什么是房地产文化营销

A. 房地产市场营销的营销策略

由于房地产具有投资价值大﹑不可移动性及区位性等特点，其销售难度比一般商品要大得多。为了成功而有效地把房地产产品销售出去，必须根据营销目标及营销市场的特点，采取一系列营销策略。由于房地产行业的迅猛发展，一些新的营销理念和思路层出不穷。比较有代表性的是1990年由美国的劳特朋教授提出的4C（即CONSUMER﹑COST﹑CONVENIENCE、COMMUNICATION）理论在房地产营销中的应用。它有悖于营销学中传统的4P策略，将消费者置于房地产营销的核心地位，无论是产品﹑价格﹑销售渠道还是促销，都以消费者的需求﹑意愿为首要因素和根本出发点。许多房地产营销人员都将其看作是房地产营销的战略转移，但4C理论的理论根源与4P理论同出一宗，与其说是战略转移，还不如说是4P理论在实际操作中的发展与改良。因此，本文仍将按照营销学中传统的4P理论对房地产营销策略进行分析。
中国的房地产市场从总体趋势上看，已经进入以需求为导向的发展阶段，房价逐步向成本价和微利价靠近，市场化程度逐步加深。在市场营销方面，无论是业内人士还是消费者都逐渐成熟，一个概念﹑一个点子已经难以打动人心。消费者开始注意产品的本身。购房者的经验越来越多，日趋理性；违规项目纠纷的问题及房价的问题使部分消费者更加谨慎。因此，房地产营销的产品策略﹑价格策略﹑营销渠道策略和促销策略都必须根据的市场情况进行合理的创新。
房地产营销产品策略（Proct） 房地产营销产品策略是房地产营销首要因素，房地产企业必须营销市场所需要的产品，才能生存。房地产市场营销组合中房地产产品是最重要的内容。按营销学中产品的概念及内容，房地产产品可以分为三个层次：
1﹑核心产品。它是购买者实际上要购买的主要服务，对购房者来说，他们需要的是家庭感和安全感﹑成就感。
2﹑有形产品。指构成房地产产品的品牌﹑特点﹑式样﹑质量等。
3﹑延伸产品。它是附加在有形产品上的各种各样的服务，如物业管理﹑保证公共设施的提供等。
市场情况表明，消费者的日趋成熟使得房地产产品营销不能单靠一个概念﹑一个点子，而真正需要的是产品本身。因此房地产企业在开发楼盘时就必须注重包括产品三个层次在内的所有的东西。由于购房者的家庭感﹑安全感是所有房地产开发商都能满足的，所以在核心产品上，各房地产商都处于同一起跑线；真正能够吸引消费者，即房地产产品营销能够产生独特作用的方面还在于有形产品和延伸产品上。在的市场情况下，房地产产品营销真正倚重且有所突破的也是这两个方面。
首先是房地产品牌营销。
房地产产品营销已经由对单一的楼盘营销发展到对整个房地产企业的品牌营销的高度上。因为大家都已知道，在日益激烈的市场竞争中，品牌才是赢取持久竞争优势最强大、最持久的利器。在香港房地产市场上，长江实业﹑新世界集团﹑新鸿基集团等著名企业开发的房地产比其他企业所开发的同等条件的房地产要多3.5%的销售额这就是品牌的威力。在同样的市场竞争环境下，“品牌”为什么就会比“产品”厉害？因为“品牌”是有独特形象的、是有个性的、是特别适合某一部分的、是能带给人丰富而美好联想的、是具有特定利益保障的、是亲切有人性的。而“产品”通常就只能以一系列物理语言来描述，因而显得冷冰冰没有感情没有人性。人天生就是感情动物，除物质满足外，更需要丰富多彩的精神享受，而“品牌”有精神，“产品”则没有。
产品是品牌的基础，但产品不能自动升华为品牌。只有当人们将产品内在的品质特性及研发者、设计者、生产者对产品所倾注的感情充分发掘、提炼出来并有意识地赋予产品以人格化个性并外化为视听觉形象时，“产品”才真正升华为“品牌”。因此形象设计是塑造品牌的首要工作，只有鲜明的个性形象才能体现相应的身份地位，才能激起目标消费者的美好联想和购买冲动，才能让消费者不断重复消费。
随着市场经济发育日渐成熟，商品的品牌形象已成为消费者认知的第一要素，房地产作为一种特殊商品也不例外。要在消费者心中树立起自己的品牌，房地产企业只有在房地产产品质量﹑服务﹑功能等诸多方面下工夫，对产品进行全方位的品质提升，才能真正在消费者心目中树立一个良好的品牌，从而建立起消费者的品牌忠诚度，为后续产品的开发销售提供条件。
其次是房地产产品的特色营销
现代社会崇尚个性发展，消费者特别是新时代成长起来的年轻一代，往往把个性能否得以发挥和张扬，作为衡量和选择商品的一个重要标准。买房可谓一个家庭的长远之计，一百个家庭有一百个选房原则。开发商只有采取人无有，人有优，人优奇的个性设计，才能赢得尽可能多的消费者。
已有一些精明的开发商发现了特色营销的重要性，把研究市场需求、强化使用功能、追求个性特色、营造人性空间的营销思想作为经营理念，不仅在小区布局、建筑外型、色彩、楼层、阳台、内部结构等产品策略方面力求突破雷同，突出居住者个性，而且在广告宣传、渠道选择、价格确定、促销方式等方面也独具风格，因而成为市场亮点。以最近大连市房交会上几个销售火爆楼盘为例，作为经济适用房的“锦华南园”“锦华北园”等推出的小户型住房功能齐全，深受年轻人青睐，另外如绿化率达90%的“青云翠居”，大打“绿色”王牌，“软件知音园”的IT特色﹑“兰亭山水”的文化色彩﹑“丰源海景山庄”的海景特色，以及“星海人家”的明星效应等，在开发商的精心营造下都成为极具个性的特色化楼盘。
