房地产是最大的灰犀牛什么意思

㈠ 从供求两端加强房地产金融管理

要根治楼市“打新热”，需要加强房地产金融管理，做好需求端和供给端两篇文章。在需求端，要实施好重点房地产企业资金监测和融资管理规则，严厉打击哄抬房价地价、恶意炒作行为。在供给端，要按照“租购并举”的方向扩大供给，加快研究金融支持住房租赁市场举措。
最近，针对部分地区房价过快上涨尤其是“万人摇号”“打新热”等现象，多地金融监管部门出台严控房地产贷款集中度、调控房贷利率、严查消费贷和经营贷入市等举措，以期堵住热钱进入楼市，“摁”住房子投机需求、降低房子投资属性。
始于2016年9月底的此轮房地产调控已持续4年多，取得了显著调控效果，目前多数城市房价稳定，普通个人或家庭负债增长未明显加快。中国人民银行发布的数据显示，2020年房地产贷款增速8年来首次低于各项贷款增速，新增房地产贷款占各项贷款比重从2016年的44.8%下降到2020年的28%。这意味着新增贷款大概率流向实体经济，房企融资“三道红线”和银行信贷的“两道红线”等房地产金融监管措施效果显现。
于是，有人开始放松警惕，认为部分城市的“打新房热”不足为患，继续调控还有必要吗？目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。按照2020年6月末的个人住房贷款、房地产贷款数据统计，在37家A股上市银行中，有11家银行的个人住房贷款或房地产贷款占比越过“红线”。房地产是现阶段我国金融风险方面最大的灰犀牛，如果任由金融资源注入房地产泡沫，就会对实体经济、金融体系、居民财富带来风险隐患。
房地产金融肯定要管，而且必须管好。用限购、限贷的行政手段强力干预，确实能一时堵住房价泡沫的“入水点”，但长期看可能伤及正常的经营、消费和改善型需求，仍难以缓解金融供给管理与房地产行业发展需求的矛盾、支持居民合理购房需求与防范价格风险的矛盾、房企合理融资与控制杠杆的矛盾。特别是一些短期调控涉及信贷总量、房贷利率、交易年限、相关税费等问题，可能使少数地方楼市坐地起价，加大居民的实际购房成本，与政策初衷背道而驰。
楼市“打新热”源自新房、二手房存在明显价差，使得热钱借消费贷、经营贷、信用卡透支涌入套利。而要根治楼市“打新热”，需要加强房地产金融管理，做好需求端和供给端两篇文章。这也是中央经济工作会议强调“保障性租赁住房”“长租房”“租赁住房用地”等内容并提出“逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利”的应有之义。
一方面，在需求端，要强化对房地产企业融资状况和拿地行为的全面监测，实施好重点房地产企业资金监测和融资管理规则，严厉打击哄抬房价地价、恶意炒作行为。针对房企降杠杆、降负债的各项举措不能松懈，要加快建立居民债务收入比监测体系，引导商业银行房地产贷款合理增长，推动金融资源更多流向制造业、小微企业等重点领域和薄弱环节。按照因城施策原则，实施好房地产金融审慎管理制度。
另一方面，在供给端，按照“租购并举”的方向扩大供给，加快研究金融支持住房租赁市场举措，在旧城改造、城市更新及保障房建设上给予更大金融支持。要降低租赁住房税费负担，土地供应要向租赁住房建设倾斜，探索用不动产信托投资基金（REITs）为代表的二级市场工具，打通公共租赁住房供应体系。健全以房地产股权基金为代表的项目投融资架构，完善以保险、公募、养老金为代表的长线机构参与股权投资，真正拓展房地产产业的内涵与价值边界。

