房地产前期准备阶段涉及哪些税费

『壹』 房地产开发企业在进行房地产开发的时候涉及到的税费有哪些税率是多少是怎么算的

房地产开发企业主要涉及的税费有种：
营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、企业所得税、耕地占用税、个人所得税以及契税等。
1、营业税
⑴税目与税率
营业税涉及转让无形资产和销售不动产（包括销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物）两个税目，税率都是5%。
⑵特殊规定
转让不动产有限产权或永久使用权，以及单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。（《营业税暂行条例实施细则》第四条）
在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。
以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。但转让该项股权，应按本税目征税。2002年12月《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）对这种行为征税办法重新作出规定，自2003年1月1日起，对以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。
土地租赁和不动产租赁，不按转让无形资产和销售不动产纳税，而是按照租赁业税目纳税。
土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征营业税。
在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。
⑶纳税地及纳税时间
纳税人销售不动产、转让土地使用权，向土地房屋所在地主管税务机关申报缴纳营业税。
营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。
纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。单位赠与不动产的，纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天。
⑷抵减问题
单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。
单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。（《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》财税[2003]16号）
2、城市维护建设税计税依据是纳税人实际缴纳的营业税税额。
税率分别为7%、5%、1%。不同地区的纳税人实行不同档次的税率。
计算公式:应纳税额=营业税税额×税率。
3、教育费附加
教育费附加的计税依据是纳税人实际缴纳营业税的税额 费率为3%。
计算公式:应交教育费附加额=应纳营业税税额×费率。
4、土地增值税
计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除《条例》和《细则》规定的扣除项目金额后的余额。
税率为30%、40%、50%、60%，土地增值税预征税率各地区不等。
计算公式：应交土地增值税=增值额×费率-速算扣除数-预缴税金
5、房产税
（1）以房产税原值(评估值)为计税依据，税率为1.2%。计算公式为：
房产税年应纳税额＝房产原值（评估值）×（1－30％）×1.2%
（2）以租金收入为计税依据的，税率为12%。计算公式为:
房产税年应纳税额＝年租金收入×12％
6、土地使用税
土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。
7、印花税
印花税是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和从量计税两种。
应纳税额=计税金额*税率,应纳税额=凭证数量*单位税额。
⑴开发企业的会计帐簿、营业执照等贴印花税；
⑵土地使用权出让转让书立的凭证（合同）暂不征收印花税（《关于印花税若干政策的通知》财税[2006]162号第三条规定，按产权转移书据征收印花税）；
⑶在土地开发咨询、施工、采购、房产出售、出租活动中所书立的合同、书据等，应按照印花税有关规定缴纳印花税；
⑷进行房屋买卖的，签定的购房合同应按产权转移书据所载金额万分之五缴纳印花税，通常在房地产交易活动同时收取；
⑸在办理房地产权属证件时，应按权利许可证照，按件交纳印花税五元，
8、企业所得税
计税依据：应纳税所得额＝收入总额－准予扣除项目金额
税率：
⑴企业所得税的税率为25%。
⑵非居民企业取得本法第三条第三款规定的所得，适用税率为20%。
⑶符合条件的小型微利企业，减按20%的税率征收企业所得税。
⑷国家需要重点扶持的高新技术企业，减按15％的税率征收企业所得税
⑸外商投资企业和外资企业，过渡期。
计算公式：应纳税额＝应纳税所得额×税率
9、耕地占用税
占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人，为耕地占用税的纳税人，应当依照本条例规定缴纳耕地占用税。
耕地占用税的税额规定如下：
（一）人均耕地不超过1亩的地区（以县级行政区域为单位，下同），每平方米为10元至50元；
（二）人均耕地超过1亩但不超过2亩的地区，每平方米为8元至40元；
（三）人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区，每平方米为6元至30元；
（四）人均耕地超过3亩的地区，每平方米为5元至25元。
10、个人所得税
个人所得税是以个人取得的各项应税所得对象征收的一种税。支付所得的单位或者个人为个人所得税的扣缴义务人,按照税法规定代扣代缴个人所得税,是扣缴义务人的法定义务。
房地产企业除了企业通常的个人所得税业务以外，特殊的就是拆迁补偿、挡光或施工补偿、晚交房和晚办产权补偿等各项补偿的涉税情况。
11、契税
契税是对在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税。
注意：买受方的单位和个人为契税的纳税人。
契税以按土地使用权、房屋所有权转移时的成交价格为计税依据。
现行契税税率为3-5%，各地有减半征收的情况。大连市目前土地转让税率为4%，在建工程转让税率为4%，普通住宅转让税率为1.5%，非普通住宅转让税率为4%。
应纳税额=房地产成交价格或评估价格*税率。

『贰』 房产预售前需交哪些税收

新房购买需要交纳的费用：

1、契税，契税是购买时必不可少的费用，一般购买房回屋的契税缴纳标准是，90平米答以下的一套房购买按1%交纳契税，90平米-140平米的一一套房购买按1.5%交纳契税，140平米以上的一套房购买按3%极爱那契税（以上均是按房价的百分比交纳）；

