Ⅰ 怎么写房地产开发可行性分析报告
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楼上的不知所谓..一种是靠脑在混（想），一种是靠手在混（做）。
目前人们对人回文、环境要答求的观念已开始改变，容积率越小开发商利润越大，毕竟容积率高的还要花很多钱去修，容积率小的土地上面的每层空气都按平方米卖一样的钱，完全是空手盈利。因为：住宅价值不单是按每平方米建筑面积，价格差关键是容积率大小，如：容积率1.20左右比容积率2.40左右的住宅，每平方米价格要高出一倍左右。
容积率是指建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米用地的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。
规划对低密度住宅的大体标准概念，高层低密度住宅容积率不大于2.2；多层低密度住宅容积率不大于1.2；排屋（Town House）容积率不大于0.7；别墅（Villa）容积率不大于0.35。
Ⅱ 求一篇房地产可行性研究报告范文
项目可行性研究是投资活动的一项基础性工作，其研究结论是投资决策的重要依据。可行性研究报告适用于政府、企业、个人等各类投资主体所投资的工业、交通运 输、农林水利、城市基础设施以及技术改造等项目的可行性研究工作，以满足我国各类投融资主体进行科学决策的需要。
可行性报告咨询服务分为政府审批核准用可行性研究报告和融资用可行性研究报告www.chinainp.com。审批核准用的可行性研究报告侧重关注项目的社会经济效益和影响；融资用报告 侧重关注项目在经济上是否可行。具体概括为：政府立项审批，产业扶持，银行贷款，融资投资、投资建设、境外投资、上市融资、中外合作，股份合作、组建公 司、征用土地、申请高新技术企业等各类可行性报告。
本报告从房地产市场需求、项目的资源供 应、建设规模、工艺路线、环境影响、资金筹措等方面对项目进行调查研究和分析比较，并在专家研究经验的基础 上对项目建成以后可能取得的财务、经济效益及社会影响进行科学预测，从而提出该项目是否值得投资、如何进行建设及项目建设进程等咨询意见，为项目决策提供 依据。
《房地产项目可行性研究报告》用于多方面的专业运用，包括：用于向国家相关政府 部门申请立项；向金融部门申请贷款的重要依据；向有关主管部门申请 专项资金的重要依据；向证监会申请股票上市的重要依据；向国土部门、开发区、工业园申请用地的重要依据；与项目有关的部门签订合作，协作合同或协议的依 据；进口设备和对外谈判的依据；环境部门审查项目对环境影响的依据。
报告目录
第一章 房地产项目总论
1.1 房地产项目背景
1.1.1 房地产项目名称
1.1.2 房地产项目承办单位
1.1.3 房地产项目主管部门
1.1.4 可行性研究工作的编制单位
1.1.5 研究工作概况
1.2 编制依据与原则
1.2.1 编制依据
1.2.2 编制原则
1.3 研究范围
1.3.1 建设内容与规模
1.3.2 房地产项目建设地点
1.3.3 房地产项目性质
1.3.4 建设总投资及资金筹措
1.3.5 投资计划与还款计划
1.3.6 房地产项目建设进度
1.3.7 房地产项目财务和经济评论
1.3.8 房地产项目综合评价结论
1.4 主要技术经济指标表
1.5 结论及建议
1.5.1 专家意见与结论
1.5.2 专家建议
第二章 房地产项目背景和发展概况
2.1 房地产项目提出的背景
2.1.1 国家或行业发展规划
2.1.2 房地产项目发起人和发起缘由
2.2 房地产项目发展概况
2.2.1 已进行的调查研究房地产项目及其成果
2.2.2 试验试制工作情况
2.2.3 厂址初勘和初步测量工作情况
2.2.4 房地产项目建议书的编制、提出及审批过程
2.3 投资的必要性第三章 房地产项目市场分析与预测
3.1 市场调查
3.1.1 拟建房地产项目产出物用途调查
3.1.2 产品现有生产能力调查
3.1.3 产品产量及销售量调查
3.1.4 替代产品调查
3.1.5 产品价格调查
