⑴ 如何沟通能让业主和中介的关系更好
一、中介公司的产生
中介公司的产生是代表当地的经济发展迅速稳定，为什么经济发展趋式好会与房地产中介有关呢？
因为当经济发展好投资生意有可观回报，工人收入增高、人民开始富裕，字然会在衣、食、住、行，追求更好，特别中国人的传统思想、住房非常重要，因为住除了有一个居所之外，现今拥有房亦是成就的表现、身份的象征，如果你拥有的房子越大，就代表你的成就越大、越辉煌，此外房屋除了是需求还是一种较稳定的长远投资。所以在一个迅速发展的地方，楼房需求量这么大的时候中介公司的出现是起着催促市场发展的作用。
但是要买楼房的人可以选择发展商的楼房，为什么要买二手房呢？
因为发展商大多数楼花，往往要等上一段时间才能交楼，加上发展商价格比较高及该房屋的新配套相对不够齐全，又或者是因为地点的原因，所以会令部分人转往买二手房，这时中介公司就能发挥作用。
二、中介员的角色
请问阁下是否想过中介员起什么角色呢？你认为中介员是卖房给客人还是帮客人找房子买呢？
其实中介员是一个比较特别的行业，我们同其他行业的业务员是有很大的不同，一般行，业的业务员是公司有一些自己产品推出市场，公司应因市场定好价格，业务员只需推销该产品的优点便完任务。这就叫单向推销。
而我们的角色名副其实是中间人，我们无自己的产品，无自己的定价，我们所做的全受人委托，完成任务收取佣金，我们是推销服务，推销你的承诺，推销你的关系，你的说服力等等而令对方给予你信任。
三、中介员每日工作习惯，纪律及工作态度
中介元每日应有工作的程序及计划，不可以用“见步行步”的态度处理，要对每见事都
要认真处理，不可以用今日的利益来衡量，因为中介工作好象农夫耕种，今日播种明日收成，所以每天都是默默耕耘。中介员的工作主要分三大类，就是预备、执行、才有收成。
预备：古人有话“工欲善其善，必先利其器”所以预备工作是非常重要，如果预备工作做得不好，就算你有多大的能力问题还是会出现的。所以预备工作是非常重要的。预备工作包括不停找新盘，更新业主动态及楼价。
锄价（制造一些比市场价低的楼盘）
受业主委托的物业空置，要积极争取钥匙。
1、为什么要不停找新盘呢？
现今市场竞争非常激烈，中介公司在同区可能已有多间地产，如果我们无足够的盘源，提供不到多一些盘源给客人选择，无论你口才多好，客人最终会去其他公司买楼，试想想你如果要买日用品，在你前面有一间只有小量货品选择的商店，另一间是货品齐全的家乐福，你会去哪间呢？
2、为什么要更新业主动态及楼价？
更新的主要目的，是贴近市场咨讯动向，借着用电话或面谈与业主建立关系沟通，了解业主卖楼的心态及意向，价钱是否改变或说服业主减价。再更新过程得知业主是否售出或租出，如售出或租出，询问业主已售或已租的价钱，了解市场最新的价格及透过哪间地产公司成交，从而了解行家动态。再更新的过程中可更了解业主委托放盘是真的想出售或出租，或者只是用试试的心态，如果在更新过程中能预早知道，我们可做出相应对策。
请你记着，如果你每天用心与业主沟通的好，能令业主留下良好的印象，当你有客户要谈价钱或条件，一定会比其他对手容易得多。
3、锄价（制造荀盘）
锄价是利用更新时与业主预先谈价钱，用较低价钱与较差的条件与业主协商，得知该业主是否急让，当制造出一个荀盘后，就代表你在这宗交易有50%成功率，为什么呢？
因为市场中介员很多，你要比人优胜，首先你的货品要比人优胜，如果你没有荀盘介绍给客户，你就不会有客，就算是有，也不会选择你。
