房地产公司如何估值ps

① 怎样做公司估值

常见的有：市盈率（P/E）估值法、市净率（P/B）估值法、市销率(PS)估值法、PEG模型估值法、PEG模型估值法、重置成本估值法、DDM与DCF估值法等。

② 具体什么是PS估值法

PS值是股票估值中的一种方式，叫做市效率估值法=总市值/销售额。 PS即市销率估值法的优点内是，销售收容入最稳定，波动性小；并且营业收入不受公司折旧、存货、非经常性收支的影响，不像利润那样易操控；收入不会出现负值，不会出现没有意义的情况，即使净利润为负也可用。所以，市销率估值法可以和市盈率估值法形成良好的补充。市销率估值法的缺点是，它无法反映公司的成本控制能力，即使成本上升、利润下降，不影响销售收入，市销率依然不变。另外，市销率（PS）会随着公司销售收入规模扩大而下降；营业收入规模较大的公司，PS较低。用PS看企业潜在的价值，看它未来的盈利能不能大幅增长。 PS低了就存在上升的可能。PS最低的股票是长线大牛股。一本书介绍美国20年来的三类股票共20只.20年前三类股票各是PS最低的，PE最低的，PB 最低的。20年后,PE最低的股票涨幅最小，PB最低的次之，PS最低涨幅最大。

③ 公司估值的估值方法

上市公司估值分为两种：绝对估值方法和相对估值方法。

1、相对估值方法

相对估值法简单易懂，也是最为投资者广泛使用的估值方法。在相对估值方法中，常用的指标有市盈率（P/E）、市净率（PB）、EV/EBITDA倍数等，它们的计算公式分别如下：

市盈率=每股价格/每股收益

市净率=每股价格/每股净资产

EV/EBITDA=企业价值/息税、折旧、摊销前利润

2、绝对估值方法

股利折现模型和自由现金流折现模型采用了收入的资本化定价方法，通过预测公司未来的股利或者未来的自由现金流，然后将其折现得到公司股票的内在价值。 股利折现模型最一般的形式如下：

其中，V代表股票的内在价值，D1代表第一年末可获得的股利，D2代表第二年末可获得的股利，以此类推……，k代表资本回报率/贴现率。

如果将Dt定义为代表自由现金流，股利折现模型就变成了自由现金流折现模型。自由现金流是指公司税后经营现金流扣除当年追加的投资金额后所剩余的资金。

(3)房地产公司如何估值ps扩展阅读：

市盈率（P/E）估值在实际中的运用：

市盈率是反映市场对公司收益预期的相对指标，使用市盈率指标要从两个相对角度出发，一是该公司的预期市盈率（或动态市盈率）和历史市盈率（或静态市盈率）的相对变化；二是该公司市盈率和行业平均市盈率相比。

如果某上市公司市盈率高于之前年度市盈率或行业平均市盈率，说明市场预计该公司未来盈利会上升；反之，如果市盈率低于行业平均水平，则表示与同业相比，市场预计该公司未来盈利会下降。所以，市盈率高低要相对地看待，并非高市盈率不好，低市盈率就好。

通过市盈率法估值时，首先应计算出被评估公司的每股收益；然后根据二级市场的平均市盈率、被评估公司的行业情况（同类行业公司股票的市盈率）、

公司的经营状况及其成长性等拟定市盈率（非上市公司的市盈率一般要按可比上市公司市盈率打折）；最后，依据市盈率与每股收益的乘积决定估值：合理股价 = 每股收益（EPS）x合理的市盈率(P/E)。