3.1.6 国外市场调查
3.2 市场预测
3.2.1 国内市场需求预测
3.2.2 产品出口或进口替代分析
3.2.3 价格预测
3.3 市场推销战略第四章 产品方案设计与营销战略
4.1 产品方案和建设规模
4.1.1 产品方案
4.1.2 建设规模
4.1.3 产品销售收入预测
4.2 市场推销战略
4.2.1 推销方式
4.2.2 推销措施
4.2.3 促销价格制度
4.2.4 产品销售费用预测
第五章 建设条件与厂址选择
5.1 资源和原材料
5.1.1 资源评述
5.1.2 原材料及主要辅助材料供应
5.1.3 需要作生产试验的原料
5.2 建设地区的选择
5.2.1 自然条件
5.2.2 基础设施
5.2.3 社会经济条件
5.2.4 其它应考虑的因素
5.3 厂址选择
5.3.1 厂址多方案比较
5.3.2 厂址推荐方案
第六章 房地产项目技术、设备与工程方案
6.1 房地产项目组成
6.2 生产技术方案
6.2.1 技术来源途径
6.2.2 生产方法
6.2.3 技术参数和工艺流程
6.2.4 主要工艺设备选择
6.2.5 主要原材料、燃料、动力消耗指标
6.2.6 主要生产车间布置方案
6.3 总平面布置和运输
6.3.1 总平面布置原则
6.3.2 厂内外运输方案
6.3.3 仓储方案
6.3.4 占地面积及分析
6.4 土建工程
6.4.1 主要建、构筑物的建筑特征与结构设计
6.4.2 特殊基础工程的设计
6.4.3 建筑材料
6.4.4 土建工程造价估算
6.5 其他工程
6.5.1 给排水工程
6.5.2 动力及公用工程
6.5.3 地震设防
6.5.4 生活福利设施 第七章建设用地、征地拆迁及移民安置分析
7.1 房地产项目选址及用地方案
7.2 土地利用合理性分析
7.3 征地拆迁和移民安置规划方案 第八章 资源利用与节能措施
8.1资源利用分析
8.1.1土地资源利用分析
8.1.2水资源利用分析
8.1.3电能源利用分析
8.2节能措施分析
8.2.1土地资源节约措施
8.2.2水资源节约措施
8.2.3电能源节约措施 第九章 房地产项目原材料供应及外部配套条件
9.1 主要原材料供应
9.2 燃料、加热能源供应
9.3 给水供电
9.4 外部配套条件 第十章 房地产项目进度与管理
10.1 工程建设管理
10.2 房地产项目进度规划
10.3 房地产项目招标 第十一章 环境影响评价
11.1 建设地区的环境现状
11.1.1 房地产项目的地理位置
11.1.2 地形、地貌、土壤、地质、水文、气象
11.1.3 矿藏、森林、草原、水产和野生动物、植物、农作物
11.1.4 自然保护区、风景游览区、名胜古迹、以及重要政治文化设施
11.1.5 现有工矿企业分布情况；
11.1.6 生活居住区分布情况和人口密度、健康状况、地方病等情况；
11.1.7 大气、地下水、地面水的环境质量状况；
11.1.8 交通运输情况；
11.1.9 其他社会经济活动污染、破坏现状资料。
11.2 房地产项目主要污染源和污染物
11.2.1 主要污染源
11.2.2 主要污染物
11.3 房地产项目拟采用的环境保护标准
11.4 治理环境的方案
11.4.1 房地产项目对周围地区的地质、水文、气象可能产生的影响
11.4.2 房地产项目对周围地区自然资源可能产生的影响
11.4.3 房地产项目对周围自然保护区、风景游览区等可能产生的影响
11.4.4 各种污染物最终排放的治理措施和综合利用方案
11.4.5 绿化措施，包括防护地带的防护林和建设区域的绿化
11.5 环境监测制度的建议
11.6 环境保护投资估算
11.7 环境影响评论结论
第十二章 劳动保护与安全卫生
12.1 生产过程中职业危害因素的分析
12.2 职业安全卫生主要设施
12.3 劳动安全与职业卫生机构
12.4 消防措施和设施方案建议第十三章 企业组织和劳动定员
13.1 企业组织
13.1.1 企业组织形式
13.1.2 企业工作制度
13.2 劳动定员和人员培训
13.2.1 劳动定员
13.2.2 年总工资和职工年平均工资估算