㈡ 将“灰犀牛”关进笼子 中国房地产金融审慎管理大幕拉开

中国房地产市场正迎来一场剧变。
2021年首月，深圳、上海、广州、西安、合肥等多个一二线城市传来房贷额度紧张、利率上浮的消息，个别银行被曝出已经停贷。每年年初，一般是房贷额度最为充裕的时候，这一反常现象的背后实际上潜藏着金融调控的身影。
2020年最后一天，中国人民银行、银保监会发布通知，决定建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，分档设置房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限。这政策一被业内简称为对银行划定的“两道红线”。
上海市银保监局近期出台的新规，正是“两道红线”落地的体现。上海市表示，严格实施房地产贷款集中度管理、严格审核首付款资金来源和偿债能力审核等。
克而瑞研究中心企业研究总监房玲指出，与前期的房企融资“三道红线”、“压降融资类信托规模”和“暂停私募非标债权类业务”等融资调控一脉相承，针对银行的“两道红线”意在防范房地产行业过度金融化。不过，由于超标银行个数较少，压降比例相对有限，加之新规调控留有调整过渡期，房玲认为对房地产行业短期影响可控。
银行的“两道红线”与去年8月份出台的房企“三道红线”(重点房地产企业资金监测和融资管理规则)政策一起，组成了中国房地产金融审慎管理的主要工具。与货币政策不同，房地产金融审慎管理主要针对首付比调整、房地产贷款比例限制、房企融资规模限制等，重点在于稳定信贷增长、调节杠杆率。
中指研究院企业事业部研究副总监刘水认为，这“五道红线”的划出，让2020年成为中国房地产金融审慎管理元年，这对中国房地产制度建设具有里程碑意义。房地产制度呈现出从“住房制度改革”(1998年)到“土地制度改革”(2002年)再到“金融管理改革”(2020年)的脉络特征。
万科集团董事会主席郁亮也曾表示，“三道红线”对房地产行业的影响力不亚于2002年的土地招拍挂制度，它意味着房地产行业金融红利时代的结束。
“五道红线”为代表的房地产金融审慎管理之下，中国楼市会发生什么样的变化？业内普遍认为，“银根”和“地根”是楼市的命脉。房地产金融审慎管理有望控制住“银根”。
中指研究院近日发布的一份报告称，过去15年，金融政策对房地产市场调控效果显著。这份报告回顾了2005年至2019年涉及房地产金融审慎管理的政策及其效果。报告认为，金融审慎指数增加会显著抑制房价上涨，抑制商品房需求，同时也将抑制房企规模增速。
刘水表示，未来市场将会呈现出三大趋势：一是弱周期，金融审慎管理之下，将避免大量资金流向房地产市场，从而避免房地产市场暴涨暴跌，弱化房地产周期性。
二是“慢牛”。据测算，中国城市化率或在2030年达到70%，进入城市化后期，未来10年GDP仍将维持中高速增长，房地产市场仍有向上发展空间，但金融审慎管理之下，未来10年中国房地产市场或现慢牛行情。
三是城市分化持续，不同城市房地产市场走势仍将明显分化。
自2008年美国金融危机后，宏观审慎政策开始受到越来越多国家的重视。美国、欧盟、英国、韩国等经济体均积极使用房地产金融审慎政策来抑制楼市过度繁荣。近年来，中国官方更是反复强调实施好房地产金融审慎管理制度。如：1月召开的2021年中国人民银行工作会议提出，落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度。
银保监会主席郭树清曾撰文称，房地产是现阶段中国金融风险方面最大的“灰犀牛”。他指出，2008年次贷危机前，美国房地产抵押贷款超过当年GDP的32%。目前，中国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。将“灰犀牛关进笼子里”或是房地产金融审慎管理的直接目标。

㈢ 中国最大的灰犀牛是民生吗

中国最大的灰犀牛是什么？

100个人可能有101个答案。

有人说是房地产泡沫，有人说是资本外流，有人说是地方债，有人说是银行不良资产，也有人说是民生。

那么，中国最大的灰犀牛到底是什么？对此，中新社国是直通车专访了《灰犀牛：如何应对大概率危机》的作者米歇尔·渥克，听听她怎么说？

影响中国经济的两个全球性问题是什么？

米歇尔·渥克在接受中新社国是直通车记者采访时表示，有两个全球性问题对中国经济的发展都产生了影响——首先是气候变化问题，“气候变化影响着移民、我们使用的能源、我们消费或选择消费的产品等等”，米歇尔称，气候变化导致的海平面上升也给全球的沿海城市带来了不小的影响，“这些影响是我们当下就看得到的，但随着时间的流失，产生影响的速度也会加快。”

