房地产竞品拦截会怎么样

① 房地产怎么样客源才会多

要做到客源增抄多可以确定目标客户、提前制定计划、竞品截流、在商圈派单，具体介绍如下：

1、确定目标客户，首先应该要明确自己需要的目标客户是什么样的。简单来说，就是是否有接近的可能性，是否有购买意向，是否有购买能力。具备以上3个条件的客户才有接触的必要，才值得下资本投入。

2、提前制定计划，要提前制定拓客计划，提前想好时间，地点，拓客人员数量，还有预算成本。有了计划后，才能更好地实施，并且及时反馈，根据实际情况随时调整。

3、竞品截流，房地产客户并不像别的商品一样，看一看就直接定了。是需要货比三家，各种情况都了解清楚以后才会决定的。所以可以在竞品售楼部附近截流，看见有走出的客户就主动递上单页，引导客户去往自己的楼盘详细咨询。

4、在商圈派单，在本地人流量较大的商圈，让一些拓客人员进行派单。拓客人员要先经过培训，要了解清楚自家产品的基本情况和竞争优势在哪里。遇见有意向客户要留下电话。

注意事项：

1、需要注意拓客话术，突出重点用最短的话术，最短的时间吸引客户注意。

2、多种方式都要同时实施，并且长期坚持。

② 当竞品在一个市场急速发展 我们该如何去阻止

竞品是指竞争者产品吗？
首先企业存在的意义是服务社会，生存和发展的基版础是与社会各方权分享利益。这就要求遵守竞争规则。当竞品在急速发展的时候，可以通过质量，工艺上的改良来参与竞争，也可以缩小规模，避其锋芒。但千万不要进行恶意竞争，象国内企业就是通过降价来提高生产成本来压垮竞争对手，这样做不紧搞乱了行业环境，也是自己成本提高，缺少了新产品开发和改良的资金，虽然初期能控制市场，但后来很容易让外企凭借技术，服务占领市场。
即使竞争对手的产品很受欢迎，他的生产能力也不可能达到满足整个市场的需求，这样的市场还是有利润空间的，并且这时和竞争者合作也是明智的选择，因为这时竞争者最需要扩大生产能力，这样由竞争转向合作，共同获利多好~~

③ 竞品项目啥意思

竞品的意思就是 你的竞争对手，通俗点说 就是和你运营相同的产品。

④ 案场物业如何做好竞品拦截

若要做好竞品拦截的话，可以根据实际情况，然后调动小区业主一起积极参加就行。

⑤ 有人知道如何做竞品拦截广告吗

您好，建议您试试IP投放，多媒体覆盖，精准触达，重要的是花费还少。专目前数准就有IP精准投放属技术，IP可自主采集上报，可信度更高，对比传统媒体的浮躁操作流程，IP精准定投，有图片就可以精准投放。只要设备访问网络使用此IP，就会发出广告请求流量 ，把广告展现给目标用户。真能实现目标用户在哪，广告就在哪.

⑥ 看过房地产竞品后怎么写想法

很好写啊 可以谈谈你对其他楼盘的看法，对比下你们的项目有哪些优缺点，角度很多的啊，不难写的

⑦ 房地产中针对其他竞品楼盘得发单员在售楼部附近拦截到访客户该怎么应对

这个主要需要靠自己的销售或者派单员进行好监控，比如在在附件多发发单子，多带客户进售楼处

⑧ 如何对付竞品的终端拦截

跳出“围城”看问题
终端的拦截和反拦截，是一场信息泛滥、终端导购力竞争和利润消耗相纠缠的残酷之战。要较好的解决这个问题，我认为： 首先，就要跳出“围城”看问题。 其实，终端拦截，除了彭先生所遭遇的促销员问题之外，还有诸如在货架、堆头和卖场宣传位置的争夺等等许多形式。如果我们只是“身在此山中”来看终端拦截问题，以从中找到出路的话，我们可能就会陷入“不识庐山真面目”的思维陷阱，沦落进某卖场内你拦我截，我截你拦的消耗战泥沼。而且，对于势单力弱的中小供货商来讲，也难以承受。为此，我们不但需要思考：凭己之力既然难以承受，为什么不向上游厂商争取陈列和促销人员津贴呢？这对它们而言也不失为合理化的通路促销措施及建议。而且，更重要的是我们还需考虑：怎样跳出“围城”，才能弱化乃至规避终端拦截？
终端拦截的问题，我们不能从单一方面考虑。彭先生在意识上对促销员的功能还需要纠正，很多厂家也往往将促销效率与促销功能混为一谈。实际上你的促销员派上去了只起到了防御作用，这是效率问题，而非促销功能问题。所以，解决这个问题的核心方法是分析、变革。
有时候，我们在巡店过程中经常遇到一个名不见经传的产品，被促销员一边介绍一边递到消费者手中，然后从顾客手中接过某一大品牌的产品，悄悄地放回货架，并目送消费者走向款台。也有很多时候，我们在巡店时看到小品牌的促销员，对着某个大品牌的忠实消费者拼命的推销自家产品，十有五六都推销成功。

