如何进行商业地产项目的规划

A. 商业项目定位与业态组合如何规划

随着中国城市化进程的高速推进,城市商业现代化作为商业产业,起到了明显的拉动和促进城市现代化经济发展的重要作用.具体表现在商品交换过程中所涉及的商流、信息流、资金流、物流等“四流”的运动能够达到畅通、高效的目的。因此，像商品交易模式的革新（商业业态革命），便成了一个城市或一个区域商业现代化的标志。
目前我国正在爆发一场业态革命，出现了新型零售业态不断被引入、传统零售业态向新型零售业态转型和主导业态大胆尝试和创新。
一个商业项目要在经营上取得成功,无疑需要涉及到诸多方面的工作,就这一话题探讨一下商业项目的定位及业态的组合规划。
一、项目市场定位规划
准确的商业环境调研和科学分析、掌握影响购物中心发展的静态和动态变量，是做好成功商业规划的前提……
现代商业地产开发实际表明，购物中心的市场定位从某种意义上讲将比选择地段更重要。详细的调研，清晰的判断，宏观的统筹，果断的决策，是准确定位的要件，这样才能准确把握市场脉搏，确定不同类别的经营模式，避免同质性，创造最大差异化，从而引领市场。
（一）整体商业定位细分、确定目标客户群、把握主体服务对象
1、 定位内容：明确主体服务对象，确定目标客户群。
2、 定位原则：以目标消费者的真实、持久需求定位（参考年龄段、性别比、收入层次、文化层次、消费层次、消费倾向等调研数据）。
3、定位过程：通过商业环境调查等不同方式的调查，汇总分析得到不同消费群的构成：
A、核心消费群：商圈半径2公里范围内，约10万消费能力较强的高层收入固定居民消费群；主要需求的消费特征：
业态需求——求综合型、一站式消费场所；
业种需求——百货、食品、家电、服装、鞋类、箱包、化妆品、家私、珠宝首饰、书籍酒吧、茶坊、美容等；
功能要求—— 购物、娱乐、休闲、运动、美食、观光等；
消费者结构— 收入稳定、消费意识超前的上层工薪族和生意人。
B、中心消费群：商圈半径5公里范围内，除核心消费群以外约20万的中高层消费人群；主要需求的消费特征：
业态需求——综合型、一站式消费场所；
业种需求——百货、家电、服装、鞋类、箱包、化妆品、珠宝首饰；
功能要求——购物、娱乐、休闲、运动、美食、观光等；
消费者结构—收入稳定、消费意识较高的中高层收入的消费群。
C、辐射消费群：商圈半径5-10公里范围以内的中高层居民人群消费和外来的旅游客源消费；主要需求的消费特征：
业态需求——综合型、一站式消费场所；
业种需求——百货、服装、化妆品、珠宝首饰、特色土特产；
功能要求——购物、娱乐、休闲、美食、观光等；
消费者结构—消费意识较高的中高层收入的市内及周边县市的居民。

B. 商业地产项目该如何做业态布局与品牌落位呢

运营管理与策略是商业地产运营的核心，是商业地产收益和物业价值提升的源泉。现代商业地产管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个经营主题和信息平台上。不能统一运营管理的商业地产项目，会逐渐从“商业管理”蜕变成“物业管理”，直至最终完全丧失自己的商业核心竞争力。统一运营一般包含四个方面的内容：统一招商管理、统一营销、统一服务监督和统一物管。这其中“统一招商管理”又是后面三个统一工作的基础和起源。这项工作的成败得失不仅决定了发展商前期的规划是否成功，而且决定着后期商业地产项目商业运营的管理能否成功。

C. 如何开发商业地产

一.商业地产是一个具有地产开发、商业运营与资本运作三重特性的综合性行业，着眼于长期发展战略，它兼有地产、商业、投资、运营、模式可复制等方面的特性，完全不同于众所周知的住宅地产。中国内地正式使用商业地产的

