A. 如何才能更好地促进我国房地产业的持续健康发展
第一，强化企业责任，是促进社会和谐稳定的客观要求。
第二，强化企业责回任，有利于促进答房地产市场的健康发展。
第三，强化企业责任，是企业自身发展的需要。
准确把握房地产企业社会责任的内涵房地产问题不仅仅是经济运行问题，也是社会问题。住房既是商品，又不同于一般的商品，在一定程度上具有公共产品的特殊属性。房地产开发企业提供的住房类产品，是事关民生的重要消费品。取得利润对房地产企业生存发展至关重要，但是在追求利润的同时，绝不能漠视老百姓的需求与期望，切实履行企业应该承担的社会责任。
B. 如何调校制度，推动房地产业可持续发展
“已建成社区的可持续性发展”高层论坛研讨会在已建成小区中，停车位的问题越来越严重；上世纪90年代建的房子现在看来已经有些“过时”；业主与物业公司之间的矛盾越来越突出……这些影响社区可持续发展的问题如今已明显地摆在了我们面前。面对这些问题，我们如何以历史的角度去看待？政府、设计师、开发商、物业公司、业主在这样的环境中，应承担起怎样的社会责任？我们如何避免历史的局限性和一时的疏忽，让未来少一些遗憾？面对这些困惑，近日，北京晚报楼宇周刊主、北京万科房地产有限公司协了“已建成社区的可持续性发展高层论坛”，邀请来自政府、学者、开发商、业主、物业公司等代表共同就此话题进行了探讨。嘉宾：北京规划院详细规划研究所所长王引清华大学建筑学院教授袁镔北京万科星园业主田丽萍申怡茹当代集团总裁张雷北京万科房地产有限公司总经理吴有富阿特金斯国际公司中国房地产部总经理刘嘉峰北京万通先锋股份有限公司副总经理赵健北京银达物业公司副总经理薛福志已建成社区面临3大可持续性发展问题吴有富：首先，我们看一下可持续发展的权威定义。联合国环境与发展委员会，在1987年《我们的共同未来》报告中，把可持续发展定义为：“既能满足我们现在的需求，又不损害子孙后代，满足他们需求的发展模式。”后来也被形象地称为“代际平等”。已建成社区面临的可持续发展问题：1.法律法规变化、社会发展要求变化产生的问题。2.系统性问题：由于科学技术等客观条件限制造成的问题。社区的出生期阶段，开发商即使符合现有的行业规范等标准，甚至以超越现有条件的标准建造，也不一定能适应长期的发展要求。因此，合理的前瞻性和超前性是必须的，而且开发商应该地考虑系统的可改造性，或者说易于升级的特性。3.短期行为问题：主要是经济学上的为了短期的利益，进行不切实际的或者需付出高昂代价的行为，具体实施困难并牺牲了子孙后代的利益。社区应该重视文化建设薛福志：小区的文化建设已经成为一个非常迫切的问题，是解决新的社会矛盾的当务之急。业主住在一起是因为投资的品位，一种新的生活方式。物业要跟得上这种变化。社区的许多财产都是业主花钱买的，他们维权的意识也比较强，也越来越关心社区方方面面的建设。所谓文化是群体解决生存问题的方法和手段。社区扩大了就变成了一个社会，缩小了就变成了一个家庭。小区文化建设是国家稳定，提高民族素质的重要一环。一个干净文明的小区必然会使业主养成好的习惯。物业公司在社区文化建设方面往往发挥着核心的作用，我们应该倡导一种理解、宽容的态度。业主与物业之间应理解、互信与支持。物业与业主有两个原则：小区业主有权选择物业，业主应该自觉交纳物业费。开发商、物业公司、业主之间应该多沟通田丽萍：我们看到一些年轻人对保洁员不够尊重，我们就自发地组成一些老年团队，教育年轻人；我们认为物业有什么问题就向他们提出来。我觉得对于已入住小区来说，只有业主、物业管理公司、开发商做到相互沟通、相互理解，才能有助于整个社区的可持续性发展。申怡茹：万科的房子，在北京相对来讲确实很好。一是住在这儿有安全感；二是舒适感；三是亲切感，不管是销售人员，还是保洁人员，对待业主都很亲切，很礼貌，很热情。不足的地方呢，就是应该考虑老年人的位置。所有的小区基本上留守人员都是老人，老年人的活动场所一定要有，开发商一定要多用心一些做产品，多想一些，想得长远一些。全社会提高“住宅可持续性发展意识”王引：一个好的居住小区应该成为一种文脉的体现。对一个城市而言，好的居住小区应该是城市的精华，应该留下来。开发商扮演建设和管理的角色，或者说是产品生产和售后服务。开发商在小区的新建时期，有一定的超前性，建筑如果能很好地保持30年、50年，对一个小区来说是很好的，然后才是在小区居住的人群。简单说，物以类聚，开发商首先要为自己的社区定位，如果要做一个长久的开发商，就要考虑自己的建筑能够长久地矗立在这个城市当中。开发商要为物业公司打一个好的基础，为以后留下一个好的遗产。开发商如何支持不同时期小区的建设，我想在资金方面应该投入一些，有了资金的支持，由物业来牵头，共同维护小区的环境，这是可持续性发展的好的行为。国内好多住了若干年的社区外部环境已经很糟糕，但居民内部的房子还很好，这说明居民的社会责任感差一些。另外，现在物业公司的诚信度还没有建立起来，如果大家换位思考，我觉得比较容易达成协调，再有就是涉及到政府的问题，政府的态度是一个很重要的问题。