❶ 运用收益法来评估房地产的价值要确定哪些因素
运用收益法来评抄估房地产的价值袭要确定以下几个因素：
1、首先要明确剩余收益的年限n、是否存在租约，房地产的租金水平、出租率等情况；
2、要根据市场调研提取或根据经验，得出房地产项目的收益率Y及租金的增长率g；
3、房屋的原始购买成本或登记价，用来计算房产税；
4、当地房地产的税费，例如营业税、教育税附加、城市建设维护税、印花税、房屋租赁管理费、维修管理费、租赁手续费、保险费等的取值比例及计税方式；
5、最后根据上述确定数据，计算房地产评估总值=年租金纯收益/(Y-g)×(1-((1+g)/(1+Y))n)
❷ 房产评估的收益法都需要什么
运用收益法来评估房地产的价值要确定以下几个因素：
1、首先要明确剩余收益的年限n、是否存在租约，房地产的租金水平、出租率等情况；
2、要根据市场调研提取或根据经验，得出房地产项目的收益率Y及租金的增长率g；
3、房屋的原始购买成本或登记价，用来计算房产税；
4、当地房地产的税费，例如营业税、教育税附加、城市建设维护税、印花税、房屋租赁管理费、维修管理费、租赁手续费、保险费等的取值比例及计税方式；
5、最后根据上述确定数据，计算房地产评估总值=年租金纯收益/(Y-g)×(1-((1+g)/(1+Y))n)。
❸ 评估住宅房地产能不能用收益法
在房地产估价论坛上看到这么一个讨论题目。
由于前期房地产市场投机炒作影响，自2001年到2005年，部分城市地区住房价格涨了2倍，而租金并未明显增长（如上海）。因此，一般按照资本化率取6％，根据收益法公式计算，收益价格将明显低于市场价格，不到市场价格的1/2。因此，不少估价师认为收益价格缺乏参考价值。
如果按照市场提取法，普通住房的资本化率约2.8-3.2％，这样的资本化率摆出来，放在技术报告里，会笑掉大牙的，影响同行对公司技术水平的印象。
不少估价师提出：对住宅房地产评估，采用市场比较法即可，不能采用收益法。
今天的讨论问题：
从估价理论来说，任何评估物的价格或价值都可以用三种方法准确求得，前提，获得准确的参数。所以，评估住宅房地产不能用收益法的说法缺乏根本的理论基础，站不住脚的。
在对回帖中进行了总结，归纳了各高手的观点：
目前采用收益法求得的价格缺乏参考价值，这不是收益法的错，而是选用的参数值存在问题或者求解值的内涵并不一致导致。如果采用市场提取法得到的资本化率数值计算，这样的收益价格应该比较接近市场价格。注意，此时求的是价格（price）
如果资本化率采用的是投资收益率概念，采用无风险报酬率+风险调整，求得应该是房地产的投资价值（valuer），或者是购买持有价值，如果这个价值高于购买价格（valuerprice），则物有所值，反之，物无所值。
估价结果的内涵，目前没有完全统一，也就是将价格与价值在估价规范中没有规范词语的使用，造成诸多估价人员混肴这两个概念，在报告中一会儿说价格，一会儿又说价值，结果就是价格或价值。
所以：
1.只要参数选取得当，采用收益法能准确求得住宅房地产的价格及价值；
2.如果是价格评估，资本化率采用市场提取法获得，如果是价值评估，资本化率应该是投资收益率，应该采用无风险报酬率+风险报酬率求得。
3.采用收益法时，求取的结果是价格内涵还是价值内涵，应该根据估价目的确定。
但也有人对以收益法来对住宅进行评估提出质疑，这主要是收益法在实际应用中面临问题的质疑：
作为收益法这个理论我认为是科学的，但在目前的中国绝大多数地区，真正推广和实施起来还是不太容易。
2.资本化率或者是报酬率的确定现在还只是停留在理论的探讨上面，一个真正便于大家运用的求取方法好象还在争论不休，无风险报酬率+风险调整中的风险调整系数到底怎么来确定？我看也是仁者见仁，难怪大家为了省去麻烦，干脆取个6%或者8%什么的，怎么来的？细述原委能不能经的起推敲？为什么不是6.5%或者是8.2%什么的？好象在我们的教科书中也是含糊其词吧。