概念开始于1999年，以大连万达集团为代表的房地产企业，开发了效仿美国商场（Mall）操作模式的“订单式商业地产”。商业地产兴盛于2004年WTO全面对外资开放商业零售以后，全国各大房地产开发商纷纷应势调整战略，陆续

推出其商业地产品牌，到目前为止，中国大陆正处于商业地产高速发展时期。

二.地产开发商在开发商业地产时，要考虑项目的地理位置、商业定位、规划设计、招商策略、运营管理等

三.各类商业业态解析

1.
百货公司：是指在一个建筑物内，几种或若干个专业的商铺向顾客提供多种类、从品种商品及服务的综合性零售形态。包括经营多品种、多门类的综合性商店和大、中、小型综合经营的商店。百货公司的理想营业面积为30000

至40000平方米（视地区市场而定）；特点--- 整体规划、统一管理、而以联营即扣率（提成）为主要经营模式，亦有少部分租赁空间；类型---
大众百货（卖场货品主要以大众消费品为主，进场品牌趋于平民化）；时尚百货物（

以前卫时尚为经营理念，经营特色主要以白领喜好的时尚品牌为主，如太平洋百货、百盛百货、东方商厦、伊势丹百货、巴黎春天百货）；精品百货（以高贵服务理念为主导，经营高档精品品牌，差别在于其卖场一楼品牌主要以国

际一、二线品牌为形象亮点，目标消费群体定位在中高收入阶层，实行VIP会员制客户管理系统和服务管理系统）

2.购物中心SC：是指多业态、多业种、多店铺的全客层消费场所，多设在市区或高密度住宅区内，由专业经营团队系统地有计划地开发、管理、运营，向消费者提供综合性服务，理想营业面积一般在100000平方米以上，一般楼层多

至七八层，空间呈纵向规划。购物中心类似于shopping
mail，但一般设在市区内，具备几个主力店，并有雄伟的殿堂及大片挑空区，以客层档次为商品楼层划分，也会有国际一线品牌为主力商品郡，结合大量餐饮、娱乐、文化、

休憩、购物、影院为一体的全业态多功能商场，并以租赁结合扣率为主的经营模式，多业种及特色大店（店中店）组合而成，并有大型地下停车场。如深圳万象城；

3.综合商城（摩尔）指在一个建筑群或一个大型建筑物中，一般楼层不超过三层，空间呈横向规划；由一个管理机构组织、协调和规划；把一系列的零售商店、服务机构组织在一起，提供购物、休闲、娱乐、饮食等各种服务的一站

式消费中心。理想营业面积在20000平方米以上。功能全---集购物和其他商业服务，甚至金融、文化功能于一体，进行全方位服务。开发步骤（1.用地选择性
2.确定类型；3.承租户服务与制定承租政策法规；4.金融支持与财务分

析；5.分析人才需求，建立人才培养计划；6.制定发展战略）

4.大卖场---大卖场以经营生鲜熟食及民生必需品、日常生活品的全品类商品组合为特色，并以超低价促销与平价销售的综超形态经营，其机构侧重中央采购及营业控管系统，帮连锁效应由此产生。理想营业面积：15000—25000平

方米（依城市级别而定），单品数约20000个以上单品。大卖场经营管理具备的基本特征是：低成本、低利率、大流量。

5.社区超市---是以顾客自选方式经营的社区型零售商场，又称自选商场，理想营业面积为500-2000平方米不等，经营策略（1.低价销售员；2.贴心服务；3.塑造品牌）

6.仓储批发店，又称为仓库商店，仓库批发店的经营方式是避开与大型百货商场竞争的焦点，转而搞薄利多销的特色经营。

7.专业店
就是以经营某一大类商品为主的业态，并且有丰富专业知识的销售人员和相适的售后服务，满足消费者对某大类商品的选择需求的零售形态。如电器、鞋类、运动类、家居类、建材类、化妆品等。

