房地产开发模式有哪些

A. 房地产开发用地的取得方式有哪些

房地产土地获得的方式有；出让取得、转让取得、还有从划拨地转化专为出让地取得三种属主要方式。出让取得是在土地交易的一级市场，从政府手中，或由政府征收集体土地或从政府手中经过市场交易（招标投标、挂牌交易等）方式取得；转让取得是在土地交易的二级市场，从市场主体手中通过互换、买卖、赠与等各种交易方式取得。还有原是划拨地，补交土地出让金把土地性质转为出让地而取得开发土地。
还有：
1、国有划拨，必须满足《划拨用地目录》（国土资源部9号令）
2、国有出让，必须按照《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部39号令）的要求执行。

B. 房地产合作开发有哪些方法

合作开发的形式多种多样，每家房企都根据自身的需求选择其中一种或几种；不同的房企自身的优劣势不同，合作开发对它们各自的作用自然有所差异。

1.土地入股合作开发

以土地入股合作开发，这是目前主流的方式。该模式是A企出地，B企出资的合作模式。该模式需要注意的细节是：项目开发需要以合作双方的名义向政府部门办理审批手续和各种证件许可。

2.合作建房

合作建房是指以一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产的房地产开发形式。

3.联合成立项目公司

该模式是开发商与土地方成立项目公司，土地方将土地使用权变更到项目公司名下后，由项目公司具体开发经营项目的一种模式，有时被视同为土地转让，需要发生土地转让的交易税费。这是万科较常使用的一种模式。

4.股权收购模式

股权收购模式是指土地方将土地使用权变更到项目公司名下，开发商将项目公司的部分股权收购，达到间接取得土地使用权的目的，股权收购后，双方按照注册资本的比例投入后续开发资金的一种模式。

6.代建模式

开发商不作为股东，而是作为经营管理者角色，通过专业素养和品牌号召力提供全流程的开发及销售服务，获取固定收益和超额回报。

7.技术输出

以向对方提供开发商的技术，与对方合作，包括技术入股和固定收益两种合作模式。比如当代置业就和其他企业合作，输出自己的绿色节能技术，并从中获取一定收益。

8.开发商合作互补，发挥价值最大化

双方主要通过联合拿地、合作开发的形式来进行。

9.HI合作模式

HI合作模式是项目公司向外资银行借外债、偿还本息，项目由开发商开发并享有利润，但接受HI监督的模式。

10.信托

民众或企业、团体（统称委托人）将资金委托给信托公司，由信托公司把资金集合到一定数量后投资到房地产项目或贷款给房地产公司，取得投资回报或贷款利息后交给委托人的信托业务。

在选择合作开发之前，房企务必要明确合作策略、制定合作规则，避免在合作过程中扯皮，钱没赚到，最后闹得不欢而散。

C. 房地产开发与经营有哪些形式

1、产权出售形式

商业地产项目开发完成后，开发商将其全部推向市场进行销售，出让产权，销售完成后基本不再进行干预，仅由物业管理部门进行入场的统一维护管理。这种模式是商业地产最原始的模式，随着现代社会和经济的发展，产权出售模式逐渐退出主流舞台。

2、产权持有形式

开发商保留产权，经营形式主要为出租。商业地产的招商管理、市场培育、商业氛围营造等后续一系列运营动作，均由开发商负责。由于这种模式对开发商的资金实力要求相当高，通常只有大型商业地产开发企业才会采用，比如万达、华润等。

3、租售并举形式

这种形式下，开发商往往会持有主体商业，吸纳主力店入驻并参与经营，再销售一小部分商铺，是目前市场上较为常见的模式。另外，部分开发商还会与物业、第三方商管公司共同建立商业公司，专门经营其开发的商业物业，同时享有租赁收入、合伙经营收益、物业增值三部分利益。

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产权出售形式的优势：从开发商角度来说，可以快速回笼资金，短期套现减轻资金压力，并且无需承担后期经营风险；从投资者角度来说，可以拥有完全的经营自主权。

产权出售形式的劣势：从开发商角度来说，地产整体出售难以找到买家，销售周期比较长，而且不享有地产增长效益；从投资者角度来说，项目后期可能因为缺乏统一的管理、规划及运营，导致经营不善，商铺价值大大缩水。

租售并举形式的优势：开发商掌握大部分的产权，出售的只是小部分，业态可控，大租户、小业主的结构，即“主力店＋辅营区”的模式，能使项目维持较高的收益，该模式可以有效平衡资金压力和经营风险的矛盾。

租售并举形式的劣势：对主力店招商能力要求极高；初期投入资金压力大，回报周期相对较长。

D. 房地产开发商通过哪些方法或方式拿地

现在房地产公司获得土地的方法主要有这几个:

1、招标

国家出让某块土地，通过发出招标公告告知房地产公司，房地产公司制作标书竞标，国家综合评定房地产公司的资质、信誉、资金实力、项目设计方案、招标价格、付款方式等多个因素，从而决定由哪个单位中标。这方式因为有人为评分因素在里面，所以还是有暗箱操作的余地。