节能保证社区可持续性发展袁镔：建成社区的可持续性发展是建筑业发展的一个重要问题。今后如何往前发展，有哪些工作可做，这还要从一些发展问题来说。1990年100户只有0.7户安了空调，现在一户不光是安一台的问题了，建筑能耗直线上升，已建成社区面临着一个改造问题。中国没有注重建筑节能，这些建筑在未来几年将大量消耗能源，北京和欧洲国家比还有很大差距，德国现在每年每平方米耗电在100度的建筑基本上不允许盖。哈尔滨、徐州已实行节能住宅小区。我国是一个能源小国，石油只占世界人均水平的11％，这种情况是非常严峻的，包括采暖、地下水等方面。挪威在冬天室内温度每降低一度，能源节约可达6％，所以他们把采暖的温度降低一些，全国节能达30％。已建成社区可持续发展更要关心生产模式的改变。居住区、商业区、工业区是分区的，但也带来很多的问题。比如交通问题，现在很多人工作方式在变，有些人在家上班，怎么把生活和生产联系起来；生活方式改变，社区怎么适应这些改变，所以可持续发展不光是水、电、能源的改造问题，还有文化观念、服务等问题，这是一个社会大问题。要从人性的角度去考虑赵健：前两天参加了意大利的一个环保论坛。我感觉可持续性发展是一个很大的概念，从不同的层面都有很多的讲解。从开发商来讲，在前期的投入方面做了一个很好的平台，在建设当中，有一些软性的东西。对一个老的小区，我们都有一个评判，如何更好地进行改造，这是一个逐步完善的过程。解决这个问题要用发展的眼光来看，要把这个问题作为一个永恒的问题来看。随着社会的发展、法规的不断完善，我们更要不断地从人性、从解决人的舒适性这方面来考虑。设计要有前瞻性刘嘉峰：首先，要对已建成社区做跟踪调查，检查当年的设计构思是否合理是一个非常重要的环节。在欧美国家，建筑师都十分重视跟踪了解设计与人群实际使用活动的一致性，这对于建筑师真正理解特定人群对建筑的使用非常重要。第二，由于中国正处在城市化水平急速提高的特殊阶段，因此人们对居住建筑社区设施及环境的要求都在迅速提升，社区的规划设计应该更强调前瞻性，如停车位的数量，节能设施的引入，不同年龄的居民对活动设施要求的变化等。第三，产品的进一步细分、细化。五年前的同一批客户今天可能已发展为不同的层次，他们的需求已经大不相同，因此，规划设计需要在一个社区中尽量细分成不同的分区、不同的组团、不同的尺度，从而使设计更为贴切。社区可持续性发展的3个方面吴有富：1.实体使用功能的可持续发展。适应新的要求，在已有的基础上做出一些改造，并通过已有社区的形态来影响区域／城市的发展方向等。例如：更换新的装修材料符合新的室内环境要求、调整户型适应家庭规模的增长，完善、更改社区配套功能适应人们使用需求，引导城市发展投资方向等。万科城乡结合部开发的成果就是以自己的已建成社区来影响带动区域发展，同时实现自身可持续发展的例子。2.社区人文环境的可持续发展。社区文化的营造和发展就好比人的发展进化，良好的社区文化除了具有自身的特色外，还必须具有开放性和可塑性。在社区开发完毕，开发商为社区已经种下了特有的文化气息。这种基因在外部环境的影响下，也不断的进化改变，一方面，它会保有原有的一些特性，但同时社区的文化也会适合新时期的大环境，形成协调的共生关系。3.社区价值的可持续性。客户通过租、售实现对产品的投资回报是社区可持续发展的重要组成。高科技保证社区可持续性发展张雷：可持续性发展是可持续的主题，也是永恒的主题，是开发商义不容辞的责任。人类、社会的发展和自然的发展永远是一对矛盾。当代集团这次在深圳住交会上的主题：当代孵出了恐龙，意思就是保护大自然，有了适合的生存环境，做到了可持续发展。2000年，当代集团建立了“贝尔实验室”，专门研究住宅可持续性发展的问题。当时当代集团把北京第一造纸厂改造成为当代总部时，最大程度地保留了原厂房的结构及优势，当时就已经考虑到了能够可持续性发展的问题。当代万国城的设计从各方面都做到了能够达到可持续性发展。MOMA寓所在这方面更是一个典范。(段冰)
C. 如何促进房地产市场健康稳定发展
为切实加强住房保障体系建设，规范房地产市场管理，遏制投机性炒房，合理引导回住房消费观念，促进房地产答市场的健康和稳定一、增大和优化住宅建设用地供应1加大一级市场国有建设用地使用权的供应。2．加快推进“退二进三”、旧城拆迁和旧村改造工作。3．严格落实调整住房结构比例政策。二、加快现有住宅用地项目建设进度1．加大对闲置土地的处置力度。2．加快现有商品房项目开发进度。三、加快返回地（即商住地块安置留地）建设进度四、加强商品房销售管理1．完善商品房销售管理制度。2．严格实行商品房买卖合同实名制度。五、规范二手房交易管理六、保持稳定、持续、松紧结合金融政策七、加强政策宣传和完善信息公开制度
D. 房地产如何实现可持续发展
地产属于人类所有 你能 造土地 比 机器猫厉害！！！
E. 如何实现房地产业的可持续发展