宏观上讲，商超里的客流量，有的是众多竞品广告吸引来的，及该店不同规模的自有客源，这些都是你产品的潜在消费者，你的产品陈列、价格、包装、促销政策、功能效果等等的卖点，都不及一个促销员的生动化推销作用大。这就是死的促销要素打不过活的促销人员的道理。

防御也好、攻击也罢，说到底就是一个销量的问题，销量小啦，看起来只起到了防御作用，但如果销量一个劲的飙升，我们还能说这只是防御作用吗？不能！在这个问题也是销量大小的问题。

个措施就是尽量避免终端拦截扎堆化，要使开展终端拦截的卖场选择合理化。 这主要包括了两个方面：

1、收集、分析竞品开展终端拦截的主要手段、卖场和规律，避其锋芒和终端拦截及反拦截的重灾区。假如多数竞品在沃尔玛、家乐福开展的是有关货架、堆头等展示宣传方面的硬拦截的话，你就不妨在这些地方开展派驻促销人员的软拦截，反之；要是多数竞品在这些卖场的软硬终端拦截都很集中的话，那由于战线过长难以应付资源和成本消耗的考虑，好又多、百盛、万客隆等等卖场的软拦截，可能就难以成为它们所能同时顾及到的所在，此时你就不妨“乘虚而入”。

2、分析所进卖场的销量和利润贡献率，从中找出重点卖场重点对待。 这实际上说的是，你不能在销量和利润贡献率事实上较小，今后也难以取得多大突破的卖场和对手开展终端拦截和反拦截，而是应该从中找出重点，缩短战线、集中火力。当然，如果是新进卖场，没有销量和利润贡献率的历史可以评估，卖场营业业绩、人气等等，就是需要你结合参考的东西。

当然，要是你经营的是酒水等既进商超，又跑酒店等讲究渠道区隔的产品的话，你就需要在区隔性渠道中选择对自己非常重要，而对手的终端拦截力度又比较薄弱的地方，来开展终端拦截。

我认为派员促销是最直接有效的拦截方法。我们首先从两个方面来分析一个卖场的销量背景。一个是该店的客流量，另一个是竞品的销量。

如果该店的客流量很小，那么你的业绩绝不会有更大的提升空间，面对这样的问题有两个解决的办法。一是撤员以减少无谓损耗，集中精力主攻有价值的店；二是观察该店的地理位置是否适合做店外促销，如适合可伺机做店外推广（促销）。

如果该店有足够的客流量，则说明了问题出在店内里。有两个原因能造成你的派员促销形同虚设：竞品促销员干扰因素、竞品政策干扰因素。当你的促销员面对三五个更优秀、更“厉害”的竞品促销员时，肯定会怯相环生并直接反应在销量上。相反即使你的促销员更出色，但面对竞品大幅度的赠送、打折等促销政策时，也会影响销量。如果客流量调查结论是前者，说明你的驻店对象有问题，需要及时调整，并审视其它派员店；如果是后者两种症状，则需要进一步优化促销队伍及调整促销政策。

某A类店业绩始终上不来并连月亏损，该店促销员对我们介绍说“竞争如何如何激烈、产品如何如何不好卖、人家广告如何如何猛”。老总听了该员工介绍后几乎欲放弃该店。而该企业的一个促销状元进驻该店后，一个月内销量连翻了六倍。竞争激烈吗？人家广告猛吗？那位状元淡淡的说“连N白金的顾客我照抢不误，N白金这个月下滑了一大半”。我们经常会遇到这样的情况：把一个好的促销员调到一个店就提升一个店，撤离一个店就下降一个店。好的促销员主动把顾客往里拉，差的促销员统统把责任往外推。