2、拍卖

这方式简单，国家把土地情况公示出来，约定好拍卖日期，所有有兴趣的开发商都过来，交一笔拍卖保证金之后，就可以参加拍卖，现场谁喊价高谁拿走，其他什么都不考虑。这方法虽然简单且不容易暗箱操作，但因为自由竞价，价格无法控制，现在市场上那么多地王级别的土地价格，几乎都是拍卖产生的。

3、挂牌

这方式就是国家把要出让的土地公示出来，各房地产开发商将自己的报价和方案交到指定地点，其中最优的公司会公示出来，在挂牌期间内，其他公司仍可修改或重新提交自己的报价和方案，挂牌期限结束时，最后确定的公司为土地获得者。

4、收购

上面三个是国家承认的土地获得方式，按道理来讲，土地是不可以私自交易的，但有的人手里有土地，但是没有实力开发，或者干脆就是想转手，这样开发商就会通过收购具有土地的公司的方式，将土地转到自己的手里。这方式在市场上也不少见，不过里面存在诸多的信息陷阱，每个开发商都比较小心。

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资质管理

《房地产开发企业资质管理规定》，城市房地产开发企业应当申请核定企业资质等级并持有建筑主管部门颁发的《房地产开发企业资质等级证书》。《房地产开发企业资质管理规定》中将房地产开发企业的资质划分为五个等级，其中一、二、三、四级企业能从事城市房地产开发业务，五级企业只能在本地区从事村镇房地产开发经营。

因此，审查开发商的资格不仅要从形式上看其有关证件是否齐全，还应从实质上去审查开发商有无相应的开发资格。为慎重起见，建议购房者尽量选择被评为一级或二级企业的房地产开发商。

E. 房地产开发模式有哪些

贷款

F. 合作房地产开发的模式有哪些

房地产合作开发的主要模式 (1)法人型合作开发：合作开发各方组成项目公司，并以项目公司名义办理有关手续，合作开发的权利义务由公司项目章程具体明确。主要包括以下两种模式： a土地协议折价入股方式构成合作投资比; b土地评估作价入股方式构成合资投资比例。 (2)合伙型合作开发：合作开发各方未组成项目公司，以投资各方名义共同办理有关手续，合作方式、投资及权益分配比例均由合作协议约定。包括： a合作开发涉及一个项目; b合作开发涉及几个用地性质规划用途不一的项目; c合作各方的回报方式有的以分利方式，有的以分房方式，有的以土地补偿方式。 (3)合作开发的其它方式：先合伙后转为法人型的合作开发 4、房地产项目转让：已经获得立项批准的房地产开发项目，在项目公司股东或合作开发的收益人互相之间，或向他人转让其股权或合作开发权益的行为。 5、房地产项目转让的模式： (1)以项目公司股权并购(兼并或收购)方式转让房地产开发项目; (2)以项目合作各方权益比例的变更转让房地产开发权益： a权益在合作各方内部转让; b权益转让给合作各方以外第三人。 6、合作开发的立项、规划选址、规划用地、建筑设计、施工许可，以及项目转让的土地使用人(股东或权益人)或者项目功能、用途等变更手续，均系要式的须经批准的行为，均需获得政府有关主管部门的许可或批准，并持有批准文件或证照。

G. 房地产一般有哪几种销售模式

房地产销售模式，从销售的房产形式来看，常用的不过两种：现房销售和期房销售回。
现在市场上销售的大部答分都是期房，所谓期房亦即“楼花”，消费者在购买时看到的最多也是封顶的房子，更大部分是尚在图纸或者是大坑状态的“大饼”。消费者购买之时实际上得到的不是房子，而是将来以此价格来获得这个房子的一种“期权”。
现房销售顾名思义，就是消费者在购买时得到的已经是实实际际的房子，而并非“虚无缥缈”的图纸和描述。这种销售方式最大的优点是极大的降低了消费者的投资风险，房产的可实际感受性和受益的时效性大大增强。

H. 合作房地产开发的模式有哪些

最近关于房企“联姻”、“出轨”的新闻一直没有停过，不过在“白银时代”，单打独斗确实已经out了。只有强强联合才能显著增强竞争能力，降低开发风险。正如佳兆业集团总裁金志刚所言，“有钱的出钱，有地的出地，有管理经验的出管理经验，这样企业才能继续维持、发展，在房地产后半场继续运作”。
合作开发的形式多种多样，每家房企都根据自身的需求选择其中一种或几种；不同的房企自身的优劣势不同，合作开发对它们各自的作用自然有所差异。
一、土地入股合作开发
以土地入股合作开发，这是目前主流的方式。该模式是A企出地，B企出资的合作模式。该模式需要注意的细节是：项目开发需要以合作双方的名义向政府部门办理审批手续和各种证件许可。同时，双方还需要到国土部门办理土地权属的变更手续，依法将该宗土地使用权按照合作开发协议约定分成比例变更登记到开发商的名下。
项目开发完成后，A企按照获得房屋的公允价值计算转让土地使用权营业税、土地增值税、印花税和企业所得税。B企按照分出的房屋公允价值计算销售不动产营业税、土地增值税、印花税和企业所得税并确定土地入账价值。
该方案合作双方都要视同销售，看似没有享受税收优惠，但以土地费为开发主体转变为以A、B双方合作名义上的开发主体，符合开