8.精品广场：一般以高收入群体为目标消费者，常销售高级时装、饰品、手表珠宝、皮包、手套、领带、皮鞋和化妆品等，其经营形式有独立经营也有设店精品专柜等。

9.名品折扣店：专指由销售过季、下架、断码名牌商品组成的购物中心，因此也被称为名品折扣店。

10.批发业态:如义乌小商品批发城，武汉汉正街批发市场

11.文化主题业态：指商业项目充分挖掘所处城市的地理优势和人文资源优势，依托城市历史的深厚底蕴，结合现代文化商圈全新理念基础，打造以城市文化概念为主题，集多业种为一体的主题商业圏。如南京1912，秦汉唐。

12.旅游商业业态

13.地铁沿线商业业态

14.商业街

15.住宅区底层商业

D. 如何做好一个商业地产项目策划

商业地产在中国兴起，才短短数年光阴，精明的开发商已从最初的莽撞销售了事，变成现在的科学谨慎运营，并考虑后期永续经营来达到销售利益的最大化。因此商业地产定位，我们要从后续经营做起。商业地产作为房地产开发中的一个细分市场，由于其丰厚的利润空间，受到了越来越众多开发企业的青睐。然而商业地产运营是一个系统性非常强的工作，前期市场调研、找准项目定位、合理业态组合、后续经营管理环环相扣。究竟我们可以从以下几点做起：从市场中寻找定位方向对于一个商业地产项目的定位，我们必须通过深入的市场调研，从市场上去找答案，这就需要我们对市场进行详细调研。这其中主要包括对项目周边的交通人流、居民收入水平，消费习惯和消费层次等；调查的方向是周边商铺目前的经营业态、经营状况、租金水平、经营面积等。从商户那里了解目前市场的情况如何，并收集到此类业态在本地的市场情况。 充分考虑到项目所在区域的消费习惯、经济发展水平等因素以便决定项目未来经营什么业态，因地制宜，量体裁衣。只有这样，才能保证在未来销售、招商过程中找准目标，才能有的放矢地制定运作计划，免做许多无用之功。从调研数据中进行分析论证通过市场调研数据，结合项目实际情况进行分析，来找到项目的定位，也许这时你发现项目的定位方向有多个。这时我们要做的就是对多个答案进行论证，如项目的物业形式分析，项目适合引进怎样的商家，哪些商家愿意进驻项目。 那么此时以未来经营为导向，通过招商先行，根据商户的意向情况来进行项目最终定位。对业态进行合理组合当我们定位确定后，怎么对业态进行合理组合成为我们需要思考的问题？目前各地房地产项目开发中的商业物业日益放量，商铺的分类主要以下有这几种：商业街商铺、市场类商铺，住宅底层商铺、百货商场购物中心铺、交通设施商铺等。除此外，餐饮类、百货类、电子类、服装类等经营业态如何组合排列，都需要我们对项目进行业态组合和布局划分，以期后期顺利经营。后续经营是关键一个商业地产项目销售完了并不意味着项目成功了，能否持续健康地运营才是决定项目是否成功实现价值的关键。项目要做旺，经营环境非常重要，开发商必须有配套的规范的市场管理体系和旺场措施，如水电配套、物业管理、统一宣传等。这样才能保证商户的后续正常经营，在前期洽谈的时候才会给商户安全感和信心。