再次是消费者居住环境的打造
随着现代社会环境污染的日益严重和环保意识的逐渐兴起，消费者已愈来愈关心自己的居住环境和生活质量。购房者不再仅仅考虑地理位置是否优越、销售价格是否便宜，而更加关注拟购房屋的环境设计。他们不仅希望小区内绿草如茵，花团锦簇，有充足的阳光和清新的空气，而且要求住宅小区远离工厂，附近没有污染源。这就要求小区开发应以环境保护为营销理念，改变过去寸土寸金、见缝插针的开发模式，充分考虑小区的住宅空间、阳光照射、绿化间隔等，为消费者营造人与自然和谐共生的理想家园。现在有不少开发商提出的“搞房地产要先搞环境”“卖房子也是卖环境”，不能不说已涵盖了环保营销的经营理念。如1997年初上海的“绿荫苑”，它独辟蹊径，提出“新加坡风”的崭新概念，摒弃了当时众多开发商追求的高容积率，在小区的规划设计中着力营造其高达40%的绿化率。随后出现的“国贸花园”，也以“依绿而居”的营销理念热销楼市。后来的“上海春城”以3500平方米的“蔚蓝色湖泊”，“中远两湾城”和“盛大花园”以上万平方米的人工湖泊景观为市场诉求点，这些楼盘均获得了较好的销售业绩。当然，开发商同时要要避免借环保搞促销，过分炒作概念，有两棵树，一块草坪就冠之以“环保小区”、“生态家园”，任意夸大物业卖点，不仅完全偏离了环保营销的轨道，还会引发不少营销后遗症，成为行业公害。
尽管不少楼盘从提高居住小区的环境质量出发，在追求高绿化率的同时，有意无意地引入了绿色营销理念，但其最多也只能称其为“绿化营销”。它与绿色营销的区别在于，绿化营销主题单一，主要通过追求高绿化率来体现，且绿化的实现形式也比较简单，一般以宅前绿化为主；绿色营销的内涵是丰富的，它不仅包括了外部空间（绿地、广场、林荫、道路、建筑小品等）营造，也包括了住宅单元内中空间（朝向、层次、通风、采光、干湿等）的营造。因此，绿化营销与绿色营销所要求的多元化内外空间的营造，尤其是人和自然、人与宇宙的能量交换，相去甚远。另外，单一的绿化营销量为竞争对手模仿，不利于市场多维度竞争格局的形成，同时也不能满足消费者日益提高的对居住质量多方位要求。所以，单一的绿化营销还必须与区位营销、房型营销、物管营销进行融合才能实现真正意义上的环保营销。
再次是房地产产品文化营销
当代社会文化对经济的影响力越来越大，建筑亦不例外。项目选址对历史文脉的承继、挖掘与发扬，对社区人群生态的保留与重构，往往给楼盘带来意想不到的效果。没有文化的物业不过是钢筋加水泥的壳子，现代生活给人的外在压力越来越大，人们需要的不是“钢筋水泥的丛林”，他们更渴望居家之中的文化内涵。开发商如果发现了这一点，并加以演绎，就能出奇制胜。因此，开发商要注意在建筑风格上尽量体现文化内涵，通过富有特色的主题创意，提升住宅小区的文化价值，给人展现一种高品位的美好生活蓝图，例如位于上海河南路、复兴路上的太阳城市花园中，开发商专门修建了特色雕塑广场——神牛广场，并在小区安放了汉白玉雕塑10座，其中包括罗马神话人物阿波罗、花神、丰收神、谷神等，每一个雕塑都给人们一个美丽的传说。在这里，人们可以领略到难得的神话情调。
另外，随着现代交通、电信的迅猛发展，人与人之间的距离越来越近，但心与心之间的距离越来越远，地球变成一个村庄，人心却越来越封闭。广州98十大明星楼盘之一的翠湖山庄的开发商就注意到这一问题，他们把创造一种和谐的邻里关系、温馨的居住文化作为经营理念，采取各种有效的措施加强业主之间的沟通、交流，他们在这一问题上的努力可以从一幅候车亭广告看出：“下雨了，让隔壁的林太太帮忙收衣服”，这一主题相当朴实，却又那么珍贵，让久久回味。另外，为了给孩子创造一个良好的成长环境，购房者对居住小区文化设施的要求越来越高，不仅关心周围文教单位的配置、距离，而且愈来愈重视小区文化设施的数量、品味，以及小区内大部分住户的文化层次。现在不少开发商煞费苦心，不仅在建筑风格上尽量体现文化内涵，而且注意通过高品味会所、藏书丰富的图书馆、温馨祥和的邻里中心来营造小区的文化气息，这不能不说是在文化营销方面作出的有益探索和成功尝试。
房地产营销价格策略 (Price) 房地产的开发建设、买卖、租赁、抵押、土地出让、转让等营销，都是商品经济活动，必须按照市场规律、经济原则实行等价交换。掌握房地产产品的定价方法，灵活运用各种定价的策略是开展房地产市场营销活动的主要手段。在这里将主要介绍房地产定价方法、定价比例和价格调整策略。
1、房地产定价方法
一栋楼宇、小区的销售往往是一个时期的或跨年度的。而消费市场变化莫测，楼宇的定价要能被市场接受，需要一定的超前意识和科学预测，可以说定价部分是艺术，部分是科学。影响价格的因素有很多，主要包括：成本、楼盘素质、顾客承受的价格、同类楼宇的竞争因素等。产品的可变成本是定价的下限，上限是顾客所愿意支付的价格。市场中消费者总想以适中的价格获得最高的价值，因此不应把价格和价值混为一谈。定价之后，运行中可以做适当的调整，但不能做大幅度的或否定性的调整，否则会带来非常恶劣的影响。从定价来讲，主要有几个方法：