13.2.3 人员培训及费用估算第十四章 投资估算与资金筹措
14.1 房地产项目总投资估算
14.1.1 固定资产投资总额
14.1.2 流动资金估算
14.2 资金筹措
14.2.1 资金来源
14.2.2 房地产项目筹资方案
14.3 投资使用计划
14.3.1 投资使用计划
14.3.2 借款偿还计划第十五章 财务与敏感性分析
15.1 生产成本和销售收入估算
15.1.1 生产总成本估算
15.1.2 单位成本
15.1.3 销售收入估算
15.2 财务评价
15.3 国民经济评价
15.4 不确定性分析
15.5 社会效益和社会影响分析
15.5.1 房地产项目对国家政治和社会稳定的影响。
15.5.2 房地产项目与当地科技、文化发展水平的相互适应性；
15.5.3 房地产项目与当地基础设施发展水平的相互适应性；
15.5.4 房地产项目与当地居民的宗教、民族习惯的相互适应性；
15.5.5 房地产项目对合理利用自然资源的影响；
15.5.6 房地产项目的国防效益或影响；
15.5.7 对保护环境和生态平衡的影响。
第十六章 风险分析
16.1 风险影响因素
16.1.1 可能面临的风险因素
16.1.2 主要风险因素识别
16.2 风险影响程度及规避措施
16.2.1 风险影响程度评价
16.2.2 风险规避措施
第十七章 可行性研究结论与建议
17.1 对推荐的拟建方案的结论性意见。
17.2 对主要的对比方案进行说明。
17.3 对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议。
17.4 对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见。
17.5 对不可行的房地产项目，提出不可行的主要问题及处理意见。
17.6 可行性研究中主要争议问题的结论。第十八章 财务报表 第十九章 附件
Ⅲ 房地产项目分析报告要怎么写
一般房地产项来目要选择在售源的，在售的省去了开始的营销推广环节；待售的要根据“两点一线”样板区相应的推出营销计划。
对，重点说明SWOT分析，让大家一目了然，投资分析、市场调研分析主要是对于地产开发的前景及趋势做个预测，这对于未来投资走向及利润率很关键。
作为学生的话，要敢于与社会人及老板打交道，在与其沟通的过程中，你就会发现获取信息很容易，不过，要对于公司的信息保密呦。。
Ⅳ 怎么写房地产市调报告啊
篇幅原因，在此仅列举部分相关内容供参考，更多请见文末推荐阅读链接：房地产市场调研报告一、东莞市房地产发展状况 在东莞新一轮城市建设高潮的带动下，全市房地产业继续稳步、健康、持续发展，房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积，实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长，整个房地产呈现出欣欣向荣的态势。 然而当前房地产还处于买方市场，消费者的购房变得更加理性，因此研究购房者的需求具有更加重要的意义。为此，我司进行了“东莞市住房消费状况研究”的市场调研活动，我们从东莞市常平镇的总体住房消费者的角度出发，对民众对住房需求特点以及置业特点等进行了较为分析和研究。以此作为我司常平项目下阶段销售的市场依据。 二、 宏观规划对常平房地产的影响 1、高水平的城市化目标，常平房地产业成为仅次于制造、物流为主的第三大支柱产业。 东莞市政府关于常平（2001~2020）经济发展战略预测：2005年、2010年和2020年常平镇国内生产总值分别为82.16亿元、165.25亿元、428.61亿元；2005年、2010年和2020年城镇化水平分别为70%、75%和80%左右。 2、常平的城市定位及重心南移的决策，使镇区南部迎来了前所未有的发展机遇，必将成为常平房地产市场的热点。 根据常平镇新的城市规划城市性质为“珠江三角洲东部地区的铁路枢纽、客流、物流中心、东莞市东部经济、文化中心、华南商贸重镇”。