1. 房产抵押风险如何防范 规避风险需要注意什么
1、税收风险。
由于目前房价波动等因素，在拍卖时，如不能提供抵押物购入时的原始发票，增值税将按照拍卖价格计征，这样纳税金额将进一步提高，风险增大。就上述测算看，税收占房产增值额的50%左右，增值额越大，税收越高，实际可以用以归还贷款的款项也相应减少，而60%左右的抵押率仍具有一定的风险。
2、抵押物风险。
抵押物风险主要包括抵押物权利瑕疵风险、抵押物价值下跌、抵押物处置风险等。
从目前看，抵押物权利瑕疵风险主要指由于土地权利的不确定性，银行在行使抵押权时也存在一定的不确定性，以及因国家对集体土地使用权转让进行了严格限制，银行在处置集体土地上所建房屋时，将面临政策障碍，即便能够处置也要付出非常高昂的成本。
抵押物价值下跌风险主要指由于房价回落、抵押物折旧、毁损、功能落后等原因导致价值下跌，不能足额抵偿借款人所欠银行贷款本息的风险。
抵押物处置风险是指因法律或事实原因，银行对抵押物不能处置、或处置成本很高的风险。
3、变现风险。
房地产是一种比较特殊的商品，它不能移动，属于不动产。因此，投资于房地产项目中的资金流动性差，变现性也较差，不像其他商品那样，容易收回资金。房地产资金变现风险主要是不能变成货币或延迟变成货币。
4、社会和政策性风险。
任何国家的房地产都会受到社会经济发展趋势和国家相关政策的影响。
5、经济性风险。
目前，房地产市场还是一种不充分的市场，其特征就是缺乏信息，许多房地产的交易和定价是悄悄进行的，这种交易行为往往忽视它们涉及的法律条文、城市规划、税费等规定。另外，房地产商品不同于一般的商品，即使是外型、尺寸、年代、风格、建筑标准等都相同的建筑，只要建设位置不同，其价值就有很大差异。
6、损失风险。
抵押权人可以将火灾、风灾和其他自然灾害引起的抵押房地产的损失转移给保险公司，然而在保单中规定的保险公司的责任并不是包罗万象，因此有时也存在着风险。
二、如何防范房地产抵押的风险？
1、全面把握房地产贷款评估的重点
抵押评估时，不仅仅局限在抵押物的价值评估上，还要重视企业的资信、项目合法性、经营收入、抵押物的变现能力、项目收益等方面内容的评估。
2、建立房地产抵押市场信息预警预报制度
房地产抵押市场信息，是房地产市场信息的一部分，是房地产市场发展的需要，它与国家产业政策、担保立法、保险等业务信息密切相关，通过与权威房地产评估机构合作等形式，建立和完善房地产抵押市场信息预警预报制度，是实现经济繁荣和规避抵押风险的要求所在。
3、实现房地产融资贷款评估专业化
在房地产评估中，不仅需要全面了解抵押权人在抵押人的资信状况、还贷能力等情况，还要求客观评定抵押物价值，对市场预测等方面有正确的判断。
2. 房地产企业如何规避政策风险
1、不可盲目做大 提起家电业,以彩电、空调为代表,大家都知道,其竞争十分激烈,重复投资,产品过剩,生产力过剩。就空调来说,那些大大小小的品牌不管它们愿意与否,在3到5年内会逐渐减少一大部分。竞争的过程实际上也就是一个企业、资源、项目整合的过程。房地产现在也面临着整合的问题。有人一提回避风险,就想到做大,做大是回避风险的有效途径,可是,如果大家都盲目做大,势必造成整个行业的巨大泡沫,供过于求,竞争加剧,平均利润下降,最后是你死我活,并且全面走进低谷。
因此说,房地产企业想做大是对的,但势必要通过对现有房地产企业、资源、项目进行整合,集团化、集约化经营,以求保证供需基本平衡和相对利润的稳定。房地产企业、资源、项目整合过程中央和地方政府要有清醒的认识,必要时介入,出台政策进行引导。
2、学习买方市场的运营模式 房地产企业目前进入买方市场阶段,可运营模式大多还停留在卖方市场阶段:先建好一个或几个大楼或小区,然后去打广告,吸引(其实是等待)买主上门。很多房地产企业陷入困境都是由于其经营模式所造成的。最近中国住宅联合会牵头搞了一个所谓的整体厨卫一次性装修到位,并称之为一场革命。但有部分业界人士认为,这是卖方市场幽灵在做怪。