(1) 市场比较法。将勘估房地产与相应市场上类似房地产的交易案例直接比较， 对形成的差异作适当调整或修正，以求取勘估房地产的公平市场价。
(2) 成本法。 以开发或建造估计对象房地产或类似房地产需要的各项必需费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金得出估价对象房地产的价格。
(3) 收益法。 将预期的估价对象房地产未来各期（通常为年）的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产的价格。
(4) 剩余法。 将估价房地产的预期开发后的价值，扣除其预期的正常开发费用﹑销售费用﹑销售税金及开发利润，根据剩余之数来确定估价对象房地产的价格
当然，无论哪种定价方法，均应随行就市，最大限度地获取市场份额。在弄清方法之后，具体执行有低价、高价、内部价、一口价、优惠价等战略。开发商采用低价战略时，入市会比较轻松，容易进入，能较快地启动市场；而采用高价策略则标榜出物业的出类拔萃、身份象征、完善功能、优良环境等，可用高价吸引高消费者入市，但不是盲目漫天要价，要物有所值。
2、定价比例
一般来说，先设定一个标准层，高层一般定在1/2高度，多层一般3－4层（9层以下）为最好。然后确定一个楼层系数，标准层以上一般每层加价比例为0.8%，标准层以下每层下调0.5%。在高层建筑中，7层以下因其视野受限，一般应为低价区，顶层与低层的价格一般相差约30%。
用户选择购房不仅受楼层的影响，房子所处两个主力面的景物和视野如街景、江景、马路等亦是影响楼价的因素之一，即朝向系数。一般来说，江景、街景等给人以视觉上的享受，朝向系数大，为8－10%左右，而临马路边因其噪音大，尘埃多，朝向系数亦低，为3－5%之间，楼盘的南、北两个方位，如无景观差别，一般南面售价高于北面。有的楼盘，因其朝向系数不合理，好的楼层和好的朝向全部卖光，剩下的全部都是不好卖的，使楼盘出现滞销状态。
商铺的定价，由于一般顾客购物习惯在首层，因此首层商铺定价一般是住宅平均价的三倍以上。车位的每平方米定价一般相当于住宅的50%。
3、价格调整策略。
房地产价格调整策略可以分为直接的价格调整、优惠折扣两方面内容。
直接的价格调整就是房屋价格的直接上升或下降，它给客户的信息是最直观明了的。直接的价格调整主要有两种形式：（1）基价调整。基价调整就是对一栋楼的计算价格进行上调或下降。因为基价是制定所有单元的计算基础，所以，基价的调整便意味着所有单元的价格都一起参与调整。这样的调整，每套单元的调整方向和调整幅度都是一致的，是产品对市场总体趋势的统一应对；（2）差价系数的调整。每套单元因为产品的差异而制定不同的差价系数，每套单元的价格是由房屋基价加权所制定的差价系数而计算来的。但每套单元因为产品的差异性而为市场接纳程度的不同并不一直是和原先的估计是一致的。差价系数的调整就要求根据实际销售的具体情况，对原先所设定差价体系进行修正，将好卖单元的差价系数再调高一点，不好卖单元的差价系数再调低一点，以均匀各种类型单元的销售比例，反映出市场对不同产品需求的强弱。差价系数调整是开发商经常应用的主要调价手段之一。有时候一个楼盘的价格差价系数可以在一个月内调整近十几次，以适应销售情况的不断变化。
优惠折扣是指在限定的时间范围内，配合整体促销活动计划，通过赠送、折让等方式对客户的购买行为进行直接刺激的一种方法。优惠折扣通常会活跃销售气氛，进行销售调剂，但更多的时候是抛开价格体系的直接让利行为。优惠折扣和付款方式一样，有多种多样的形式，譬如一个星期内的现实折扣；买房送空调、送冰箱，或者送书房、送储藏室，购房抽奖活动等等。优惠折扣要做得好，首先要让客户确实感受到是在让利，而不是一种花哨的促销噱头。同时，优惠折扣所让的利应该切合客户的实际需要，是他们所能希望的方式，只有这样才便于促进销售。再者，不要与其他竞争者的优惠折扣相类似，优惠折扣在形式上的缤纷多彩为开发商标新立异提供了可能。
房地产营销渠道策略 (Place) 中国房地产行业中，房地产营销渠道策略可以大致分为企业直接推销﹑委托代理推销以及近几年兴起的网络营销﹑房地产超市等。
企业直接推销，是指房地产开发企业通过自己的营销人员直接推销其房地产产品的行为，也称为直销或自销。直接推销的优势在于它可以帮助房地产开发企业节省一笔数量可观的委托代理推销的费用（相当于售价的1.5%~3.0%），但推销经验的不足和推销网络的缺乏也是这种销售渠道的致命缺陷。由于中国房地产市场正处于起步阶段，房地产市场的运行机制尚不健全，必需的人才与管理经验还有待于积累发掘。所以它还是中国房地产销售的主要渠道，在房地产市场发展的将来，它依然会占据重要位置。
委托代理推销，是指房地产开发企业委托房地产代理推销商来推销其房地产产品的行为。所谓房地产代理推销商，是指接受房地产开发企业的委托，寻找消费者，介绍房地产，提供咨询，促成房地产成效的中间商。委托代理商可以分为企业代理商和个人代理商，前者是指由多人组成的具备法人资格的代理机构，后者是指中介代理的个人，即经纪人。