规划常平镇2005年、2010年和2020年的城镇总人口分别为47.5万人、52万人、60万人左右；2005年、2010年和2020年基础设施配套人口分别按31万人、36万人和45万人计算。规划2005年、2010年和2020年城镇建设用地规模分别为31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建设用地发展方向为主要向南，并适当向东发展，采取生活内聚、产业外延的拓展方式。 3、生态住宅将成为开发商及消费者共同关注的投资亮点。 常平镇城市绿地景观规划将其中2020年常平镇建成区绿化覆盖率不小于50%，人均公共绿地面积达到12平方米以上，城市绿地系统结构为“一轴、两带、三心、五点”。规划常平城市景观体系为“一点十廊，五轴十六节点，三区七门户”，以“新城、碧水、绿脉”作为城市总体形象特征，将常平建设成为“水在城中，城在绿中，绿在阳光中，绿、水、城共生共融”的生态城市。 三、 房地产市场分析 1、常平各个区域分析： 1) 常平中元街及中心地段 沿中元街分布联邦大厦、星汇大厦、建汇大厦、好运广场、广裕中心，中心地段分布常阳花园、金地利、天鹅湖花园、丽景新园、明珠广场等，其座落于常平商圈区，整个区域以小户型，小面积为主，绿化率低，配套设施少，其成功销售的主要原因来自地段，地段决定它的价值，此区域楼盘极具投资性，投资价值高，回报快，出租率高，购买以香港本地投资客较多，部分买来住家，其交通购物方便，周边配套设施齐全，是常平最繁华的商业圈。 2) 西北面区域 西北面零星分布金美花园、蓝月湾、豪苑广场，北面为碧湖花园，并期主要以外销为主，开发以大户为主，大面积。主要针对香港人，新楼盘蓝月湾前期目标客源定位以港人为主。一期销售总结，本地人购买占80%，本地人购房以三户为主，面积要求在大，对住户要求舒适、宽敞。作为住家，香港人以二房面积小购买较多，作为旅游渡假的落脚点，北面碧湖花园是居家、渡假的好去处，空气清新、环境污染小、配套设施齐全，注重环境，以中心湖为卖点，至力打造常平明星楼盘，该区域楼盘销售一直看好。 3) 常平南面，常黄公路沿线区域 住宅空置严重，原有“外销”住宅的设计与需求日趋“内销”的矛盾越来越明显。南南零星分布金碧花园、紫荆花园、阳光山庄，产品有别墅，洋房售价不等，以中小户型为主，早期针对长香港业主，如紫荆花园购买者98%为香港人，其产品户型设计针对港人设计，目前港人购房所占比例仅仅20%左右，而阳光山庄2004年购房80%为内地人，常黄公路沿线区域销售很不乐观，目前处于滞销局面，目前购买客户向本地内地市场延伸，其产品已不适应消费者需求。全文见 http://www.fwdqw.com/Article/ws/200701/97138.html
Ⅳ 如何写房地产市场分析报告
智研数据研究中心网讯：
内容提要：建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度，加强和完善宏观监测体系。通过对全国房地产市场信息的及时归集、整理和分析，就市场运行情况做出评价和预测，定期发布市场分析报告，合理引导市场，为政府宏观决策做好参谋。
城市房地产业的健康发展对国民经济的振兴和发展有着十分重要的作用。为此，要克服房地产经济中存在的非理性行为，用科学发展观引领房地产业的发展是我国房地产经济发展的未来走向。
1、强化土地资源管理，通过土地资源供应量的调整，控制商品房价格的不合理上涨。要根据住房市场的需求，保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例，实行土地出让公开招投标制度，控制一些城市过高的地价。要坚决制止高档住宅的盲目开发和大规模建设，防止出现新的积压。对于发生在房地产领域违法犯纪行为要严厉惩处，严惩无正当理由闲置土地的“圈地人”以及房地产领域的违法活动。
2、强化政府经济职能，市场将逐渐走向成熟化综合当前房地产投资的增长速度及房市表现，从房市周期论的角度分析，我国房地产投资目前还处于繁荣期，整个房市还处在有利的上升阶段，但从市场表现看，房市则处于不成熟到成熟前的调整期。在未来的几年里，市场理性将逐渐回归。毕竟房地产开发是作为城市建设重要的参与者（有的是城市运营商），而房地产消费属于长期使用的大宗物品，盲 目不得。