以人为本"：8到1？两者的关系如何、市）的统计中，各类园区规划占地面积达3．6万平方公里，超过了现有城市的建设用地总量，必然会产生负面的影响。我们在了解GDP的重要作用的同时。长期以来我们对发展和增长的概念是模糊的和混淆的，关于什么是发展，近2600万亩土地闲置，截至2003年上半年，13年来全国累计收取的土地出让金已达6000多亿元。但与此同时，全国的商品房空置率却有增无减;冲突"。未来几年我国房地产业、住宅产业的发展将步入一个高位盘整的阶段，随着旧区改造节奏的适度调节，随着轨道交通网络的健全和延伸，房价上升速率过快、商品房供应结构不合理，同比多增1006亿元；1998年至2000年，个人住房贷款年均增长112．8％：15，当高收入阶层的需求逐渐被消耗掉后。
由于体制原因、巨大的上升空间，各地政府为了资金、"GDP"、村自行设立和尚未上报的开发区；在对24个省（区、教育、科技。
"以人为本"的可持续发展观，强调的是增长的可持续性、公平性和系统性，强调是最广大人民群众的全面发展－－这也是"三个代表"的具体要求。按照学术理论界的解释。我们不能按发达国家的收入来衡量我国的房价，联合国人居中心与世界银行认为，况且房价的对比要考虑通货膨胀、科技含量。另据来自银行方面统计现示，全国商业银行的房地产开发贷款由1998年的2680亿元增长为2001年的6600亿元，年均增长25％、文明和精神状况，公平分配资源）;圈地运动"、城市发展与GDP增长
"土地是财富之母"，必然会出现种种的"、城市化进程的加快和国民经济的持续快速发展，都无不与我国的土地使用制度的改革和土地资产的运作有关，GDP是一年当中本国（本地）国民和外国人（外地人）在本国或本地所生产的商品与服务的附加价值总和，收入增加同GDP增长比率不同步，将可能会出现消费断层现象。从长期来看，中国房地产业无疑是前景光明的。楼价的上升应该是盘整式或称波浪式、螺旋式缓慢上升，不经过小幅盘整而直线上升是不扎实的，否则楼价的大起必然隐含巨大的风险，违规土地出让、转让所造成的国有资产流失每年也达100亿以上），GDP的真实增长及增长效率受到了挑战、"、房价与"以人为本"的可持续发展观
高房价、"圈地运动"能带来大量的建设资金并能带来区域经济（GDP）的增长这是不争的事实，人们还往往通过简单的与发达国家的房价比较来说明我国的房价还有持续，房地产住宅将逐步步入一个理性发展期、装修成本（全装修）;、各路"热钱"的涌入、舆论的高度一致且一片"利好"，楼市处于"，也必须了解它的局限性。
第一，GDP不能反映经济发展对资源环境所造成的负面影响、银行房贷高速增长（据中国人民银行2003年第三季度货币政策执行报告说，2003年以来风险较高的房地产开发贷款增加偏多，前三季度开发贷款增加1350亿元，洋人决不可能支撑本土楼市，过度的房地产外来投资（投机）固然短期内对区域经济有贡献但长期来看对整个经济的持续健康发展未必有利，但是人们往往忽略了我们收入水平低这样一个事实，未来中国住宅消费的主体一定是本土中低收入家庭。作为全面建设小康社会的重要指标之一，不能反映一国经济增长的效率和质量，现在外资在我国的投资和出口中所占的比重不断增加，他们相当部分资产会外流。
第三，GDP不能全面反映人们的福利状况，但就目前和今后几年来说，即文化;（多空双方分歧加大）的"上升筑顶"阶段，据初步统计;高位放量"，那么，无一不把房地产作为区域经济的支柱产业，持续大规模的旧区改造，持续发展是主观的，而可持续发展是客观的，我们追求GDP的增长，很有必要、生态环境、文化，一套住房的合理价格应该是居民家庭年收入的2－3倍，象日本东京居民的年收入与房价比大约在1：4．8，而我国大部分城市是1，全国现有各级各类开发区3800多家;圈地运动"，几乎被所有城市列为城市发展过程中的首选目标和重点突破口，其强调正确处理和协调人口、资源。我国当前的经济体制正处在市场经济的建立和发展时期，我国的经济发展正处于社会主义的初级阶段，由于旧的体制和秩序尚未彻底打破，必然会出现种种的利益重组和再分配；另外按国际衡量房价与收入关系的价格收入比指标来看，我国的房价高于国际标准，尤其是我国沿海发达城市，地区房价更是高估，即使作最保守的估计、房地产税收已成为区域经济发展的最主要资金来源。据不完全统计；在全国省级以上900多家开发区中，国家批准规划近3000万亩，已经开发的仅占规划总面积的13．5％。如果调控不好是新一轮住宅开发的风险积聚过程；三是系统性，房地产和整个城市的可持续发展也面临着挑战。
三，相当一部分中高价楼盘将面临市场竞争的洗礼。通过理性分析我们发现，房价短期内上升过快、过高，对经济的长期发展未必有利，其负面影响主要表现如下：
一是提高了区域经济的商务成本，不利于进一步吸引外资，不利于产业结构的优化和升级，会削弱产业的竞争力进而影响商品的出口，最终会影响居民的就业和收入；
二是造成对土地资源的过分依赖和形成大量闲置土地，有透支未来收益和资源之嫌，对可持续发展不利；
三是在收入增长不同步的情况下，会增加老百姓的即期支出从而影响未来和其他支出，近几年来，老百姓的房贷额叠创新高，先"负"起来一族不断扩容；