综合上面的阐述，我们得出这样的结论：

1、 派员促销是最直接有效的拦截方法。

2、 派员促销业绩的最直接因素是人员因素。

3、 展开实地调查，不轻信促销员对责任的辩解。

很多的企业也如同彭先生一样，别人上促销员了自己不上就觉得少些什么，这种想法暴露出诸多的企业对自己的促销策略没有一个系统的规划。

对付竞品的终端拦截还有一点措施就是别只盯着大卖场。尽管中小商超的单店销量难以与大卖场相比，但由于进场门槛较低、终端拦截成本较低、拦截手段较为灵活等原因，其单店利润贡献率却不见得比大卖场少多少（实际上，许多供货商都已因此及相关原因，有不进大卖场和回归传统渠道之实与之势）。为此，你不妨将集中在某个超级卖场的终端拦截投入，轮流、分散到几个销量、利润贡献率不低而竞品又重视度不够的中小卖场。还可重新审视渠道结构，谋求创建独特销售渠道规避终端拦截。 胶卷柯达、化妆品可采眼贴膜为什么难以遭遇大卖场的终端拦截？因为柯达在美国有70%的销量都来自它的独特销售渠道药店（在中国市场，它也与重庆桐君阁连锁药店开展了合作）；因为可采主要进入的也是化装品传统渠道外的难以见着对手的药店。可见，为自己的产品创建独特销售渠道，可能算是一条根本性改变自己和竞品开展终端拦截和反拦截局面的途径。

当然，这非一日之功。在你的独特销售渠道没有构筑起来以前，你还需结合上述措施来应对终端拦截。

⑨ 我想问一下现目前房地产这个市场怎么拓客和维客呢

工作安排：
1、制定一个完整的拓客计划
2、确定拓客人员，并进行相关培训（包括项目基本资料、核心卖点和优势及拓客说辞与技巧），培训完毕后进行相关考核
3、安排拓客周期和时间节点，选择节假日及周末，以及平日里商圈人流量较大的时段
4、对拓客商圈进行选取与划分，并事先进行踩点和绘制拓客地图
5、拓客人员执行拓客计划，在商圈进行大范围派单，并竭力留取客户信息
6、统计每日派单量和留电量，并进行拓客人员工作心得和拓客技巧分享，提高团队士气
审核标准：工作审核标准依据派单量和有效留电量而定，要求每人每日合理派发单页的量应达到200-300张，有效留电量至少达到20-40组。根据项目体量、档次和推广力度不同，派发量和有效留点量两项数据可以根据项目自身情况做适当调整。

二、动线堵截
适用项目：中高端、中端及中端以下
工作周期选择： 蓄客期和强销期
拓客人员选择：以销售员和小蜜蜂为主
拓客范围选择： 项目周边各大主干道及路口，目标客户工作区域的上下班公交站点和沿途必经之路，以及去往日常生活中主要消费场所的沿途（如超市、菜场、餐馆等）
工作目的： 向主力目标客群进行项目信息传递，捕捉意向客户

工作安排：
1、确定项目主力目标客群，分析客群相关信息点
2、并对目标客群的工作、生活、休闲娱乐等动线进行分析，确定动线拦截点，如路口、公交站点、客户平时就餐聚集点等
3、确定动线堵截方式，主要采取户外广告的宣传方式，包括擎天柱、楼体（顶）广告牌、公交站牌、路灯灯箱、车身广告等；也可辅以项目周边人群聚集区域定点派单或设立流动推广小站等具体形式
4、定期对工作成效进行汇总，分析各广告宣传及人员派单等的效果，继而改进
审核标准：无

招式特点：
1、宣传覆盖范围广，信息点对点传播到达率高
2、对真正有购买意向的准客户说服力很强

三、社区覆盖
适用项目：中端及中端以下，主要针对大型普通住宅项目的首期和中小型项目的尾房
工作周期选择： 主要针对蓄客期，其次为强销期
拓客人员选择：以销售员和小蜜蜂为主，可配备一名拓客主管
拓客范围选择： 项目所在区域板块内的人员稳定聚集社区
工作目的： 扩大项目影响力与知名度，挖掘周边潜在地缘性客户

工作安排：
1、将项目所在区域内人员稳定聚集社区进行划分
2、安排相关拓客人员携带相关道具进行有计划的扫楼和扫街
3、在社区居民聚集区进行项目海报和广告的张贴，并设立固定咨询点
4、在社区内部可安排一定的固定或流动拓客人员进行客户挖掘和维护
5、若条件允许，可开通社区看房专车，定期接待客户看房
审核标准：每组每天至少完成两个社区的覆盖工作，可根据社区规模进行适当增加

招式特点：
1、在一定区域内覆盖范围广，覆盖面不做过细分析，以基本全覆盖为主；
2、信息在相对的区域内做到全面接触；
3、 覆盖目标客源数量较大，精确性差，以量换质，用时间培养客户。

四、展会爆破
适用项目：高端、中高端、中端
工作时间选择：蓄客期和强销期。
工作人员选择：精英销售员。
工作地点选择：大型展会现场。
工作目的：通过展会向目标人群准确传递项目情况，并现场拉客。