需求决定供给,把握买方市场的关键,就是要把握需求的差异性及多样性。如果整体厨卫一次性装修在一两个项目上成功,那也只不过是迎合了市场需求的阶段性,全面铺开就违背了“人本主义”精神。那些盲目搞大型、超大型社区的房地产企业老总们,切不要给自己挖一个大坑,断送多年的心血。
3、不要所有问题都自己扛 大家都知道,万科物业做得好,万科正是通过其物业的努力打开了市场。可代价也是沉重的,万科物业需要大量的资金补贴,在快速发展阶段,这种补贴没问题,如果地产项目或行业出现低谷,补贴的钱从哪里出?物业不像地产开发那样是一次性经营,物业管理是要持续下去的,万科地产好比是巨无霸的火车头,万科物业则是车厢,车厢越来越多,发展的速度越来越快,如此下去,万科地产这个巨无霸带动的车队势必越走越慢。
因此,地产公司一定要适时把物业管理推向市场,让其自负盈亏。从某种意义上说,物业管理行业能否成长壮大,是地产行业能否持续昌盛的一个瓶颈。物业管理行业必须尽快地得到中央和地方及地产行业的大力扶持,扶持的目标是走市场化、专业化经营之路。
4、多元化投资仍有意义 房地产运行得好,利润是可观的,一般房地产企业家正是看到了其利润的快捷性,积累的资本会毫不犹豫地全部甚至更大规模融资地投入进去,很少考虑投资其他行业。世界上任何一种行业,任何一种产品都不可能是经久不衰的,经济学家归结为“疯狂野猫、明日之星、摇钱树和落水狗”四步循环。
当你的地产项目或企业正处于“摇钱树”阶段的时候,很可能离“落水狗”已经不远。因此,有眼光的企业家,在完成积累后就要积极考虑投入新的行业及新兴产业,以寻求更大的发展。俗话说,东方不亮西方亮,只有东、南、西、北都有亮点,您投资的任何一个项目风险就减少了,主营房地产企业对此应多加思考。
3. 房地产开发与经营风险规避与控制方法主要有哪些
您好，房地产项目风险回避是指房地产开发商通过对房地产项目风险的识别和衡量,发现某项房地产项目活动可能带来风险损失时,事先就避开风险源或改变行为方式,主动放弃或拒绝实施这些可能导致风险损失的项目活动,以消除风险隐患。就风险的一般意义而言,风险回避是处理房地产项目风险最强有力、最彻底的手段,是一种完全自足型的风险管理技术,即有效的回避措施可以在房地产项目风险事件发生之前完全消除其给开发商造成某种损失的可能,而不再需要实施其他风险管理措施,但这些措施只能起到减少损失的发生概率或减轻损失的严重程度,或在损失发生后予以一定补偿的作用。
风险回避虽然能有效地消除风险源,避免可能产生的潜在损失或不确定性,但其在房地产实际开发运作中的应用也具有很大的局限性:
1.风险回避只有在开发商对风险事件的存在与发生、对损失的严重性完全确定时才具有意义,而一般开发商不可能对房地产项目中所有的风险都能进行准确识别和衡量。
2.由于风险回避措施通常与放弃某项开发活动相联系,这虽然使开发商遭受损失的可能性降为零,但同时也使其失去获得相关收益的可能性。
3.避免某种房地产项目风险不可能实现或采用风险回避措施在经济上是不合理的。房地产项目中潜在着的各种经济风险、社会风险和自然风险,如社会经济发展的周期性、气候异常等都是难以回避的。
4.房地产项目风险无处不在,有时避开了某一种风险却又可能导致另外一种或几种新的风险,不同的开发方案具有不同的风险产生,避不胜避。
虽然房地产项目风险回避具有上述种种局限性,从某种意义上讲是一种消极的房地产项目风险管理措施,不宜大量采用,但其在以下两种情况仍不失为一种防范与处理房地产项目风险的恰当方式,可使开发商受损的可能性为零:第一,某种特定房地产项目风险发生的概率和所导致的损失程度十分大且不能被转移或分散。第二,应用其他风险处理方法不能处理或成本超过其产生的效益。另外,在实施风险回避时,房地产开发商最好在开发项目的决策阶段就做出是否运用风险回避管理措施的决策,同时,还必须首先确定需要回避的风险范围,尽可能准确进行风险识别与衡量,并将其与其他风险处理方法进行优劣比较,这是运用房地产项目风险回避措施的前提。在实际的房地产项目活动中,开发商常用的风险回避措施有:一是放弃或终止某项可能引起风险损失的房地产开发活动;二是改变房地产项目开发活动的性质、地点或工作方法。
