买二手房如何与房主谈

『壹』 买二手房如何跟业主谈降价

买房砍价不要认为是一件很low的事情，自己的利益要自己争取，能用更少的钱买到房子何必多花那么多呢！对吧！yuqiancyh
特别是在二手房交易中，买方总是处在被卖家“挑剔”价格中，总是被卖家掌握价格主动权，买房者也要适时的拿回“讨价”权利，那么到底该如何进行砍价才能让对方无言以对？
一、用市场性原因反驳卖方
当买方讨价还价时，卖方提出的反驳理由无疑是地段或房子已带租约、未来市政有变化等，这时买方可以根据情况给予“反击”：
（1）说到地段，你可就其出价翻了一番来回击，并用实际数据让卖方无力反驳，劝说其应留有余地；
（2）如果说房子已带租约，你的回击手段是你买二手房的主要考虑是自住而不是出租；
（3）有些地段市政发生的变化导致出卖人会喊出较高价格，这时你应着眼于实际情况，看规划是否符合自己需求以及经济条件是否允许，然后再讨价还价。
二、找出卖方弱点
现阶段各地现政策调控，卖方市场出现下行趋势，买方便可以通过付款条件及类比因素谈价。对于二手房，买家可以以不含装修的价格来成交，挑剔其装修无用或装修陈旧等都会导致价格略有下调，以此来说服卖方减价。
三、出价方式谈判技巧
许多二手房价格都是以包价形式出现的，即双证及过户费由买方出，这时买方就要权衡出价的合理性，如果权证费用加入到购买成本时，价格还是可以承受的，那就可以再与对方商谈成交价格。
四、利用准确信息砍价
二手房的价格是有评估依据的，购房者可以从毗邻地带的租赁价格、二手房的公示价格来判断所购买的二手房是否价格适中。
一般来说，二手房价格较为合理的区间在周边新房价格较高者的三分之二左右，其他类型的房产，如公产房、小产权房等，则视地段及保障程度有较大差距，年纪较大的老龄商品房大约相当于当地新房均价的一半。

『贰』 要买二手房，跟房东谈判需要注意什么

一、搞清售房者的身份

很多售房者打着产权所有人的旗号，其实并不是真正的房主，购房者往往因为一时疏忽就上了当，所以一定要注意搞清楚售房者的身份。

购房者在选定房产后要同转让人协商转让价格，并核对售房者的身份证和房产证上的“房屋所有权人”是否一致，如果房屋有多个共有人，需要全体共有人共同签订房屋买卖合同。

二、实地查看房源

很多人在购买二手房时，都不注重实地看房环节，总觉得太麻烦，其实这是不对的，只有实地看房后才能知道这间房子是不是真的合自己心意，还能发现售房者隐瞒的质量问题。所以，购房者在看房的同时，应详细得考察房屋细节，核实中介公司、广告媒体以及互联网提供的房源信息的真实性。

三、核实房屋产权

在看房屋产权证时，最好到房地产管理部门查验房产权有没有瑕疵，即产权是否完整、有没有抵押、房改房是否符合上市条件以及产权单位是否存在限制出售约定等，确保房屋的产权没有问题再进行交易。

四、明确户口迁移的时间和条件

签订合同时要把户口迁移的问题书面说清楚，不能模糊了事，因为房屋交易一旦户口发生纠纷，处理起来非常复杂。户籍的迁入和迁出均归公安机关管理，不属于法院的受案范围，而公安机关在处理户口纠纷时，又受到户籍政策的限制，所以纠纷往往无法得到解决为了避免这种情况，还是提前明确为好。

五、保留过程中的费用清单

购房者买二手房时需承担的费用包括房款、中介费以及相关税款，要记住的一点就是，在缴纳费用过程中要保留费用清单和发票，以便以后查对，同时还可以作为证据使用。

六、避免全权委托中介

很多购房者怕麻烦，往往全权委托中介帮助购买二手房，这是一种非常危险的做法。因为不良中介很可能会吃差价，这会是一笔不小的费用，因此，在委托中介时不可全部放权，关键的权力应该掌握在购房者自己的手中。