另一个影响中国经济的全球性问题，是十年前为应对全球金融危机而出台的货币政策背后潜在的副作用。米歇尔表示，当时各国央行大量印钞，全球范围内很多额外资金的利率极低，这鼓励了很多做投机买卖的人将大量资金投入到一些缺乏经济生产力的领域中。

“质量型增长”模式获赞

“经济总是会存在着一定的下行风险，政府能够以质量型增长为主发展经济，对此我很是欣慰。”米歇尔在接受国是直通车采访时对中国政府强调“质量型增长”的做法表示了肯定。

在她看来，“质量型增长”意味着经济发展会从生产效率低的部门发生转移。米歇尔还表示，从社会经济学的角度出发来帮助不断壮大的中产阶级摆脱对“灰犀牛”的担忧也是非常重要的一环。

米歇尔还提到，不久之前相关人士在看到中国经济9%或10%以上的增速时，难免会担忧中国经济增速将低于7%；“但现在这样的情况已经发生了，不过天并没有塌，我认为世界上其他国家也开始适应了这种可能性。”米歇尔笑言。

中国与世界的联动：未知因素仍有很多

提及中国经济风险与世界经济的联动，米歇尔认为，中国的发展一部分确实取决于世界上其他国家的表现。“举个例子，如果美国发生了经济硬着陆，那么欧洲就会出现更多经济问题，所以未知的因素仍然有很多。”

但另一方面，米歇尔也表示，中国确实意识到了通过“政策优先”战略解决“灰犀牛”危机会带来的影响。“我认为在化解经济发展中存在的杠杆和风险问题时必须接受这个事实：你可能会看到经济发展出现减速，但这实际上是一种对未来稳定发展的投资，从长远来看这种减速现象对经济的健康也是更有利的。”米歇尔说道。

㈣ 什么是灰犀牛事件

灰犀牛事抄件是指太过于常见以至于人们习以为常的风险，比喻大概率且影响巨大的潜在危机。灰犀牛是与黑天鹅相互补足的概念，“黑天鹅事件”则是极其罕见的、出乎人们意料的风险。

2017年7月17日，金融工作会议召开后的首个工作日，人民日报在头版刊发评论员文章《有效防范金融风险》，文中提到：防范化解金融风险，需要增强忧患意识。既防“黑天鹅”，也防“灰犀牛”，对各类风险苗头既不能掉以轻心，也不能置若罔闻。这是人民日报首次提到“灰犀牛”概念。

(4)房地产是最大的灰犀牛什么意思扩展阅读：

防范方法：

1、首先，要承认危机的存在。

2、其次，要定义灰犀牛风险的性质。

3、第三，不要静止不动，也就是不要在冲击面前僵在原地。

4、第四，不要浪费已经发生的危机，要真正做到从灾难中吸取教训。

5、第五，要站在顺风处，眼睛紧紧盯住远方，准确预测远处看似遥远的风险，摒除犹疑心态，优化决策和行动过程。

6、第六，成为发现灰犀牛风险的人，就能成为控制灰犀牛风险的人。

㈤ 社科院：房地产告别只涨不跌时代 局部房价下跌监测预警将成为重点

“房价只涨不跌的时代已经过去。”

12月1日，中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组发布报告《中国住房大数据分析报告(2020)——城市房价预警与房企品牌价值测度》（以下简称报告）。报告指出，局部房价下跌监测预警，将成为市场监测预警的重要方面。

廊坊新房房价较峰值下跌46.9%

2020年，房地产市场整体呈现下滑的趋势。在报告监测的城市中，部分城市2020年度房价出现一定程度下跌。据纬房指数同比监测，从2019年10月到2020年10月，9城市年度跌幅均在5%以上，最高年度跌幅为9%。