工作安排：
1、事先与展会组织方联系，争取有利展位（如果在房展会上，位置选择避免与优于自身的项目相邻；如果展会为车展或者珠宝类展览则选择明显位置，此类展会更加适合高端和中高端的项目参加）
2、制定出众的形象设计，在展会上区别于其他同类型项目
3、安排精英销售员在展会中发力，与参观的客户多沟通，现场完成客户信息登记和拉客到访的工作
审核标准：无

招式特点：
目标客户相对纯粹和集中，客户群体具备较高的购买力，更容易进行潜在客户和意向客户的挖掘

五、油站夹报
适用项目：主要针对中高端项目和投资型项目
工作周期选择： 以蓄客期为主
拓客人员选择：前期与加油站协调工作由策划人员负责，后期物料派送由案场销售人员负责
拓客范围选择：项目所属区域内和周边商圈内油站、城区范围内到客率高的所有油站
工作目的： 传递项目信息，捕捉意向客群

工作安排：
1、分析各加油站的到客情况，尽量选择到客率高的加油站进行合作
2、派市场渠道人员前往各加油站进行合作沟通，向加油站内人员阐明合作要求，并对其进行简单培训，最好能最好能给当时感兴趣的客户简单介绍项目的基本情况，同时留下客户的联系方式
3、准备好各项物料，包括夹报和小礼品等，定期对合作的加油站进行物料补充
审核标准：无

招式特点：
1、本招式对客群的把握相对较精准，加油站针对的客群是有车族其中包括政府用车和私家车、出租车等，不管是坐车的官员还是开车的老板以及企业高管，都是公认的最具消费实力的人群，也是构成项目消费的主体，
2、通过加油站派送宣传品，就很容易锁定这部分高端人群，把产品信息迅速传达给高端客户，中间没有任何停留，没有任何中间环节，迅速而有效。
3、直接锁定有消费能力的客户，广告浪费少，节省费用，有效性高；
4、由加油员一对一派送，中间不停留，迅速到达目标客户手中；

六、商场巡展
适用项目：所有项目类型均可
工作周期选择： 蓄客期及强销期
拓客人员选择：以销售和小蜜蜂为主，配备一名拓客主管
拓客范围选择：项目周边一定距离半径内的重点商场、商业中心、重点市场和其他重点公共场所；交通动线范围内的目标场所
工作目的： 广泛传递项目信息，挖掘和收集客户信息

工作安排：
1、根据项目实际情况选择相应的百货商场或卖场，并联系场地以及相关道具的安排
2、制定巡展顺序和时间表，按照节奏展开
3、将拓客人员分为固定接待和流动派单人员，前者负责展台的接待登记工作，后者则负责展台周围及卖场内的派单宣传工作
4、若条件允许，最好在每个展点安排看房班车，能够及时有效的接送意向客户看房
审核标准：依据不同卖场的自身客流情况，制定每日项目单页的派发量和留点量

招式特点：
1、增加了项目的接待处，扩大了项目的影响和客源的积累
2、巡展地点进而时间可灵活控制
3、对巡展地点的选择更具针对性，如高端项目则选择高端商业场所

七、企业团购
适用项目：中高端、中端及中端以下
工作时间选择：项目的蓄客期和尾盘阶段。
拓客人员选择：经理级以上或有特殊关系的业务员
拓客范围选择：项目周边的学校、医院、工厂园区等各种企事业单位
工作目的：通过与企业谈团购，以略低的价格换取项目的快速去化

工作安排方式：
1、分析项目周边众多企事业单位，选出具备一定规模且合适的相关单位，并安排好相关拓展人员
2、与相关企业接触，了解企业欲团购的数量信息与可接受的价格范围
3、分析决定此企业是否适合团购本项目
4、在得到相关准确信息的情况下，与甲方联系取得甲方的同意和认可
审核标准：无

招式特点：
1、存在一定机会在短期内成交大量客户，对于快速去化项目有很好的帮助
2、甲方需要舍弃一定的利润，且团购价格的交涉与协调存在一定的难度

八、动迁嫁接
适用项目：普通及中高档住宅项目
工作周期选择： 营销全程
拓客人员选择：以市场部人员及销售员为主
拓客范围选择：项目同区域内拆迁小区，其它区域内同品质拆迁小区
工作目的：传递项目信息，锁定拆迁客户

工作安排：
1、事先搜查项目周边刚拆迁和待拆迁的区域
2、了解拆迁区域的回迁规划，在拓客开始前先摸清拆迁小区的回迁规划和回迁项目的基本情况，这样有利于在拓客过程中抓住客户的主要诉求，做到对症下药
3、在拆迁小区内设立项目分展区，组织专业销讲队伍深入拆迁小区内，可行的话可以逐户上门介绍，抢占先机
审核标准：无