④ 一家公司的「估值」是怎么估出来的谁来估

估值的思路无非三，看收益、看同类、看资产，要是追求完全准确，就象要求地震局准确预测地震一样不靠谱，但用未来收益折现是最接近真相的思想
余亦多：
估值这件事情，本身就是很主观的，因为“价值”本身就是一个人为的量度
它与物理或数学所追求的"绝对"不同，"价值"是没有绝对量化标准的
我们可以用上帝创造的法则去作为检验科学模型的标准
但检验“价值”的标准，是人为的“市场”，是人类创造的法则，而非上帝
所以，以科学的角度去考量金融，我觉得本身就是一个误区
上面是从宏观的角度来说估值这件事本质上的悖论
但说到市场实践，我们分早期公司与成熟公司
成熟公司
成熟公司一般通用的有三种方法：可比公司估值(就是一般说的Comps)，可比交易估值(ComparableTransactions)，以及贴现现金流法(DCF)。但其实每一种方法的人为可控性都极大。
Comps:就是在市场上选几家已上市的，业务模式类型相似的公司，然后分析它们的各种财务指标，并用此来贴合需要被估值的公司。财务指标除了我们常用的市盈率(P/E)以外，还包括P/Sales,EV/EBITDA,EV/EBIT等等。但这里面的人为可操作性很大
首先，我究竟选取哪种指标来估值。在市盈率所取得估值不理想的情况下，我可以回头选择EV/EBITDA。在很多没有盈利或者盈利能力不佳的互联网公司，我可以去选择活跃用户数，payperclick等等。而且，请相信banker自说成理，合理化估值的“科学化”过程的能力
第二，市场上有很多可选公司，我究竟选哪几家公司作可比公司能够达到我希望的估值范围
第三，这个世界上没有两片同样的叶子。每个公司的财务结构必然有不同，我可以因为这种结构的不同，对于被估值公司作出相应的“调整”
ComparableTransactions:就是根据以前发生过的同类型可比公司被收购时给出的估值来定价。也是考虑收购交易发生时的财务指标，如P/E,EV/EBITDA等。但因为收购时，一般会给出溢价，所以按照可比交易给公司估值一般会偏高。可比交易一般M&A里面用得比较多，IPO用得很少
这里面可玩的猫腻也很多，比如选哪些交易，不选哪些。用哪些财务指标，不用哪些......等等
DCF:这个作一个对公司未来几年盈利的预估模型。当然，要做预估，自然需要各种假设，比如每年销售增长到底是3%还是5%，毛利率到底是前三年保持一直，还是前五年保持一致
在一个一切以假设条件作为基础的模型中，可人为操作的猫腻实在是数不胜数，于是，这种模型的不稳定性连最能自欺欺人的banker很多时候也看不下去，所以大家在实际中用它，或者以它来做判断的时候其实很少。
当然，根据行业不同或者交易形式不同，常用的估值方法也不同，比如房地产公司，尤其是REIT，就会经常用到NAV。而传统行业的公司，用P/E较多。如果我要作一个LBO，可能DCF会是我更看重的指标。如果作破产重组，那用的方法更多是在损益表上下工夫，与上述方法关系就不大了。
初创公司
我一直觉得对初创公司来讲，所有的对于某个特定数字的“合理化”的过程，来源还是那个拍拍脑袋出来的数字......
总而言之，很多人在为一个公司估值之前，就已经有一个大概的估价范围了，其它的所谓计算，不过是一个“逆推”，而非“发现”的过程。这些不同的估值方法，不过是用来贴合最初那个估价范围的工具而已，并非“科学”。

⑤ 怎么给公司做估值

你好，企业估值，从字面意思来看就是对自己的企业进行评估，看企业到底值多少钱。那么在估值之前大家要明白估值的概念。

首先估值有两个概念：

1、融资前估值2、融资后估值

为了让大家更容易理解，举个例子：

假设一个公司融资前的估值是1000万，融资金额是250万。250万比上1250万，融资后投资人所占的股权比例就是20%。这就是融资前估值。

同样的情况，我们运用融资后金额来计算，公司融资后估值1000万，投资人出资250万。这样公司融资前估值就变成了750万，融资后总计1000万，投资人占25%的股份。

同样估值金额，在不同的说法下，公司可能就会白白损失5%的股份。

3、倍数计算

最后说一说，倍数是如何计算的。举个例子：假设企业融资前是4000万元，当年收入是500万元，净利润是250万元，未来3-5的净利润增长率在20%，那么PE=4000万/250万,就是16倍，也就是说这家企业的融资前的市盈率是16倍。