贝壳研究院数据表示，2020年1～11月，66城新房市场累计成交套数同比下滑5.2%，成交面积累计同比下滑5.4%，但较10月累计降幅收窄1.1-1.5个百分点。

如果同历史峰值比较，一些城市房价下跌的趋势则更为明显。

来源：纬房大数据

报告显示，从各城市历史高点至2020年10月，20个城市距最高点房价调整幅度均在10%以上，其中9城市距最高点房价调整幅度均在15%以上，下跌幅度最大的城市是廊坊，相比2017年4月的峰值降幅达46.9%，青岛、天津相较峰值下跌20%以上。

从各城市房价由涨转跌的时点看，这些城市房价阶段性拐点出现分别存在两类情形：一类是2017年上半年前后，以京津冀城市为代表，主要为2017年上半年一二线城市房地产调控加码所引发，到目前已经调整了约3年半；另一类是2018年下半年前后，以三四线城市为主，主要为货币化棚改退潮所引发，到目前已经调整了约两年半。

可以看到，很多城市在疫情开始前，房价就已经阶段性见顶。房价下跌不完全是因受疫情冲击的影响。

报告表明，局部房价下跌监测预警，将成为市场监测预警的重要方面。虽然平稳运行为房地产政策的重要目标，但一定范围的波动也是市场运行的常态。房价下跌的原因较为复杂，既可能有宏观大环境因素，也可能有城市自身供给过剩的原因。

“仍有部分城市房价出现较快上涨”

在因城施策的政策背景下，各城市房地产市场的差异化将成为常态。新冠疫情的出现，加速了房地产市场大分化时代的来临。

在很多城市房价下跌的同时，报告认为“仍有部分城市房价出现较快上涨”。

贝壳研究院报告显示，截至2020年11月，一线城市新房市场成交量基本完成恢复，达到与去年同期持平状态，成交套数累计同比增长0.3%、成交面积累计同比增长1.3%。

其中深圳“715”新政后，又有“729”新政补充，整体调控从严，但新房在抑制房价过快上涨过程中，刺激刚需客户主力入市，市场热度较高。同时，广州由于人才政策的刺激，新房成交面积累计同比增幅持续上升。

报告认为,房价上涨的原因同样较为复杂，既可能有宏观大环境因素，也可能有城市自身供给不足的原因，还有可能是城市经济基本面出现了重大利好。另外还有一种相对较快上涨的情况难以被直接识别，如相关联的同类城市房价均较快下跌，但该城市房价微涨。

在如此背景下，房地产也成为了我国防范金融风险的重要方面。

日前，中国人民银行党委书记、银保监会主席郭树清谈到，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。

㈥ "灰犀牛"是什么

“灰犀牛”比喻大概率且影响巨大的潜在危机。

灰犀牛是据古根海姆学者奖内获得者米歇尔·渥克的容《灰犀牛：如何应对大概率危机》一书，“黑天鹅”比喻小概率而影响巨大的事件，而“灰犀牛”则比喻大概率且影响巨大的潜在危机。

在金融方面，“黑天鹅”一般指那些出乎意料发生的小概率风险事件；“灰犀牛”指那些经常被提示却没有得到充分重视的大概率风险事件；“明斯基时刻”主要指在经过一段时期的经济平稳发展，负债不断提高难以持续，债务风险忽然爆发的资产价值崩溃时刻(拐点)。

拓展资料

中国当前最大的三个“灰犀牛”分别是房地产泡沫、“货币贬值、资本外流”带来的风险动荡以及银行不良资产增加。

当前和今后一个时期我国金融领域尚处在风险易发高发期，既要防止“黑天鹅”事件发生，也要防止“灰犀牛”风险发生。

中国正处应对“灰犀牛”风险五个阶段中的风险诊断阶段。中国金融领域的“灰犀牛”隐患主要有房地产市场泡沫、企业债务、资本市场异动、影子银行和新金融产品。

㈦ 央行房贷新规：去杠杆、降负债是大势所趋

2020年的最后一天，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。

  《通知》要求银行业金融机构（不含境外分行）的房地产贷款占比以及个人住房贷款占比要满足人民银行、银保监会确定的管理要求。目的是提高金融体系韧性和稳健性，促进房地产市场平稳健康发展。