(2)买二手房如何与房主谈扩展阅读：

依据我国《合同法》及业务实践，下列内容在一份二手房销售合同中是必不可少的：

一、当事人的名称或姓名、住所。

二手房买卖合同。

这里主要是搞清当事人的具体情况、地址、联系办法等，以免出现欺诈情况；双方应向对方做详细清楚的介绍或调查；应写明是否共有财产。

二、标的。

同时还要写明房屋产权归属（要与第一条衔接）；原售房单位是否允许转卖；是否存在房屋抵押或其他权利瑕疵；是否有私搭乱建部分；房屋的物业管理费用及其他交费状况；房屋相关文书资料的移交过程。

三、价款。

及付款时间约定。一般新建的商品房及预售的商品房都是按所买卖房屋的建筑面积来计算房屋的价格，即约定每平方米建筑面积的售价为多少元，然后用单价乘以建筑面积来计算房屋所需支付的价款。旧房的买卖有时就直接约定每套房屋或每幢房屋所需支付的价款。

在合同中一般要列一个付款时间进度表，买方按该进度表将每期所需支付的价款交付卖方。

四、履行期限、地点、方式。

这里主要写明交房时间；条件；办理相关手续的过程；配合与协调问题；双方应如何寻求中介公司、律师、评估机构等服务；各种税费、其他费用如何分摊；遇有价格上涨、下跌时如何处理。

五、违约责任。

这里主要说明哪些系违约情形；如何承担违约责任；违约金、定金、赔偿金的计算与给付；在什么情况下可以免责；担保的形式；对违约金或定金的选择适用问题 。

六、解决争议的方式。

参考资料来源：网络-二手房买卖合同

『叁』 买二手房怎么跟房东谈价格

终于讲到谈价这个阶段了。一般来说,这个步骤存在于大部分的交易之中。当然,也有爽快买家觉得合适,也不谈价就直接成交了。如遇到这种情况,那个业务员该好好的感谢老天爷的眷顾罗。 很多买家认为,谈价只是中介和业主的事情,自己只是报出个价格,合适就买,谈不到就不要。这种想法其实无可厚非。但是做为一个真正有需求的买家。一开始抱着这种不见兔子不撒鹰的态度的买家到最后却往往因为老不能成交,或者看中的房子都给别人买了而慌了神,到最后一有房子也就不管价钱匆匆下决定,反而吃了亏。 所以,选定好房子,最开始下工夫的不是中介,而是买家。 当一个业主决定要售房时,他首先要做的当然就是确定自己的房子的价格。从报纸报刊网上搜寻相同房型的广告报价,打听左邻右舍一些转手房子的成交价,打电话给中介询问应该放盘的价格-------当然,一个业主如果询问放盘的价格,中介都会建议个比市价稍低一点点的价格-------同样,大部分业主也不会就简单的相信中介的建议-------所以很多聪明的业主还会扮成买家打电话给中介询问类似房子的价格,甚至有些业主还会一本正经的扮成买家上门来无简单一下------我本人还就真接过不少扮成买家其实是想卖房的业主,开始还是迷惑了不少次,不过后来有经验就基本能看出来了。因为毕竟买房和卖房的所关心的问题还是大不一样的。经过多方面的信息搜集,可能这时业主已经对自己的房子大概的信息有了较明确的认识了。这个时候,业主就会把自己的一些如装修,不搬走的家私,电器等稍微折点价----用过的东西都要折价,只不过很多时候买卖双方对该折多少分歧都是大大的,可能从整个房价看,这些并不是个大钱,但很多时候却决定了交易的成败。业主把他认为应该加的全部囫囵上去后。最后就会出了一个价格放盘给中介。这个价格会比业主的心理价位高一些-----不过这个时候探听业主的心理价位用处并不大,这个价位会随着各种纷纭而来的看房和谈价发生变化。当中介接到了业主放盘,首先并不会太关心业主的价格,没看到房子,是不能随意下价格高低的论断的。要知道,同样的房子,因为固定投入的不一样,价格差个十万八万以上都是正常的。所以,中介最关心的是,业主在几家中介放了盘,自己是不是第