那么PEG呢？PEG=PE/增长率=16/20=0.8（注意！用增长率数字时要去掉百分号），当发现PEG数值低于1时，那么企业的价值可能被低估了，相对来说这个企业是值得被投资的，反之就说明该企业的估值可能高了。当然这还需要和对行业、企业进行参照对比。

PS法也很简单，PS=4000万/500万=8，那么PS的倍数就是8，可以用这个倍数，去和同行业进行对比，如果别家企业PS倍数都是6倍，那也许你的这个估值就偏高了，那如果同行业都是10倍那也许你这个估值就偏低了，从而导致投资人出的价格就会低一些。

企业估值今天就这里，最后告诉大家的是，方法不是唯一的，也没有最正确的，只有比较合适的估值方法。同样一家企业，可以使用不同的指标去估值，结果可以根据自己的理由去阐述，至于是否合适，需要多方权衡。

⑥ 怎么对一个公司进行估值

估值的思路无非三，看收益、看同类、看资产，要是追求完全准确，就象要求地震局准确预测地震一样不靠谱，但用未来收益折现是最接近真相的思想
余亦多：
估值这件事情，本身就是很主观的，因为“价值”本身就是一个人为的量度
它与物理或数学所追求的"绝对"不同，"价值"是没有绝对量化标准的
我们可以用上帝创造的法则去作为检验科学模型的标准
但检验“价值”的标准，是人为的“市场”，是人类创造的法则，而非上帝
所以，以科学的角度去考量金融，我觉得本身就是一个误区
上面是从宏观的角度来说估值这件事本质上的悖论
但说到市场实践，我们分早期公司与成熟公司
成熟公司
成熟公司一般通用的有三种方法：可比公司估值(就是一般说的comps)，可比交易估值(comparabletransactions)，以及贴现现金流法(dcf)。但其实每一种方法的人为可控性都极大。
comps:就是在市场上选几家已上市的，业务模式类型相似的公司，然后分析它们的各种财务指标，并用此来贴合需要被估值的公司。财务指标除了我们常用的市盈率(p/e)以外，还包括p/sales,ev/ebitda,ev/ebit等等。但这里面的人为可操作性很大
首先，我究竟选取哪种指标来估值。在市盈率所取得估值不理想的情况下，我可以回头选择ev/ebitda。在很多没有盈利或者盈利能力不佳的互联网公司，我可以去选择活跃用户数，payperclick等等。而且，请相信banker自说成理，合理化估值的“科学化”过程的能力
第二，市场上有很多可选公司，我究竟选哪几家公司作可比公司能够达到我希望的估值范围
第三，这个世界上没有两片同样的叶子。每个公司的财务结构必然有不同，我可以因为这种结构的不同，对于被估值公司作出相应的“调整”
comparabletransactions:就是根据以前发生过的同类型可比公司被收购时给出的估值来定价。也是考虑收购交易发生时的财务指标，如p/e,ev/ebitda等。但因为收购时，一般会给出溢价，所以按照可比交易给公司估值一般会偏高。可比交易一般m&a里面用得比较多，ipo用得很少
这里面可玩的猫腻也很多，比如选哪些交易，不选哪些。用哪些财务指标，不用哪些......等等
dcf:这个作一个对公司未来几年盈利的预估模型。当然，要做预估，自然需要各种假设，比如每年销售增长到底是3%还是5%，毛利率到底是前三年保持一直，还是前五年保持一致
在一个一切以假设条件作为基础的模型中，可人为操作的猫腻实在是数不胜数，于是，这种模型的不稳定性连最能自欺欺人的banker很多时候也看不下去，所以大家在实际中用它，或者以它来做判断的时候其实很少。
当然，根据行业不同或者交易形式不同，常用的估值方法也不同，比如房地产公司，尤其是reit，就会经常用到nav。而传统行业的公司，用p/e较多。如果我要作一个lbo，可能dcf会是我更看重的指标。如果作破产重组，那用的方法更多是在损益表上下工夫，与上述方法关系就不大了。
初创公司
我一直觉得对初创公司来讲，所有的对于某个特定数字的“合理化”的过程，来源还是那个拍拍脑袋出来的数字......
总而言之，很多人在为一个公司估值之前，就已经有一个大概的估价范围了，其它的所谓计算，不过是一个“逆推”，而非“发现”的过程。这些不同的估值方法，不过是用来贴合最初那个估价范围的工具而已，并非“科学”。