  这是继2020年8月20日“三条红线”出台后，又一针对房地产融资的政策，在刚刚过去的2021“丁祖昱评楼市”年度发布会上，我曾说过：“2020年全年与房地产相关的金融政策一直在持续的收紧，哪怕是在疫情最严重的上半年也没有在任何一个公开场合说过要给房地产金融助力，一直到8月20日，这是所有地产人应该记住的日子，‘三条红线’的相关政策给整个行业特别是给房地产金融行业理清了未来的政策脉络和思路。”

  在当时我给出的十大预测中，提到未来金融政策还将趋紧，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会在全年金融政策持续收紧的2020年的最后一天推出《房地产贷款集中度管理制度》，在某种程度上验证了我对金融政策趋紧的预测，未来房企整体融资环境依旧偏紧的主基调不变。

  01

  大部分银行金融机构符合管理要求

  从近期发布的《房地产贷款集中度管理要求》的具体要求来看，银行业金融机构按类型分档，其房地产贷款占比上限各档不高于40%、27.5%、22.5%、17.5%及12.5%；个人住房贷款占比上限各档不高于32.5%、20%、17.5%、12.5%、7.5%。

  若结合居民杠杆率与债务收入比来看，截至2020年三季度，居民杠杆率逐年提升至33%，较2015年增加13.7个百分点，债务收入比升至55%，较2015年增加24.5个百分点。而在疫情阴霾下，居民收入预期大概率将有所下滑，偿债能力进一步减弱，由此看来现阶段有序引导企业负债率、居民杠杆率逐步回归到“安全线”以内，坚守不发生系统性金融风险的底线仍是重中之重。

03

  未来房企整体融资环境依旧偏紧

  2020年，房地产政策层面前松后紧，中央继续坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调，落实城市主体责任，实现稳地价、稳房价、稳预期长期调控目标。上半年房地产信贷政策中性偏积极，央行三度降准释放长期资金约1.75万亿元，并两度下调LPR利率中枢，5年期以上LPR累计降幅达15个基点。

  但下半年央行设置“三道红线”分档设定房企有息负债的增速阈值，并压降融资类信托业务规模，倒逼房企去杠杆、降负债。时值年末最后一天中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，在某种程度上也是对房地产行业将稳杠杆乃至去杠杆的强调和加强。

  联系到郭树清发文强调，坚决抑制房地产泡沫，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。我们认为未来房企整体融资环境依旧偏紧，房企去杠杆、降负债已是大势所趋。

  需要注意的是，中国人民银行、银保监会关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的答记者问时同时表示要“推动金融、房地产同实体经济均衡发展”。

  “十四五”规划也已定调：房地产事关民生消费和投资发展，助力经济内循环。

  我在2021“丁祖昱评楼市”年度发布会上说过“房地产是中国最大的金融业、制造业、服务业”。因此，我认为政策基本面依然“稳”字当头，继续坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调，强化并落实稳地价、稳房价、稳预期的调控目标。

  同时，《房地产贷款集中度管理要求》的发布，也进一步验证了我对行业步入无增长时代新逻辑的验证，过去若干年，房企高歌猛进，资金带来了巨大的动力，时至今日，在“三条红线”和“央行房贷新规”的要求下，资金被限制，由于没有更多的资金进入，整个行业再往上走的动力被大大削弱，因为整个行业的主体是房企，缺乏资金的支持，会使得企业动能不足，从而使得行业动能不足，就将步入无增长的时代，这也是2020年的最后一天，我所讲到的最核心最关键的问题。