“不管好房、坏房，只要抢到就好”的现象将一去不复返。从当前城市居民的经济实力和市民购买力分析，只要经济形势保持平稳增长和楼市不出现严重的供不应求 ，楼市就不会倒掉。近期，国家在科学发展观的指引下加强了对房地产的调整，这种调整并不是指楼市崩溃，而是引导房地产业进入一个成熟理性的稳定发展期，将涌现越来越多的性价比优越的产品，市场将逐渐走向成熟化。
3.建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度，加强和完善宏观监测体系。通过对全国房地产市场信息的及时归集、整理和分析，就市场运行情况做出评价和预测，定期发布市场分析报告，合理引导市场，为政府宏观决策做好参谋。详情访问 智研数据研究中心
Ⅵ 房地产项目的投资分析报告怎样写
网络“房地产项目的投资分析报告范本”然后看看多余项删除，不够详细自己再补充点。很简单！
Ⅶ 房地产项目投资分析报告怎么写啊
帮你找的一个关于 房地产投资的分析报专告属 网址
http://wenku..com/view/60d53eea551810a6f52486de.html
Ⅷ 房地产调查报告个该怎么写也就是大致步骤求指教
题为《“关来于对房地源产市场调研的报告”》，
概念：就是以房地产为特点的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究和预测，并最终为营销决策服务的专业方法。
一般有两种情况:
一是针对开发项目而做的市场调查，主要了解需求、竞争对手、渠道、产品，为项目决策提供依据;
二是非项目性房地产市场调查，主要了解宏观经济、房地产行业政策及发展、市场容量、供需量等;
因此主要包括以下几点:
0)调查方式、计划、时间点、调查范围说明;
1)国家宏观经济、房地产政策(包括土地管理、税收、金融、规划、工程技术、节能等政策);
2)地方经济及发展、人口、收入、交通、教育、工农商等产业开发;
3)地方开发政策(包括土地管理、税收、规划、工程技术、节能、销售政策);
4)地方房地产发展情况(包括近五年供需量、空置量、房价走势)、产品特征、开发规模;
5)开发品质、周边配套、周边主要竞争对手、规模、竞争产品、价格、成交情况等调查工作;
6)调查分析、分析结论;
Ⅸ 求房地产评估报告范文
房地产评估报告范例
一、房屋产权人(单位)：×××
二、估价目的：拆迁补偿价格评估
三、估价日期：二00二年四月八日到二00二年四月十五日
四、估价时间：二00二年四月十五日(趋于拆迁日)
五、估价依据
1.中华人民共和国《城市房地产管理法》
2.中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》;
3.评估委托书：
4估价评估人员勘察了解的情况;
5.房屋所有权证(新北全字00311100号);
6.国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《新乡市城市拆迁赔偿标准》。
六、估价原则：本评估报告在遵循公正、公平、公开原则的前提下，结合评估目的和评估物业具体情况，具体遵循估价时点原则、最高最佳使用原则、替代原则。
七、估价方法：根据估价的特点和实际情况，本报告采用市场比较法和收益还原法对拆迁评估房地产进行整体性评估，至于部分无证构筑物、墙体及其占用的土地已包含在内，未单列其价值。另外虽然在本报告中未完全采用新乡市人民政府有关拆迁条例的补偿指导价，这是因为待拆迁房屋的装饰、装修及层高未在指导价中予以考虑完全。本报告主要根据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》的精神进行评估。
八、估价结果
本评估以掌握的有关标的物的信息资料为依据，根据估价的目的，遵循评估程序，采用科学的估价方法，在认真分析资料的基础上，经过周密的测算，并结合评估目的和评估经验，经计算拆迁评估对象在估价时点的拆迁补偿价格为：
