程中出现房屋被突然查封的状况，一定要核实房屋的基本情况，比如被查封的原因、查封的金额以及法院等等。同时要将该情况告知购房者，另外和查封申请人进行沟通，协商是否可以解除查封。
买家：
一定要询问卖家房屋能否解封，切记不可用自己的首付款帮卖家解封，以防钱房两失。

交易“查封”房屋的风险有哪些？
1、签合同之前房屋被查封
根据我国的《城市房地产管理法》规定“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋不得转让。”因此这种情况下购房合同是无效的，不受法律保护。另外，如果因为业主债务的问题导致的房屋查封，那么购房者会面临提前支付的购房款无法拿回的风险。
2、签合同之后房屋被查封
如果查封发生在双方签署合同之后，购房合同是有效的，但是由于被查封房限制转让，因此合同无法继续履行，买方可根据合同要求卖方负责，但无法完销售易拿到房屋。另外，买方可能面临着无法追回已付房款的风险。
另外需要注意的是，如果查封发生在签订合同之后，针对特殊情形法律上有如下规定保障买方利益。
根据《较高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第2十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二） 在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三） 已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四） 非因买受人自身原因未办理过户登记。

Ⅶ 买二手房遭遇司法查封怎么办

近日，太原市民王先生发现，自己购买的二手房是被司法查封的商品房，自己已经交了50%首付却无法办理过户。遇到这种情况怎么办呢？
太原华贸硅谷所律师李宁表示，这种情况要分开看。购房者只支付了定金或者少量房款的情况下，购房者应尽早采取措施维护权益。可先行与卖家协商了解查封情况。如果查封金额较小，卖家提供了足够的履约担保，履约能力没有实质性变化的情况下，可以继续交易。
如果能够经卖方联系到案外申请查封人，签订三方协议，由购房人用剩余购房款代为履行，解除查封，继续履行合同，目前遇到这种情况，这是一种较好的挽回损失方法。但查封金额较大，卖家没有继续履约的诚意也没有履约的能力，应考虑及时止损，向法院提起诉讼，尽早对该房屋进行财产保全，维护自己的权益。
若王先生已经支付了全部房款或者大部分房款。依照相关法律规定，同时符合下列条件的购房人的相关权益受法律保护，应及时向法院进行主张：在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；在法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记。
李宁表示，购买房产是人生重大资产交易，应该谨慎行事，尽量在专业人士的协助下降低风险。
他说，购买房产一旦涉讼，则需要花费较多的时间和精力处理，损失是否能够得到足够的补偿存在不确定的风险，且可能会错失购房良机。