㈧ 中国经济的“灰犀牛之母”是什么呢

相对于用具体的经济措施应对某只具体的“灰犀牛”，根除落后发展观念这只“灰犀牛之母”的难度可能要大得多。

最近，一个新词进入了人们的视线——“灰犀牛”。这个原本冷僻的词在全国金融工作会议之后突然爆红，一时间，街头巷尾都在讨论，中国究竟有哪几只“灰犀牛”、哪只是最大的“灰犀牛”。

在明白了以上逻辑后，我们就不难得出如下结论：要根除“灰犀牛”，归根到底还是要摒弃落后的、不合理的发展理念。这要求从本质上理清“发展”和“增长”这两个概念之间的区别，将以增长为核心，转变为综合平衡增长速度和发展质量。

当然，这并不容易。正如明代思想家王阳明所说的，“破山中贼易，破心中贼难”。思想本身有其惯性，并且在现实中还会和各种既得利益相互纠缠，因此，相对于用具体的经济措施应对某只具体的“灰犀牛”，根除落后发展观念这只“灰犀牛之母”的难度可能要大得多。

从思想上去改变才能让落后观念有所变化。

㈨ 楼市大事件！央行、银保监会联手发文，48万亿房贷市场迎巨变

关乎楼市的又一大事来了！

2020年12月31日，央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（以下简称《通知》），建立了银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。这是继前不久监管部门出台“三道红线”房企融资新规后，房地产金融政策再出重磅新规。《通知》自2021年1月1日起实施。

《通知》规定，央行副省级城市中心支行以上分支机构会同所在地银保监会派出机构，可在充分论证的前提下，结合所在地经济金融发展水平、辖区内地方法人银行业金融机构的具体情况和系统性金融风险特点，以本通知第三档、第四档、第五档房地产贷款集中度管理要求为基准，在增减2.5个百分点的范围内，合理确定辖区内适用于相应档次的地方法人银行业金融机构房地产贷款集中度管理要求。央行、银保监会将对人民银行副省级城市中心支行以上分支机构、银保监会派出机构确定辖区内地方法人银行业金融机构房地产贷款集中度管理要求的行为进行监督管理。

此外，值得注意的是，为配合资管新规的实施，资管新规过渡期内（至2021年底）回表的房地产贷款不纳入统计范围。同时，为支持大力发展住房租赁市场，住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。

央行有关负责人透露，目前，央行正会同相关部门研究制定住房租赁金融业务有关意见，并建立相应统计制度，届时对于符合定义的住房租赁有关贷款，将不纳入集中度管理统计范围。

新增房贷增速将受影响

实际上，今年以来，就有一些银行进一步放缓了新增房企开发贷增速。证券时报·券商中国记者此前了解到，有银行压缩了房地产开发贷款的投放规模，还有银行部分区域性分行因仅用半年时间就把全年的个人按揭贷款投放额度用完，使得后续该地区新的个人按揭贷款投放要靠存量移位再贷。

央行数据显示，2020 年三季度末,人民币房地产贷款余额 48.83 万亿元, 同比增长 12.8%,比上季末低 0.3 个百分点,连续 26 个月回 落;前三季度增加 4.42 万亿元,占同期各项贷款增量的 27.2%,比上年全年水平低 6.8 个百分点。

曾刚表示，从分档设计的房地产贷款集中度上限水平看，预计超出上限的银行不会太多，总体看对存量房地产贷款来说，调整的压力较小。但《通知》的主要影响是未来的新增房地产贷款增速会受限，例如，前几年个人房贷增速显著高于平均贷款增速，对于接近上限或已经超标的银行来相关贷款的新增投放增速会放缓。

央行有关负责人也表示，2019年以来，央行、银保监会已就房地产贷款集中度管理制度开展了广泛调研，与金融机构进行了充分的沟通，相关指标设定充分考虑了银行业金融机构实际情况，并采取了分类分档、差别化过渡期、区域调节机制等多种机制安排。目前，大部分银行业金融机构符合管理要求，央行、银保监会将要求其稳健开展房地产贷款相关业务，保持房地产贷款占比及个人住房贷款占比基本稳定。