运用收益法对住宅进行评估（我们暂且不谈价格和价值的区分）有些地方需要我们认同：
2.现实情况是，小到一栋住宅楼，大到一个住宅小区，同等类型的房子的租金价格可能都会一样，但每个住宅的楼层、朝向等多种因素制约着其价格（或价值）也不尽相同。
3.同时在房地产炒作房价抬高的时候 价格偏离价值 此时租赁价格往往是相对偏低,市场提取法得到的资本化率 无法代表未来情况
《从国际评估准则和新巴塞尔协议补充文件看不动产抵押贷款价值评估的发展趋势》：主要提出了抵押贷款价值的特征：
1、安全性；
2、保守性。与安全性相伴而生，要求以谨慎的态度、保守的方式进行评估，确保稳定性和可持续性。从而使抵押贷款价值不受市场价格和租金波动的影响（主要是市场价格和租金暂时上扬的影响）；
3、持续性。
另外也提出了低押贷款价值评估时应选择收益法与成本法，并以收益法为主。
《关于资本化率评定的若干思考》主要介绍了四种求取资本化率的方法：市场抽取法、投资组合法、租售比确定法、由安全利率与风险利率相加而得
❹ 带租约与不带租约的房产 用收益法评估有什么区别
带租约的房产
首先要确定委托方提供的租赁合同的真实性，如果不真实或者与市场租金差距专太大一般不考属虑租约对价值的影响。
如果租赁合同客观真实，首先要算租期内的收益价值，在算租期外的收益价值。
租期外的收益价值算出来后要折现到现在的价值，然后租期内的收益价值+租期外的收益价值=评估价值。
❺ 工业房地产为什么不采用收益法评估
收益法我在商网的时候做过，我认为那是因为房子本身没有收益吧。
在做商网的时候，考虑的是房屋的租金推算房子的价值。
下面这个是我们做商网的案例。
或者你可以看看房产评估考试书，看看上面有没有提收益法主要用哪里房产。
或者工业主要用哪个方法计算。
因为没看过哪个书，所以具体那本有介绍，还真不好给你答案。
eg：
考虑到目前该商圈商业服务用房的供应量不大，区域内1层商铺总体空置率较低，故空置和收租损失率取5%，由此计算有效毛收益。
估价对象无租约限制。
2、计算年有效毛收入
年有效毛收入=[月租金×（1-空置和收租损失率）]×12
=[61×（1-5%）]×12
=695.40元/m2
3、估算运营费用
委估房地产出租时，主要产生的运营费用有税金及附加、维修费、管理费、保险费等。
A、维修费：根据吉林市同类物业的管理水平，通常为年有效毛收入的3.5%。
B、保险费：指房地产意外损失的财产保险费用，结合估价对象的实际情况，取年有效毛收入的0.15%。
C、税金：根据国家现行税收政策，估价对象出租主要缴纳房地产税、营业税、城建税、印花税、教育费附加及地方教育附加，其中房产税为年有效毛收入的12%；营业税为年有效毛收入的5%；城建税为营业税税额的7%；教育费附加为营业税税额的3%；地方教育附加为营业税税额的2%；印花税为有效毛收入的0.1%。
D、租赁管理费：根据吉林市同类物业的管理水平，通常为年有效毛收入的2%。
年总运营费用=维修费＋保险费＋房产税＋营业税＋城建维护税＋教育费附加＋地方教育附加＋印花税＋租赁管理费
=年有效毛收入×[3.5%+0.15%+12%+5%×（1+7%+3%+2%）+0.1%+2%]
=695.40×0.2335
=162.38元/m2
4、计算年总净收益
年总净收益=年有效毛收入-年总运营费用
=695.40-162.38
=533.02元/m2
5、收益期的确定
估价对象房产建成年份为2010年，建筑结构为钢筋混凝土结构，依据钢筋混凝土结构非生产用房使用年限为60年，建筑物剩余使用年限为56年，另根据《国有土地使用证》证号为XXXX号，该用地以出让方式取得，终止日期为2050年1月4日，至估计时点土地剩余使用年限为35.47年。故本次估价收益期按土地剩余年限计算，即剩余收益年期n=35.47年。
6、选用适当的报酬率
报酬率采用累加法，累加法是将报酬率视为包含无风险率和风险报酬率两大部分，然后分别求出每一部分，再将它们相加得到报酬率的方法。