E. 商业地产规划七大成功要素

随着中国经济的高速发展，人民生活水平的日益提高，大量国际优秀零售商业的进入及其在中国的飞速发展，推动中国的商业及商业地产进入了一个快速发展的阶段，传统的商业模式在新的市场经济下自然除“莠”存优，新生及外来的商业模式在不完全规范的商业环境下摸索着快速发展。无论是中心城市还是中小城市，各式各样的商业中心项目以极富想象力的包装方式相继涌出。在看似商业地产市场蓬勃发展的背后，我们似乎有一种似曾相识的感觉：那就是在当年中国住宅房地产高速发展的某一个阶段，绝大多数地产商都在遵循一个原则：概念即是销售。现在的商业中心正在复制当年的概念化炒作。事实上，商业地产不同于住宅地产，其最主要区别在于住宅地产开发商是将其产品直接销售给最终客户，而商业地产开发商的产品是以租售的方式直接或间接（部分通过小商业地产投资商）提供给商铺，其价值是通过商铺的长期运营状态实现的。对于开发商，如何合理开发商业项目特别是商业中心项目，使其在最优化的投资环境下，成功建设并能够长期良好运营；对于小型商铺投资商来讲，如何鉴别一个商业地产项目的好坏及可运营性，都是业内人士及热衷于商业地产人士所必须关心的问题。在蓬勃发展的商业地产市场里，具备商业地产开发的专业经验及技能，特别是熟悉中国国情的专业技能，对一个项目的成功开发至关重要。随着商业竞争越来越激烈，不合理的商业项目将面临着越来越大的市场挑战。由于缺乏对商业地产的深刻了解，不少商业地产开发商尚未认识到失败的风险。而欧美四十余年的发展经历值得我们借鉴，欧洲已有的大型商业中心除了几家以基金、银行为背景的大型专业开发公司外，绝大部分商业地产项目是通过聘请专业的商业规划、招商及管理公司来完成的。即使重大的政府商业项目也是请专业公司来规划执行的。可见商业规划的重要性是由商业及商业地产行业本身的特点决定的。
一、遵循商业量化原则
商业是一个量化的行业，是需要有量化的购买能力，所以商业地产的开发，特别是大型综合商业、商业中心的开发也必须是一个量化的过程，而量化是通过商业规划来完成的。
— 首先要进行深入细致的市场调查与研究分析，以数据确定消费区域及消费能力；
研究分析现在及未来竞争环境，以确定消费区域内的消费需求。消费需求在数量上及业态上一旦确定，应依照客观的需求量，“量体裁衣”地规划设计商业设施。国内大部分开发商常常是以自己所拥有的土地资源而不是以市场需求作为规划基础，这样将增大投资风险，对入住商铺而言，其运营风险也是显而易见的。
二、满足需求而非创造需求
商业地产服务于商业店铺，商业店铺服务于消费者。消费者客观的消费类别及总量的确定决定了商业店铺的类别及总量。具有特色高质量的商业能在更大范围内吸引消费者，但随着商业系统的逐步完善，这种跨越很大区域的吸引力将逐步减弱。目前国内不少开发商过分依靠概念的炒作创造需求，追求轰动效益，这类项目往往开始时轰轰烈烈，运营一段时间后由于消费力不足而难以支撑，最终受害的是店铺、店铺投资人及开发商。目前国内部分城市政府对商业设施的规划及管理尚未达到一个合理及有力的程度，因而此类风险将会加大。
三、 体现实施的可行性