网络营销是信息时代和电子商务的发展的产物，它也运用到了房地产市场营销上，中国出现了一些以房地产为主要内容的网站，如搜房网﹑中房网等，它们为房地产企业和消费者提供了全新的信息沟通渠道；同时，许多房地产商也利用internet网络资源，进行网络营销。2000年9月，上海“青之杰”花园推出了全国第一本电子楼书，标志着网络房地产营销又增加了新的手法。现在不少开发商都在互联网上注册了自己的网站，为企业和产品进行宣传和推广。通过互联网双向式交流，可以打破地域限制，进行远程信息传播，面广量大，其营销内容详实生动、图文并茂，可以全方位地展示房地产品的外形和内部结构，同时还可以进行室内装饰和家具布置的模拟，为潜在购房者提供了诸多方便。随着电子商务的进一步发展，网络营销将成为房地产市场上一种具有相当潜力和发展空间的营销策略。
房地产超市营销是最近在浙江﹑上海等地出现的一种全新的营销渠道。它的出现表明中国房地产销售开始告别传统的开发商自产自销的单一模式，进入一个以超市为显著特征的商品零售时期。有专家认为，房地产超市是中国楼市营销理念﹑方式的一次改革和突破，为解决当前商品房销售困难带来了新的思路和转机。
房地产营销促销策略 (Promotion) 房地产促销策略，是指房地产开发商为了推动房地产租售而面向消费者或用户传递房地产产品信息的一系列宣传、说服活动。通过这些活动帮助消费者认识房地产产品的特点与功能，激发其消费欲望，促进其购买行为，以达到扩大销售的目的。房地产营销促销略主要可以分为广告促销、人员促销、公共关系、营业推广。
1﹑广告
广告是向人们介绍商品信息，输送某种观念的一种公开的宣传形式。房地产广告的突出特点是广告期短、频率高、费用大。
房地产广告的诉求重点有：地段优势、产品优势、价格优势、交通便捷优势、学区优势、社区生活质量、开发公司的社会声誉等。
房地产广告可供选择的形式有以下几种类型：（1）印刷广告。利用印刷品进行房地产广告宣传相当普遍，这也是房地产产品进行营销的主要手段之一。报刊﹑杂志﹑有关专业书籍以及开发商或其代理商自行印刷的宣传材料等，都是房地产广告的有效载体；（2）视听广告。利用电视﹑电影﹑霓虹灯﹑广告牌以及电台﹑广播等传媒方式都是宣传房地产产品的有效视听广告；（4）现场广告。在施工现场竖立的现场广告牌以及工地四周围墙上的宣传广告，用以介绍开发项目情况；（5）信函广告。包括商品房目录和说明书等。
根据楼盘不同的类型、租售范围以及广告费用，开发商应当选择适当的广告类型和广告策略，从而达到最大的宣传效果。
2、营业推广
营业推广是为了在一个较大的目标市场上，刺激需求，扩大销售，而采取的鼓励购买的各种措施。多用于一定时期、一定任务的短期的特别推销。营业推广刺激需求的效果十分明显且费用较少。
开发商可以通过开展大规模的住房知识普及活动，向广大消费者介绍房屋建筑选择标准、住宅装修知识、住房贷款方法和程序以及商品房购置手续和政府相关税费，在增加消费者房地产知识的同时，也可以增加消费者对开发商的认同感。另外开发商还可以举行开盘或认购仪式、项目研讨会、新闻发布会、寻找明星代言人、举办文化与休闲活动、业主联谊会等，这些活动可以极大地提高房地产企业的知名度，从而使企业的销售业绩不断上升。在重庆等地每年都要举办的房地产交易会也是开发商展示自身实力的舞台，据统计，每次房交会上，各房地产开发商都会有一个不凡的成交量。
3、人员促销
房地产人员促销是指房地产促销人员根据掌握到的客户信息，向目标市场消费者介绍开发商及其房地产的情况，促成买卖成交的活动。人员促销的优点在于：目标客户明确，促销力量集中，成交率高；与客户面谈，有利于联络与密切同客户的感情，有利于信息反馈，有利于了解同行业的开发建设和营销动向。
当然，人员促销方式对促销人员的素质要求比较高。促销人员一般必须具备以下条件和素质：具有丰富的房地产知识和合理的知识结构；及时掌握正确的房地产市场信息；具有良好的经营理念和业务素质。
促销人员在日常工作中，要注意对商圈内的所有顾客的详细资料包括地址、姓名、电话号码等建档，以便随时跟踪。
4、公共关系
房地产公共关系促销活动包括：争取对房地产开发商有利的宣传报道，协助房地产开发商与有关各界公众建立和保持良好的关系，建立和保持良好的企业形象以及消除和处理对房地产开发企业不利的谣言、传闻和事件。公共关系的内容主要可以包括：
制造噱头和危机公关
人为制造新闻点，引得媒体争相报道，享受无偿广告。这其中也包括危机公关。针对当前屡屡发生的入住纠纷问题，如处理得当，或许可在众多消费者与媒体的关注下，以坦诚的态度重树项目良好形象，化不利为有利。
建立与各方面的良好关系
开发商应当重视消费者导向，强调通过企业与消费者的双向沟通，建立长久的稳定的对应关系，在市场上树立企业和品牌的竞争优势。商品和品牌的价值是最难以替代的，这与消费者的认可程度紧密相关。因此，开发商应当完全从消费者的角度安排经营策略，充分研究消费者需求，努力加强与消费者的沟通，注意关系营造。同时，开发商还要注意与地方政府、金融机构和其它社会组织的合作，更要注意开发商之间的合作，特别是后者的合作尤为重要。