“房地产贷款集中度指标对存量房贷的调整压力并不大，因为只要银行保持现有房贷余额不变，随着分母的贷款余额总规模不断提升，该指标自然会下降。但对于接近上限的银行来说，该指标就会影响其新增房贷投放规模，这意味着未来部分银行的新增房贷增速和个贷增速不能超过平均贷款增速，否则相关占比还会进一步提升。”曾刚称。

银行需制定过渡期业务调整方案

当前超出管理要求的银行业金融机构，应结合自身实际，制定过渡期业务调整方案；符合管理要求的银行业金融机构，应稳健开展房地产贷款相关业务，央行、银保监会将密切监测相关银行业金融机构房地产贷款业务开展情况，对异常增长的，将督促采取措施及时予以校正。

具体来看，2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求，超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起2年；超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起4年。房地产贷款占比、个人住房贷款占比的业务调整过渡期分别设置。

值得注意的是，为了稳妥有序整改过渡，充分考虑不同银行的情况不同，《通知》提出，业务调整过渡期结束后因客观原因未能满足房地产贷款集中度管理要求的，由银行业金融机构提出申请，经央行、银保监会或当地央行分支机构、银保监会派出机构评估后认为合理的，可适当延长业务调整过渡期。

“对于超出管理要求的银行业金融机构，将要求其合理选择业务调整方式、按年度合理分布业务调整规模，确保调整节奏相对平稳、调整工作稳妥有序推进。个别调降压力较大的银行，通过延长过渡期等方式差异化处理，确保政策平稳实施。”上述负责人称。

北京市银行业协会已出台个人住房贷款自律公约

证券时报·券商中国记者获悉，北京市银行业协会已正式印发《北京市银行业协会个人住房贷款业务自律公约》，自2021年1月1日起生效实施。公约从内控制度、风险管理、尽职调查、差别化住房信贷政策执行、合作机构监督、公平竞争、优质服务等七个方面对银行的个人住房贷款业务提出自律要求，同时也对银行开展的关于个人商业用房贷款业务的做出了自律要求。

针对公约出台的背景，北京市银行业协会表示，目前北京地区会员银行开展的个人住房贷款业务中主要存在两个突出问题：一是，自北京市开展房地产市场调控以来，相关政府部门和行业监管部门出台了多项涉及个人住房贷款业务的调控政策，但各家会员银行对政策的理解不尽相同，造成部分银行在政策执行尺度的掌握方面存在一定差异；二是，近年来北京地区房地产市场中，二手房交易的市场占比逐年提升，房地产中介机构在二手房交易中成为关键环节，个别银行为争揽客户而向中介“返点”、“返费”的现象死灰复燃。

在统一房贷政策尺度方面，《公约》规定：住房贷款记录不区分本市、非本市；月供收入比不超过50%；对首付款资金来源进行实质性审核，不得使用“首付贷”等金融产品加杠杆、挪用其他个人类贷款资金或信用卡融资用于支付首付款；涉及一手房的个人住房贷款其所购房屋必须是主体结构已封顶的住房；必须严格执行差别化住房信贷政策等。在涉及“返点”、“返费”问题方面，《公约》规定：银行不得向房地产开发商、房地产中介机构（含关联机构）及工作人员支付或变相支付财物从而获取交易机会或竞争优势，并明确规定：支付或变相支付佣金、介绍费或其他性质类似的费用；免费或低于成本价提供服务，或出租办公场所、办公设施和设备；替其支付、承担应当由其自己承担的支出或费用；以超出正常价格或不合理方式等使用其提供的服务；租用其办公场所或渠道（含线上、线下）向购房客户营销本行业务等方式均在禁止范围之内。

据了解，此次《公约》的出台得到了业内银行的广泛支持，目前北京地区开办个人住房贷款业务的43家银行均已签署公约承诺函。部分银行表示，《公约》的出台有助于银行个人住房贷款业务竞争回归到提高服务水平和服务质量方面上来，从而改变过去单纯依靠“返点”、“返费”和放松政策执行尺度的市场竞争局面。