四是对大中城市带来了人口、交通、环境、资源的压力日益增大，城市的水电煤等基础配套不堪重负，近几年来城市供水、供电紧张，城市"臃肿病"日益明显。当前，不少地方经济对房地产和固定资产依赖过高，2003年全国固定资产投资1．9万亿，同比增长31％，房地产开发投资3817亿元，同比增长34％，远远高于GDP的增长速度。积极的财政政策和稳健的货币政策所带来的投资乘数效应，加上房价过高和大规模的城市建设带来了GDP的持续高涨（我国房地产和建筑业的增加值达9000亿元，占整个国内生产总值的比重接近9％，每年拉动国内生产总值约2个百分点，而且这种状态仍有上走之势），在一定程度上掩盖了消费需求不足、产业结构不合理以及产业能级不高的可持续发展隐患。因此，怎样正确、辨证处理好经济发展和增长之间的关系并使其相和谐？怎样正确、辨证看待当前的高房价与经济增长？怎样保证大多数中低收入居民"居者优其屋"并保持生活质量的同步提高？怎样保持高中低房价的合理结构以及房地产乃至整个社会经济的健康、协调、可持续发展？这些问题非常迫切地摆在了各级政府和理论学术界的面前，"没有远虑，必有近忧"，惟有实事求是的理论创新和突破，惟有体制和机制的创新，才能解决发展中出现的问题，就象当年如果没有"真理标准问题"、"社会主义商品经济"的讨论和理论突破，就不可能有后来的"改革、开放"政策及当前的国民经济大好形势一样。
四、房地产与城市可持续发展的建议
当前，我国房地产和国民经济总体形势不错，改革开放25年来，中国经济的年平均增长速度达到9．4％，可以说是"没有近忧"，但为了国民经济的健康、协调和可持续发展，我们又"必须有远虑"。
1．进一步完善土地管理体制土地市场的规范运作是住宅产业、城市健康发展的基石，土地市场的"恶庄"行为更具隐蔽性和危害性
目前，政府已有所动作，我们从国务院18号文以及国家近期出台的一系列政策可以看出。政府在强化对土地使用的审批和监督，从源头上完全控制土地一级市场的供应，并根据经济、社会、人口、产业发展状况适时适量推出土地供应，做到土地利用年度计划与市场需求相统一，并且全国、各地的土地供应要有统一的协调机制，国家、省市级政府加大对土地供应的宏观调控力度，严防土地失控现象重演，严防透支未来等方面已经开始加强管理力度。同时，国家正在逐步建立正确的土地供应结构，使土地出让一律按"三公"原则实行招投标、拍卖制度，杜绝土地市场黑箱操作及"空手道"现象，防止土地市场的炒作和国有资产的流失。对土地历史遗留问题的处理，建议政府出台的相关法律、政策要规范运作，要有约束性和严肃性，可以通过收回、收购、兼并、拍卖、储备等方式实现政府对土地的垄断，政府当前最重要做的一件事就是要收紧土地的口子，按法律法规该收回的坚决收回，该拍卖的坚决拍卖，让土地回到真正有实力、真正需要土地干实事的开发商手中，俗话说的好："长痛不如短痛"、"姑息养奸是要贻误战机的"，此类例子，国内外不胜枚举；另外对转让土地所获得的收益，政府要控制其收益的比例并通过税收等形式收取一定的级差收益，防止因炒卖土地而导致的不合理"暴富"，防止国有资产的流失，进而防止房价的大起大落。
2．加强学术研究
确立可持续发展理念要有"知无不言，言无不尽，言者无罪，闻者足戒"这样一个良好的理论学术氛围，要以理论联系实际的前瞻性的研究成果为基础制定相关政策，指导房地产乃至城市的健康、协调、可持续发展。
理论研究、争鸣的目的在于求真，而真理总是越辩越明。理论的贫乏和滞后会影响房地产的健康发展，城市发展呼唤系统性、经济学的理性思考，城市发展不需要"随风型"、"事后诸葛亮型"的"评论家"。中国是个发展中的大国，又是一个人均土地资源稀缺的国家，我国人均耕地不及世界的三分之一，大城市的人均土地资源更稀缺，国土开发不允许无节制占用土地，更不允许透支未来。必须立足于中国发展实际、区域特点，顺应历史潮流而动。各地各级政府在国土（房地产）可持续发展方面要下大力气研究和谨慎决策，要循序渐进，要研究可持续地（土地）资源利用和可持续的购买力。未来我国住宅建设的立足点和出发点一定是本土的广大中低收入阶层，要加大中低收入阶层居民用房的建设力度，这是国情和民情所决定的，也是"三个代表"的具体要求。要研究国内外的宏观经济形势，研究市场的真实需求（当前许多大城市房地产存在大量投资需求），适当调控旧区改造的力度和节奏，循序渐进，注意均衡发展、防止大起大落。近几年来房地产对GDP的贡献越来越大，与此同时，大城市尤其是像北京、上海等特大型城市的环境、就业、人口、道路交通、水电煤等能源支持压力也明显增加。因此，必须加强对城市经济、社会、环境、人口协调发展的综合研究。土地是一种宝贵的不可再生资源，也是我们生存与发展不可或缺的重要资源。为了进一步巩固和发展好当前的大好形势，进一步提高经济增长的质量和效益，切实协调好眼前利益与长远利益，我们一定要珍惜稀缺的土地资源。过度的"政绩、形象"工程，过度的"圈地"，把本该在未来数十年的出让的土地收益放在当前使用，必将损害千百万人民群众安居乐业的长远利益和子孙后代的利益，城市发展并不是简单的"以地生财"。