B. 如果理想解房地产营销是一种人文化营销,

营销的来”人文化”

企业文化、品牌、自营销其实是一种转换。“每个企业都有老板的烙印”他说，“刚开始就觉得企业文化就是老板的文化。如果我们站在一个唯物论的立场，老板和员工是对立的。如何让老板的理论“软着陆”，让人们能接受，并为之狂热的工作，这里面则需要一个转换。其实企 业文化包括我们现在所做的品牌工作，我个人理解为都是一种有效的转化。”企业文化就是在给员工做销售，销售的是老板的理念；品牌是把公司的文化和理念销售给大众，博取社会的好感，而营销工作正是在客户对企业文化、品牌认同的感情基础上推销企业产品。企业文化、品牌、营销它们都是有共同点的，虽然诉求的对象不同，但它们都是一种我们所说的价值的输出。这种价值既含有精神层面也包括产品层面。

C. 《思想——房地产文化营销》与《情感——房地产文化营销》这两本书哪里可以下载

好书，买来看吧
这两本书不错，个人感觉情感那本更好一点

D. 房地产企业文化是什么

说起麦当劳、可口可乐时人们会想到文化，说起毕加索、达利时人们会想到商业，大商业必然是文化的，大文化必然是商业的，通过商业与文化的合作，必将使房地产文化节成为一个商业与文化并置的经典。各地产商通过这种新方式为自己的品牌增加附加值。并通过文化持久性将品牌有效传播，文化因有了商业的介入积极健康地走向了社会，并成为一种有效的社会生产力。80年代是地段、质量和价格的竞争，90年代是环境、服务和品牌的竞争，21世纪的竞争焦点已经转移到房地产文化上来了。今天房地产的竞争，地段、资金、信息技术、新型建材和规模经济性等都将不再是突出的优势，而产品价格、环境、销售渠道等操作层面上的竞争优势，也由于企业相互间的模仿和借鉴，使得借此建立起来的优势也越来越短暂。房地产企业之间的竞争也深入到文化竞争，开发商一旦能成功地将楼盘赋予独特的文化内涵，则该项目将会具有长期的不可替代的竞争优势。
房地产文化主导购买取向文化因素在顾客购房决策中越来越受到重视,在综合因素的多项指标中,文化因素的权重正越来越突出。随着人类物质文明的不断发展，人们从基本生理生活需求逐渐延伸为对文化艺术精神享受的追求。现代人买房，不仅仅追求居住物质环境，更追求居住文化氛围，追求生活的品位和内涵。现代人买房，是购买一种生活方式，更是购买一种人居文化。房地产文化是整个房地产的经营开发的灵魂。优秀的房地产文化不但能形成持久竞争优势，而且可作为对付模仿的最有效、最坚固的壁垒。它有利于产生独特性，而且文化中所包含的只可意会，不可言传的因素，使竞争者难以模仿和复制。房地产文化贯穿整个房地产开发的全过程，影响项目定位的科学性和准确性，并对楼盘的市场销售起着直接推动力，也为未来优秀的社区文化形成和建设奠定良好的基础。房地产文化赋予楼盘灵性，提升楼盘价值。
房地产文化丰富多彩，开发过程中的每一个环节都体现着文化。从项目选址、理念创意、规划设计、建筑施工、市场营销、物业管理等每一过程的都在综合应用和体现着文化因素。房地产文化既体现在社区名称、主体概念方面，也体现在社区空间规划、建筑风格设计方面；既体现在楼盘的广告策划、推广宣传方面，也体现在开发商的开发理念、目标使命方面；既体现在社区建筑风格、园林山水的物质空间布局与构建，更体现在社区生活方式、居住理念等精神生活的引导与创造。无论是景观房产、运动社区、智能住宅，还是"郊居运动"、"新都市主义"、"新自然主义"等，都是文化赋予楼盘社区以精神和灵性。可以说房地产业的每一个理念都离不开文化。
成功的开发商可以利用文化独特的亲和力，把具有相同文化修养与文化追求的人们聚集在一起，并取得价值观的认同，从而达成有效的沟通，建立起与顾客的亲密关系。优秀的开发商通过倡导和塑造优秀的房地产文化，能够真正为顾客提供独特的附加利益、居住体验和生活价值，超越顾客的期望值和满意度，从而提高顾客的忠诚度和美誉度，也为开发商长期发展提供文化积淀和品牌提升。
文化成为居家终极追求。随着人类生活水平不断的提高，家的概念必将从简单的居住概念过渡到到终极的精神居住概念。正因有了这种转变，人类对自己美好家园的构筑将成为一种终极追求，这种追求没有终点，只有不断进步和多元化的起点，所以形成了现在房地产开发化的多元化。然而在这种多元化的开发理念形成新生活中，文化的重要性、主导性越来明显的摆在我们面前。文化将最终形成精神居住的重要元素。在这样的大前提下，策划房地产文化节是极具意义的也是划时代的。房地产文化节将作为一面旗帜，引导与见证房地产事业的发展，也将成为房地产文化最为有力的载体。