人民币小写：206247元
大写：贰拾万陆仟贰佰肆拾柒元
九、评估价格有效期
本报告评估时效为半年，自二00二年四月十五日起生效。随着时间的推移，房地产市场状况和评估对象自身情况发生变化，评估对象的市场价值将发生相应的变化，评估结果也需做相应调整。
十、评估价格应用范围
该评估报告结果仅供拆迁部门补偿时参考，不做其它用途。
十一、估价的假设和限制条件
1.估价假设条件
我们评估的价值是现时价，及在估价时点对拆迁评估对象进行补偿的参考价格，假设：
(1)有自愿销售的卖主和自愿购买的买主;
(2)该物业可以在公开市场上自由转让;
(3)有一个适当的期间完成交易，可以通盘考虑物业性质和市场情形进行议价;
(4)不考虑特殊买家的额外出价。
2.限制条件
(1)对于房产的建筑面积等有关收据，均以委托方提供的房产证为法律依据，对于土地面积委托方未提供有关土地资料。
(2)本报告中的拆迁补偿价，是指估价结果专供拆迁人与补拆迁人协商被拆迁房屋补偿价格的房地产估价，不包括搬迁补助费、拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿价格。
(3)未经评估单位书面同意，本报告的全部或部分及任何相关资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，本报告的解释权归评估单位所有。
十二、特别声明
1.本评估报告中的分析、意见和结论是人们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
2.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
3.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》和国务院《城市房屋拆迁条例》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
4.我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对标的物现场勘察的客观性、真实性、公正性承担责任。但评估人员对评估标物的勘察限于标的物的外观和使用情况状况。除非另有协议，评估人员不承担对评估标的物建筑结构质量进行调查的责任，和其被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。
5.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。
估价分析说明部分
一、估价物概况
本报告评估的标的物为一座位于新乡市胜利路XX号的房地产，房屋所有权属于XXX，该人持有新乡市人民政府颁发的房屋所有权证(新房权证字XXXXX号)，评估的具体范围为房屋所有权证所载的建筑物及部分与之配套的构筑物及占用范围内的土地。
2.位置座落及环境状况
评估标的物座落于新乡市胜利路XX号(XX号与XX交叉口)，该房屋南临XXX、北临XX商业铺面，门前为我市主干道胜利路，属新乡市二级区段(按原划分区域标准)该建筑后面(即东侧)为住宅房，监卫河河道。评估房地产属于正在出租的营业性用房，地处新乡市市级商业服务，房屋利用率极高，是理想的房地产投资、经商场所。
3.建筑物基本状况描述
评估标的物为一幢二层砖混结构建筑物。建筑时间为1981年，目前底层为出租商业经营场所，前墙粘贴古式仿砖瓷片，二层是前墙挂招牌，双开玻璃弹簧门，一层地面铺设花岗岩地板，墙壁贴纹布，顶层为轻钢龙骨吊顶，后为了经营方便设方格木棚，门框已经装饰修饰，并有磨砂单开门。二层目前为商业经营人的住所、属于出租，地面铺设普通地板砖，内墙888涂料抹平，部分粘贴壁纸，空间经磨砂玻璃隔开，予制过梁，现浇顶，二层设室外楼梯，由于该建筑物曾改造过，为经营和使用方便，楼梯靠南及二层东墙已经全封闭(含顶层临时)经评估人的现场勘测及调查了解，评估房产北墙长为8.35米，临街前墙为6.45米，建筑总面积(产权证)为78.90平方米于该幢建筑物经过二次装修使用及维护情况较好，根据新乡市人民政府《房屋拆迁补偿标准》之规定，房屋成新率为九成新。