⑦ 怎么给公司估值

估值很难说有唯一的标准，是各个指标综合考虑的结果。 最近一段时间，并购不断。百度3.7亿美元收购PPS，阿里巴巴以2.94亿美元入股高德。网络、阿里们怎么估价?天使、VC们怎么做一次“划算”的投资?看起来有点神秘，其实道理跟你买一件衣服一样。 你在商店里要买件衣服，它值不值两千块钱?你可能会考虑它的品牌、设计、布料、图案，当然也会考虑这件衣服是不是适合自己的体型。买公司也一样。估值很难说有唯一的标准，是各个指标综合考虑的结果。 赛富亚洲董事蔡翔说，天使、VC估值的时候，实际上是差不多的。对一家互联网公司，如果是有盈利的，肯定最重要的是看传统的财务指标;如果没有收入和利润，肯定是看公司的流量、排名、客户黏性这些指标。大公司收购小公司也相似，当然还会考虑和自身业务的关联性，有些公司可能在别人看来不怎么有价值和吸引力，但是如果和收购企业的既有业务有很强的互补性，收购企业可能也愿意以溢价来进行收购。 天使怎么估值? 陈亮(泰山兄弟创始基金创始合伙人) 天使的估值随机性比较大，每个案例都不太一样。一方面要看这个公司这个时间点的价值如何，还要看投资人带来的增值有多少。因为天使不光是投钱，像我们泰山兄弟还可以带来很多资源，一起共同创造价值。 对同一家公司，不同的人给的估值是不一样的。我们是共同创始人模式，就是跟创业者一起创业，带来附加价值，那么我们给的估值就会相对低一些。有些标准的投资人，不参与企业管理和经营，估值就会高一些。 估值在100万美金到300万美金，算是天使投资一般的范围。 这中间的差距先看主要创始人。创始人之前的创业经验，他的基因和能量，这是估值里面占比最多的一部分。雷军创业的话，当然能够拿到一个很好的估值，企业家本身的信誉和经验都是很值钱的。 第二就是看这个公司的发展阶段，是从零开始，还是已经有一部分产品开发出来了，或者产品已经被客户认可了，进展不一样，也会在估值上有不同的安排。 这几个因素在整个估值里没有一个明确的百分比，但是人的因素占比最多，如果非要弄一个百分比的话，应该占百分之六七十。 蔡翔(赛富亚洲董事) 天使阶段的投资，主观的东西会更多一些。我感觉投天使阶段就跟买玉一样，到底是一万块钱还是十万块钱，谁也说不好，就看你的感觉是不是到位了。而且做天使投资，投资本身就是在风险可控情况下的一个概率，投过十几家或者几十家，有一个大的回报就足够了。 周哲(独立天使投资人) 天使阶段其实都有点“乱来”的。无非就是估值不能到VC的级别，就算天使了。如果天使投到VC级别的话，下一轮就跟这一轮估值一样，那天使就没有任何收益了。 一般来说估值如果超过2000万人民币的话，基本上就是已经到了天使投资范围的上限了。如果一家公司真的值这么多钱，已经有能力去找风投，那他也不会要天使投资那种小钱了。但如果估值没有500万、600万，基本上人家也不想要你的钱。所以天使就在500万到2000万人民币之间，双方商量价格。你情我愿了，就可以投。 VC怎么估值? 陈维广(蓝驰创投合伙人) 互联网行业中，并购的估值没有一个非常科学的量化的方式，关键还是说公司对收购者的价值有多大，这是第一。 第二就是公司要卖的积极性有多强，因为大部分创始人都不希望半途就把公司卖了，他的积极性强弱也决定估值的高低。 尤其是那些没有收入没有利润，只有业务量的创业公司，在这种情况下，就是靠上面的两个因素来互相博弈。