E. 什么是房地产销售

一、房地产销售：

是指房地产经营商自行开发房地产，并在市场上进行的销售。

房地产销售应与一般的销售商品类似，按销售商品确认收入的原则确认实现的营业收入。如果房地产经营商事先与买方签订合同(该合同是不可撤销的)，按合同要求开发房地产的，应作为建造合同，按建造合同的处理原则处理。

二、房地产销售的特点决定了房地产市场营销过程中要运用促销组合策略，而确定促销组合策略是整个市场营销的关键环节。

房地产销售的特点有以下三个：

1、房地产销售方式多样

从获得土地使用权开始，可以用卖楼盘、卖项目、卖期房、卖现房等方式进行销售。此外，房地产销售时还可以采用保值法、入股法、微利法、折扣法等方式。

2、房地产销售周期长

从获得土地使用权时起，直至楼房建成竣工，整个房地产建设过程中每个时间都是销售时间。销售过程时间跨度大、周期长，是其他商品销售过程中所罕见的。

3．房地产销售工作复杂

房地产销售涉及面广、关联因素多，在运作过程中进行与之相关的市场调查、市场预测，确立产品策略、促销策略、价格策略，以及所涉及有关部门、政策等环节，较其他商品复杂得多。

拓展资料：

房地产销售的技巧:

第一：将最重要的卖点放在最前面说

根据首因效应这个销售心理学的理论，最先和客户介绍的卖点将获得最有效的效果，也将获得深刻印象。因此，要把楼盘最显著的卖点放在最前面说。

第二：形成客户的信任心理

只有信任才能接受，信任是房地产销售技巧的基础。信任可以分对楼盘的信任和对人的信任，这两点都不能疏忽。

第三：认真倾听

要学会倾听，了解客户的想法。

第四：对不同的客户量体裁衣

尽管都是买房子，但客户的动机和关注点是不同的，居住的人关注舒适性，投资的关注升值性，给子女购买的人关注教育环境等等。

F. 房产销售企业文化

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G. 什么叫 文化营销

二十一世纪营销——文化营销 ★★★

纵观国内外市场营销界，营销制度创新速度日益加快，新型营销技术与策略日新月异，其中文化营销脱颖而出，成为企业商战利器之一，为企业开创商机无限。究其原因，恰在于这种新型营销方式契合于时代背景，把握了市场脉搏。世纪之交，知识经济浪潮汹涌澎湃，全球经济科技文化一体化时代即将来临，不难预见，蕴涵着深厚知识文化与哲学的营销方式得到广泛而迅速地传播与应用， 二十一世纪竞争将聚焦于文化营销。笔者认为： 文化营销实质上是指充分运用文化力量实现企业战略目标的市场营销活动。

纵观国内外市场营销界，营销制度创新速度日益加快，新型营销技术与策略日新月异，其中文化营销脱颖而出，成为企业商战利器之一，为企业开创商机无限。究其原因，恰在于这种新型营销方式契合于时代背景，把握了市场脉搏。世纪之交，知识经济浪潮汹涌澎湃，全球经济科技文化一体化时代即将来临，不难预见，蕴涵着深厚知识文化与哲学的营销方式得到广泛而迅速地传播与应用，二十一世纪竞争将聚焦于文化营销。

文化营销内涵

目前文化营销理论还远未形成，仍需在市场实践中不断发展与完善。笔者认为：文化营销实质上是指充分运用文化力量实现企业战略目标的市场营销活动。即在市场调研、环境预测、选择目标市场、市场定位、产品开发、定价、渠道选择、促销、提供服务等营销活动流程中均应主动进行文化渗透，提高文化含量，以文化作媒介与顾客及社会公众构建全新的利益共同体关系。文化营销含义有四：其一为：企业须借助于或适应于不同特色的环境文化开展营销活动；其二为：企业在制订市场营销战略时，须综合运用文化因素实施文化营销战略；其三为：文化因素须渗透到市场营销组合中，制订出具有文化特色的市场营销组合；其四为：企业应充分利用犆犐战略与犆犛战略全面构筑企业文化。