4、当你预先制造到荀盘，就可以缩短你们协商的时间，加快成交速度，减低中途的麻烦及难度，令你的风险减到最低。就算有对手同你竟真同一客户，你也能胜券在握。但是请各位业务员要明白制造一个荀盘并不容易，不可能一两句能制造的，是要持之而行，不停用洗脑地方法同业主交谈，就好象一副黑色的墙你要把他变百，不可能油一两次就能完全变白，你需要油可能五次或更多才能完全变白色。
荀盘是用什么定义呢？
1、价格比市场低
荀盘定义是： 2、业主已确定放盘
3、当有客人下订金他能立即决定，不需再同其他人商量
4、你很清楚他卖楼的原因
5、争取钥匙
争取钥匙为什么会那么重要呢？
因为每一个客户进入公司问房子的时候，凭你用口介绍是不够的，他需要马上参观现场，这个时候你才去约业主看房，客人会感觉太麻烦，他亦没有耐性等你，客人可能回觉得你公司楼盘太少而往其他公司找，而其他公司能及时提供房子给他看，你再争取这客湖机会就大大减低。更重要的事，你可以为自己争取更多时间去做更多的生意。
四、受委托放盘最注意事项
（1）业主委托我们放盘主要是经几类途径。
1、电话放盘；
2、亲自到我们公司放盘；
3、是我们主动要求业主放盘；
4、是朋友或老客户介绍。
以上无论什么方式放盘，你必须小心记录详细资料，决不能有错漏。因为这个程序是非常重要的，如你一不小心记录错资料便会影响你或你的同事的步数。
（2）收盘记录资料如下：
放售：
1、业主姓名
2、详尽地址
3、面积
4、电话号码（一定要尽量记录多些业主联系电话）
5、价钱（可能包括叫价，连佣金底价）
6、是否包税
7、装修状况
8、间格是否改动，该物业是否已吉（空置），如果已吉必须争取钥匙放在我们公司
9、现在是否有按揭（尽量了解欠银行多少钱）
10、看房方式（如业主放钥匙就不用问）
11、房产证是否他本人（如果是代理人，是否有合法授权文件）
12、为什么卖楼
13、价格是否再商议
14、是否有特别条约
15、卖楼后会否再买其他楼盘
放租：
1、业主姓名
2、详尽地址
3、面积
4、电话号码
5、价钱
6、设备配套
7、装修状况
8、间隔有否改动
9、该物业是否已吉
10、看房方式
11、价格可否面议
12、有否特别条约
13、租出后会否再买其他楼盘
最后紧几提醒业主我们成功帮他售出或租出是须收取佣金。
卖出：收取佣金1%
租出：收取佣金一个月租金的70%
言谈及身体语言：
言谈及身体语言是表现你品格的一种方法，亦直接的影响你的说服力及影响力。言语其实是一种学问，因为你的说法是等于把你的想法表现出来，把你的事业魅力发挥出来，林令对方很想檩、聆听你的说话而给你说服，所以说话前请你细心想想你说出来的结果。
老人家经常说：（食物可以随便食，但说话就不可以随便讲），就是因为你的说话会影响你的结果。（要养成一种习惯就是先想想，然后讲）
身体语言：
身体语言是加强你语言上的说服力，增加你的表达能力，所以身体语言是非常重要的，因为你所做的动作，是给予对方的观感你是否可信的人，还是一个轻佻浮糙的人。
身体语言是包扩你的身体所做的任何动作及眼睛的交流，所以你要留意你自己的动作，眼睛与人交谈不要东张西望，身体的动作不要太夸张，动作自然大方。你要紧记你所说的每句话，所做的任何动作，对方都给予你评估。
销售技巧：
我们与客户接触推销，必要先了解客户的需要，不要乱做介绍，因为你推销一样东西如客人完全不适合，无论该东西有多好，对他都是无兴趣，他只觉得你在浪费他的时间，同时也在浪费你自己的时间。所以在与客户接触先要了解他的需要，然后才介绍。
如何了解客户呢？