二、损失控制
损失控制是一种主动、积极的风险对策。损失控制包括:减少损失发生的机会,即损失预防;降低损失的严重性,即遏制损失加剧两方面的工作。
1.预防损失。风险预防是指在风险发生前,为了消除或减少可能引致损失的各项风险因素所采取的各种措施,以降低风险损失发生的概率为目的。在房地产开发的各个阶段,风险预防有广泛应用。(1)投资决策阶段。在投资决策阶段,房地产开发商预防风险的任务:首先是准确把握国家和地区经济的发展趋势,制定适合自身特点的开发策略,合理评价和选择开发投资方案,从根源上消除或减少房地产开发过程中的种种风险;其次,要树立风险意识,建立风险管理组织,高度重视开发企业内部风险管理,强化对房地产开发风险管理理论的研究和学习,加强风险损失资料的搜集整理和分析。第三,要健全风险预警系统,防范风险的关键是预先行动,即主动控制,项目进入实施阶段时间越长,控制风险的成本就越高。(2)前期工作阶段。在前期工作阶段,为了预防风险,开发商应注意以下几个方面:第一,积极与地方政府、各管理部门、金融机构等相关单位搞好关系,争取获得他们对开发项目的理解、支持和帮助;第二,到当地规划、国土、电力、市政、城市档案、文物等有关部门,了解地块的自然条件及地下埋藏物情况;第三,妥善处理征地、拆迁和安置补偿问题,既讲原则性,更讲灵活性,防止矛盾激化。第四,增强合同意识,认真签订土地出让合同、勘察规划设计合同、拆迁安置补偿合同、资金使用合同。(3)项目建设阶段。在项目建设阶段,风险预防的主要措施有:第一,采用系统的项目管理方法。第二,向施工方人员灌输安全意识,做好现场容易出现危险事故的预案工作。第三,及时协调、处理设计、监理、施工、材料设备供应各方及总包与分包之间的关系和各种矛盾。第四,合理布置施工现场。第五,尽快完成开发项目,缩短建设周期,这也是一些小开发商惯用规避风险的措施。(4)租售管理阶段。在租售管理阶段,为预防风险,开发商应做好如下几点:房地产租售合同应由房地产专业人士起草,并经律师或法律工作者审查, 做到合同条款明确、详尽、合法。定期检查房地产状况,发现和消除现有房地产存在的各种隐患。定期组织建筑物及附属设备维修,将隐患消灭在萌芽之中。
2.减少损失。减少损失是在风险事件发生时或发生后,采取的各种降低损失程度,或缩小损失发生范围的措施,以缩小风险的损失程度为目的。减少损失有两方面的含义,一是风险发生时的损失最小化;二是风险发生后的挽救措施。在房地产开发中,可采用一系列特殊的手段将开发中的风险损失降低到最低程度。准确的预警预报;制定详尽而周密的风险应急计划;建立后备措施;保护现场,收集证据。
三、风险自留
风险自留是指当房地产项目中的某种风险不能避免、控制、转移或因冒该风险可能获得较大利润时,房地产开发商采取较现实的态度,在不影响其大局利益的前提下,自身将这种风险承担下来,并承担风险所致的损失。风险自留是一种重要的财务型风险处理手段,其实质是在风险发生并造成一定损失后,房地产开发商通过内外部资金的融通来弥补受损单位所受损失,即在损失后为其提供财务保障。风险自留还是处理残余风险的一种技术手段,在某些情况下也是唯一的风险对策。风险自留分为两大类:一是消极的或非计划性的风险自留。二是积极的或计划性的风险自留。由于非计划的风险自留是消极的被动承担,对房地产开发商来说属无奈之举,本文不做详细的研究,重点分析和研究房地产项目中的计划性风险自留。在房地产项目过程中,计划性风险自留的具体措施主要有风险损失摊入成本、自我保险和借款补偿风险损失三种。
需要注意的是,借款补偿风险损失的风险处理方法本身亦具有较大的风险。实际上,当风险事件发生后,房地产企业的资产价值减少、经营状况不稳定、信誉度降低,从而使企业处于不利的借款地位。同时,此时企业对现金的需求又十分急迫,其所能得到的贷款条件必然常常是十分苛刻的,而一个损失发生前就信誉不佳的房地产开发商,此时可能根本就借不到一分钱,这样可能会使得风险程度加剧。显然,房地产开发商在运用借款补偿风险损失的方法时应三思而后行,最好尽可能在风险事件发生前与金融机构签订一项应急贷款协议,确保风险事件发生后企业可按事先商定的融资条件获得必要的资金,以及时应付不时之需。