总之，文化营销本质目的在于营建企业新型文化价值链，以文化亲和力将各种利益关系群体紧密维系在一起，发挥协同效应，以增强企业整体竞争优势。

文化营销的关键环节

一、 审时度势：适应文化环境，创造文化需求

企业面临的市场营销环境变化莫测，机遇与风险并存。其中，社会文化环境尤其难以把握。在实际市场营销活动牗尤其是跨国市场营销活动牍过程中，目标市场存在的特殊文化因素和文化背景与企业投资、人事、财务相比，往往易被营销者忽略。但这些文化因素往往会对企业营销活动能否正常开展产生深远影响，甚至“牵一发而动全身”，成为决定企业营销成败之关键。要逾越无形的文化壁垒，需要审时度势，认真细致地综合考察目标市场的文化环境因素，以便有的放矢地开展营销活动。

文化是社会历史范畴的内容，内涵广博，在营销活动中，企业面临的文化环境因素主要包括语言文字、宗教信仰、价值观念、道德规范、民风习俗、审美观与文化教育水平等。如果这些文化因素处理不当，就可能导致企业与顾客之间的沟通纽带彻底断裂，构成对企业的威胁，甚至给双方国家政治经济关系造成不良影响。相反，如应用得当，则转化为企业商机。因此，企业营销部门及营销人员应全面认真分析目标市场特有的文化特征及文化背景，避免与当地传统文化、风俗习惯、宗教禁忌等发生抵触或冲突，而应因势利导，将本国文化本土化以适应当地文化，或将本国文化与东道国文化巧妙融合，利用本国文化魅力创造消费需求。

以往我国企业在开拓国际市场时，由于对文化环境因素缺乏认真分析而痛失良机的实例并不少见。以品牌为例，如中国“山羊”牌闹钟在英国市场上销售失败的症结在于：营销者对产品品牌译注未作深究，直接英译为“犌狅犪狋”，却未料及，英文“犌狅犪狋”不仅作“山羊”解，还有“色鬼”、“淫荡的”之意；“芳芳”牌化装品以汉语拼音标注出口至英语区国家被理解为“毒牙”牌而无人问津。由此可见，对品牌的语言文字译注缺乏透彻理解，跨国营销必遭败绩。此外，色彩在企业跨国营销中也需审慎采用，由于不同地域文化和风俗习惯，使当地居民对色彩的注释也大相径庭。如中国人把绿色当作生机盎然的象征，在东南亚某些国家则象征着疾病与衰落；紫色在我国及日本有华贵之意，在美国却成为忌讳之色。禁忌更是企业的营销“陷阱”，在洽谈业务中，营销人员的服饰、言行一定要因地制宜，投客户之所好。

二、 潮流所向：重组企业文化营销战略

这对企业提出了两个要求：首先，企业在制订营销战略目标时，必须建立文化子目标。如企业以提高市场占有率或获取较高投资收益为总体战略目标时，子目标应包含扩大企业文化力影响或企业品牌文化的顾客感召力等。其次，企业细分市场时应巧用文化变量。毫无疑问，任何规模企业都无法满足所有顾客的需求。因此“为谁的需求”服务，即选择目标市场成为企业的必须决择。然而，选择目标市场的前提与基础是市场细分。传统的市场细分变量有地理、人口、心理、行为、受益这五类，但随着知识经济时代的莅临，知识的生产、使用与分配成为经济基础，知识作为第一生产要素成为经济增长的首要源泉，知识产品的市场份额大幅提升，消费者知识素质及收入水平明显提高，因此以文化变量来细分市场将成为营销战略策划潮流所向。尤其是对于知识产品而言，文化变量成为主要细分依据，如对计算机硬软件、网上服务及书籍等，企业可运用文化变量中的消费者受教育水平、产品的知识含量等因素来细分市场。

三、 再创辉煌：文化渗透市场营销组合

不难预见，二十一世纪，全球市场营销网络信息化进程将大大加快，知识化、信息化、全球化、网络化成为市场营销活动的主要特点，企业的市场营销组合策略将进行全面更新与调整。市场营销组合由四个策略子系统构成，即产品策略、渠道策略、价格策略与促销策略。简称“4P'S”。企业惟有通过对这四个策略子系统的配套运作，才可全面有效地实现企业营销战略目标，体现企业的市场定位特色和目标市场竞争优势。企业应从以下几个方面加强文化营销。
1. 产品文化策略。在产品策略中文化营销如应用得当，企业可取得事半功倍之效。企业可通过提高员工文化素质，将文化寓于产品设计、生产、经营环节中，创造全方位、高品位的文化氛围，以文化亲和力重整企业内部营销。在产品设计、定位、制作工艺品牌形象、服务等方面都力求文化创新。

首先，应提高产品形式层中包装的文化蕴涵。包装不仅有保护产品安全的作用，更是产品的“无声推销员”。随着计算机技术在包装工艺中的应用拓展，在线印刷将大幅提高包装水平，但如果仅注重包装技术含量的增加，就不能完全挖掘尽包装的促销功效。企业应在包装设计中强调包装材料、图案设计、色彩与文字说明的统一协调和搭配，突出文化特色与文化韵味，结合目标市场的文化定位，树立独特的产品形象。