招式特点：
1、拓客对象相对较集中，客户诉求点也相对统一，比较容易达成团购意向；
2、极易形成口碑传播。

九、商户直销
适用项目：适合所有项目，但更适合普通住宅、投资或自营类项目，尤其是小型项目
工作周期选择： 蓄客期及强销期
拓客人员选择：以销售员和小蜜蜂为主
拓客范围选择： 项目周边及城市各类型专业市场，如建材市场、家电市场、食品市场等
工作目的： 广泛宣传项目，传递项目信息，挖掘潜在客户

工作安排：
1、收集整理规定区域内的各类商业市场的资料，选取目标市场，并作详细的调研了解
2、安排拓客人员进行直销拓客，拓客分组进行，最好进行人员与市场的固定分配，便于后续的持续耕耘，培养客源
3、针对比较有意向的商户进行长期重点追访，并对区域内比较有影响力的商户进行重点进攻，深挖潜在客户
审核标准：无

招式特点：
1、人群划分容易，寻找难度小；
2、信息到达率相对较高；
3、商户联系方式等资料收集相对容易；
4、容易形成击破一点，打到一片的效果。
5、可形成针对性的拓客说辞。

十、客户陌拜
适用项目：高端、中高端、中端及中端以下
工作周期选择： 项目营销全程
拓客人员选择：以2人为一组进行拜访，组数由项目情况而定
拓客范围选择：政府行政机构、医疗和教育机构、大型企事业单位、市内办公人群聚集区、市内个体商家聚集区
工作目的：通过针对性的客源方向挖掘项目的意向客户

工作安排：
1、针对项目情况，确定项目周边潜在客户所在的各个企事业单位、商务办公区域等
2、以2人为一组，到目标客群的活动场所进行拜访，携带项目相关形象展示手册，与客户进行深谈，了解客户详细资料，了解目标人群意愿，辨别意向程度
审核标准：每组每天陌拜客户10组以上，收集详细客户资料，填写客户级别卡，进行分类，每日上交工作总结

招式特点：
1、寻找项目潜在客户更具针对性，能够更深层的获得客户信息与意向程度
2、在陌拜过程中难度较大，容易碰壁，对拓客人员有一定的能力要求

十一、竞品拦截
适用项目：适合所有的项目，高端住宅类项目、投资类项目效果会更好
工作周期选择： 营销全程
拓客人员选择：以销售员为主
拓客范围选择：与项目品质相同、相近或品质比待推项目略差些的项目附近；同区域的周边项目附近
工作目的： 针对性的截杀项目周边竞品的客户

工作安排：
1、详细分析区域市场整体情况，通过对项目的剖析来确定项目周边的主力竞品
2、详细了解竞品项目近期销售情况，以及与待推广项目比较的优劣势
3、在短时间内弄清客户的主要诉求，抓住客户的诉求介绍项目优势
4、团队配合将项目尽量带至项目案场实地讲解
审核标准：无

招式特点：
1、所拦截客户意向性高
2、由于思维的先入为主，往往客户会对先了解的项目比较倾心，这是在本招式应用过程中的一个难点

十二、商家联动
适用项目：适合所有项目，尤其是高端项目
工作周期选择： 营销全程
工作人员选择：以策划为主
联动范围选择：与项目目标客源相吻合的相关商家、机构或团体，如：车友会、教育协会、奢侈品展览会等
工作目的： 通过与其它商家进行联动，达到资源共享、互利互益的目的

工作安排：主要分为两种拓客形式
一、召集类活动的资源收集拓客
某些商品的发布会、某些产品的推介会、各种圈层展览会等；
此类活动开始前无法确定客户资料，活动后有资料整理，拓客可收集此类客源资料。
具体办法：采取嫁接形式或赞助的形式或其他关系形式介入，如条件允许可现场推介本项目，收集本次活动客源资料，也可以互动开展
二、有详细人员资料的团体资料收集拓客
各种协会、组织的人员的详细资料收集，拓客。
具体办法：收集客源资料，陌拜或利用互动的活动接触客户并促进客户对项目产生意向。

招式特点：
1、部分目标客户与项目产品的匹配度高；
2、与部分目标客户的沟通见面相对容易；
3、客源资料的收集比较容易；
4、可形成针对性的说辞。

⑩ 房地产截客技巧有哪些

技巧还是有挺多的，可以群发一些优惠信息给顾客，吸引她们，这种方法也是挺不错的，群发可以试试用（里德助手），这样效率会快一点