2、营业税，营业税是针对房屋产权征收的，一般房屋产权满五年的就可以免征，但是没有满五年的就按照房价的5.5%交纳；

3、土地增值税，土地增值税也是按照房屋产权的持有期来的，同样是满五年的免征，没有超过五年的安装房价总额的1%交纳；

4、所得税，房屋的所得税交纳，房屋所得税满五年即可免征，未满五年的按照房价的1%交纳或是按照房屋现值差的20%交纳；

5、房屋的交易手续费，一般房屋只要存在交易就会有手续费的产生，手续费的交纳比例是按照房屋面积来计算的，每平方米交纳6元，以此计算；

6、房屋产权登记费，房屋产权登记费用是一致的，都是每户80元；

『叁』 房地产开发企业涉及了哪些税费

1、契税

应纳税额=土地成交价格×适用税率（3%-5%）。

2、印花税

应纳税额=应纳税凭证记载的金额×适用税率

印花税税额=土地使用权出让合同金额×5%

3、土地使用税

应纳税额=土地实际占用面积×适用税额

4、印花税

常见的合同如下：

印花税税额=建设工程勘察设计合同金额×0.5%＋建筑安装工程承包合同金额×0.3%＋借款合同金额×0.05%

5、增值税

增值税分别要在预征和实际开发票清算两个环节缴纳。

注：《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目或建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目，适用简易计税。

6、城市维护建设税，教育费附加，地方教育附加

预征及清算时实际缴纳的增值税额作为计税依据，乘以适用税率计缴城建税（7%或5%或1%）。

7、土地增值税（预缴）

预缴税额=（预收款—预缴增值税税款）×预征率

预征率：住宅为2%，非住宅一般为3%或者4%

8、印花税

印花税税额=商品房销售合同金额×5%

9、企业所得税

销售未完工开发产品取得的收入，先按预计计税毛利率（一般为15%）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

待开发产品完工后，及时结算此前销售的实际毛利额，将其与预计毛利额之间的差额合并计入当年度应纳税所得额。

(3)房地产前期准备阶段涉及哪些税费扩展阅读：

房地产开发企业经营活动的主要业务房地产是房产与地产的总称。房地产开发可将土地和房屋合在一起开发，也可将土地和房屋分开开发。房地产开发企业就是从事房地产开发和经营的企业，它既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的经营者。进行的主要业务有：

1、土地的开发与经营。企业将有偿获得的土地开发完成后，既可有偿转让给其他单位使用，也可自行组织建造房屋和其他设施，然后作为商品作价出售，还可以开展土地出租业务。

2、房屋的开发与经营。房屋的开发指房屋的建造。房屋的经营指房屋的销售与出租。企业可以在开发完成的土地上继续开发房屋，开发完成后，可作为商品作价出售或出租。企业开发的房屋，按用途可分为商品房、出租房、周转房、安置房和代建房等。