『肆』 买二手房，怎么和房东谈需要注意些啥

房东有意思要卖可以谈，从年限，面积，金额，手续，有没贷款，这些方面谈起。
1、核实卖方的身份。如果是个人，看他的身份证；如果是单位，到工商局看它的档案资料；如果卖方有代理人，看他有没有经过公证的授权委托书。
2、到房管局查验卖方的房产证。看该房屋是否有房屋共有权人，如果房屋为多人共有，则须卖房人提供所有共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件；如是夫妻共有财产，是否经过卖方配偶的书面同意；如果房屋已出租，则须卖房人提供承租人同意出售的书面意见；如果房屋已被抵押，则须卖房人提供抵押权人同意房屋出售的书面文件。
3、如通过房屋中介购房，购房者要选择正规的、有一定信誉度的中介机构，必要时可查阅中介机构应具备的"两证"，一为工商部门颁发的营业执照，二为房屋土地管理局颁发的中介代理资质证书。
4、仔细核对卖方身份证或工商档案中的名称与房产证上的房屋所有人是否一致，原则上是一个字也不能错。
5、如购买公房，须了解所购公房是成本价还是标准价，标准价购买的公房在出让时须按成本价补足费用。由于公房原单位对公房一般都保留优先购买权，因此，应要求卖房人提供单位放弃优先购买权的书面意见；另外，军队、医院、学校的公房，由于其特殊性，在没有取得单位同意的情况下，一律不得出售。
6、如果所购房屋是已购公房或经济适用房，还须卖房人提供政府部门对其上市交易的批准书。
7、如果了解到欲购房屋属于下列几种情况，则千万不能购买：已列入拆迁公告范围的房屋或被国家征用的房屋；被人民法院或行政机关依法查封的房屋；属违法或违章建筑的房屋；存在产权争议的房屋。
8、对房屋质量及其他配套主设施的审查。在这一环节，购房者除对房屋户型、结构、用材等较直观的方面进行查看外，还须进一步了解有关供用电情况、水质、水压、煤气、供暖、管线走向等细节；了解物业公司提供的服务项目及收费标准。
9、关键性承诺应体现在房屋买卖合同当中。交易双方当事人对房地产管理部门申报的成交价明显低于市场价时，或者以所购房屋进行抵押贷款时，要对所购房屋进行评估；签约过程中应特别注意，对交易的任何关键性约定或卖方的任何承诺均应体现在合同中，不能以口头约定代之，因为口头约定在一旦发生纠纷时则无法举证。合同的必备条款主要包括：房屋面积及附属设施、价款及给付方式、土地使用年限、房屋交付期限、违约责任等；如果选择了按揭贷款的付款方式，则须按照规定办理贷款手续。

『伍』 买房怎么和房东谈价!

