房地产现金流怎么算回正

❶ 现金流量如何计算

现金流量表的现金流量简易计算方法：
一、确定主表的“经营活动产生的现金流量净额”
1、销售商品、提供劳务收到的现金
=利润表中主营业务收入×(1+适用税率)+利润表中其他业务收入+(应收票据期初余额-应收票据期末余额)+(应收账款期初余额-应收账款期末余额)+(预收账款期末余额-预收账款期初余额)-计提的应收账款坏账准备期末余额
2、收到的税费返还
=(应收补贴款期初余额-应收补贴款期末余额)+补贴收入+所得税本期贷方发生额累计数
3.收到的其他与经营活动有关的现金
=营业外收入相关明细本期贷方发生额+其他业务收入相关明细本期贷方发生额+其他应收款相关明细本期贷方发生额+其他应付款相关明细本期贷方发生额+银行存款利息收入(公式一)
具体操作中，由于是根据两大主表和部分明细账簿编制现金流量表，数据很难精确，该项目留到最后倒挤填列，计算公式是：
收到的其他与经营活动有关的现金(公式二)
=补充资料中“经营活动产生的现金流量净额”-{(1+2)-(4+5+6+7) }
公式二倒挤产生的数据，与公式一计算的结果悬殊不会太大。
4.购买商品、接受劳务支付的现金
=〔利润表中主营业务成本+(存货期末余额-存货期初余额)〕×(1+适用税率)+其他业务支出(剔除税金)+(应付票据期初余额-应付票据期末余额)+(应付账款期初余额-应付账款期末余额)+(预付账款期末余额-预付账款期初余额)
5.支付给职工以及为职工支付的现金
=“应付工资”科目本期借方发生额累计数+“应付福利费”科目本期借方发生额累计数+管理费用中“养老保险金”、“待业保险金”、“住房公积金”、“医疗保险金”+成本及制造费用明细表中的“劳动保护费”
6.支付的各项税费
=“应交税金”各明细账户本期借方发生额累计数+“其他应交款”各明细账户借方数+“管理费用”中“税金”本期借方发生额累计数+“其他业务支出”中有关税金项目
即：实际缴纳的各种税金和附加税，不包括进项税。
7.支付的其他与经营活动有关的现金
=营业外支出(剔除固定资产处置损失)+管理费用(剔除工资、福利费、劳动保险金、待业保险金、住房公积金、养老保险、医疗保险、折旧、坏账准备或坏账损失、列入的各项税金等)+营业费用、成本及制造费用(剔除工资、福利费、劳动保险金、待业保险金、住房公积金、养老保险、医疗保险等)+其他应收款本期借方发生额+其他应付
二、确定主表的“投资活动产生的现金流量净额”
1.收回投资所收到的现金
=(短期投资期初数-短期投资期末数)+(长期股权投资期初数-长期股权投资期末数)+(长期债权投资期初数-长期债权投资期末数)
该公式中，如期初数小于期末数，则在投资所支付的现金项目中核算。
2.取得投资收益所收到的现金
=利润表投资收益-(应收利息期末数-应收利息期初数)-(应收股利期末数-应收股利期初数)
3.处置固定资产、无形资产和其他长期资产所收回的现金净额
=“固定资产清理”的贷方余额+(无形资产期末数-无形资产期初数)+(其他长期资产期末数-其他长期资产期初数)
4.收到的其他与投资活动有关的现金
如收回融资租赁设备本金等。
5.购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金
=(在建工程期末数-在建工程期初数)(剔除利息)+(固定资产期末数-固定资产期初数)+(无形资产期末数-无形资产期初数)+(其他长期资产期末数-其他长期资产期初数)
上述公式中，如期末数小于期初数，则在处置固定资产、无形资产和其他长期资产所收回的现金净额项目中核算。
6.投资所支付的现金