3．加快产业结构的升级和调整，实现城市经济的可持续发展
中国当前GDP增长对房地产、交通、基础建设依赖过高，其明显地带动了固定资产投资的增长，扩大了投资的乘数效应。政府靠积极扩张的财政政策和稳健的货币政策来拉动内需（1998年－2002年，我国累计安排长期建设国债6600亿远，项目投资总规模32800亿元，到2002年底累计完成投资24600元，在这5年里，全社会固定资产投资年均增长10．5％），一旦政策的效应发生递减（如旧区改造的逐步减少、集中买房以后的时间断层周期、房贷政策的调整、高价房供应偏大等），一旦房地产出现过热调整，对整个宏观经济将产生十分重大的影响，需引起高度重视和综合、全面、深入的研究；况且人们的消费、投资短期内过度向房地产倾斜，也会造成经济学意义上所说的"挤出效应"即表现为其他消费的紧缩，这也许是我国最近几年除房价以外其他商品价格均下跌、国民经济仍未摆脱通货紧缩的一个重要原因。目前中国房地产投资增长率、新开工增长率均超过了销售增长率，并且供需结构失衡，潜在压力增大。因此，怎样走好"科教兴国"这"华山天险一条路"籍以优化我国的产业结构？怎样以"信息化来带动和促进工业化"？怎样提高产业结构的能级以及实现产业结构的升级？已显得迫在眉睫，必须引起方方面面的高度重视。
4．要逐步完善市场经济秩序
市场经济本质上是法制经济和信用经济，要理论创新、体制创新、机制创新、科技创新和人才创新，要转变政府职能，尽快建立、健全相关法律法规体系，尽快建立现代企业制度和诚信制度，催生和扶持真正的品牌企业、公建市政文化教育配套、生态环境改善及利息（贷款）等因素并且要有参照系，不能简单论之？什么是增长，在目前的我国的经济结构中，投资比率明显高于消费比率;和"阵痛"，都有其确定的适用范围，夸大其适用范围和过分强调它的作用，全国大约有一亿多平方米空置商品房。另外土地的闲置状况也非常严重，尚不包括乡，据调查，我们往往用GDP（国内生产总值）来作为考量经济增长的指标，众所周知、健康、可持续发展。
第二，GDP不能准确反映一国财富的变化;方兴未艾，土地出让收入，资源和环境的破坏和透支能影响整个社会经济的协调，我国房地产业的兴起，新一轮的土地"；
第四。房地产无效供给和有效需求的矛盾十分突出并有扩大的趋势，况且还有大量的银行贷款和稀缺土地资源的浪费（据有关资料统计，自20世纪80年代末以来，各地又几乎同时把房地产作为各自的新的经济增长点和支柱产业。改革开放以来，房地产贷款余额从1998年末的3106亿元上升到2003年9月末的21327亿元），增长和发展就和谐、统一了。
二，不能全面反映一国的人文状况。由此可见，发展不同于增长，增长不是发展的目的，而是发展的手段，只要我们的增长具有可持续性、公平性和系统性特征并且坚持"。但任何一项统计指标。可持续发展的主要原则：
一是可持续性；二是公平性（同代人、代际公平？这是我们首先必须认识清楚的问题;和"政绩"，不能反映人们收入状况的差异一、关于增长和发展
党的十六大报告指出，"必须把发展作为执政兴国的第一要务"，这从各国的住宅发展史中可以得到印证，随着中低价住宅供应的增加和住宅结构的日趋合理，随着房地产贷款政策的调整、镇，除部分价格和价值相符的物有所值的高档商品房继续受国内外成功认识青睐及大量中低价位住宅因存在广泛需求而价格坚挺外、交通、经济与社会间的相互关系的共同发展战略;。土地资产作为城市最大的、价值最高的存量资产和最基本的生产要素。就总体房地产住宅的价格而言随着其内在品质的提高将稳中微升，但其内在结构必定是有升有降，涨跌互现
F. 如何促进房地产市场与住房保障的协调发展
有关 促进房地产市场与住房保障的协调发展 的学术文章
中国 房 地产 市场 化 区域 差异 与 发展 ... - 陈浮
http://scholar.ilib.cn/A-QCode~cjllysj200003040.html
我国 住房 抵押 贷款 证券 化 问题 研究 - 谢清河
通过公共产品的供给调控房地产市场 - 汪浩
住房的有关情况。
一、回顾中国住房政策的总体概括。
住房改革始于上世纪八十年代，1994年7月5日国务院颁布了管理办法，并颁布了国务院关于城市改革的决定，城市职工可以有补贴，在不同的补贴下自费购买供房。
加快住房建设的通知，对高收入者、对中低收入方供应经济适用房，应该说中央对居民住房的是否的正确，因为亚洲金融风暴的推进，中国出现了内销乏力的情况下，房地产动了经济的重要手段，使房地产远离了居民住房的保障。特别是将房地产作为支柱产业进行推动后，房地产与政府的财政收入，城市的形象，房地产企业家的利益紧紧联系在一起，为了促进居民购房。1999年中国人民银行出台了关于开展个人消费信贷的指导意见，有所通过银行按揭、购买房屋得到了广大工薪阶层的支持，廉租房、经济适用房的建设也相对减少。住房在民众需求和投资、投机需求的双重力量拉动下，房价越炒越高，出现了买房难，引起了不满。于是要求控制房价的呼声从2004年不断的出现在全国的两会上，围绕广大百姓住有所居，2005年3月，国务院办公厅出台的关于切实稳定住房价格的通知。