合理的商业规划一方面最大程度地满足消费市场的需求，另一方面最大程度地满足投资开发商的财务目标，具有丰富经验的优秀商业规划专家公司应通过对市场竞争环境及对项目深刻的调查研究，规划设计出一套有可实施性的商业规划方案。这需要一个有综合专业经验的团队来完成，首先，他们应该非常了解市场，了解消费者，了解商业，特别是作为主力店的优秀品牌店铺，尤其要非常了解大型综合商业设施内部的功能管理及组织，并且通过建议的规划方案力争最准确地执行下一步招商、管理工作，最大程度地保证商业及商业中心的持久良好运营，以最大程度地保证投资开发商的财务目标的实现。
四、 奠定高质量招商的基础
合理的商业规划除了完成功能的规划及组织外，还应对项目的业态及业态分布提出可实施方案。为了提高下一步招商工作的准确性及回避投资方重建、改建所造成的浪费，商业规划团队应充分利用其对商业客户的了解，并通过预招商工作，力争相对准确确定主要商业店铺的具体位置、面积及相关建筑要求。合理的商业规划应提供给入驻商业合理有序的营业环境及舒适的购物环境，最大限度保证入驻商业对消费者的吸引力及店铺间的人流共享，只有这样店铺才愿意入驻并在此长期经营。无序的规划将加大招商的难度，特别是对主要商业的招商难度，由此而产生商业中心吸引力不足，难以正常运营。
五、 确保持续稳定经营的实现
综合商业项目开发后需要运营管理，好的商业规划在项目开发前期就提供了项目开业后良好的运营管理基础。商业设施的改造及经常性的、大批量的店铺更换对整个商业中心及投资人都会产生巨大的经济损失。
六、 保证投资回报的安全性
只有合理的商业规划才能提供商业中心持久良好运营的基础，也只有这样才能保证项目投资方投资回报的安全性及稳定性。同时只有考虑到商业的“量”化性，才可以正确加以开发及管理，最大可能地回避风险，保证商铺、商业中心及投资人的长期盈利。
七、 加大融资的可能性
有了合理的商业规划才能准确的实施后续的招商、管理工作，才能保证入驻商业及商业中心的长期良好运营及增长，才能对专业投资人及机构产生吸引力。目前国外大量的商业地产投资机构及基金都在准备或开始进入中国市场，由于他们有长期投资商业地产的经验，对于商业规划水平、店铺甄别水平及商业中心管理水平非常敏感，这是保证投资回报安全性、稳定性及增长的基础。虽然外资投资在项目前期、开发期及运营期三个阶段都存在可能性，但是商业中心可长期良好并持续增长运营的状态及趋势将在融资可行性及价格上起着决定性作用。由此可见，商业规划的水平在其中起着至关重要的作用。虽然中国商业地产刚刚起步，但其发展速度非常之快，具备了在3至5年内完成欧美国家40余年所走过历程的可能性。这里面有捷径吗？有，也没有。说有，是因为欧美等发达国家的商业中心及相关的城市规划政策已为我们提供了大量成功经验与失败教训。我们可以充分利用大型国际会议等交流活动走出去，学习经验并了解国际业界最新动态。例如，每年11月在法国南部美丽的海滨城市戛纳举行的国际商业地产展览会（MAPIC）云集了几万家商业地产开发商、投资机构、著名商业品牌、专业策划咨询公司及建筑师行，为国际业内人士提供了一个专业的交流平台。说没有，是因为商业设施的成功是基于本地市场需求的支持，借助国际商业经验及技能而开展的本地化商业规划才是成功的关键。即使国际知名主力店的引进也必须满足合理商业规划的要求，才能为整体商业设施带来长期稳定的增值效益。我们期盼着中国商业地产的开发早日与国际接轨，进入专业化发展阶段。