四、风险转移
风险转移是房地产投资项目风险管理中非常重要而且广泛应用的一项对策,分为非保险转移和财务转移两种形式。根据风险管理的基本理论,投资项目的风险应由有关各方分担,而风险分担的原则是:任何一种风险都应由最适合承担该风险或最有能力进行损失控制的一方承担。符合这一原则的风险转移是合理的, 可以取得双赢或多赢的结果。否则,风险转移就可能付出较高的代价。
1.非保险转移。房地产项目风险非保险转移是指房地产开发商在房地产开发过程中,有意识地采取某些非保险措施将风险转嫁给其他经济单位承担, 从而达到降低其自身项目风险发生概率和损失程度的目的。房地产项目风险的非保险转移可通过两种途径来实现:一是转移会引起项目风险及损失的某项开发活动; 二是将风险本身予以转移。风险转移对房地产开发商来说可以消除风险,但与风险控制不同的是,它不是通过放弃、中止项目活动或采取积极预防和抑制措施直接调节风险因素来达到消除、降低风险损失概率和损失程度的目的,而是允许风险继续存在,但将风险转嫁给其他经济单位承担从而间接达到降低自身风险损失概率和损失程度。当然,房地产项目风险转移必须通过正当、合法的手段,而非无限制地、任意地、带有欺诈性的转嫁。另外,房地产项目风险的转移虽然可以使风险在开发商和其他风险损失承担者之间进行移动,但却不能因此将项目风险本身消除或从总量上减少。
2.财务转移。风险的财务转移包括非保险财务转移和保险转移。非保险财务转移是指单位或个人通过经济合同,将损失或与损失有关的财务后果(财产损失、人员伤亡等)转移给另一些单位或个人去承担的一种方式。其实质是通过风险的财务转移,使转让人得到外来资金,以补偿风险事故发生后所造成的损失。大部分财务型非保险转移都是通过合同中的某些条款来实现的。如在建筑活动承包中,建筑所有人可以通过合同将他对公众在建筑物附近受到伤害的部分或全部责任转移给建筑承包商。保险转移通常直接称为保险。通过购买保险,投资项目业主或承包商作为投保人将本应由自己承担的归咎责任(因他人过失而承担的责任)和赔偿责任(因本人过失或不可抗力所造成损失的赔偿责任)转移给保险公司,从而使自己免受风险损失。需要说明的是,保险并不能转移投资项目的所有风险,一方面是因为存在不可保风险,另一方面则是因为有些风险不宜保险。因此,应将保险转移与风险回避、损失控制和风险自留结合起来运用。对于不可保风险,必须采取损失控制措施。即使对于可保风险,也应当采取一定的损失控制措施,这有利于改变风险性质，达到降低风险的目的。
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4. 但是在现在的房地产行业的市场环境下风险太大了，有没有什么方法可以规避风险呢
兄弟，现在哪个行业没有风险啊？市场不好的时候好多行业都扛不住，所以你想创业就勇版敢去做。如权果你怕风险太大的话，科威国际不动产可以，它是历史最悠久的房屋中介牌之一。这个公司目前在全球的48个国家与地区，拥有4600多家门店，被世界权威专业杂志评为全球年度房产中介特许经营第一名，提供包括房产买卖、租赁、收购、转让和物业管理等一系列。拿它的授权应该会比拿其他的品牌授权好一点，不仅有完善的帮扶体系，而且现在正在大力发展苏州地区的加盟事业，对于新创业者有很多的扶持政策，你如果有条件可以尝试去苏州那边发展看看。
5. 房地产租赁过程中存在哪些风险，如何防范
签订租赁合同存在的风险居多
1、房屋的最长租赁期限不能超过20年，否则超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起同样不得超过20年。