根据估价对象特点，安全利率取一年定期存款法定利率2.75%。
风险调整值：风险分低、中、高、投机四个档次，相应的调整值的分为0-2%、2%-5%、5%-8%、8%以上。估价对象为临街经营性商业网点，根据同类房地产行业投资收益水平，考虑通货膨胀和商业网点投资风险因素，本次估价风险调整值取4.0%。
故报酬率为：2.75%+4.25%=7.0%
7、计算收益价格
通过调查发现，估价对象所处商圈类似经营的状态较好，结合估价对象的实际状态及所在区域未来发展趋势，并考虑牛马行商圈发展较为成熟，采用净收益每年不变公式。
收益价格计算公式：V=A/R[1-1/（1+R）n]
式中R——综合报酬率
n——收益年限
A——年净收益
533.02÷7.00%×[1-1÷（1+7.00%）35.47]=6924.00元/m2（精确至个位）
❻ 房地产收益法评估！
年有效收入：
11000*50*12*（1-10%）=594 w
净收益：
594*（1-2%）*（1-5%）-4000*11000*1%/10
收益法公式带进去
年限按土地剩余使用年限
❼ 房产估值受哪些因素影响
二手房评估会受到哪些因素影响?
1.房产最近的成交价及原业主上次购得价
如果房产市场最近成交价在一个数值范围内，那么成交价就是业主与客户的心理承受范围的交集，这个价格才能成交，评估价应以此参考。业主初次的购买价格会对价值评估产生一定的影响，房屋的价值一般是随着时间的推移在初次购买的价格上上升或者下降，所以在进行房屋估值时，需要用初次购买的价格加以参考。并且，还要考虑当地房产市场的整体或贬值幅度，不背离正常的价格规律。
2.房产目前的使用年限
二手房成交是有一定周期的，所以在估值时就需要考虑到房屋的使用时间。楼龄稍老一些，价格自然就低一些，刚交楼没多久的房屋，价格相对就高一些，合理的算法是每年折旧2%。
3.楼体结构、层次、朝向
户型方正，各个功能间基本全南，动静分离，南北通透，楼层高，采光好，进深短，这些优质的条件会一定程度上提高房子的价格，通常一个层次好、朝向好的房子要比在这些方面不很理想的房子贵出3%至8%之间。
4.小区品质及环境配套
电梯的品牌质量，如速度快，无眩晕感;大堂及小区装修美化，如合泰的楼盘大堂，金域的小区环境;还有一些外部配套，如公交地铁，开车出行，买菜购物，休闲娱乐。不错的周边环境会为房产每平米加价2%至5%左右，反之也是如此。一个规划完善的区域会为该房产提供2%至5%的加价空间。
二、如何评估房产?
1.成本法
就是用开发商的建筑成本来评估这套房子，如人工费用、土地出让金、基础设施建设费、管理费、税费等。还有就是二手房业主购得价及上涨下跌程度。
2.市场比较法
通过该小区的市场成交价，客户目前接受能力与近期房产的波动情况来确定。还要根据周边的环境，来确定房产的价格。
3.物价收益法
确定房地产本身带来的纯收益，如房价物价带来的收益，另一方面还要以一行存款利率、物价指数、当地房地产企业和该行业的平均收益率为依据推算。
❽ 收益法评估房产考虑房产残值吗
评估房地产时，里面的家具和办公用品是需要单独评估的。在用收益法评估时，首先内考虑收益法容评估的房产价值是否包含家具和办公用品的价值，也就是说，你要考虑房产的收益在考虑家具的情况下和不考虑家具的情况下价值是否一致。或者讲，如果你将家具给单独销售了，会不会影响收益法下房产的价值，如果不影响，家具就不能考虑在房产的价值内
❾ 房产评估价值中包含土地价值吗（商业用房，评估采用收益法）
房产价值和土地价值是分开的，但是房产又依附于土地价值存在，内如果房屋所处容的土地没有土地证，或者土地证没有在房产所有者名下，房屋的价值就会很受影响。如果采用收益法评估的，只要房屋产权时间可以保证，基本就不受土地价值的影响。收益法评估是基于房屋未来能带来的收益，跟房屋成本价值没有太大关系。