=(短期投资期末数-短期投资期初数)+(长期股权投资期末数-长期股权投资期初数)(剔除投资收益或损失)+(长期债权投资期末数-长期债权投资期初数)(剔除投资收益或损失)
该公式中，如期末数小于期初数，则在收回投资所收到的现金项目中核算。
7.支付的其他与投资活动有关的现金
如投资未按期到位罚款。
三、确定主表的“筹资活动产生的现金流量净额”
1.吸收投资所收到的现金
=(实收资本或股本期末数-实收资本或股本期初数)+(应付债券期末数-应付债券期初数)
2.借款收到的现金
=(短期借款期末数-短期借款期初数)+(长期借款期末数-长期借款期初数)
3.收到的其他与筹资活动有关的现金
如投资人未按期缴纳股权的罚款现金收入等。
4.偿还债务所支付的现金
=(短期借款期初数-短期借款期末数)+(长期借款期初数-长期借款期末数)(剔除利息)+(应付债券期初数-应付债券期末数)(剔除利息)
5.分配股利、利润或偿付利息所支付的现金
=应付股利借方发生额+利息支出+长期借款利息+在建工程利息+应付债券利息-预提费用中“计提利息”贷方余额-票据贴现利息支出
6.支付的其他与筹资活动有关的现金
如发生筹资费用所支付的现金、融资租赁所支付的现金、减少注册资本所支付的现金(收购本公司股票，退还联营单位的联营投资等)、企业以分期付款方式购建固定资产，除首期付款支付的现金以外的其他各期所支付的现金等。
四、确定补充资料的“现金及现金等价物的净增加额”
现金的期末余额=资产负债表“货币资金”期末余额;
现金的期初余额=资产负债表“货币资金”期初余额;
现金及现金等价物的净增加额=现金的期末余额-现金的期初余额。
一般企业很少有现金等价物，故该公式未考虑此因素，如有则应相应填列。
五、确定补充资料中的“经营活动产生的现金流量净额”
1、净利润
该项目根据利润表净利润数填列。
2、计提的资产减值准备
计提的资产减值准备=本期计提的各项资产减值准备发生额累计数
注：直接核销的坏账损失，不计入。
3、固定资产折旧
固定资产折旧=制造费用中折旧+管理费用中折旧
或：=累计折旧期末数-累计折旧期初数
注：未考虑因固定资产对外投资而减少的折旧。
4、无形资产摊销
=无形资产(期初数-期末数)
或=无形资产贷方发生额累计数
注：未考虑因无形资产对外投资减少。
5、长期待摊费用摊销
=长期待摊费用(期初数-期末数)
或=长期待摊费用贷方发生额累计数
6、待摊费用的减少(减：增加)
=待摊费用期初数-待摊费用期末数
7、预提费用增加(减：减少)
=预提费用期末数-预提费用期初数
8、处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失(减：收益)
根据固定资产清理及营业外支出(或收入)明细账分析填列。
9、固定资产报废损失
根据固定资产清理及营业外支出明细账分析填列。
10、财务费用
=利息支出-应收票据的贴现利息
11、投资损失(减：收益)
=投资收益(借方余额正号填列，贷方余额负号填列)
12、递延税款贷项(减：借项)
=递延税款(期末数-期初数)
13、存货的减少(减：增加)
=存货(期初数-期末数)
注：未考虑存货对外投资的减少。
14、经营性应收项目的减少(减：增加)
=应收账款(期初数-期末数)+应收票据(期初数-期末数)+预付账款(期初数-期末数)+其他应收款(期初数-期末数)+待摊费用(期初数-期末数)-坏账准备期末余额
15、经营性应付项目的增加(减：减少)
=应付账款(期末数-期初数)+预收账款(期末数-期初数)+应付票据(期末数-期初数)+应付工资(期末数-期初数)+应付福利费(期末数-期初数)+应交税金(期末数-期初数)+其他应交款(期末数-期初数)。