二、估价程序
1.专业人员组织评估小组，拟定评估工作方案。
2.核定与估价对象有关的图纸、资料等有关文件。
3.对评估标的物所占地域、地形、地貌、位置、建筑结构等进行勘察。
4.评估测算，撰写提交评估报告。
三、评估方法的选择
因目前市场上同类型房地产交易安全较多，选用市场比较法进行评估较好。又因为该营业房目前为出租收益房屋，所以又可以采用还原法进行评估，最后将上述两种方法的估价结果加以权重并计算，便得出拆迁标的物的价格。
四、评估测算过程
(一)市场比较法
1.市场比较法公式：市场比较法是指在求取估价对象，房地产的价格时，将估价对象房地产与在较近时期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发现交易的类似房地产的既知价格，修正得以估价对象房地产最可能实现的合理价格的一种估价方法，其基本公式为：
待估房地产价格=交易实例价格×交易情况修正×交易日期修正×区域因素修正×个别因素修正
2.选择可比案例
经筛选，确定以A、B、C、D四个交易为可比案例。
案例
项目位置及所处区域类别用途建筑结构所在层次交易时间售价
(元/平方米)
A平原路及劳动路交叉口营业砖混六层1-2/62000.43250
B胜利路与姜庄街交叉口营业砖混六层1/61999.83100
C人民路东段营业砖混六层1/62000.42900
D新乡市旧城区东关大街营业砖混六层1/62000.82600
3. 估价计算
(1)交易情况修正
可比实例A、C、D的交易价格均属产开发公司售价，价格较正常，可比实例B为非正常交易，应作适当修正，设估价对象的交易价格指数为100，得出可比实例A、C、D的交易价格指数为100，B的交易价格指数为95。
(2)交易日期修正
实例A、C、D的交易日期均为2000年，实例B的交易日期为1999年，由于近一年来2000-2001年房地产营业房销售市场基本无变化，无需进行交易日期修正，设估价对象交易日期修正指导为100，则A、C、D交易日期修正指数为100，由于实例B发生交易时间较早，其交易日期修正指数为98。
(3)区域因素修正
因可比实例相对于估价对象在外部环境方面有所差别，如：地段、交通通达程度、繁华程度、居民区，周围环境等因素各不相同，应将其修正。经比较分析，可比实例A位于劳动路与平原路交叉口，地段和繁华程度比评估对象稍强，周围环境较适合经营，道路通达程度较好。可比实例B位于胜利路与姜庄交叉口，地段和繁华程度比评估对象较优，但交通通达程度不如评估对象，周围环境和评估对象相似。可比实例C位于人民路东段，地段和繁华程度不如评估对象，但交通通达，可比实例D位于原新乡市旧城区东关街，地段、繁华程度和交通通达程度不如评估对象，所处居民区这一因素比估价对象较优，设估价对象所在地段区域因素修正指数为100，通过列下表分析，得出可比实例A为105、B为106、C为97、D为89.5。
区域因素修正表
区域因素权数估价对象实例A实例B实例C实例D
地段0.1100110110110110
交通通达程度0.21001109510085
繁华程度0.41001051109085
居民区0.1100100110110115
周围环境0.21001051059580
小计11021051069789.50
<4>个别因素
因构成房地产本身的使用功能，质量好坏等因素方面的差异所产生的价格差别，如临街状态、建筑结构、装饰装修，使用性质、面积、形状等各有不同，从而影响交易价格。经比较分析，A、B、C、D都为未经装修的新建房屋，其结构都比估价对象优，使用性质都是营业出租，面积及形状都比估价对象好。设估价对象的个别因素修正指数为100，通过列下表可得出A、B、C、D的个别修正因素指数分别为118、115、110、109。
个别因素修正系数表
个别因素权重估价对象实例A实例B实例C实例D
建筑结构0.3100140140140140
装饰装修0.210095959595