买房和房东谈价技巧如下：
1、杀价的技巧，先找出自己的信息优势
二手房的价格是有评估依据的，我们可以从毗邻地带的租赁价格新房出售最低起价二手房公示价格来判断所购买的二手房价是否可靠，换句话讲，二手房的价格泡沫是可以通过比较衡量的。买婚房，要特别针对装修来谈价。
2、出卖方弱点比较容易找出
我们大约可以从出卖方的有关信息找出谈价优势，如出卖方急于出手的原因，有些是移居外地或出国，因而急用现金，这个时候如果一次性付款可以谈到较大的折扣；现阶段房价出现下行趋势，对于炒房者出货，也可以通过付款条件及类比因素谈价。
3、出卖方拿出价格理由都可找出反方证据
说到地段，你可就其出价翻了一番来回击；对已带租约，一是不定性存在，二是租价可能不大合理，最大的回击手段是你买二手房的主要考虑是自住而不是出租；对于二手房与新房的价差，你还是应该着眼于对方的投资价值在价格里已经有依托，并且新房也在下调。
4、出价方式的谈判技巧
先通过第一个技巧权衡对方的出价合理性，如果出价比较合理，而权证费用加入到购买成本的时候，价格还是可以承受，则可以将权证费用转为由买受人承担，在这一前提下再与对方商谈成交价格。封死对方靠代办过户来提高单位售价的路径。
5、对于非完全性商品房的附加谈判技巧
有些房子做为二手房是可以买入的，但与一般性商品房有差距，这个时候主要从法律方面权衡买卖的合法性，买后你的权益如何得到保障；同时这类房子的价 格一般仅仅是二手商品房的2/3，所以要综合判断以后再行成交。而且，这类房子房东的底气不是很足，尤其是当下房价有下降趋势，你可以大胆杀价。
6、买房时技巧，确定二手房的房龄。
二手房的房龄对于贷款是有很大影响的，但也是经常容易被忽略的。房龄会影响到房屋的使用价值和剩余交易价值。因此，对于二手房而言，房龄越短，所能得到的贷款也就越多。银行对二手房贷款的标准是：房龄贷款年限。
7、选择合适的银行贷款
近些年，国内银行发展格局发生了很大的改变，除了国有银行外，部分商业银行和外资银行也进入到房贷市场内，提供房贷业务服务。但各银行的房贷服务还是有区别的，所以购房者在贷款前，多考虑几家银行，然后根据自身的实际情况，选择最适合自己的银行贷款。
8、提供完整个人信用和还贷能力证明
要想成功办理二手房贷款，良好的个人信用记录和借款人的还款能力证明是很重要的。如果信用记录不良，那么申请被拒绝的可能性就比较大，反之，信用记录良好的话，那么贷款的申请要相对容易很多。除此之外，借款人的还款能力也在很大程度上影响到贷款的审批。
9、弄清房屋的法律属性和交易限制
二手房的交易上存在着一些限制，因此，购买二手房时，一定要搞清楚二手房产具体的交易限制，确保能够合法交易，不存在纠纷的隐患，然后再去银行申请房贷，这样成功审批的可能性比较大。
10、看房时，第一招，白天看完晚上再看白天是看房子的采光好坏，但了解入夜后的房屋附近噪声、照明、安全等也非常重要。
11、找个雨天再看房，因为只有此时漏水、渗水才暴露无遗。
12、莫被建材迷花眼。房屋功能是否有效发挥，有赖于格局设计是否合理，与建材的漂亮与否无关。
13、莫被遮住眼。留心华丽的装修下是否隐藏了房子原有的瑕疵。
14、掀开窗帘看窗外。打开窗户看一下通风、采光、排气管十分必要。
15、看墙角瑕疵，墙角是否平整，有龟裂、渗水。
16、看插座预留够不够。设计精心的房屋，才能充分享受现代化家电的便利性。
17、请保安吐真言。
管理员或保安了解房屋、环境和邻居的情况，多与他们聊聊，往往会有意外信息。
18、不看地上看天上。注意看天花板和角落有无漏水。

『陆』 买2手房应该和房主谈些什么

里面都是你需注意思的.可以和房东谈谈.
交易二手房六大提醒

提醒之一：产权可靠吗

注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人；搞清楚是成本价房还是标准价房或者是经济适用住房；产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处；一定要验看产权证的正本而且到房管局处查询此产权证的真实性。

提醒之二：原单位是否允许转卖

确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成；大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，因此要确认原单位是否同意出让；一般说来，军产、院（医院）产、校（学校）产的公房必须要原单位盖章后才能出让。

提醒之三：是否有私搭私建部分

是否有占用屋顶的平台、走廊的情况；或者屋内是否有搭建的小阁楼；是否改动过房屋的内外部结构？如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间；阳台是否是屋主自己封闭的？这牵涉到阳台面积应该怎么算的问题。

提醒之四：确认房屋的准确面积

包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积；产权证上一般标明的是建筑面积；最保险的办法是测量一下房屋内的从墙角到墙角面积，即所谓地毯面积。

提醒之五：观察房屋的内部结构

户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点；管线是否太多或者走线不合理；天花板是否有渗水的痕迹？墙壁是否有瀑裂或者脱皮等明显的问题。

提醒之六：考核房屋小区市政配套

确定房子的水电、电视、电话、天然气等情况及小区配套情况，如物业管理水平、物业管理费、车位费等。

此外最好是多了解旧房的历史，譬如房子哪一年盖的？还有哪些人住过？什么背景？是否发生过不好的事情？是否欠物业费等等。