每个客户无论是电话或是自寻到公司，他都会给你说他的基本需要，但是这基本需要是不够的，所以我们要加深了解对方，最好的办法是带客户多看几套房，在看房时了解他的需要，而做出适当的建议及介绍，增加客户的购买欲念。了解客户最基本是，客户买房是投资还是自住，需要多大面积，多少个房，预算房价，为什么会选择此区，是否与其他地产公司看过房等。了解他的基本需要后，介绍一些近似的楼盘给他看。
射盘：
当你了解客户的要求你要带客户看房，必须预备多几套耧盘让他比较介绍，让他提出问题从而了解客户更深入的要求。但你必须要有一个至两个目标盘，然后作出重点推荐，利用其他不是目标盘作为比较目标盘的好处。（紧急目标盘的定义是该盘的业主你能完全掌握）
揸价：
揸价的意思是把业主给我们的底价提高一点报给客户，为什么要这样做？因为每个人的心理都是怕吃亏。所以无论盘有多荀，客户都会要求你帮他还价，如果你没有渣价，业主又不愿把底价再减，客户只会觉得你无能力帮他，而不作决定，更可能会失去客户。
谈判：
进入谈判一刻就是生死存亡的一刻，客户要求你为他倾条件及价格等，进入最后阶段，谈判成功与否，是你在之前所做的准备及部署是否充足。你与客户所建立的关系，他对你的信任程度有多少，而影响难度的高低。
往往客户和业主在谈判的阶段都会有很多的理由、口籍、优虑的事情而令难度增加。业主和客户在价格上或条件上出现争议，双方都会有各自的理由。在这一刻你是要改变他们的观念，不要混入僵局的局面，你每遇到对方在找理由或借口，都必须先“同意”后“但是”的方法。因为每个人都是天生希望对方认同自己，当你表示同意他便会对你减低抗拒，觉得你是他的同一阵线。你再跟他分析现时的局面利害关系,他便会比较容易接受你得意见。
（紧记“同意”“但是”）
切记不要犯以下错误
1、不可以让客户与业主交换联络地址及电话。
2、尽量少让客户与业主直接沟通。
3、不可以让客户知道业主出售或出租之底价。
4、要有时间观念， 约了客户千万不要迟到，不可让客人等你。
每次外出工作时，先查清楚自己带出去的必备品带齐了没有（包括笔、名片、各样协议书或合同）
⑵ 请问二手房怎么找房源以及与业主对话中的说词，最主要是怎么能说服他牵委托书。
租转售话术
买卖市场分析：XXX先生 女士你好，我是XX地产和XXXX小区店的。您的房子以前我们给您出租过，现在快到期了，您现在考虑出售吗？或您的房子一直没租出去，（对客户挑剔或房子差）是否考虑出售呢？
之后说：我们公司分析今年三四月份还是卖方市场，目前XX房价是历史最高点，正如中央二台经济频道对话栏目所说，三四月份会出现房市的小阳春，之后会有回落。下浮15%
投资回报率：目前现在XX地区，价位在二万三至二万五之间，您觉得现在价位合理吗？每个人平均工资8000为例，每月净得5000元，五个月才能买一平米的建筑面积。如果您的房子不打算自用，我建议您卖掉这套房子，价位高能卖个不错价钱。举例：XX一套建筑面积68平米的两居室，每月能租2800每年收益33000，如果您现在的房子出售是170万并且会很快卖掉。您和家人考虑一下，我把我的电话和店面地址给您发过去，明天晚上给您打电话。
目前行情：现在我有许多高端客户和专业投资客户，都在找我把现在XXX的房子卖掉，让我务必在三月底卖出，您想这些高端客户和专业投资客户，为什么在这个时候卖房，他们是对国家政策和市场行情最了解的。所以我建议您在这时候卖房是最合适的。您和家人商量一下，我把我的电话和店面地址给你发过去，明天晚上再跟您联系。
售转租话术
经纪人：您好xx我是XX地产xx店xx组小x，请问您（例：XX家园）房子还在出售吗？
业主：不卖了！
经纪人：你是否觉得现在国家的宏观调控，不能确定未来的房价是什么走向，担心现在一旦出手将来房价大涨，自己会有很大的损失？