2005年4月出台了加强房地产市场的引导和调控的八条措施；2005年5月国务院又转发了建设部七个部委关于做好稳定房屋价格的意见；2005年九部委制订了调整住房价格，这些都是为了控制房价，使广大百姓能够买起房，做到居者有其屋。为了确保房价的稳定，而且房价进一步快速上涨，尤其是北京、上海等大城市非常的突出。为此2007年7月8日国务院发布了解决城市低收入家庭住房困难的若干意见24号文件，把商品房与居民的保障性住房分成的两块，提出了70%的住房用地供给保障性住房，既经济适用房、廉租房、限价房。单纯70%的住房建成90平方米以下的小面积，这加大了对广大居民的住房保障，降低了高价商品房对70%以上的人口影响。2007年9月，中央和银监会发布了意见，要求购买第二套住房的首付比例。这对一系列政策的出台，说明我们党和政府始终十分关注民生、广大百姓住房的建设和住房的需求，住房作为社会问题和政治问题，引起了全世界众多有识之士和广大群众的高度关注，面对房地产的争论之多，前所未有。
住有所居就是提高广大民众的住房保障。中共中央第17次代表大会，把住房问题提到了议程，要求健全廉租房制度，加强解决城市低收入家庭住房困难，如何把住房问题放进党代会的议事日程，这还是第一次。此外，在温总理2008年的工作报告里面强调抓紧建立住房保障体系，建立科学合理的住房建设和消费模式。在所提的措施中，增强廉租房，增加中小套型的住房供应，通过多种途径解决中等收入家庭住房问题。要运用税收、信贷、土地等手段，抑制不合理的需求，防止房价过快上涨。要加强市场管理，以罚查处炒房炒地行为。党和国家要坚定不移的推进住房改革和建设，就是为了让人民群众住有所居，党和国家为什么这么关注房地产的发展和住房的居住问题？这是因为房地产作为商品，与一般商品不一样，房地产关系到广大百姓安居乐业，房地产的供应规模与价位有一定的经济性和一定的政策性和社会保障性。世界上很多资本主义国家都十分注重居民的住房保障，作为社会主义国家，住房的保障工作就更应该受到重视，世界上很多发达国家都应用了补贴、税收等手段，确保了房价的合理增长和广大百姓有房可居。
有非盈利机构建设住房，有3338个非盈利机构负责社区建设，鼓励和限制一户一宅。对第二套住宅不仅不补贴，不贷款还有增值税，对住房成本进行核算，并与公布，管制和遏制房价升，住房人性化，更多考虑居住者的需求，推进社会的融洽和谐、稳定。我国房地产市场有政策，特别是腐败行为造成了有些管理部门不作为，使房地产的运作很不规范，进行了稳定和约束房价上涨，造成了我国的住房价格与居民的收入比超出了国际的水平。
去年12月，北京住房控股指数高达1.76倍，房价的过高攀升对住房市场的抑制，住房销售数量在北京已经下降了48.5%。住房是给人住的，如果大家都买不起住房就要失去市场，住房的就要破灭，甚至打乱了经济的正常秩序，造成了经济滑坡，对社会的影响是不可想象的。住有所居就是为了提高广大人民的住房保障，解决好住房保障问题，不仅要学习国外的好经验，而且需要从中国地少人多的实际出发。
房地产坚持科学发展，全面小康的建设方向，深入贯彻科学发展观，不仅是发展经济、改善民生的需要，而且对解决经济社会发展中诸多矛盾和问题具有通力全局的作用。房地产要发展自己、壮大自己就要学习科学发展观和贯彻科学发展观。房地产要坚持科学发展、全面小康的政策方向，要千方百计谋发展，坚持以人为本。发展不仅要依靠人民，发展成果一定要与人民共享。党的一切奋斗和工作都是为了造福人民，房地产一定要立足于造福人民的方向，要把发展的出发点，落脚点放在为人们造福上。要做全面协调可持续的发展，不能只考虑今天，不顾明天。房地产企业一定要坚持全面协调发展、可持续的发展方向，注意局部利益与全局利益相统一，眼前利益与全局利益相结合，房地产在中国大发展的理由，是因为中国房地产有刚性的需求，这就是中国的城市化和城市的大量增加。
对当前房地产销售下降普遍认为是观望所造成的，究竟是刚性不刚造成的，还是观望造成的，在我看来是刚性不刚性导致的。城市化让大家能够住有所居，这个刚性需求非常巨大的，但是刚性需求能否成为刚性，这就要看住房的价格水平。在城市的年轻人、大学毕业生和农民中能够买得起房就是房地产的刚性支撑，如果买不起房子，就不会有刚性。现在刚性需求的人是工资较低，加上房价高出了他们工资的几十倍，尽管他们需求住房很破裂，但是却被排斥在购房之外。全国人大在确认个人所得税提升到2000元的人，应该在工薪阶层的20%，也就是说80%的工薪阶层只有2000元以上的月收入，他们面对每平方米上万元甚至几万元的住房吗？即便是银行有按揭，他们能够付得起按揭。投资购房和投机购房也包括海外热钱购买，曾一定大大支撑了住房的建设和发展。
2007年深圳市地产销售中，有80%是被投资购房和投机购房买去了，去年下半年住房贷款比上半年增长了18倍，银行的信贷和炒房行为十分的严重。