关键字： 策划方案

F. 你觉得怎样的商业地产项目规划属于是比较好的商业地产项目

地段，项目地段很大程度上决定了一个商业项目的成败。
主题，商业项目的主题，比如数码城，服装城，等等，主题如果选对了，也是成功了大半
价格，定一个比较合适的价格，是迈向成功的阶梯。

G. 如何做好商业地产

商业地产不像住宅地产那么简单，令很多开发商费尽心思、绞尽脑汁，但还是出现很多不尽人意的商业地产项目。
就商业地产而言，业种业态的规划定位对于商业地产项目来说是最重要的！那么，如何才能做好商业地产呢？大部分开发商感觉比较迷茫……以我做飙马商业地产策划多年的经验总结，若从以下几个方面着手，是做好商业地产的前提和必须！
一、业种业态的规划设计是前提业种业态的规划定位对于商业地产项目来说是最重要的！是商业地产的灵魂，成功与否于其有直接的关系。
主力业种在项目中占具很主要的作用，次力业种的作用也不应忽视，一定记住的是，在主力业种选择与次主力业种选择上，在面积、位置方面一定要深入考虑。而不能只重视主力业种，忽视次力业种业态的竞争能力。
业态的选择，应根据市场资源还和业态资源来设定。必须与项目周边相吻合和互补而不要形成竞争。记住这一点，你的项目就一定会有竞争力。
二、建筑的适应性是基础
首先应该考虑建筑的形态如何体现业种定位和业态选择，同时还要与市场周边怎样融合，也就是说，建筑形态是不是能与现行的市场相应。
因为商业投资这方面都会被资金困住，销售的问题在规划中就自然而生。好的商业地产开发商一定是在规划设计时就已经考虑到销售的问题与模式，销售与建筑之间的关系是如何，是值得认真思考的……否则，会给后期的销售、招商和运营造成影响的。
三、科学合理的功能布局是保证
必须清楚地知道，各业种的设定与面积配比，并考虑如何能在后期经营中有生存力。各业种在项目中起到的作用都不同，而其占项目的位置，也是必须合理，要根据人们的购物习惯、劳累时间期，使之间如何产生联接关系，是必须要考虑的。
四、经济收益性是第一
现在很多商业地产开发，是要上了一定的面积才能实现投资回报期与开发成正比。但从开发商的角度来看，我们需要的是给予最大的利润，在这个时候，必须对后期的物业如何提升与物业留量进行进行前瞻性规划。商业地产一般需要重点考虑三大问题：找准符合市场“需求”；填补空缺、避开竞争；吻合城市区域的发展趋势。
请采纳

H. 如何做好商业地产项目的品牌规划啊简单就好

明确品牌定位，提炼品牌核心价值，塑造品牌个性，树立品牌形象。汉高广告商业地专产品牌内涵塑造系属统认为，明细品牌战略发展方向，全面提升品牌的溢价能力与市场及目标人群心目中的地位是重中之重，可以从架构、定位、个性、形象、口号、文化等去规划塑造。