2、对于房屋的装修责任以及装修设备、装修价值的归属一般都应当约定清楚，否则在租赁期限届满后可能就会产生争议。
3、房屋交付时最好详细约定好所交付房屋的现状或列出详细清单和对结构进行描述后各方当事人签字确认。
4、重大装修、改造前各方当事人最好进行书面确认后再行施工。
5、未经出租方同意承租方不得擅自转租，否则转租行为无效，由此给第三人或出租人造成的损失由承租人负责。
6、房屋租赁最好签订好书面合同，以防无据可查。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁，任何一方可以随时解除合同。
7、租赁期限内维修责任及其维修范围应当明确，避免争议和扯皮。
8、租赁期限届满，同等条件下原承租人依法享有优先租赁权。租赁期限内，出租方出卖该房屋时承租方有权继续在原租期内承租房屋，并享有优先购买权利，且出租方应当及时将该意向通知承租方。
9、租赁期间届满，承租人继续使用房屋，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期租赁。
6. 如何规避房地产抵押评估的风险
前言房地产抵押估价作为一种提供意见、具有社会公信力、实行有偿服务、承专担属相关法律责任的职业和行为,是一项集技术性、政策性、地域性、时效性等为一体的社会中介活动。房地产抵押估价风险则是指由于在抵押估价操作实践中因为某些不确定因素的影响,使得估价结果与真实价值
房地产抵押贷款是目前企业融资的重要途径,可能遇到的影响债务人投资项目收益的不确定性并且近年来有较大的发展,但抵押风险也愈来愈因素就越多,如贷款期限一年,则金融机构和估大,已成为当前开展抵押贷款业务的重要障碍。 价机构通过对企业过去和现在经营成果及获利能即金融
7. 怎样规避房地产风险
简单的是参考周边楼盘平均㎡租金X你购房的面积得出的月租金参考价，在用购房总版价除以月租金价权格得到比值，比值在300以内属于推荐购买的优质房源；300以上400以下，可以购买，500以上不推荐购买，租比买划算；
复杂的就参考城市规范发展情况，人均收入情况，未来人均购房面积情况等综合情况进行分析了，个人觉得你写这玩意还是按复杂的来；
8. 房地产开发与销售过程中如何有效的风险规避!请尽可能详细说明!谢谢
房地产项目市场研究涉及房地产项目开发的各个环节，是开发策划、投资策划、发展策划、营销策划以及全程营销服务的有力支撑点，力求在发现问题和解决问题的过程中确保项目能够完全被市场接受。
一、常规研究内容主要有：
（1）竞争环境研究
通过对区域市场产品供求总量及其结构分析、典型竞争企业/楼盘营销策略研究、片区同类项目普查、需求变化趋势预测等供应、需求、产品、策略的调查，以及研究宏观人口、收入、行业、政策等数据，从而对当前整体市场状况进行描述，对未来行业趋势进行定性预测，对具体项目影响进行分析评估，协助已进行项目制订开发决策。
（2）细分市场选择和目标市场需求研究
主要通过对潜在客户的品牌和产品认知、使用、决策、购买、影响因素、个人和家庭社会经济文化特征等方面的调查研究，进行市场细分和选择目标市场，同时描述目标市场特征和规模。尺度的细分市场选择和目标市场需求研究服务，可以为项目市场定位、产品设计、营销策略提供全面准确的决策信息，是建筑设计和营销策略赖以成功的基石。
（3）产品研究
产品质量和功能设计在销售促进中的影响权重在70%以上，不动产产品本身综合质素的好坏决定着销售业绩，如何针对居住行为和心理需求以及特定目标消费群的特殊需求，设计开发产品功能及环境、文化等属性，既是房地产市场营销要求解决的问题，也是建筑学、人类学、社会学等学科研究的课题。没有科学全面的产品研究结论，就不可能设计开发出满足消费者需求的住宅产品，更谈不上创造住宅建筑精品，产品研究向来是尺度房地产市场研究的重中之重。
（4）商圈研究和商业物业定位研究
商圈研究主要为商业物业的定位和营销策略服务，是各类百货公司、主题商场、专业市场、连锁商业、零售店选址和选择经营品种、规模的重要依据，研究内容主要有各渡倘