90年代初，在北海工作，那个时候，北海有房地产公司1342家，占全国当前2800家房地产公司的一半，由于炒地炒房行为的严峻，造成物价指数上升13%，最后导致了地产泡沫破灭。房地产开发中炒地行为是明显的，不但买不起房对经济带来灾难性的影响。为了房地产进一步的发展，唯一的办法就是要坚持科学发展，全面小康的方向，从土地的供给考虑，政府要改变地方财政对土地的过分，要使国有土地能够让全体国民共享，将房价降到广大城镇居民能力享受得起的水平上，只有政府与企业共同努力，房地产才会迎来亿万人大事情，不但可以规避银行和经济面临的很得风险，为广大人民服务过程中，迎来更大的繁荣和兴旺，最后衷心的希望今天到会的管理部门和朋友在全面小康的道路上，为人们的幸福为国家的复兴再蓝宏图，再创辉煌。
G. 房地产业内人士支招 社区如何可持续发展
“已建成社区的可持续性发展”高层论坛研讨会 在已建成小区中，停车位的问题越来越严重；上世纪90年代建的房子现在看来已经有些“过时”；业主与物业公司之间的矛盾越来越突出…… 这些影响社区可持续发展的问题如今已明显地摆在了我们面前。面对这些问题，我们如何以历史的角度去看待？政府、设计师、开发商、物业公司、业主在这样的环境中，应承担起怎样的社会责任？我们如何避免历史的局限性和一时的疏忽，让未来少一些遗憾？ 面对这些困惑，近日，北京晚报楼宇周刊主办、北京万科房地产有限公司协办了“已建成社区的可持续性发展高层论坛”，邀请来自政府、学者、开发商、业主、物业公司等代表共同就此话题进行了探讨。 嘉宾： 北京规划院详细规划研究所所长 王引 清华大学建筑学院教授 袁镔 北京万科星园业主 田丽萍 申怡茹 当代集团总裁 张雷 北京万科房地产有限公司总经理 吴有富 阿特金斯国际公司中国房地产部总经理 刘嘉峰 北京万通先锋股份有限公司副总经理 赵健 北京银达物业公司副总经理 薛福志 已建成社区面临3大可持续性发展问题 吴有富： 首先，我们看一下可持续发展的权威定义。联合国环境与发展委员会，在1987年《我们的共同未来》报告中，把可持续发展定义为：“既能满足我们现在的需求，又不损害子孙后代，满足他们需求的发展模式。”后来也被形象地称为“代际平等”。已建成社区面临的可持续发展问题：1.法律法规变化、社会发展要求变化产生的问题。2.系统性问题：由于科学技术等客观条件限制造成的问题。社区的出生期阶段，开发商即使符合现有的行业规范等标准，甚至以超越现有条件的标准建造，也不一定能适应长期的发展要求。因此，合理的前瞻性和超前性是必须的，而且开发商应该更多地考虑系统的可改造性，或者说易于升级的特性。3.短期行为问题：主要是经济学上的为了短期的利益，进行不切实际的或者需付出高昂代价的行为，具体实施困难并牺牲了子孙后代的利益。 社区应该重视文化建设 薛福志：小区的文化建设已经成为一个非常迫切的问题，是解决新的社会矛盾的当务之急。业主住在一起是因为投资的品位，一种新的生活方式。物业要跟得上这种变化。社区的许多财产都是业主花钱买的，他们维权的意识也比较强，也越来越关心社区方方面面的建设。所谓文化是群体解决生存问题的方法和手段。社区扩大了就变成了一个社会，缩小了就变成了一个家庭。小区文化建设是国家稳定，提高民族素质的重要一环。一个干净文明的小区必然会使业主养成好的习惯。物业公司在社区文化建设方面往往发挥着核心的作用，我们应该倡导一种理解、宽容的态度。业主与物业之间应理解、互信与支持。物业与业主有两个原则：小区业主有权选择物业，业主应该自觉交纳物业费。 开发商、物业公司、业主之间应该多沟通 田丽萍：我们看到一些年轻人对保洁员不够尊重，我们就自发地组成一些老年团队，教育年轻人；我们认为物业有什么问题就向他们提出来。我觉得对于已入住小区来说，只有业主、物业管理公司、开发商做到相互沟通、相互理解，才能有助于整个社区的可持续性发展。 申怡茹：万科的房子，在北京相对来讲确实很好。一是住在这儿有安全感；二是舒适感；三是亲切感，不管是销售人员，还是保洁人员，对待业主都很亲切，很礼貌，很热情。不足的地方呢，就是应该考虑老年人的位置。所有的小区基本上留守人员都是老人，老年人的活动场所一定要有，开发商一定要多用心一些做产品，多想一些，想得长远一些。 全社会提高“住宅可持续性发展意识” 王引：一个好的居住小区应该成为一种文脉的体现。对一个城市而言，好的居住小区应该是城市的精华，应该留下来。开发商扮演建设和管理的角色，或者说是产品生产和售后服务。开发商在小区的新建时期，有一定的超前性，建筑如果能很好地保持30年、50年，对一个小区来说是很好的，然后才是在小区居住的人群。简单说，物以类聚，开发商首先要为自己的社区定位，如果要做一个长久的开发商，就要考虑自己的建筑能够长久地矗立在这个城市当中。开发商要为物业公司打一个好的基础，为以后留下一个好的遗产。 开发商如何支持不同时期小区的建设，我想在资金方面应该投入更多一些，有了资金的支持，由物业来牵头，共同维护小区的环境，这是可持续性发展的好的行为。国内好多住了若干年的社区外部环境已经很糟糕，但居民内部的房子还很好，这说明居民的社会责任感差一些。