I. 大型商业地产项目规划设计流程解析

大型商业地产项目规划设计流程解析
随着国家经济的发展壮大，居民消费水平的不断提高，休闲与购物相结合的“一站式购物”作为一种全新的购物理念，逐渐被人们接受。顺应这种新的消费潮流， 近年来，商业地产行业迅速崛起，SHOPPING MALL、商业街、购物村、购物镇等大型商业地产项目如雨后春笋般涌现在大江南北，规模从几万平方米发 展到几十万平方米，从单栋建筑形态发展到由多栋建筑构成的组团式建筑群落。虽然开发形势火热，但此类项目在实际操作中也存在着大量问题，项目搁浅或开业后 运营困难的现象屡有发生。
商业地产项目的开发不同于住宅项目开发，不能沿用住宅项目开发的操作模式，机械的照搬设计住宅项目的理念和流程对商业项目进行规划设计。商业地产项目无论业态定位，还是设施的规划都要考虑其商业属性，商业属性是项目开发的根本点，贯穿项目开发、设计、建设、运营的每个过程与环节。
在进行大型商业地产项目建筑规划设计时，一般包括7个环节：商业方案设计、商业建筑方案设计、商业空间装饰方案设计、商业外环境设计、二次商业装饰设计、商业管理模式设计、品牌规划及招商策略设计。
一、商业方案设计
商业方案设计是大型商业地产项目建筑规划设计的第一个环节，也是项目整个设计过程中最根本的环节，其成败直接影响项目未来的发展前景。本环节主要是通过 市调对项目进行可行性分析，确定项目定位、业态及功能设定、主力店位置、技术经济指标。市场调查和可行性分析是本阶段的基础工作，确定定位、业态及功能设 定是本阶段的设计目标。本阶段主要设计内容如下：
（一）立地选项
在进行项目立地选项过程中，需要通过详细 而周密的市场调查对项目进行可行性分析和综合定位。可行性分析研究是确定项目进行投资决策、融资、制定项目初步设计、项目立项以及政府规划调控的依据，这 就需要严格规范项目建议书及可行性研究报告的审批制度，确保可行性研究报告的质量和足够的深度。
大型商业地产项目的可行性研究要以质量、项目商业属性控制为核心，对项目的规模、建设标准、功能布局、业态规划、技术进步等方面实事求是的进行科学
分析。
定位是项目入市的第一步，是商业地产项目设计的第二个环节。项目定位是在项目市调及可行性分析的基础上回答项目“是什么、做什么、如何做”的问题。要对 项目科学定位，首先要对项目进行科学的分析，分析项目自身及资源条件，主要方式是对项目进行科学的SWOT分析。在完成SWOT分析后，对项目以下七个方面进行定位：
1、项目业态定位——明确项目的业态，回答项目是什么的问题。
2、项目功能定位——明确项目的基本服务功能，回答项目可以做什么的问题。
3、项目主题定位——明确项目的主题，回答项目应该做什么的问题。
4、项目形象定位——明确项目的形象，回答项目的经营特色、差异化策略、宣传推广原则的问题。
5、项目目标客户定位——明确项目资源优势，回答项目如何整合资源，提升项目商业价值的问题。
6、项目目标消费群体定位——明确项目为谁服务，回答项目生存、发展的问题。
7、项目战略定位——确定项目整体开发规划思路与目的，回答项目运营模式的问题。
在项目七个方面的定位中，项目目标消费群体定位作为开发商，是很难把握的。要准确的进行项目目标消费群体定位，必须由商业专业人士来完成。商业项目的发 展，归根结底需要消费者的消费作保障，没有消费者的消费，项目最终的结果肯定是失败的。明确了项目目标消费群体定位，才能设置项目的功能组合。
（二）商业规划
商业规划就是对项目物业室内空间的限定和功能划分进行规划，大型商业项目由于体量大，其功能不仅仅只是满足购物，同时必须满足休闲、观光、文化、娱乐、 餐饮等多种功能，其功能和业态复合性强，每种业态、每个功能、每个消费者对空间个性都会有具体要求，这就需要专业人士进行科学设计，不能按照住宅项目的设 计或想当然的进行空间的限定和功能划分。
在这个设计环节中，功能组合及分区设计是最重要的设计内容。首先，从开始规划设计时就要 充分考虑其商业属性，确定经营模式、服务对象，再按经营业态和服务功能需求进行建筑规划与设计，否则项目建成入市以后改建的费用会大
大增加。在建筑设计上 要充分注意动线设计的科学性，避免由于区域死角所带来的物业价值的贬损；其次，结合项目特征、定位以及项目所处商圈的具体情况，把握差异化竞争策略，合理 控制和规划项目各零售业态营业面积的比例。
商业规划主要包括：业态及面积配比规划、功能及面积配比规划、项目交通组织、主力店组合及面积规划、店铺/专柜分割规划、楼层品类/功能规划。
二、建设方案规划设计