3、城市基础设施和公共配套设施的开发。

4、代建工程的开发。代建工程的开发是企业接受政府和其他单位委托，代为开发的工程。

房地产开发企业-网络

『肆』 房地产开发涉及到的税费有哪些从拿地到销售

房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、印花税、企业所得税、个人所得税以及契税等。
一、营业税:是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产取得的营业收入征收的一种税。计税依据:为纳税人向对方收取的全部价款和价外费用。应税劳务主要涉及以下几个方面：⑴转让土地使用权，应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税；⑵销售不动产，税率为5%；⑶包销商承销，应按“服务业―代理业”征税。⑷土地使用权出租以及房地产建成后出租的，按“服务业―租赁业”征税。计算公式=营业额×适用税率
二、城市维护建设税和教育费附加：以营业税等流转税为计税依据，依所在地区分别适用7%、5%、1%征城市建设维护税，依3%计征教育费附加。
三、土地增值税：是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。它采用四级超率累进税率，应纳土地增值税=土地增值额×适用税率－速算扣除额×速算扣除率。其中：土地增值额=转让房地产总收入－扣除项目金额。计算扣除项目有：取得土地使用权所支付的金额；开发土地和新建房及配套设施的成本；开发土地和新建房及配套设施的费用；旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；加计扣除。
四、房产税：是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内，对拥有房屋产权的内资单位和个人按照房产税原值或租金收入征收的一种税。它以房产原值(评估值)为计税依据,税率为1.2%。年应纳税额=房产原值(评估值)×(1-30%)×1.2%。
五、城镇土地使用税:是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内,对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额、按年计算、分期缴纳的一种税。年应纳税额=∑(各级土地面积×相应税额)。 房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税和房产税。
六、城市房地产税、三资企业土地使用费：城市房地产税是对拥有房屋产权的外商投资企业、外国企业及外籍个人、港澳台胞，按照房产原值征收的一税种。城市房地产税依房产原值计税,税率为1.2%。年应纳税额=房产原值×税率×(1-30%)。三资企业土地使用费是对本市行政区域内使用土地的外资企业，按企业所处地理位置和偏远程度、地段的繁华程度、基础设施完善程度等，征收的一项费用。依外资企业的实际占用土地面积以及所适用的土地使用费的单位标准确定。应纳土地使用费额=占用土地面积×适用的单位标准。
七、印花税：是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和从量计税两种。应纳税额=计税金额×税率,应纳税额=凭证数量×单位税额。
土地使用权出让转让书立的凭证（合同）暂不征收印花税，但在土地开发建设，房产出售、出租活动中所书立的合同、书据等，应缴纳印花税。凡进行房屋买卖的，签定的购房合同应按产权转移书据所载金额0.05%缴纳印花税，房地产交易管理部门在办理买卖过户手续时，应监督买卖双方在转让合同或协议上贴花注销完税后，再办理立契过户手续。在办理房地产权属证件时，应按权利许可证照，按件交纳印花税五元，房地产权属管理部门应监督领受人在房地产权属证上按件贴花注销完税后，再办理发证手续。
八、契税：契税是对在我国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位征收的一种税。征收范围包括国有土地使用权出让、土地使用权转让（包括出售、赠与和交换）、房屋买卖、房屋赠与和房屋交换。计税依据主要是成交价格、核定价格、交换价格差额和“补缴的土地使用权出 让费用或者土地收益”等。应纳税额=计税依据×税率
九、耕地占用税、固定资产投资方向调节税 :大部分地区，目前已经停止征收。
十、企业所得税、外资和外国企业所得税：是对我国境内的企业或组织，在一定期间内的生产、经营所得和其他所得征收的一种税。应纳税额=（全部应税收入-准予扣除项目）×适用税率。
十一、个人所得税 :是对个人的劳务和非劳务所得征收的一种税。房地产业所涉及最多的是“工资、薪金”所得。其适用5%-45%的超额累进税率。应纳税额=应纳税所得额×适用税率-速算扣除数。
应交下列税种：
1、营业税5%、城建税、营业税的0。7%、教育费附加0。3%、地方教育附加0。1%。2、契税4%；3、印花税0.03%；4、土地增值税0.5%；5、土地使用税按当地实际情况计税；6、车辆购置税10%；7、房产税；8、车船使用税；9、企业所得税等。

『伍』 请问房地产开发公司各个阶段会涉及到那些税收呢税率是多少，怎样计算

一、筹建阶段。主要是印花税、土地使用税、个人所得税，土地契税，企业所内得税。 二、生产经营阶段。营业税容5%，城建税及教育费附加（内资），堤围防护费、土地增值税，企业所得税，房产税，土地使用税，印花税，企业所得税，个人所得税，契税等等。 怎样计算自己看看书吧，没时间说那么详细，最复杂的是土地增值税。

『陆』 房地产税费包括哪些

房地产税是一个综合性概念，在我国包括房地产业营业税、企业所得税、个人版所得税、房产税、权城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、契税、耕地占用税等。我国房地产税收入占地方税收的70%以上，而外国一些发达国家仅在8%左右。

『柒』 房地产开发企业前期工程阶段涉及的印花税有哪些以及会计处理

一、税金计算
（一）经济合同的应纳税额的计算
纳税人书立、领受的各种应纳印花税的经济合同和具有合同性质的凭证，都应根据合同的性质和规定的适用税率，计算应纳税额，自行购买印花税票，自行粘贴并注销，履行纳税手续。
经济合同和具有合同性质的凭证计算应纳税额的基本公式为：
应纳税额＝计税金额×适用税率
（二）其他凭证的应纳税额的计算
应计征印花税的其他凭证，主要是指营业账簿、产权转移书据和权利许可证照。
1、营业账簿。营业账簿的印花税，分别按资金账簿和其他账簿计征。
资金账簿应纳印花税的计算公式为：
应纳税额＝（实收资本金＋资本公积金）×0.5‰
其他账簿应纳印花税的计算公式为：
应纳税额＝账簿件数×单位税额
2、产权转移书据应纳印花税的计算公式：
应纳税额＝产权转移书据金额×0.5‰
3、权利许可证照应纳印花税的计算公式：
应纳税额＝证照件数×单位税额
对同一凭证载有两个或两个以上经济事项的，如分别记载金额的，应分别按适用税率计算应纳税额，并按合计税额贴花。如未分别记载金额的，应按其中最高税率计算纳税。
二、会计核算
企业缴纳的印花税不需要通过“应交税金”科目核算，可直接通过“管理费用”科目核算。缴纳印花税时应借记“管理费用”科目，贷记“银行存款”或“现金”科目。如果一次缴纳印花税税额较大，需要分期摊入成本费用的，可通过“待摊费用”科目进行核算。即：缴纳印花税时应借记“待摊费用”科目，贷记“银行存款”科目，分期摊销已缴纳的印花税时，应借记“管理费用”科目，贷记“待摊费用”科目