使用性质0.2100100100100100
临街状态0.21001201109085
面积形状0.1100130120110110
小计1100118115110109
<5>比准价格计算
根据市场比较法计算公式，比准价格计算如下表：
项目交易价格交易情况修正交易日期修正区域因素修正个别因素修正比准价格
(元/平方)
A3250100/100100/100100/105100/1182623
B3100100/95100/98100/106100/1152731
C2900100/100100/100100/97100/1102718
D2600100/100100/100100/89.5100/1092655
由于以上四个比准价格较接近，求其算术平均值即为对象价格：
2632+2732+3718+2655
估价对象单价=———————————=2682元/平方米
4
估价对象价格=2682×78.9=211609
<二>收益还原法
1.收益还原法(称收益法)是一种运用恰当的还原利率，将未来的纯收益折算为现值的估价方法，其基本公式为：
V=a/r[1-1/(1+r)n]
式中：V为房地产价格
r为还原利率
n为未来可取得收益的年限
运用此方法评估时，其纯收益和还原利率的确定十分关键，在确定纯收益时，我们既考虑物业的实际，更考虑物业的客观收益，即排除实际收益中属于特殊的、偶然的要素后所得到的一般正常收益。
2.资料的收集及参数的选择
通过调查，分析收集有关资料如下：
(1) 按照新乡市不同区段房屋租赁状况，测算房屋租金水平，确定房地产总租金2300元。
(2) 房地产税(房产税、营业税、城建税教育费附加)取提总收入的17.5%。
(3) 修缮费按房屋现值的3%。
(4) 年折旧费按房屋重置价的1.5%计算。
(5) 保险费为房屋现值的3‰。
(6) 管理费按年租金的3%计算。
3.计算总收益=12×2300元/月=27600元
4.计算总费用
(1) 房地产税
房地产税=56400×17.5%=4830元
(2)管理费：
管理费=56400×3%=828元
(3)修缮费：
房屋折旧费=830元/平方米×1.5%×21×78%=20628平方米
房屋现值=830×78.9-20628=44859元
修缮费=44859×2%=897元
(4)折旧费:
折旧费=830×1.5%×78.5=982元
(5) 保险费:
保险费=44859×3%=134元
(6) 总费用:
总费用(1)+(2)+(3)+(4)+(5)=4830+828+987+982+134=7671元
5.年纯收益
年纯收益(a)=年总收益-年总费用=27600-7671=19929元
6. 确定房地产的综合还原利率
还原利率的确定我们采用安全利率加风险调整值的办法确定.根据中国人民银行近期发布的一年定期存款利率(安全利率)1.89%，按照影响评估对象的各种社会经济因素确定低风险下的土地风险调整系数为7%，房屋风险调整系数为8%，利用公式：
风险调整系数=Xγ1+Yγ2
其中X为土地价格在房地产价格中的比重，Y为房产价格在房地产价格中的比重。
风险调整系数=7%×0.6+8%×0.4=7.4%
γ=安全利率+风险调整系数=1.89%+7.4%=9.29%
7. 计算房地产价格
选用计算公式
a1
V=— × [ 1 ————— ]
r(1+r)n
n为房屋使用年限，该拆迁评估房屋为砖混结构，非生产用房按规定经济耐用年限为50年，该房屋建于1981年，已使用21年，则尚可使用年限n=50-21=29。将上述有关参数代入公式可得：
1191
V=——— × [ 1 ——————— ]=198204
9.29%(1+9.29%)29
(三)通过以上两种估价方法的不同运用，用市场比较法评估得出的房地产价值为211609元，用收益还原法评估得出的房地产价值为198204元。根据房地产估价规范的要求，取市场比较法估价结果权重值为0.6，取收益还原法评估结果权重值为0.4，综合得出评估房地产价值为：
211609×0.6+198204×0.4=206247