其次，实施中国名牌工程可谓任重道远，擅用品牌文化策略是企业创造名牌优势的关键。产品质量问题不仅要常抓不懈，更要深化产品品牌的文化蕴涵。如江苏红豆集团的“红豆”品牌享誉国内外，一定程度上得益于中国传统文化魅力。唐代诗人王维的一首脍炙人口的小诗“红豆生南国，春来发几枝。愿君多采撷，此物最相思。”令“红豆”品牌身价倍增。无独有偶，美国知名品牌牏犚犲狏犾狅状”化妆品进入中国市场首战告捷，即与其品牌本土化策略休戚相关。李白诗云“云想衣裳花想容，春风扶槛露华浓”，美国公司采取拿来主义，将“犚犲狏犾狅状”中国化为“露华浓”，将其与杨玉环的国色天香相提并论，中国女性对“露华浓”倍加青睐也就不足为奇了。

再次，在产品附加层中应增加各种服务的文化附加值。如加强员工的职业教育与培训，提高其文化素质；建立消费者数据库，主动对消费者进行购物指导及消费教育，加强售前、售中、售后服务的管理等。

2. 促销文化策略。企业利用广告、公共关系、营业推广或人员推销等促销手段的目的在于向目标顾客传播具有说服力的产品信息或企业信息，说服顾客进行购买本企业产品。也就是说，促销实质上是企业与外部环境中的顾客或社会公众的说服性沟通过程。中华五千年文明璀璨瑰丽，源远流长，如能在促销活动中渗透传统文化，结合现代文化，以文兴商，一定能够拓广促销空间，在企业与顾客间建立相互信任与忠诚的情感模式，打动顾客心扉。

上海的南京路、淮海路、四川路是率先开展文化促销活动的三大商业街。“黄浦旅游节”、“上海美食节”、“黄浦之春”等系列文化促销活动令“中华商业一条街”的美誉名副其实，取得了较好的经济效益与社会效益。六朝古都南京的文化促销活动更是方兴未艾。号称“金陵第一楼”的金鹰国际购物中心寓购物、旅游、消闲、饮食、娱乐、艺术文化为一体，以浓郁的中国传统文化内涵吸引了大批国内外游客。如“四季咖啡屋”典雅温馨，“天福茗茶庄”令人梦回明清，金鹰艺术中心书画大厅定期的艺术作品展览得到好评如潮；秦淮河夫子庙商家则对底蕴深厚的“秦淮文化”情有独钟，文化促销活动经久不衰。

中国的政治文化中心北京则以其博大精深的“京味文化”成为中外商家的必争之地。如北京蓝岛大厦1993年1月18日开业以来，商品销售额逐年高速增长，在北京大型商场零售额中名列前茅，这与其文化促商活动的蓬勃开展密切相关。每年9～10月蓝岛大厦都举办文化购物节，以弘扬饮食文化、服饰文化、服务文化、装潢文化、花卉文化、商品包装文化、摄影艺术文化、民间工艺文化、礼仪文化、商品知识文化等为主题，举办的活动异彩纷呈，诸如蓝岛之友联谊会、重阳节敬老日活动、中秋节月饼品尝、金秋花屋、蓝岛情文化表演、礼仪迎宾表演、民间工艺制作、现场纪实摄影比赛等，文化促销提高了企业购物环境的文化品味，在消费者心里确立了一个高雅文化圣地的蓝岛形象，给蓝岛带来了经济效益与社会效益的双丰收。

四、 全力以赴：塑建全新企业文化，培育新的营销增长点

美国当代经济学家莱斯特在其新作《21世纪的角逐》中指出：《21世纪的企业竞争，将在一定程度上取决于企业文化力的较量。”企业文化力即人们在社会实践中获得的知识、信仰、艺术、道德、习惯的基础上所形成的企业整体观念，实质上是指企业在长期经营活动中形成的共同价值观、共同的行为模式与习惯。因此，强化以共同价值观为核心的企业文化力，要求企业确立全新经营理念，培育企业精神，增强企业凝聚力，塑造良好企业形象，构筑全新的“以顾客为中心”的企业文化。从企业形象设计的CI战略到满足顾客需求的CS战略成为文化促销的关键环节。CI战略通过反映企业的视觉、行为、理念识别来塑建企业形象，CS战略是以顾客为核心，获取消费者满意作为企业效益的衡量标准，两者相辅相成才能实现塑建全新企业文化的目标。

毋庸置疑，在消费心理日趋成熟，消费需求多样化、感性化、个性化，市场竞争白热化的时代背景下，企业惟有加强文化营销，弘扬民族文化，更新与消费者的价值链关系，才能获取牪牨世纪成功企业的入场券。

H. 文化地产是什么概念

文化地产是以文化软实力为核心竞争力的房地产开发模式，是用文化引领规划、建筑回设计、园答林景观、营销体系、物业服务的系统工程。文化地产是把“死建筑”变成“活建筑”的系统工程。房地产传统开发模式是以“建筑”为核心，文化和概念仅作为营销手段；而文化地产是以“文化和生活方式、居住理想”为核心，用文化提升固化建筑价值。