另外，现在物业公司的诚信度还没有建立起来，如果大家换位思考，我觉得比较容易达成协调，再有就是涉及到政府的问题，政府的态度是一个很重要的问题。 节能保证社区可持续性发展 袁镔：建成社区的可持续性发展是建筑业发展的一个重要问题。今后如何往前发展，有哪些工作可做，这还要从一些发展问题来说。1990年100户只有0.7户安了空调，现在一户不光是安一台的问题了，建筑能耗直线上升，已建成社区面临着一个改造问题。中国没有注重建筑节能，这些建筑在未来几年将大量消耗能源，北京和欧洲国家比还有很大差距，德国现在每年每平方米耗电在100度的建筑基本上不允许盖。哈尔滨、徐州已实行节能住宅小区。我国是一个能源小国，石油只占世界人均水平的11％，这种情况是非常严峻的，包括采暖、地下水等方面。挪威在冬天室内温度每降低一度，能源节约可达6％，所以他们把采暖的温度降低一些，全国节能达30％。 已建成社区可持续发展更要关心生产模式的改变。居住区、商业区、工业区是分区的，但也带来很多的问题。比如交通问题，现在很多人工作方式在变，有些人在家上班，怎么把生活和生产联系起来；生活方式改变，社区怎么适应这些改变，所以可持续发展不光是水、电、能源的改造问题，还有文化观念、服务等问题，这是一个社会大问题。 要从人性的角度去考虑 赵健：前两天参加了意大利的一个环保论坛。我感觉可持续性发展是一个很大的概念，从不同的层面都有很多的讲解。从开发商来讲，在前期的投入方面做了一个很好的平台，在建设当中，有一些软性的东西。对一个老的小区，我们都有一个评判，如何更好地进行改造，这是一个逐步完善的过程。解决这个问题要用发展的眼光来看，要把这个问题作为一个永恒的问题来看。随着社会的发展、法规的不断完善，我们更要不断地从人性、从解决人的舒适性这方面来考虑。 设计要有前瞻性 刘嘉峰：首先，要对已建成社区做跟踪调查，检查当年的设计构思是否合理是一个非常重要的环节。在欧美国家，建筑师都十分重视跟踪了解设计与人群实际使用活动的一致性，这对于建筑师真正理解特定人群对建筑的使用非常重要。 第二，由于中国正处在城市化水平急速提高的特殊阶段，因此人们对居住建筑社区设施及环境的要求都在迅速提升，社区的规划设计应该更强调前瞻性，如停车位的数量，节能设施的引入，不同年龄的居民对活动设施要求的变化等。 第三，产品的进一步细分、细化。五年前的同一批客户今天可能已发展为不同的层次，他们的需求已经大不相同，因此，规划设计需要在一个社区中尽量细分成不同的分区、不同的组团、不同的尺度，从而使设计更为贴切。 社区可持续性发展的3个方面 吴有富：1.实体使用功能的可持续发展。适应新的要求，在已有的基础上做出一些改造，并通过已有社区的形态来影响区域／城市的发展方向等。例如：更换新的装修材料符合新的室内环境要求、调整户型适应家庭规模的增长，完善、更改社区配套功能适应人们使用需求，引导城市发展投资方向等。万科城乡结合部开发的成果就是以自己的已建成社区来影响带动区域发展，同时实现自身可持续发展的例子。 2.社区人文环境的可持续发展。社区文化的营造和发展就好比人的发展进化，良好的社区文化除了具有自身的特色外，还必须具有开放性和可塑性。在社区开发完毕，开发商为社区已经种下了特有的文化气息。这种基因在外部环境的影响下，也不断的进化改变，一方面，它会保有原有的一些特性，但同时社区的文化也会适合新时期的大环境，形成协调的共生关系。 3.社区价值的可持续性。客户通过租、售实现对产品的投资回报是社区可持续发展的重要组成。 高科技保证社区可持续性发展 张雷：可持续性发展是可持续的主题，也是永恒的主题，是开发商义不容辞的责任。人类、社会的发展和自然的发展永远是一对矛盾。当代集团这次在深圳住交会上的主题：当代孵出了恐龙，意思就是保护大自然，有了适合的生存环境，做到了可持续发展。2000年，当代集团建立了“贝尔实验室”，专门研究住宅可持续性发展的问题。当时当代集团把北京第一造纸厂改造成为当代总部时，最大程度地保留了原厂房的结构及优势，当时就已经考虑到了能够可持续性发展的问题。当代万国城的设计从各方面都做到了能够达到可持续性发展。MOMA寓所在这方面更是一个典范。(段冰)
H. 如何推动房地产市场健康发展
1、全面实抄施保障性安袭居工程建设，切实改善城市低收入家庭居住条件。
2、加大危旧房改造力度，努力改善居民居住环境。
3、实行购房优惠政策，加大信贷支持力度，鼓励居民住房消费。
4、放宽公积金贷款政策，提供个人购房贷款优惠。
5、实施购房补贴，增强居民购房支付能力。
6、降低交易成本，减轻置业负担。
7、支持企业盘活存量土地，促进项目开发建设。
8、优化办事流程，提高行政效能。
I. 阐述如何才能更好的促进房地产业的健康可持续发展
一是坚持”房子是用来住的“这个简单而又补实的真理，这有这样房地产业才会版走上正权确的道路上来。
二是坚持”房子不是用来炒的“，房地产业才会出歧途；
三是坚持政府主导，企业动运作，房地产业也会平安着陆；
四是坚持理性投入房地产业，杜绝政治黑色投资。