建设规划设计是项目商业规划设计第一阶段中的第二个环节，是在项目定位、物业功能组合、可行性分析等基础工作完成后进行。这个环节要求在设计建设配套方案时，必须充分考虑项目的商业属性、定位以及项目的业态组合和功能，不能单纯的从控制成本或建筑屋艺术性方面考虑。
在进行建设方案设计时，需要把握好四个方面：
1、城市基础设施发展状况。
2、城市未来规划发展趋势。
3、项目主要主力店和主要功能区基本物业需求，主要是电力、消防、安防、通风、给排水、暖通、弱电、电梯等。
4、商业功能的通用性设计，不可按照某一个商业机构的个性需求设计。
项目建设方案设计规划主要包括两个方面方案设计：建筑方案设计、商业设备设施配套规划设计。相关方案图纸的确定标志着一个大型商业地产项目建筑设计的基本完成，在项目建设和招商、营销的过程中，方案需要局部调整和完善，需要专业的设计机构配合以提供保障。
三、商业空间装饰方案设计
在完成了项目商业方案设计和建设方案设计后，项目的商业规划设计进入第二个设计阶段，第二个设计阶段包括三个方面的规划设计：商业空间装饰方案设计、商业外环境设计、二次商业装饰设计。在第二个阶段的整个设计规划中，以上三个环节可同步进行。
商业空间装饰设计主要是根据项目定位、功能、建筑空间限定的要求，结合物业的建筑艺术，对物业空间环境进行艺术处理，营造舒适的购物、休闲、娱乐的空间 环境。主要设计的内容包括：商业平面布置方案、商业空间视觉中心方案、主要出入口效果、天花及地面效果、柱子造型效果、墙面效果、卫生间效果、扶
梯及电梯 效果、中庭效果、商业空间视觉中心效果等。
四、商业外环境设计
商业外环境设计主要包括外立面形象设计和外部环境设计两部分，具体设计内容包括：
外立面形象设计：商业建筑外立面设计、商业建筑外立面夜景设计、外立面商业气氛设计、外立面广告位设计。
外部环境设计：周边交通组织设计、绿化及铺地设计、休息空间设计、外部展示及促销空间设计、环境照明系统设计、室外指示及引导系统设计。
五、二次商业装饰设计
二次商业装饰设计主要是对建筑室内空间、主要商业服务设施以及店铺/专柜形象、商品陈列按照商业规律进行装饰设计。主要设计内容有三个方面：服务设施规划设计、导购系统设计、店铺及专柜/专卖店形象设计。每个方面主要的设计内容如下：
服务设施规划设计：总服务台设计、顾客收银台设计、顾客休息设施设计、室内景观设计、监控系统设计、员工办公系统设计。
导购系统设计：标识、指示系统设计、促销空间设计、广告位设计、橱窗设计、花车设计。
店铺及专柜/专卖店形象设计：专卖店形象、专卖店室内展示设计、专柜形象设计、专柜灯光设计、陈列道具设计。
六、商业管理模式设计
完成了第一、第二阶段的设计工作，并不能代表商业规划设计工作的结束，这仅仅只是完成了项目硬件建设设计工作，项目的商业规划设计应该包括商业管理模式设计及品牌规划和招商策略设计。
商业管理模式对一个大型的商业地产项目的整体设计是至关重要的，是项目运营的根本保障。商业管理模式设计主要包括三大体系设计内容：组织体系设计、制度体系设计、流程体系设计。每个体系设计的具体内容如下：
组织体系设计：组织架构、岗位及编制、岗位职责及规范。
制度体系设计：人事管理制度体系、行政管理制度体系、卖场管理制度体系、
业务管理制度体系、营销管理制度体系、财务管理制度体系、物业管理制度体系。
流程体系设计：业务流程体系、物业服务流程。
七、品牌规划及招商策略设计
品牌规划及招商策略设计是项目商业规划设计的最后一个环节，是在项目定位的要求下进行的，解决项目提供什么服务的问题，是很重要的一个环节，但往往被忽视或不被重视，这对项目后期的整体运营会产生很大的阻力，影响项目的持续发展。
品牌规划是必须尊重品牌市场发展战略，尊重品牌市场定位，盲目求高是不现实的，应该客观规划出切实可行的目标品牌计划，此计划包括三个方面：其一，理想 的目标品牌计划；其二，目标品牌退换计划；其三、应急品牌计划。制定目标品牌计划应该综合考虑项目经营的经济效益与项目形象定位要求的关系，合理控制、科 学搭配不同定位的品牌的配比。同时在规划品牌落位时，科学利用房屋不同区域的商业价值，把握品牌之间不同形象、价位、色彩、风格等协调过度。
招商策略是进行招商的基本原则，必须达到可行、操作性强的要求，更重要的是能很好把握品牌及商户的发展需求，实现合作多赢的局面。
商业地产的商业属性不同于住宅地产的使用属性，需要专业人士来把握其建筑的商业属性，并进行科学的规划设计，这样才能保证项目商业价值的真正实现。

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