业主：最近看房都烦了，光看不买，看看再说吧，先不卖了！
经纪人：xx先生，其实这一点我们也很有深的感触，每天带很多的买房子的客户，真的是光看不买，也在看国家的‘脸色’，谁也说不好将来的房价会是什么样子。
业主：是啊，等等再说吧。
经纪人：现在好多客户也在等，都开始选择租房子住了。所以像咱们小区这样的房子非常的好出租，而且价格非常的高，一居室都租到2400.（根据房屋实际情况说价格多报100-200） 您的房子同样会租一个很不错的价格。关键是，我们小区环境好，位置优越，生活起来非常的方便，对于租房吗就是图个舒服方便。而且从长远角度讲北京的房价肯定还是会涨，咱们小区还是有很大的升值空间。房子空着对房子本身也不好，房子是越住越新越有人气，倒不如拿出来出租，既维护了房子又得到了的收益，将来房价涨高了，您得到的可是双重的利益.而且出租的同时，和租户协商好了配合看房，也不会影响到您的利益的。。。。。。
这种情况下，大多的房主都会考虑的给他留下你的电话姓名，多打几次电话保持联系让他感觉到我们也是为他着想，谁也不会和钱过不去，只要为他找到好的租户，没有什么是不可以变通的…
⑶ 做二手房怎么和业主交流
跟业主说话其实就和朋友说话一样就好。用心！真诚！
比较重要的一点———你要让业主觉得你是真心的想帮他把房子卖出去！并且卖个好价格！
觉得对，楼主可以给分。
⑷ 二手房独家房源是怎么和业主聊出来的
1、需要你授权,不签委托等于你没有授权,我们没有权利帮你卖房。 2、您不用面对许多不同的中介公司,省略很多时间;3、独家会是整个公司重点销售案源,全体同事均会作为最优的房子推荐,不会重复了解房屋状况,有效客户较多,成交快速。 4、签完独家的房子,我们会争取更多公司资源,广告费用申请多,机会一样不会少。 可以享受免费的报纸广告、铁条广告,还可以把您的房源发布到公司的网站。由于公司上门客户数量多,因此您的房子会得到大范围的有力宣传5、能为您把握好房价,使您享受最高的销售价位,避免多家委托造成买方到各家中介公司连环压价,损害您的利益,独家卖的价格好,买方不会压价。 6、签完独家把钥匙交给公司,公司派专人负责看房等工作,每个信息都有专门的经纪人跟踪,而且客户资料是公司机密,绝对保密。 而且可免因经常须看房影响您的的私人时间和不你要的金钱消费7、公司会以客户为主,做到诚信可靠可以免受带客户看房和受电话打扰的麻烦,使您的正常生活不受影响8、公司在成交后会为您代办一切手续,会为业主提供售前反馈信息和优质的售后服务,为您节省时间和精力9、公司会保证透明交易,不会出现溢价行为,而且也避免“一房多卖”的弊端,不会发生一些不必要的纠纷
⑸ 我想买二手房，不通过中价，怎么才能和业主联系上
当地的很多新闻报刊，或者登陆国内分类信息网，会有业主的。
⑹ 想买二手房,不行经过中介,怎么样才能联系到业主
先去看房，然后自己去物业联系业主，可是房主跟中介是有合同的，所以中介不会赔本的
⑺ 怎么找到买了二手房的业主
你能找到二手房的话应该会有业主的电话的啊 你在仔细找找吧
⑻ 做二手房如何跟业主谈独家！
跟业主说明做独家的好处啊，比如就没有那么多中介给她打电话了，可以避免生活工作的时候被太多人打扰
⑼ 二手房销售初次联系业主该怎样聊
很多购房者在选购二手房时，主要关注房屋的产权、实景、价格及购入的手续费用专和税费等，其它的属则容易忽略。其实，买家在选购二手房时需要特别小心。据有关专业人士表示，买家买二手房时，除了实地考察物业外，更需注意如下几点： 确保产权清晰。