如果公司有收入有利润，那可能用比较科学的方式，比如市盈率的估值方式，用利润乘以行业的平均市盈率，得到大概的估值。 蔡翔 VC阶段，不同行业估值的差别会很大。要投互联网行业的话，一方面会看公司的财务表现，另一方会看经营业绩的表现，比如UV、PV、排名等等。同时我们也会参考这个企业家到底自己放了多少钱，比如说企业家自己只放了100万块钱，非要说这个企业值一个亿，显然中间的溢价太贵了。 另外，我们不仅会看自己投了什么，也会看其他VC在这个行业里面投了哪些类似的公司，是什么样的估值。这跟投资于比较成熟的企业肯定会参照上市企业估值是类似的。同类公司的估值是一个很重要的参考标准。 所以VC的估值也是一个综合决定的因素。 陈亮 VC们投资的时候，会再加上比如市盈率这样的计算方法。但即使是这种方法，也有很大的随机性。如果你喜欢这个人和你合作，愿意一起弄个东西出来，那么这家公司的估值可能就更大一些。可以说真正好的创始人，是不太纠结于小范围内差多少钱的估值的。 用户价值如何体现? 蔡翔 用户数量也是一个折算的考虑因素。在第一轮互联网泡沫热的时候，估值都是按用户算的，还有按眼球率算的，还有按照这个公司有多少个博士算的。没有估值体系的时候，大家都要找一个标准，当然这个标准是不是科学和合理就很难说了。 陈亮 有些收入不多或者没有收入的企业，活跃用户数量已经相对稳定，这些公司从长期来看是有价值和变现能力的。但是在某个阶段，战略上还没到变现为主的时机，那么对用户量进行估值，也是一种方法。 不同类型的用户价值是不一样的。用户一年在你这里稳定花两万，和一年花50块钱，肯定不一样。 周哲 我举个例子，比如说国外的两个社交网站，用户量差很远，估值也差很远，但是你把估值用用户数除一下，会发现其实估值低的那家，每个用户的价值反而高很多。为什么呢?因为这家公司每个用户的转化率比较高。 像今年国内的这些应用，如果跟游戏有关系、跟电子商务有关系，这都是直接能赚钱的，那每个用户能给你提供的价值就高，应用的估值当然更高一些。 陈维广 确定用户价值也是很主观的，时间点也挺重要。两家公司可能用户数量和用户属性类似，可是如果有一家卖得比较早一点，那个时候大家觉得用户的价值比较高，卖的价格可能就会好一些;另一家卖得晚一点，那时候大家对用户的价值看得比较清楚，可能卖得价格就没那么好。 行业和市场环境有何影响? 蔡翔 如果是有收入但没有盈利的公司，比如前两年的电子商务公司，大家会考虑PS，就是估值/收入，会有一个大致的倍数区间。当然这个倍数区间随着市场的热度不一样，会发生变化，有的时候可能不到一倍，有的时候可能是三四倍。对于有盈利的公司，可比公司的市盈率是一个很重要的参考，市盈率大致就是估值/盈利，像A股的上市公司，如果是从事制造业的，是十几倍的市盈率，如果是一个生物制药企业，能拿到30倍、40倍的市盈率，这都是可以参考的标准。 陈亮 市场环境对估值的影响，越到企业发展的后期影响越大，越前期影响越小。一般来说A、B轮的时候，就可以比较清晰地看出退出的时间点和渠道了，如果资本市场环境不好，那么投资者可能会谨慎一点，投的人少，预期资本市场回报也会少一点，估值就会低一点。但是在天使期的话，这个影响基本不大。 周哲 整个外部市场的环境对估值也会有一些影响，有时候估值比较高，有时候估值比较低。