❷ 现金流量表中经营性净现金流必须为正是怎么计算的

这个，有可能是编制现金流量表的人不是用经营性应付-经营性应付年初得出来的数据专，而是其中一属部分，如其他应付款根据本期贷方发生额分析填列的。相应地，在经营性应收项目的减少中，金额也会加大。例如：本年其它应付款贷方发生额2 500 000 000，其中一部分被认定为是本期经营性应付项目的增加。其实，原则上是不用这么编制现金流量表的，直接对资产负债表轧差就可以了。

❸ 房地产股的自由现金流为什么都是负值，那应该如何估值地产股

我在房地产业界打拼了很久， 那个产业很奇特的。 最夸张的时候20万成本做2亿2千万版的生意，骗你我是喵喵。权。。它主要靠不断的周转周转再周转，永远处于亏钱状态。因为谁也不会有明确的资金。所以这个估值。。。说实话，很假。很多砖家提出很多方式，但是我自己都不信。。。

❹ 房地产行业衡量现金流充足用什么指标怎么计算

现金流不是计算出来的,就是公司在银行的存款有多少.一个随时可得的数据

❺ 第一年累计净现金流量为正怎样计算静态投资回收期

投资回收期=总投资/（第一年累计净现金流+总投资；
静态投资回收期（简称回回收期），是指答以投资项目经营净现金流量抵偿原始总投资所需要的全部时间。它有“包括建设期的投资回收期（PP ） ”和“不包括建设期的投资回收期（PP） ”两种形式。其单位通常用“年”表示。投资回收期一般从建设开始年算起，也可以从投资年开始算起，计算时应具体注明。
静态投资回收期是不考虑资金的时间价值时收回初始投资所需要的时间，应满足下式：
前t项之和（CI-CO)的第t项=0
式中：CI—现金流入，CO—现金流出； —第t年的净收益，t=1,2,···Pt；Pt—静态投资回收期。
计算出的静态投资回收期应与行业或部门的基准投资回收期进行比较，若小于或等于行业或部门的基准投资回收期，则认为项目是可以考虑接受的，否则不可行。

❻ 可以为现金流回正做些啥

要辨证的去看待这个问题。
现金流，说的浅显一点就是你手里花出去和收进来的现专金差额，为负则说明手头属紧，为正则说明相对宽裕。这样看来，为正就是好现象，而且要随着时间的推移，这个数额应该越来越大才好——经营一直赚钱。
但要注意：1，你要一个项目花一大笔钱（假设这个项目你没有看错），那在你花出去后手头就紧了，现金流就变小甚至为负，可这都为了赚下一笔更大的钱做了准备。所以眼下看现金流少了，不见得就是坏事。所以要看现金流少的原因是什么，都把钱拿去干啥了。
2，当收入、和应收等影响现金收入的项目没什么大改善，而手头多出一大笔钱，同时负债等影响支出的项目增加，则说明该现金很有可能不是靠经营得来，而是靠借债或其他手段得来——这就是常见的现金流项目做假，显得好看。这就不是好事了。
明白了？

❼ 为什么房地产企业经营现金流都是负的

“短期看，我觉得在5年至10年内，(国内)还找不到可以取代（房地产）这个行业版的大火车”，日前接受新京报权记者采访时这么说，他还预言，“由于人口净流入，未来10年（北京房价）会持续上涨。”
之所以，他能出此断言，当然不是因为刚刚超越李嘉诚成为首富，而是由于媒体综合报道，中央连续3天喊话地产去库存。显然，业界和媒体都从中读出了地产政策即将翻开续篇的味道。
再有，“限购令”已经成为过去，经过年内5次降准降息，以及公积金贷款政策的调整，房贷成本不断下降，加之二胎政策全面实施也有利于推动住房需求的释放。房地产政策的每一次调整都不是孤立的。
尤其是，房地产行业数据也是很不乐观：而在2013年，全国房地产开发投资基本保持在20%左右的速度。

❽ 现金流量现值的计算问题

• 测算每期能收到的资金，比如你投资的是房地产，你每个月就能收到一定的租金，这个租金就是你每个月的开销金额；比如你投资的是一家公司，那么公司每个月的收入有好有坏，你还需要做测算，而后加权平均。此处小编以每期的房租为例。进行验算。如图所示，是每期的房租可收回金额。

  

• 这里需要注意的是，该函数测算出来的结果是负值，说明你想在未来的12个月每个月收取租金的话就需要现在支付这个数量的货币。对于6步骤的图我们能看到现值还是很低，可以适当的介入。